MARKTBERICHT ESSENERIMMOBILIEN. Ausgabe

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1 MARKTBERICHT ESSENERIMMOBILIEN Ausgabe Egentumswohnungen - Frestehende En- und Zwefamlenhäuser - Doppel- und Rehenhäuser - Grundstücke - Mehrfamlenhäuser - Ausblck auf de künftge Entwcklung - Aktuelle Entwcklung

2 2 Enletung Vorwort DIE KRISE ALS CHANCE 3 Lebe Lesernnen und Leser, unsere Stadt befndet sch m Wandel. Der Immoblenmarkt ncht nur n Essen erlebt n der jüngsten Zet enen Aufschwung, der sene Ursache unter anderem n der Eurokrse hat. Großprojekte we der 2,2 Hektar große Nederfeldsee n Altendorf Sten statt Sparbuch war en vel strapazerter Ausdruck n 2012, doch für vele Menschen en aktuelles Thema: se wünschen sch mehr Scherhet für hre Zukunft. Und was betet mehr Scherhet als ene Immoble? Essener wssen: Gewohnt wrd schleßlch mmer. De nedrgen Fnanzerungsznsen taten en Übrges, um auch Immoblen zur Egennutzung zum Kassenschlager zu machen. oder de Umwandlung ehemalger Zechen n kulturelle Begegnungsstätten (Vorreter: Zeche Zollveren) werten ganze Regonen erheblch auf. Zeten des Wandels beten auch vele Chancen und postve Veränderungen. Wr haben es uns zum Zel gemacht, Se über Veränderungen und Chancen m Immoblenmarkt quartalswese zu nformeren. Dese erste Ausgabe des MARKTBERICHT ESSENER IMMOBILIEN befasst sch schwerpunktmäßg mt den Veränderungen der Stadt Essen m Allgemenen. Carsten Frck In den nächsten Ausgaben, werden wr Se mt Zahlen aus enzelnen Stadttelen versorgen. Über den Gutschen unten können Se drekt Auskünfte über Ihren Stadttel be uns kostenlos anfordern. Wr freuen uns auf den Dalog mt Ihnen. Herzlchst Ihr Carsten Frck FRICK IMMOBILIEN e.k. So entstand 2012 en Run auf den Immoblen- Immoblenegentümer mt Verkaufsabscht wrd markt, de Nachfrage wuchs erheblch. Deutlch das freuen. Doch wchtg st, überlegt und stra- zegt sch deser Trend auch n Zahlen: 2012 wur- tegsch vorzugehen. Geschckte Verkäufer setzen den auf dem Essener Immoblenmarkt mt daher auf das Know-How von erfahrenen Immo- Verträgen wetaus mehr Umsatz erzelt als m blenexperten. Ene professonelle Wertermttlung Vorjahr (4.400 Verträge). Ihrer Immoble vermedet Wertverlust und spart Zet. In der Metropolregon Ruhrgebet st Essen ene der kaufkräftgsten Städte mt überdurchschntt- Mt hrer exzellenten Marktkenntns stehen Ihnen lch vel pro-kopf-enkommen, wetere Großstädte de Experten von Frck Immoblen bem Kauf oder we Dortmund, Dusburg und Bochum lässt es wet Verkauf gerne zur Sete! hnter sch N EI H C S T U G NLICHER Essen - ene der kaufkräftgsten Städte IHR PERSÖ De kostenfree und unverbndlche Wertermttlung des aktuellen Marktpreses Ihrer Immoble ermtteln wr gerne für Se: Rufen Se uns enfach an oder schreben Se uns ene E-Mal. - das belebt den Markt. Servce: nfo@carsten-frck.de Schern Se sch kostenlos Ihren persönlchen Marktbercht. Gültg bs zum Im 2011, Grundstücksmarktbercht 2012 S. 102, Grundstücksmarktbercht 2012 S. 103 frck_mmoblen_marktbercht_nnenseten_haus-und-markt.ndd :10

