Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt. Aktuelle Wohnungsmarktentwicklungen und Tendenzen. BBSR-Analysen KOMPAKT 10/2012

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1 Aktuelle Wohnungsmarktentwicklungen und Tendenzen Nach einer längeren Phase stabiler Immobilienpreise in Deutschland zeigen die Angebotspreise für Wohnimmobilien seit 2010 insbesondere in den Großstädten deutliche Preissteigerungen. Diesen Trend belegen auch verschiedene aktuelle Immobilienpreisindizes. So zeigt beispielsweise der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zwischen dem ersten Quartal 2010 und dem ersten Quartal 2012 einen Anstieg von 5,7 %. In der öffentlichen Berichterstattung durch die Medien erfährt das Thema der steigenden Kaufpreise eine große Aufmerksamkeit. Seit einiger Zeit wird in der Presse regelmäßig über die neue Attraktivität der Wohnimmobilie als Kapitalanlage und einer erhöhten Nachfrage nach Wohnungseigentum berichtet. Zunehmend wird in Beiträgen die Gefahr einer möglichen Preisblasenbildung in den prosperierenden Regionen diskutiert. Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Im vorliegenden Heft werden die aktuellen Entwicklungen der Kaufpreise und Transaktionen am Wohnungsmarkt auf der Basis der Gutachterausschussdaten in regionaler und zeitlicher Perspektive untersucht und die Ergebnisse im Kontext anderer Marktbeobachtungsinstrumente dargestellt. n Veränderungen bei den individuellen Immobilientransaktionen n Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime und Wohnungen n Regionaler Vergleich von Angebots- und Kaufpreisen für Eigenheime n Marktvergleich: Wohnungsmieten vs. Kaufpreise für Eigentumswohnungen

2 2 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Hauptüberschrift Kernaussage Auf ein Wort Auf ein Wort Das BBSR unterstützt seit vielen Jahren die Verbesserung der Markttransparenz bei den Immobilienpreisen durch die verstärkte bundesweite Nutzung der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse enthalten die tatsächlich erzielten Kaufpreise bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland (AK-OGA) hat 2009 und 2011 für jeweils zwei Berichtsjahre die Immobilienmarktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland erhoben. Wichtige Ergebnisse der Abfrage wurden vom AK-OGA in seinem Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Mit diesem Heft platziert das BBSR ergänzend zu dem Immobilienmarktbericht des Arbeitskreises weitere Ergebnisse zur Entwicklung der Immobilienpreise und Transaktionen insbesondere in regionaler und zeitlicher Perspektive. Erstmalig können basierend auf einer einheitlichen und zeitreihenfähigen Datengrundlage der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse die Immobilientransaktionen und Geldumsätze in den Jahren 2007 bis 2010 auf Ebene der Kreise untersucht und mit Daten aus der Wohnungsmarktbeobachtung des BBSR verknüpft werden. 2 Zudem flossen erste Ergebnisse der Gutachterbefragung 2012 in die Analysen ein. BBSR-Analysen BBSR-Analysen KOMPAKT KOMPAKT 10/ /2012 Matthias Waltersbacher, Tobias Held und Jörg Nielsen Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erhalten nach 195 BauGB von Stellen, die Kaufverträge über Immobilientransaktionen beurkunden, die Abschriften der Kaufverträge für Immobilien. Die Informationen aus den notariellen Kaufverträgen werden in anonymisierter Form in die Kaufpreissammlungen übernommen und durch weitere Objektmerkmale ergänzt. Damit stehen den örtlichen Gutachterausschüssen Informationen zum tatsächlichen Transaktionsgeschehen von unbebauten und bebauten Grundstücken auf dem Immobilienmarkt ihres Zuständigkeitsbereichs zur Verfügung. Aufgrund ihrer Bedeutung sind die Kaufpreisdaten der Gutachterausschüsse eine häufig genutzte Immobilienpreisdatenquelle. In diesem Heft der BBSR-AnalysenKompakt werden die Informationen aus der Gutachterbefragung des AK-OGA erstmals für eine Zeitreihenanalyse verwendet. Die Analyse bezieht sich dabei nur auf Angaben aus solchen Städten und Kreisen, die für den Beobachtungszeitraum 2007 bis 2010 Angaben zu den verschiedenen Sachverhalten an den AK-OGA geliefert haben. Da diese Auswahl nur ein Teil aller abgefragten Städte und Kreise ist, können die Zeitreihenergebnisse von den einzelnen in anderen Veröffentlichungen publizierten Jahresergebnissen abweichen. (1) Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (Hrsg.): Immobilienmarktbericht Deutschland Oldenburg (2) Die hier vorgestellten Transaktionsanalysen beruhen auf Sonderauswertungen der Geschäftsstelle der Oberen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen.