3 4 Egentumswohnungen Egentumswohnungen 5 EIGENTUMSWOHNUNGEN Besonders belebt snd dabe nach we vor de Stadttele m Essener Süden we Stadtwald, Bredeney, Kettwg, Haarzopf, Werden und das Südostvertel. Her legt der Kaufpres für gebrauchtes Wohnungsegentum von rund 85 Quadratmetern n ener durchschnttlch guten Lage zwschen IV pro Quadratmeter. Kaufprese 2009 bs 2011 Doch besonders de Lage beenflusst den Pres deutlch. Je schöner und exklusver de Lage, desto teurer st de Immoble. So st es ncht untypsch, dass für Wohnungen n den Toplagen Essens bs zu pro Quadratmeter bezahlt werden De Nachfrage an Wohnungsegentum boomt - we n bestzen zu wollen. In Zahlen lassen sch de vergan- fast allen Großstädten Deutschlands n Essen regel- gen e für den Essener Immoblenmarkt we folgt recht. Generell lässt sch sagen, dass mehr Menschen auf der Suche nach ener Egentumswohnung snd, als der Markt Objekte zu beten hat. Des legt vor allem am nedrgen Znsnveau und dem Wunsch, besonders n Zeten der Wrtschaftskrse ene schere Wertanlage ausdrücken: 2012 wurden nsgesamt 1704 beurkundete Kaufverträge für Egentumswohnungen n Essen abgeschlossen, das snd bespelswese 255 mehr als noch m Wohnungskauf gebraucht: Stadt Essen Immoblenwetter 2013 Karnap Rhen-Herne-Kanal Neben dem Essener Süden erfreuen sch auch Stadttele m Westen Essens mmer größerer Belebthet, was sch n den stegenden Kaufpresen wderspegelt dese erkennen Se deutlch n der folgenden Grafk. Altenessen-Nord Anzahl der Kaufverträge 2008 bs 2011 Herbe wrd zwschen neu gebautem und gebrauchtem Wohnungsegentum (Weterverkauf) unterscheden Egentumswohnungen wechselten hre Bestzer, 237 Planungs- und Kaufverträge bs 900 /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² über /m² Frntrop Dellwg Bedngrade BEZIRK 05 Katernberg Vogelhem Bergeborbeck BEZIRK 06 Gerschede Altenessen-Süd Stoppenberg Schonnebeck BEZIRK 04 Borbeck-Mtte Bochold Nordvertel Kray Altendorf Frllendorf BEZIRK 01 Ostvertel Westvertel Schönebeck Stadtkern Südostvertel Frohnhausen Huttrop Südvertel Holsterhausen Fulerum Haarzopf Schur Kettwg BEZIRK 03 Margarethenhöhe Werden BEZIRK 09 Bergerhausen Rüttensched BEZIRK 02 Rellnghausen Stadtwald Bredeney Hedhausen Ruhr BEZIRK 07 Steele Überruhr-Hnsel Überruhr-Holthausen Hesngen BEZIRK 08 Fschlaken Kupferdreh Lethe Fresenbruch Horst Burgaltendorf Byfang Wohnegentum wrd zum Tel nur als Kaptalanlage erworben, wobe sch de Käufer n Stadttele orenteren, de enen hohen Werterhalt versprechen. Immer mehr jedoch erwerben Käufer Egentumswohnungen auch, um se entweder zunächst zu bewohnen und später zu vermeten oder umgekehrt als Alterswohnstz, wenn de Treppen m egenen Haus ncht mehr bewältgt werden können. So entsteht ene Altersvorsorge n doppelter Hnscht. Neubauprojekte wurden veräußert. unbebaute Baugrundstücke bebaute Baugrundstücke Wohnungsegentum Marktbercht 2013 Tabelle 4.1 S. 7 Marktbercht 2013 S. 8 Tabelle 4.1 Marktbercht 2013 S. 8, Tabelle 4.1 V Marktbercht 2013 S. 55 Grafk, umgerechnet auf Quadratmeterpres