3 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Veränderungen bei den Immobilientransaktionen 3 Veränderungen bei den individuellen Immobilientrans aktionen Seit 2010 ziehen die Käufe und Verkäufe von Wohnimmobilien spürbar an. Deutlich gesteigerte Transaktionsaktivitäten zeigen sich bei Grundstücken für Eigenheime und bei Eigentumswohnungen. (3) Statistisches Bundesamt (Hrsg.): 21,7 % mehr genehmigte Wohnungen im Jahr Pressemitteilung vom Baulandtransaktionen für individuelle Eigenheime nehmen wieder zu Käufe und Verkäufe von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau (Eigenheime) sind ein bedeutendes Teilsegment des deutschen Wohnimmobilienmarktes. Durchschnittlich wurden 2010 hierzulande in diesem Segment etwa 1,2 Transaktionsfälle je Einwohner registriert. Mit diesen Grundstückstransaktionen verbunden ist ein durchschnittlicher Geldumsatz von bundesweit ca. 89 E je Einwohner. Die Auswirkungen der Finanzmarktkrise 2007/2008 waren ab 2008 auch auf dem Grundstücksmarkt für Eigenheime deutlich zu spüren. So gingen die Kauffälle von Eigenheimbauplätzen 2008 gegenüber 2007 deutlich zurück (-9 %). In den Jahren 2009 und 2010 nahm die Bereitschaft der Bürger, in den Bau eines Eigenheimes zu investieren, und damit auch die Transaktionstätigkeit wieder zu (+8 % bzw. +11 %). Grund sind die in diesem Zeitraum positive Konjunkturentwicklung und die weiterhin niedrigen Kapitalmarktzinsen. Damit lag die Transaktionszahl 2010 leicht über dem Niveau vor der Finanzkrise in 2007 (vgl. Abb. 1). Angesichts der 2011 im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich gestiegenen Baugenehmigungszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser (+17,5 %) 3 dürften die Transaktionen von Eigenheimgrundstücken im Zeitverlauf weiter gestiegen sein. Mit 2,4 Transaktionen je Einwohner wurden 2010 die weitaus meisten Baulandtransaktionen für den individuellen Wohnungsbau in den ländlichen Umlandkreisen getätigt, also in den etwas weiter von den Kernstädten entfernten Kreisen. Die Kreise im ländlichen Raum und im verdichteten Umland der Kernstädte verzeichneten mit 1,8 bzw. 1,4 Transaktionen je Einwohner ebenfalls überdurchschnittliche Kaufaktivitäten. In den Kernstädten lag die Transaktionszahl mit 0,5 Transaktionen je Einwohner dagegen vergleichsweise niedrig. Eigenheime im Neubau werden demzufolge weiterhin eher außerhalb der Kernstädte im suburbanen Raum verwirklicht, was vor allem dem Bodenpreisgefälle von der Kernstadt zum Umland insbesondere zum ländlichen Umland geschuldet ist. Gleichwohl ist zu bemerken, dass in allen Kreistypen die Marktaktivitäten wieder deutlich zugenommen haben. Betrachtet man das Transaktionsgeschehen differenziert nach wirtschaftlich und demographisch wachsenden und schrumpfenden Kreisen (Abb. 1), zeigen sich nur geringfügige Unterschiede bei den Transaktionszahlen. Allerdings ist angesichts des höheren Preisniveaus in wachsenden Räumen ein deutliches Gefälle bei den Geldumsätzen vorhanden. Während der einwohnerbezogene Geldumsatz 2010 in wachsenden Kreisen bei rund 105 E je Einwohner lag, wurden in stagnierenden Kreisen ca. 87 E und in schrumpfenden Kreisen ca. 61 E für unbebaute Eigenheimgrundstücke verausgabt. Die Transaktionstätigkeit von Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau liegt wie auch der Geschosswohnungsbau seit Jahren auf einem niedrigen Niveau (Abb. 2). Die einwohnerbezogene Transaktionszahl von unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau betrug 2010 etwa 0,09 Transaktionen je Einwohner. Dies entspricht einem Anteil von lediglich 7 % an allen Wohnbaulandtransaktionen. Selbst in den Kernstädten liegt der Anteil der Grundstücksverkäufe für

4 4 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Veränderungen bei den Immobilientransaktionen Abbildung 1 Abbildung 2 Transaktionen und Geldumsätze unbebauter Grundstücke Transaktionen unbebauter Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau 2007 bis 2010 nach Gebäudeart 2007 bis ,0 Zusammengefasster Kreistyp Kernstädte Verdichtetes Umland Ländliches Umland Transaktionen je Einwohner 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Zusammengefasster Kreistyp Kernstädte Verdichtetes Umland Ländliches Umland Ländlicher Raum Wachsende und schrumpfende Kreise Wachsend Stagnierend Schrumpfend Insgesamt Transaktionen je Einwohner (Jahr) 0 Ländlicher Raum Wachsende und schrumpfende Kreise Wachsend Stagnierend Schrumpfend Insgesamt ,2 0,6 1,0 1,4 1,8 2,2 2,6 3,0 Geldumsatz je Einwohner in Transaktionen je Einwohner Gebäudeart Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Jahr Geldumsatz je Einwohner Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011 Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011 den Eigenheimbau bei rund 86 % und damit deutlich über den Transaktionen von Baulandgrundstücken für den Geschosswohnungsbau. Bestandsimmobilien dominieren die Nachfrage nach Eigenheimen Bereits bebaute Eigenheimgrundstücke werden in Deutschland deutlich häufiger umgesetzt als noch unbebaute. Nach Abfrage des AK-OGA wurden 2010 bundesweit je Einwohner 1,9 Käufe von gebrauchten Eigenheimen getätigt. Dies sind etwa 1,6-mal so viele bebaute Eigenheimgrundstücke wie unbebaute. Die privaten Haushalte realisieren den Wunsch nach einem Eigenheim also überwiegend über den Erwerb von Bestandsimmobilien. Sie ermöglichen gegenüber dem Neubau in der Regel eine kostengünstigere Verwirklichung des Erwerbswunsches und stehen teilweise in zentraleren Lagen zur Verfügung. Die Finanzmarktkrise hat sich auf die Transaktionstätigkeit von gebrauchten Eigenheimen deutlich stärker ausgewirkt als auf die Verkäufe unbebauter Eigenheimgrundstücke. Gegenüber 2,4 und 2,5 Kauffällen je Einwohner in den Jahren 2007 und 2008 wechselten 2009 und 2010 mit 1,8 bzw. 1,9 Kauffällen je Einwohner deutlich weniger gebrauchte Eigenheime den Eigentümer (Abb. 3). Offenbar waren angesichts stagnierender Preise (s.u.) und den Unsicherheiten der Finanzmarktkrise weniger Haushalte bereit, ihr Eigenheim zu veräußern bzw. in den Kauf eines Eigenheims zu investieren. Insbesondere in den Kernstädten gingen die Transaktionen von gebrauchten Eigenheimen 2009 spürbar zurück: von rund 1,5 Kauffällen je Einwohner in den Jahren 2007 und 2008 auf nur 0,6 in 2009 und Wie bei unbebauten Grundstücken wurden 2010 mit 3,3 Transaktionen je Einwohner die meisten Transaktionen in den ländlichen Umlandkreisen der Ballungszentren und im ländlichen Raum (2,8 Transaktionen je Einwohner) realisiert. Diese Räume waren zudem weniger stark von der rückläufigen Transaktionstätigkeit betroffen. Auch die Kreise im verdichteten Umland weisen überdurchschnittlich hohe einwohnerbezogene Transaktionszahlen auf. Dort wurde darüber hinaus mit Verkäufen von Bestandseigenheimen der höchste Geldumsatz je Einwohner erzielt.

5 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Veränderungen bei den Immobilientransaktionen 5 Abbildung 3 Abbildung 4 Transaktionen und Geldumsätze von gebrauchten Eigenheimen Transaktionen bebauter Grundstücke 2007 bis 2010 nach Gebäudeart 2007 bis ,0 Zusammengefasster Kreistyp Kernstädte Verdichtetes Umland Ländliches Umland Transaktionen je Einwohner 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Zusammengefasster Kreistyp Kernstädte Verdichtetes Umland Ländliches Umland Ländlicher Raum Wachsende und schrumpfende Kreise Wachsend Stagnierend Schrumpfend Insgesamt Transaktionen je Einwohner (Jahr) 0 Ländlicher Raum Wachsende und schrumpfende Kreise Wachsend Stagnierend Schrumpfend Insgesamt ,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Geldumsatz je Einwohner in Transaktionen je Einwohner Gebäudeart Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Jahr Geldumsatz je Einwohner Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011 Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011 Bezogen auf die Einwohner wurden über den gesamten Zeitraum die meisten Transaktionen von gebrauchten Eigenheimen in wirtschaftlich und demographisch stagnierenden Kreisen getätigt. In diesen Regionen lag 2010 auch der Geldumsatz mit 387 E je Einwohner am höchsten. Wachsende Kreise verzeichneten dagegen durchgehend unterdurchschnittliche Transaktionszahlen, noch geringere als schrumpfende Regionen. Dies erklärt sich durch das hier deutlich höhere Kaufpreisniveau (s.u.). Gegenüber den beiden Vorjahren wurden 2009 und 2010 in den wachsenden Regionen spürbar weniger gebrauchte Eigenheime verkauft. Mit Geschosswohnungen bebaute Grundstücke werden eher selten gehandelt (Abb. 4) fanden knapp 0,4 Transaktionen je Einwohner von gebrauchten Mehrfamilienhäusern statt. Nur jede fünfte Transaktion von bebauten Wohngrundstücken bezog sich damit auf ein Geschosswohnungsgebäude. Diese isolierte Betrachtung der Grundstückstransaktionen sagt allerdings wenig über die Bedeutung von Geschosswohngebäuden für den Wohnungsmarkt aus. Immerhin ist mit der Transaktion eines solchen Gebäudes der Verkauf mehrerer, in der Regel vermieteter Wohnungen verbunden. 4 (4) Zur Bedeutung der Verkäufe großer Wohnungsbestände siehe BBSR (Hrsg.): Transaktionen großer Wohnungsbestände BBSR-Analysen KOMPAKT 06/2012.