4 6 Frestehende En- und Zwefamlenhäuser Frestehende En- und Zwefamlenhäuser 7 FREISTEHENDE EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER Kaufpresgruppen für En- und Zwefamlenhäuser Der deutlche Trend En egenes Haus, das st set jeher der Traum ve- ner Nordens we etwa Karnap, Katernberg und ler Menschen. Auch be den En- und Zwefaml- Frntrop, lassen sch günstg Neubauten erwer- enhäusern zegt sch en deutlcher Trend n der ben m Schntt bs Euro gaben Marktentwcklung. Kunden für en schlüsselfertges Haus aus. Für neu gebaute Häuser zegen sch nach we Be vor Stadttele we Kettwg, Werden, Bredeney, ähnlch, wobe sch her das untere Pressegment Hesngen, Kupferdreh, aber auch Huttrop sowe zwschen und Euro bewegt. Überruhr-Holthausen m oberen Presberech In engen Stadttelen, etwa Kupferdreh oder (m Durchschntt über Euro pro Immo- Rüttensched, wechen de Prese stark von de- ble). Im mttleren Presberech von bs nen enes Neubaus ab. In Kupferdreh wurden Be Euro legen unter anderem Burgalten- standsmmoblen m Schntt berets für dorf, Rellnghausen, Rüttensched, Schonnebeck bs Euro verkauft, n Rüttensched muss- und Bedngrade. In velen Ortstelen des Esse- ten Käufer über Euro nvesteren. Mttlere Kaufprese für neu errchtete En- und Zwefamlenhäuser Bestandsmmoblen st de Kaufpres (Tausend ) Insgesamt wurden m 2012 mehr Kaufverträge für frestehende En- und Zwefamlenhäuser geschlossen als m Vorjahr. Dabe betru- Kauffälle 2010 Kauffälle 2011 gen de Quadratmeterprese für Bestandsmmoblen 2012 m Schntt zwschen und Euro sehr vel wenger als noch 2011, wo se m Durchschntt be bs Euro lagen. Vertelung Anzahl Durchschnttskaufprese für En- und Zwefamlenhäuser Kaufprese ( / m2) Wohnfläche 180 m2 mttlere Grundstücksgröße 200 m2 bs 400 m2 kene Angabe T Neubauten T > 300 T Baujahre ab 1975 ohne Neubauten Baujahre 1950 bs Baujahre bs Marktbercht 2013 S. 28, Marktbercht 2013 S. 29, Marktbercht 2013 S. 40 ff. frck_mmoblen_marktbercht_nnenseten_haus-und-markt.ndd :10

5 8 Doppel- und Rehenhäuser Doppel- und Rehenhäuser 9 DOPPEL- UND REIHENHÄUSER Durchschnttskaufprese Doppelhaushälfte Ene belebte Alternatve zum frestehenden Enfamlenhaus betet n Essener Wohngegenden de Doppelhaushälfte oder das Rehenhaus. Der günstgere Ankaufspres st für vele Kunden en Argument, sch für dese Alternatve zu entscheden. Am günstgsten können Se Doppel- oder Rehenhäuser enes Baujahres bs 1949 erwerben. De Baujahrsgruppen 1950 bs 1974 sowe ab 1975 (ohne Neubauten) unterscheden sch nur unbedeutend m Pres, wohngegen n enen Neubau auch her etwas mehr nvestert werden muss Kaufprese ( / m 2 ) Durchschnttskaufprese Rehenhäuser Kaufprese ( / m 2 ) Durchschnttskaufprese Rehenendhäuser Kaufprese ( / m 2 ) Presentwcklung Doppelhaushälften Durchschnttsprese pro Quadratmeter n Essen: Presentwcklung Rehenhäuser Durchschnttsprese pro Quadratmeter n Essen: Neubau Ab Bs Neubau Ab Bs Neubauten Baujahre ab 1975 ohne Neubauten Baujahre 1950 bs 1974 Baujahre bs 1949 Vgl. Marktbercht 2013 Sete 42 ff.