6 6 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Veränderungen bei den Immobilientransaktionen Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark gestiegen In die Analyse des Transaktionsgeschehens von Eigentumswohnungen wurden sowohl neue als auch gebrauchte Eigentumswohnungen (inklusive Apartments mit Wohnflächen unter 45 m 2 und Erstverkäufe nach Umwandlung von Mietwohnungen) einbezogen. Hier ergibt sich für das Jahr 2010 eine durchschnittliche Transaktionszahl von knapp 3,1 Kauffällen je Einwohner. Damit überwiegt das Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen deutlich das gebrauchter Eigenheime (ca. 1,9 Kauffälle je Einwohner). Während der Finanzmarktkrise hat sich der deutsche Transaktionsmarkt für Eigentumswohnungen außerdem als sehr robust erwiesen: Nach einer Stagnation zwischen 2007 und 2008 nahmen die Wohnungskäufe durch Privatpersonen 2009 (+10 %) und 2010 (+11 %) jeweils deutlich zu. Offensichtlich ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark gestiegen. Der Großteil dieser Wohnungen wurde in den Kernstädten gehandelt. Mit 4,8 Transaktionen je Einwohner wurden dort etwa doppelt so viele Transaktionen realisiert wie in den Umlandkreisen. Noch weit niedriger lagen die Transaktionszahlen im ländlichen Umland und im ländlichen Raum. Bei den Geldumsätzen für Eigentumswohnungen ist das Bild vergleichbar: Mit 749 je Einwohner verzeichnen die Kernstädte hier einen weit überdurchschnittlichen Umsatz. Vergleicht man das Verkaufsgeschehen von Eigentumswohnungen nach wachsenden bis schrumpfenden Kreisen, fallen die Verkaufszahlen und Geldumsätze auch hier weit auseinander (Abb. 5). Die wirtschaftlich und demographisch wachsenden Kreise liegen mit 4,3 Transaktionen je Einwohner und einem Geldumsatz von ca. 655 je Einwohner deutlich vorn, während sich die insgesamt niedrige Transaktionstätigkeit in stagnierenden wie auch schrumpfenden Kreisen nur geringfügig unterscheidet. Abbildung 5 Transaktionen und Geldumsätze für Eigentumswohnungen (inkl. Apartments und Erstverkäufe nach Umwandlung) 2007 bis 2010 Zusammengefasster Kreistyp Kernstädte Transaktionen je Einwohner 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 Verdichtetes Umland Ländliches Umland Ländlicher Raum Wachsende und schrumpfende Kreise Wachsend Stagnierend Schrumpfend Insgesamt Geldumsatz je Einwohner in 800 Transaktionen je Einwohner (Jahr) Geldumsatz je Einwohner Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011 (5) Die in diesem Heft analysierten Kaufpreise wurden anhand des nach Kauffällen gewichteten arithmetischen Mittels aller Kreise berechnet, die für den Beobachtungszeitraum 2007 bis 2010 Angaben zu Kauffällen und -preisen geliefert haben. Im Unterschied hierzu wurden im Immobilienmarktbericht Deutschland 2011 des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland die über alle Kreise berechneten Medianpreise veröffentlicht. Aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsverfahren sind Abweichungen bei den angegebenen Durchschnittspreisen möglich.

7 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime/Wohnungen 7 Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime und Wohnungen Die Preise für gebrauchte Eigenheime sind 2010 im Bundesdurchschnitt spürbar angestiegen, während das Preisniveau von gebrauchten Eigentumswohnungen stagnierte. Deutlich teurer geworden sind neue Eigentumswohnungen. Positiver Preistrend bei Kaufpreisen für Eigenheime Die Gutachterausschüsse führen in Ihren Kaufpreissammlungen die tatsächlich erzielten Kaufpreise von Immobilientransaktionen. Nach der Abfrage des AK-OGA wurden 2010 für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser im Bundesdurchschnitt etwa gezahlt. 5 Während der Finanzmarktkrise zwischen 2007 und 2009 gab es in diesem Segment nur leichte Preisrückgänge, womit sich die Eigenheimpreise im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern gerade in der Finanzkrise als wertstabil erwiesen haben (Abb. 6) zogen die Preise dann deutlich an, insbesondere in den verdichteten Umlandkreisen, die auch räumlicher Schwerpunkt des Marktgeschehens sind (s.o.). Die Kaufpreise für freistehende gebrauchte Eigenheime richten sich größtenteils nach den Gebäude- und Grundstücksmerkmalen sowie der klein- und großräumigen Lage. So ergeben sich je nach Stadt-Umland- Beziehung bundesweit deutliche Preisunterschiede. Dabei liegt das Preisniveau in den Kernstädten mit im Schnitt (2010) deutlich über dem Niveau im verdichteten Umland von durchschnittlich und mehr als doppelt so hoch wie in den Kreisen im ländlichen Umland und ländlichen Raum. Zudem sind die durchschnittlichen Wohnflächen in den Kernstädten und im verdichteten Umland mit ca. 150 m 2 etwas größer als in den ländlichen Regionen (ca. 135 m 2 ). Bei den Grundstücksgrößen verhält es sich umgekehrt: Mit ca m 2 im Mittel sind die Grundstücke bei Bestandseigenheimen im Abbildung 6 Kaufpreise von gebrauchten Eigenheimen 2007 bis 2010 Kaufpreise von gebrauchten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Kreistypen Kaufpreis in Kaufpreise von gebrauchten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach schrumpfenden und wachsenden Kreisen Kaufpreis in Jahr Jahr Kernstädte Ländliches Insgesamt Wachsend Schrumpfend Umland Verdichtetes Ländlicher Stagnierend Insgesamt Umland Raum Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011