6 10 Grundstücke Mehrfamlenhäuser 11 GRUNDSTÜCKE MEHRFAMILIENHÄUSER Grundstücksprese erfolgten Schwankungen De Nachfrage an Häusern und Egentumswohnungen st besonders n den letzten dre en drastsch gestegen. Da st es nur verständlch, dass dese Nachfragewelle auch de Grundstücke betrfft. Da nur wenge unbebaute Grundstücke zum Verkauf stehen, nehmen vele Interessenten n Kauf, en Grundstück nklusve der Bestandsmmoble zu kaufen, dese abzureßen und hre Traummmoble neu zu bauen. Auch be Bauträgern st dese Vorgehenswese belebt. Was telen uns dese Zahlen über den Grundstücksmarkt n Essen mt? Gebaut wrd fast n jedem Stadttel von Essen. Besonders Großbauprojekte we der Neubau m Herzen der Innenstadt, drekt am Lmbecker Platz, verlocken zum Kauf und zu Investton. Zudem arbetet de Stadt Essen set geraumer Zet ntensv daran, Essen als Unternehmensstandort attraktver zu machen. Unternehmen we Thyssen Krupp, Atos, Gottfred Schulz und E.ON trugen mt hren neuen Frmengebäuden enorm zur Veränderung des Stadtbldes be und natürlch gab auch das neue Enkaufszentrum Lmbecker Platz trotz erster negatver Pressestmmen dem Enzelhandel am Berlner Platz neuen Schwung. Verständlcherwese st daher der Pres für gewerblche Grundstücke m 2011 regelrecht explodert. Er schoss von durchschnttlch Euro auf Euro m Verglech zum Vorjahr Dennoch st der Gesamtumsatz für den Telmarkt Grundstücke nach enem starken Ansteg von 2010 auf 2011 (666,6 auf 746,1 Mllonen Euro) zurückgegangen auf 720,6 Mllonen Euro. De Nachfrage vergrößert sch stetg Vele Makler berchten, dass momentan Baujahr ab 1975 (ohne Neubauten) für bs en Anfragevolumen an Mehrfamlenhäusern herrscht, der Senesglechen sucht. m gegensatz zu 870 Euro pro Quadratme- zu Euro pro Quadratmeter verkauft, Dabe nteresseren sch de mesten Käufer ter m Vorjahr. auch her für wertstable Wohngegenden. Ob als renes Anlageobjekt oder zur Tel-Egennutzung, de Nachfrage st wetaus dass her ncht nur hochpresge Immobl- Be den Mehrfamlenhäusern zegt sch, größer als das Angebot. en n Toplagen gesucht werden. Auch Immoblen n mttleren Lagen, dealerwese De Zahl der Kaufverträge stegt her set voll und möglchst langjährg vermetet, dem 2008 kontnuerlch an. Dabe st treffen auf vel Interesse am Markt. Nach auch der Kaufpres pro Quadratmeter mmer weter gestegen. Besonders deutlch dass kene gute Alternatve zum Wohne- we vor stellen Anlagenteressenten fest, zegt sch des n enem Sprung von 2009 gentum exstert. Aus desem Grund werden allerdngs auch nur wenge Mehrfam- auf 2010 um fast 40,7 %. Im 2012 wurden Geschosswohnungsobjekte mt enem lenhäuser abgestoßen. Tendenzell st zu erwarten, dass de Grundstücksprese aus den oben erwähnten Gründen weterhn stegen werden, während der Gesamtumsatz aufgrund der Anzahl verfügbarer Grundstücke mmer weder schwanken kann. Auch de wachsende Enwohnerzahl Essens trägt scherlch dazu be. Marktbercht 2012 S. 15 Umsatzentwcklung (Umsatz Baulandflächen), Errechnung der Enzelgrundstückprese Marktbercht 2013 S. 9 Tabelle 4.2 Vgl. Marktbercht 2012 S. 19, Marktbercht 2013 S. 47 Abbldung 6.10