8 8 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime/Wohnungen ländlichen Raum deutlich größer als in den Kernstädten und im verdichteten Umland, wo die Durchschnittsfläche bei etwa 800 m 2 liegt. Deutlich mit preisbestimmend ist die regionale Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Dies zeigt die nach wachsenden bis schrumpfenden Kreisen differenzierte Preisentwicklung (Abb. 6). Erwerber von gebrauch ten Eigenheimen zahlen in schrumpfenden bis stabilen Regionen im Durchschnitt lediglich bis für ihr Haus, dagegen in wachsenden Regionen im Mittel rund Der für 2010 beobachtete Kaufpreisanstieg hat dabei allein in diesen wachsenden Kreisen stattgefunden. Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutlich höher als für gebrauchte Bei den Eigentumswohnungen hat die Wohnfläche wesentlichen Einfluss auf den Preis, während die Grundstücksgröße nur eine untergeordnete Rolle spielt. Der wohnflächenbezogene Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung im Bestand (45 bis 120 m 2 Wohnfläche, ohne Apartments) lag 2010 in Deutschland bei durchschnittlich /m 2. Dabei hängen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wesentlich vom Gebäudealter ab. Bezogen auf die Wohnfläche kostete eine Neubauwohnung in Deutschland 2010 durchschnittlich /m 2 und damit mehr als das Doppelte als der Weiterverkauf einer Bestandswohnung. Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen lassen dabei zwischen 2007 und 2010 einen stagnierenden Trend erkennen (Abb. 7). Bei den Neu bauwohnungen zeigt sich in diesem Zeitraum dagegen ein spürbarer Preisanstieg (+10 %), was auf einen Nachfrageanstieg in diesem Segment hindeutet. Angesichts der insgesamt deutlich gestiegenen Nachfrage nach Eigentumswohnungen (s.o.) ist anzunehmen, dass inzwischen auch gebrauchte Eigentumswohnungen eine positive Preisentwicklung verzeichnen. Karte 1 Kaufpreise für Eigentumswohnungen Erstbezug und Weiterverkauf 2010 Erstbezug DK Weiterverkauf DK NL Kiel Hamburg Schwerin Bremen PL Bremen Berlin Hannover Potsdam Hannover Magdeburg NL Kiel Hamburg Schwerin Potsdam Magdeburg Berlin PL BE LU Düsseldorf Erfurt Wiesbaden CZ Mainz Saarbrücken FR Stuttgart Dresden Düsseldorf Erfurt BE Wiesbaden CZ Mainz LU Saarbrücken FR Stuttgart Dresden München AT München AT 100km CH CH BBSR Bonn 2012 Durchschnittliche Kaufpreise 2010 in /m² Wohnfläche bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter Häufigkeiten Häufigkeiten bis unter und mehr Erstbezug Weiterverkauf Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse 2011, Quelle teilweise ergänzt durch Regressionsschätzwerte Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, Subkreise

9 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime/Wohnungen 9 Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf zeigen die großen regionalen Preisunterschiede in Deutschland und dabei insbesondere das Preisgefälle von den Kernstädten zum ländlichen Raum (Karte 1). In den für Transaktionen von Eigentumswohnungen bedeutendsten Wohnungsmärkten der Kernstädte (s.o.) liegt der durchschnittliche Kaufpreis für eine erstbezogene Eigentumswohnung mit rund /m 2 erheblich über dem Niveau bei Weiterverkäufen von ca / m 2. Besonders stark ausgeprägt sind auch die Preisunterschiede zwischen prosperierenden und stagnierenden Regionen. So werden für gebrauchte Eigentumswohnungen in wachsenden Regionen im Mittel ca Abbildung 7 und in stagnierenden bis schrumpfenden Kreisen nur etwa 990 /m 2 bezahlt (Abb. 7). Kaufpreise von gebrauchten Eigentumswohnungen 2007 bis 2010 Kaufpreise von gebrauchten Eigentumswohnungen nach Kreistypen Kaufpreis in /m² Kaufpreise von gebrauchten Eigentumswohnungen nach schrumpfenden und wachsenden Kreisen Kaufpreis in /m² Jahr Jahr Kernstädte Ländliches Insgesamt Wachsend Schrumpfend Umland Verdichtetes Ländlicher Stagnierend Insgesamt Umland Raum Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2009 und 2011

10 10 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Regionaler Vergleich von Angebots- und Kaufpreisen Regionaler Vergleich von Angebots- und Kaufpreisen für Eigenheime Zwischen den durchschnittlich erzielten Kaufpreisen und den Angebotspreisen bei Eigenheimen gibt es je nach regionaler Marktlage sowohl deutlich positive wie auch negative Abweichungen. Karte 2 Angebotspreise DK Kaufpreise in Wachstums zentren über den Angebotspreisen Die tatsächlichen Kaufpreise für Eigenheime aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückwerte werden in Karte 2 mit den Angebotspreisen für Eigenheime verglichen. Diese basieren auf Ergebnissen der BBSR-Auswertungen Kaufpreise Angebots- und Kaufpreise für gebrauchte Eigenheime 2010 DK von Inseraten in Zeitungen und Internetportalen (siehe Infokasten Angebotspreise ). Der regionale Vergleich der Durchschnittspreise aus diesen beiden unterschiedlichen Datenquellen zeigt deutliche Preisunterschiede in angespannten wie auch in entspannten Wohnungsmärkten. Allerdings divergieren die Preisabweichungen entsprechend der Marktlage. Während die tatsächlichen Kaufpreise Kiel Kiel Schwerin Schwerin Hamburg Hamburg Bremen Bremen PL PL Berlin Berlin Hannover Hannover NL NL Potsdam Potsdam Magdeburg Magdeburg Düsseldorf Düsseldorf Dresden Dresden Erfurt Erfurt BE BE Wiesbaden Wiesbaden CZ CZ Mainz Mainz LU LU Saarbrücken Saarbrücken FR Stuttgart FR Stuttgart München München AT AT CH CH 100km BBSR Bonn 2012 Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2010 in bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter und mehr Häufigkeiten Häufigkeiten 200 bis unter 250 Angebotskreise Kaufpreise Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse 2011, Quelle teilweise ergänzt durch Regressionsschätzwerte Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, Subkreise

11 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Regionaler Vergleich von Angebots- und Kaufpreisen 11 insbesondere in den dynamischen Ballungszentren mit hohem Preisniveau und einer geringen einwohnerbezogenen Transaktionstätigkeit (s.o.) deutlich über den Angebotspreisen liegen, sind in den ländlichen Räumen die durchschnittlichen Kaufpreise geringer als die durchschnittlichen Angebotspreise (Karte 3). Karte 3 Abweichung von Kauf- und Angebotspreisen für gebrauchte Eigenheime 2010 DK Kiel Hamburg Schwerin Bremen Die Unterschiede zwischen den durchschnittlichen Angebots- und Kaufpreisen können sich zum einen daraus ergeben, dass die erfassten Angebote nicht identisch sind mit den erfassten tatsächlichen Transaktionen. Vor allem in prosperierenden Kernstädten wird aufgrund der hohen Nachfrage ein großer Teil der gehandelten Wohnimmobilien oftmals gar nicht erst in Inseraten angeboten, sondern direkt über Makler vermittelt bzw. über Kontakte zum Eigentümer gekauft. Dabei handelt es sich überwiegend um Eigenheime, deren Kaufpreise deutlich höher als das Preisniveau der inserierten Eigenheime sind. Außerdem werden in Märkten mit starker Nachfrage die Angebotspreise von den Käufern zum Teil sogar überboten. Deutlich höher als die Angebotspreise liegen die erfassten durchschnittlichen Kaufpreise in den Städten München, Düsseldorf, Stutt gart, Baden-Baden sowie im Landkreis Starnberg. Zum anderen können sich aber auch Preisabschläge nach Vertragsverhandlungen ergeben insbesondere in schwachen Märkten. Besonders deutliche negative Preisabweichungen zwischen Kauf- und Angebotspreisen zeigen sich in den thüringischen Landkreisen Saale Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis, Gotha, in der Stadt Suhl sowie in den fränkischen Landkreisen Weißenburg-Gunzhausen und Lichtenfels. Da beide Datenquellen nicht immer identische Objekte beinhalten, ist die Aussagefähigkeit des Vergleichs von Angebots- und Kaufpreisen jedoch begrenzt. Zudem dürften sich in den Preisabweichungen sowohl nicht marktgerechte Preisvorstellungen wie auch zu wenig berücksichtigte Marktknappheiten widerspiegeln. BE LU Hannover NL Potsdam 100 km Düsseldorf Mainz Saarbrücken Magdeburg Erfurt Wiesbaden CZ FR Stuttgart CH Absolute Abweichung von Kaufund Angebotspreisen in bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter 100 München AT Berlin BBSR Bonn 2012 PL Dresden 100 und mehr Häufigkeiten Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse 2011, Quelle teilweise ergänzt durch Regressionsschätzwerte Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, Subkreise Angebotspreise Das BBSR analysiert Preisdaten aus Miet- und Kaufinseraten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, basierend auf Annoncen aus Zeitungen und Internetportalen. Daraus lassen sich nach Bereinigungsund Filterprozessen zum Beispiel durchschnittliche Angebotspreise für Eigenheime berechnen. Diese Preisdaten geben die Angebotsstruktur wieder. Ein großer Vorteil der Datenbasis besteht in der hohen Aktualität, Zeitreihenfähigkeit und Regionalisierbarkeit. Tatsächliche Vertragsabschlüsse können nach Verhandlungen abweichen. 6 (6) Zu den Quellen von Immobilienpreisdaten detailliert siehe BBSR (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland. Analysen Bau.Stadt.Raum, Band 5. Bonn S. 160 f.

12 12 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Marktvergleich: Wohnungsmieten vs. Kaufpreise Marktvergleich: Wohnungsmieten vs. Kaufpreise für Eigentumswohnungen Regionale Wohnungsmärkte mit relativ günstigen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen haben in der Regel oft auch ein niedriges Mietniveau, wobei vereinzelt auch Abweichungen auftreten können. (7) Ein Indexwert von 50 bedeutet also einen halb so hohen und ein Indexwert von 200 einen doppelt so hohen durchschnittlichen Miet- bzw. Kaufpreis. Hohe Korrelation zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mietniveaus Angesichts der gegenwärtigen Stabilitätsunsicherheiten einiger europäischer Staaten und des Euro und der Angst vor Inflation und einer Währungskrise sind Wohnimmobilien momentan bei Unternehmen und Privatinvestoren gefragte Anlageobjekte. Die immer noch günstigen Finanzierungsbedingungen sowie Aussichten auf Miet- und Wertsteigerungen in wachsenden Städten unterstützen zudem die Entscheidung für den Immobilienkauf. In welchen Wohnungsmärkten aber sind die Kaufpreise für Wohnungen im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieteinnahmen günstig und versprechen damit höhere Mietrenditen? Auf Ebene der Stadt- und Landkreise lassen sich Regionen mit in Relation zu den Mieteinnahmen überdurchschnittlich teuren oder günstigen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen identifizieren. Karte 4 zeigt die regionalen Preisniveaus auf Basis der indexierten Angebotsmieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Vergleich. Der Index bezieht sich dabei immer auf den bundesweiten Durchschnitt (Indexwert 100). 7 Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen korrelieren sichtlich mit den Mietniveaus in einer Region. So werden die höchsten Wohnungsmieten und -kaufpreise in den wachsenden und wirtschaftsstarken Metropolen und Regionen wie München, Mittlerer Neckar, Rhein-Main, der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen und Hamburg Abbildung 8 Angebotsmieten Mietwohnungen im Bestand in /m² Zusammenhang zwischen Wohnungsmieten und Kaufpreisen in den Kernstädten 2010 Frankfurt a. M. München Magdeburg Salzgitter Gera Mainz Düsseldorf Potsdam Münster Ulm Offenbach NürnbergJena Karlsruhe Mannheim Bremen Berlin Trier Mühlheim Kiel Bottrop Krefeld Solingen Dortmund Hagen Stuttgart Freiburg Heidelberg Köln Hamburg Darmstadt Wiesbaden Ingolstadt Erlangen Kaufpreise gebrauchte Eigentumswohnungen in /m² Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2011