7 12 Ausblck Ausblck 13 AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG Trotz der Presstegerung rechnen Experten und Wrtschaftswssenschaftler jedoch, so WAZ, aufgrund von Untersuchungen ncht mt ener Immoblen-Blase. Ene regonale Entwcklung, de sch n Essen abzechnet. De vorangehend beschrebenen Entwcklungen auf dem Immoblenmarkt werden sch auch n 2013 und 2014 weter fortsetzen. Jedoch st es unwahrschenlch, dass de Presstegerung m glechen Tempo wetergeht, we des bsher geschah. So werden bespelswese de Enfamlenhäuser mmer teurer. De WAZ schrebt n enem Artkel zum Thema Immoblen am 1. März, IVD-Vzepräsdent Jürgen Mchael Schck zterend: Unserer Enschätzung nach snd das zwete und drtte Quartal 2013 der deale Zetpunkt zum Verkauf ener Immoble. Weter erklärte Schck der WAZ hnschtlch der Presentwcklung: In velen Telmärkten snd wr kurz vor dem höchsten Punkt. Wr glauben, dass sch de Presentwcklung noch n desem abflacht. Aus desem Grund, so schrebt de WAZ, se es angeraten, jetzt zu verkaufen, zu enem Zetpunkt, zu dem de Nachfrage ene Sptze errecht hat. Glechzetg wrd herausgestellt, dass dese extrem hohe Nachfrage weterhn, we auch vorangehend beschreben, sch vor allem auf de Top-Lagen n und um de Großstädte konzentrert. Ene regonale Entwcklung, de sch n Essen abzechnet: Hesngen und Kettwg werden wertvoller (WAZ-Artkel vom 6. März 2013). Grundlage deser Aussage st de Aktualserung der Bodenrchtwerte durch den Gutachterausschuss. So wurde n den beden Ortstelen ene Stegerung um bs zu 20 Euro pro Quadratmeter vorgenommen. Überraschend: es snd snkende Bodenrchtwerte unter anderem n Bredeney zu verzechnen, zudem, so de WAZ, bespelswese n Altenessen-Nord und Schonnebeck. Demgegenüber steht, dass rund von knapp Bodenrchtwerten konstant bleben, erklärt de Zetung weterhn. Des zege ebenfalls, dass kene Blase zu erwarten se, wrd ztert. Zusammenfassend lässt sch sagen, dass de Immoblenprese n Essen mt hoher Wahrschenlchket weter anstegen werden, jedoch ncht ns Unbegrenzte. Zudem öffnet sch de Kluft zwschen exzellenten und wenger gefragten Lagen mmer weter. Während n Sptzenlagen de Bodenrchtwerte telwese wet über 500 Euro errechen, zahlt der Käufer n anderen Stadttelen m Essener Norden we etwa Vogelhem telwese nur 140 Euro pro Quadratmeter (WAZ vom 6. März 2013). Wer also m Essener Norden ene Immoble veräußern möchte, dem rät sch, möglchst schnell zu handeln zum anderen können Bewohner der südlchen Stadttele auch ncht ewg mt ener konstanten Presstegerung rechnen. Ztert werden n deser Zusammenfassung: Der Grundstücksmarktbercht 2012 für de Stadt Essen, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte n der Stadt Essen durch den Verantwortlchen, Herrn Dpl. Ing. Hans-Wolfgang Schaar, erschenen am 07. Ma Der Grundstücksmarktbercht 2013 für de Stadt Essen, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte n der Stadt Essen durch den Verantwortlchen, Herrn Dpl. Ing. Hans-Wolfgang Schaar, erschenen am 26. Aprl De WAZ Artkel Häuser werden mmer teurer und es st ken Ende n Scht aus der WAZ onlne vom 01. März 2013 ( sowe Hesngen und Kettwg werden wertvoller aus der WAZ vom 06. März 2013, geschreben von Janet Lndgens.

8 14 Aktuelle Entwcklung Aktuelle Entwcklung 15 BRANDHEISS: AKTUELLE ENTWICKLUNG AUF EINEN BLICK Kaufprese von Wohnungen und Häusern Karnap Rhen-Herne-Kanal Altenessen-Nord Hauskauf gebraucht: Stadt Essen Immoblenwetter 2013 bs /m² Kaufprese für Bestandswohnungen n Essen Haben Se sch schon enmal de Frage gestellt, wovon genau der Kaufpres von Häusern und Wohnungen abhängt? Des wrd von mehreren Faktoren beenflusst. An erster Stelle st de Lage, oder m Bezug auf Essen der Stadttel als Krterum zu sehen. Darüber hnaus st entschedend wann das Gebäude gebaut wurde, we der Modernserungszustand st und