13 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Marktvergleich: Wohnungsmieten vs. Kaufpreise 13 Karte 4 Wiedervermietungsmieten und Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen 2010 Angebotsmieten DK Kaufpreise DK Kiel Kiel Schwerin Schwerin Hamburg Hamburg Bremen Bremen PL PL Berlin Berlin Hannover Hannover NL NL Potsdam Potsdam Magdeburg Magdeburg Düsseldorf Düsseldorf Dresden Dresden Erfurt Erfurt BE BE Wiesbaden Wiesbaden CZ CZ Mainz Mainz LU LU Saarbrücken Saarbrücken FR Stuttgart FR Stuttgart München München AT AT CH CH 100km Index: Mittelwert = 100 BBSR Bonn 2012 bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter und mehr Häufigkeiten Häufigkeiten 105 bis unter 120 Angebotsmieten Kaufpreise Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN ImmoDaten GmbH, Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse 2011, Quelle teilweise ergänzt durch Regressionsschätzwerte Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, Subkreise erzielt. In diesen dynamischen Wachstumszentren führen die Nachfrageüberhänge nach Mietund Eigentumswohnungen zu weit überdurchschnittlichen Preisniveaus, die sich auch in die Umlandkreise erstrecken. Der Wohnungsbestand in den städtischen und verstädterten Räumen besteht überwiegend aus Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wohingegen in den ländlichen Räumen Eigenheime dominieren. Das charakteristische Stadt-Land-Gefälle wird bei den Mieten und Kaufpreisen besonders deutlich. Die peripheren ländlichen Regionen bieten in der Regel deutlich unterdurchschnittliche Mieten und Preise. Dabei liegen die Kaufpreise in den ländlichen Räumen meist noch stärker unter dem Bundesdurchschnitt als die Mieten. Der Großteil des deutschen Geschosswohnungsbestandes liegt in den Großstädten. Auf die konzentrieren sich auch die Wohnungskäufe. Kernstädte mit in Relation zur Miete teurem bzw. günstigem Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen werden in der Zusammenschau von Mieten und Kaufpreisen ersichtlich (Abb. 8). In den Städten oberhalb der Trendlinie war 2010 der Immobilienkauf im Durchschnitt der Kernstädte günstiger als Mieten und umgekehrt. Weit höhere Mieten, als die Kaufpreise erwarten lassen, wurden in Mainz und Frankfurt gezahlt, deutlich höhere auch in Potsdam, Offenbach, Jena und Bremen. Auch in den Städten mit den niedrigsten Preisen für Eigentumswohnungen Salzgitter und Magdeburg liegen die Mieten im Verhältnis deutlich höher. Andererseits weisen die Ruhrgebietsstädte Hagen, Dortmund, Krefeld, Mühlheim an der Ruhr, Bottrop sowie Krefeld, Solingen und Kiel im Vergleich zum Mietenniveau 2010 eher hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf. Die höchsten Mieten wie auch Kaufpreise werden in München gezahlt, wobei hier das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ebenso wie beispielsweise in Freiburg und Gera genau der durchschnittlichen Relation beider Größen zueinander entspricht.

14 14 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Ausblick Ausblick Abbildung 9 Für das Jahr 2011 lässt die Gutachterbefragung keine Preisblasenbildung am Wohnimmobilienmarkt erkennen. Transaktionen und Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Eigenheimen in Großstädten 2010 und 2011 Index: 2007 = hat sich die Situation auf vielen Wohnungsmärkten weiter angespannt. Steigende Mieten werden in der öffentlichen Wahrnehmung inzwischen deutlich häufiger genannt als in der Vergangenheit. In der Presse erfährt das Thema der steigenden Kaufpreise eine große Aufmerksamkeit. Vor allem in jüngerer Zeit wird dort regelmäßig über die neue Attraktivität der Wohnimmobilie als Kapitalanlage und eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungseigentum berichtet. Dabei wird häufig auch die Frage einer Preisblasenbildung in den prosperierenden Regionen diskutiert. Die Gutachterbefragung 2012 für das Geschäftsjahr 2011 wurde für den Deutschen Städtetag bereits teilweise mit einer vorgeschobenen Befragung der Gutachterausschüsse der Großstädte durchgeführt. Dadurch bietet sich die Möglichkeit, einige Tendenzen auf dem Transaktionsmarkt 2011 zu erkennen und darzustellen. Marktgeschehen bei Eigentumswohnungen legt noch einmal kräftig zu Demnach setzte sich 2011 in den Großstädten die deutliche Zunahme der Transaktionstätigkeit auf dem Markt für Eigentumswohnungen weiter fort. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der veräußerten Neubau- Eigentumswohnungen um rund 14 % und der Transaktionen von gebrauchten Eigentumswohnungen um etwa 9 %. Damit lagen die Transaktionen von gebrauchten Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um etwa 35 % höher als 2007; bei neuen Eigentumswohnungen wird das Niveau des Jahres 2007 sogar um rund 70 % überschritten (Abb. 9). Durch die verstärkte Nachfrage nach sicherheits- und sachwertorientierten Anlageprodukten infolge der Staatsschuldenkrise in Europa und den weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen erfahren Wohnimmobilien insbesondere Eigentumswohnungen in den Großstädten gegenwärtig eine starke Nachfrage von privaten Haushalten. Bei den Veräußerungen von Eigenheimen setzte sich in den Großstädten 2011 hingegen die rückläufige Tendenz weiter fort. Eigenheime werden wegen der günstigeren Preisniveaus weiterhin eher außerhalb der Großstädte im suburbanen Raum gekauft neue Eigentumswohnungen gebrauchte Eigentumswohnungen gebrauchte Eigenheime Transaktionen 2010 Kaufpreis 2010 Transaktionen 2011 Kaufpreis 2011 Datenbasis: Gutachterbefragung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse 2011 und 2012

15 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Ausblick 15 Gefahr einer Immobilien preisblase nur auf ganz wenigen lokalen Märkten Die Entwicklung der Verkaufspreise im Jahr 2011 lässt eine Preisblasenbildung bei Wohnimmobilien noch nicht erkennen. Allenfalls bei neuen Eigentumswohnungen zeigen sich deutlichere Preissprünge von knapp 14 % gegenüber dem Vorjahr. Gegenüber 2007, dem Jahr vor dem Beginn der Finanzmarktkrise, lagen die Preise von neuen Eigentumswohnungen 2011 um ca. 20 % höher. Dies bedeutet eine stetige und deutliche jährliche Preissteigerung. Allerdings stellt der Markt der neu gebauten Eigentumswohnungen nur ein kleineres Kaufsegment am Wohnungsmarkt dar. Die deutlich überwiegenden Transaktionen von gebrauchten Eigentumswohnungen verzeichnen dagegen relativ geringe Preissteigerungen von zuletzt 3,5 %. Hier ist das Preisniveau von 2007 im Durchschnitt noch nicht wieder erreicht (Abb. 9). Auch die Preisentwicklung auf dem Markt der Eigenheime verläuft in ruhigen Bahnen. Hier stagnieren die Preise nominell sogar, was real einen Preisrückgang gegenüber den Vorjahren bedeutet. Diese Gesamtschau ergibt letztendlich keine Anzeichen für eine generelle Immobilienpreisblase. Im Jahresverlauf 2012 konnten auf einigen lokalen Märkten sehr dynamische Nachfrageentwicklungen beobachtet werden, die möglicherweise eine Tendenz zu Übertreibungen beinhalten. Derartige räumlich begrenzte Entwicklungen gilt es sorgfältig zu beobachten. Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2011 Zu den Immobilienmarkt- und -preisentwicklungen der letzten Jahre vgl. auch die Ergebnisse aus der Wohnungsmarktbeobachtung des BBSR in dem Bericht Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland. Er ist 2011 als Band 5 der BBSR- Schriftenreihe Analysen Bau.Stadt.Raum erschienen.

16 16 Immobilienpreise und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt Impressum Expertengespräch Wohnungs- und Immobilienmarkt Deutschland zukunftsfähig gestalten Hrsg.: BMVBS, Berlin, Mai 2012 Download unter bbsr.bund.de > Veröffentlichungen > BMVBS-Veröffentlichungen > Sonderveröffentlichungen Die Veröffentlichung dokumentiert das im Rahmen des Immobilienwirtschaftlichen Dialogs von Bund, Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft durchgeführte Expertengespräch vom 29. März Erörtert wurden aktuelle Themen des Wohnungs- und Immobilienmarktes in Vorbereitung des Berichts der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland Für zukünftige politische Schwerpunktsetzungen wurden Einschätzungen hochrangiger Experten aus Wissenschaft, Praxis und Politik zur Lage sowie zu den Entwicklungsperspektiven der deutschen Immobilienwirtschaft eingeholt und diskutiert. BBSR-Analysen KOMPAKT10/2012 Transaktionen großer Wohnungsbestände 2011 BBSR-Analysen KOMPAKT 6/2012, Hrsg.: BBSR, Bonn Download unter bbsr.bund.de > Veröffentlichungen > BBSR-Analysen KOMPAKT Nachdem Verkäufer und Investoren infolge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise in den vergangenen Jahren deutliche Zurückhaltung am Transaktionsmarkt für Wohnungsbestände zeigten, ist dieser im Jahr 2011 wieder spürbar in Bewegung gekommen. Das Heft stellt die aktuellen Ergebnisse des Verkaufsgeschehens großer Mietwohnungsbestände im Jahr 2011 vor. Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue Bonn Ansprechpartner Matthias Waltersbacher Tobias Held Jörg Nielsen Redaktion Adelheid Joswig-Erfling Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bestellungen Stichwort: Die BBSR-Analysen KOMPAKT erscheinen in unregelmäßiger Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos. ISSN (Printversion) ISBN Bonn, August 2012 Newsletter BBSR-Forschung-Online Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine des BBSR.