be Egentumswohnungen: n welcher Etage sch das Objekt befndet. Nachfolgende Grafken beten enen spannenden Überblck. De Grafk zegt endrucksvoll, we de Etage der Wohnung den Kaufpres beenflusst. Dabe wrd das Erdgeschoss bespelhaft mt 100% bewertet. De Prozentwerte der anderen Etagen geben an, we der Pres m Verglech zum Erdgeschoss stegt bzw. snkt % lokaler Durchschnttspres (ohne Neubau) bs % % -60% 434 sanert/neuwertg % renoverungsbedürftg/unsanert % % -60% 753 bs 1968 bs 1994 ab 1995 Presdfferenzen n Essen nach Stockwerken % Penthouse Dachgeschoss (mt Aufzug) Normalgeschoss Erdgeschoss + 45% - 20% - 5% 100% Datenstand Grundgesamthet 16 Mo. Datensätze Verglech des Durchschnttskaufpreses von Wohnungen pro m² m Hnblck auf das Baujahr des Gebäudes unter Berückschtgung des Modernserungszustandes. De Prozentzahlen geben jewels an um we vel % der Pres be neuwertgen Wohnungen m Verhältns zu normalen stegt bzw. um we vel % der Pres von renoverungsbedürftgen Wohnungen m Verhältns zu normalen snkt. Frntrop Dellwg Bedngrade Wohnungskauf gebraucht: Stadt Essen Immoblenwetter 2013 bs 900 /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² über /m² Frntrop Dellwg Bedngrade Gerschede BEZIRK 04 Borbeck-Mtte Schönebeck Kettwg Gerschede BEZIRK 04 Borbeck-Mtte Schönebeck Haarzopf Schur Kettwg Bergeborbeck Bochold Altendorf Haarzopf Bergeborbeck Fulerum Schur Bochold Altendorf Frohnhausen BEZIRK 03 Margarethenhöhe Werden BEZIRK 09 BEZIRK 05 Vogelhem Westvertel Holsterhausen Werden BEZIRK 09 Bredeney Karnap Altenessen-Süd Hedhausen Altenessen-Süd Nordvertel Rüttensched BEZIRK 01 Ostvertel Stadtkern Bredeney Hedhausen Altenessen-Nord BEZIRK 05 Vogelhem Westvertel Rhen-Herne-Kanal Nordvertel Südvertel BEZIRK 01 Ostvertel Stadtkern Südostvertel Frohnhausen Südvertel Holsterhausen BEZIRK 03 Fulerum Rüttensched Margarethenhöhe BEZIRK 02 Stadtwald Südostvertel BEZIRK 02 Fschlaken Stadtwald Stoppenberg Ruhr Fschlaken Katernberg Katernberg BEZIRK 06 Frllendorf Huttrop Bergerhausen Rellnghausen BEZIRK 06 Stoppenberg Schonnebeck Ruhr Frllendorf Huttrop Bergerhausen Rellnghausen Schonnebeck Hesngen Kray Steele Überruhr-Hnsel Kray Steele Überruhr-Hnsel Kupferdreh BEZIRK 07 Überruhr-Holthausen BEZIRK 08 Kupferdreh BEZIRK 07 Überruhr-Holthausen Hesngen BEZIRK 08 Lethe Horst Byfang Lethe Fresenbruch Horst Byfang Fresenbruch Burgaltendorf Burgaltendorf /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² über /m² De Wetterkarten zegen de Presstuatonen für Häuser und Wohnungen (Gebrauchtobjekte) n der räumlchen Vertelung n Essen an. Endeutg zu erkennen st das Nord-Süd-Gefälle. Datenstand Grundgesamthet 16 Mo. Datensätze Kaufprese für Bestandswohnungen n Essen Datenstand Grundgesamthet 16 Mo. Datensätze

9 Wr snd für Se da! Carsten Frck, Geschäftsführer Hanna Salman, Marktpresermttlung Barbara Schneder, Egentümerbetreuung Sabrna Hüsken, Marketng & Home Stagng Mara Schädlch, Marketng Nora Hundt, Back Offce Esther Herrmann, Back Offce Ulrke Hornckel, Immoblenkauffrau Janne Steuer, Auszubldende Annette Katthöfer, Immoblenberatern Shary Veldhoen, Immoblenberatern Moheb Babok, Immoblenkaufmann Unsere Zentrale: Rüttenscheder Str Essen Telefon: Telefax: E-Mal: Rüttenscheder Str Essen Hesnger Str Essen Hauptstraße Essen Servce: Herausgeber FRICK IMMOBILIEN e.k. Inhaltlch verantwortlch: Carsten Frck Rüttenscheder Str Essen Konzepton, Desgn & Realserung basc-unt. De Erfolgsgestalter