Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008

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1 Landeshauptstadt Hannover Fachbereich Planen und Stadtentwicklung Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008 (Empirica-Preisdatenbank / IDN ImmoDaten GmbH)

2 Schriften zur Stadtentwicklung 103 Herausgeber: Landeshauptstadt Hannover Der Oberbürgermeister Baudezernat Rudolf-Hillebrecht-Platz Hannover Bearbeitung: Esther Behrens Dr. Magdalena Kaiser Fachbereich Planen und Stadtentwicklung - Bereich Stadtentwicklung - Rudolf-Hillebrecht-Platz Hannover Tel.: (0511) Fax.: (0511) Mail: 61.5@hannover-stadt.de Hannover, Oktober 2008

3 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Inhaltsverzeichnis Seite Ergebnisse im Überblick 4 1. Rahmenbedingungen 5 2. Methodik 6 3. Mietwohnungsmarkt in der Landeshauptstadt Hannover im überregionalen Vergleich Mietwohnungsangebote und ihre Verteilung auf die Preisklassen Angebotsmieten in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße Angebotsmieten in Abhängigkeit von der Zimmerzahl Verteilung der Angebotsmieten auf die Wohnungstypen Verfügbarkeit von Wohnungen nach der Angemessenheitsdefinition von Hartz IV Angebotsmieten auf Stadtteilebene Angebotsmieten im Vergleich mit ausgewählten Umlandgemeinden Preisentwicklung der Angebotsmieten 2004 bis Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt Anvisierte Kaufpreise für Wohnimmobilien Vergleich der anvisierten Immobilienkaufpreise im Bestand und im Neubau Anvisierte Immobilienkaufpreise in Abhängigkeit von der Baualtersklasse Anvisierte Kaufpreise für Wohnimmobilien auf Stadtteilebene Anvisierte Immobilienkaufpreise im Vergleich mit ausgewählten Umlandgemeinden Entwicklung der angebotenen Wohnimmobilien 2004 bis Fazit 36

4 4 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008 Ergebnisse se im Überblick Mietwohnungsmarkt Der anvisierte Mietwohnungspreis für Mitte 2008 beträgt 5,85 /m² und erhöhte sich somit um +0,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gegenüber der ersten Erhebung der Empirica-Datenbank im Jahr 2004 sind die anvisierten Mieten um 3,2 Prozent angestiegen (2004: 5,67 /m²). 46 Prozent der Mietwohnungsangebote werden für 5 bis 6 /m² inseriert. 50 Prozent der angebotenen Wohnungen haben eine Größe von 45 bis 75 m². 74 Prozent der Mietwohnungsangebote betreffen Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In Hannover leben 54,6 Prozent Einpersonenhaushalte, die zu einem Großteil auch allein stehend in kleineren Wohnungen leben. Es sind aber nur 10,6 Prozent aller inserierten Wohnungen Einzimmerwohnungen, so dass hier eine Verknappung wahrscheinlich ist. Großwohnungen, die den Angemessenheitskriterien von Hartz IV nach Fläche und Preis entsprechen, werden auf dem freien Wohnungsmarkt nicht angeboten. Die Landeshauptstadt weist im Vergleich mit sieben ausgewählten Umlandgemeinden das höchste Mietpreisangebot auf. Im Bundesvergleich der Angebotsmieten von über 100 Städten liegt Hannover auf Rang 47 im Mittelfeld (Empirica / IDN Immodaten GmbH). Immobilienmarkt 88 Prozent der inserierten Wohnimmobilien sind Objekte aus dem Bestand. 65 Prozent der angebotenen Wohnimmobilien sind Eigentumswohnungen. Die teuersten Wohnimmobilien sind Bestandsobjekte des Typs freistehendes Einfamilienhaus; Hier werden im Schnitt verlangt. Für ein Einfamilienhaus im Bestand und im Neubau (zusammengefasster Wert) beträgt der anvisierte Kaufpreis , das ist ein Plus von 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für Einfamilienhäuser der Baualtersklasse vor 1950 werden die höchsten Gesamtkaufpreise verlangt. De höchste Quadratmeterpreis wird aber für Neubauobjekte gefordert. Für eine Eigentumswohnung (zusammengefasster Wert für Bestand und Neubau) wird ein Gesamtkaufpreis von anvisiert. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung aus dem Jahr 2000 oder später wird mehr als der doppelte Kaufpreis verlangt mit Eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (vor 2000 erbaut) wird für angeboten. Im Vergleich mit den Umlandgemeinden wird für ein Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt der höchste Kaufpreis verlangt, für eine Eigentumswohnung liegt der Kaufpreis im Mittelfeld.

5 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Rahmenbedingungen Miet- und Immobilienpreise sind das Ergebnis des Zusammenspiels zwischen Angebot und Nachfrage. Nachfrageveränderungen frühzeitig zu erkennen, ist für Bauträger, Investoren und Städte eine wichtige Informationsgrundlage. Über Preisveränderungen lassen sich Trends in einzelnen Marktsegmenten erkennen. Seit 2007 wird das kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtungssystem der Landeshauptstadt durch das Beobachtungsfeld Miet- und Immobilienpreise ergänzt. Damit stehen preisbezogene Daten auf Stadtteilebene zur Verfügung. In der Landeshauptstadt wird bisher kein Mietspiegel erhoben, sondern die MEA-Preisdatenbank vorgehalten, die den Stadtraum aber nur in vier Sektoren einteilt. Somit hält das Wohnungsmarktbeobachtungssystem als einzige Quelle kleinräumig auf der Ebene der Stadtteile Preisdaten und Indikatoren bereit. Die Erhebung der Miet- und Kaufpreisdaten in der Landeshauptstadt Hannover erfolgt zum zweiten Mal, um zur stadtteilbezogenen Preisstruktur der Angebotsseite Aussagen treffen zu können und zukünftig auch die Entwicklung der Preise stadtteilbezogen auswerten zu können. Für die Zeit vor 2007 stehen seit 2004 in der Preisdatenbank Angaben für Hannover auf der Ebene der Gesamtstadt zur Verfügung. Empirica arbeitet seit geraumer Zeit mit der Datenbank des Betreibers IDN Immodaten GmbH. Diese Firma hat eine Suchmaschine entwickelt, die Angebote der Online-Immobilien ausliest und aufbereitet. Grundlage der Empirica-Preisdatenbank ist die Erfassung aller Wohnungs- und Immobilienanzeigen im Internet im Beobachtungszeitraum innerhalb eines Einjahreszeitraumes. Zu den Quellen gehören Internet-Immobilienbörsen (Immoscout24, Immonet, Immowelt usw.), aber auch die Webportale der größeren lokalen Tageszeitungen. Die vorliegende Untersuchung berücksichtigt nur die Angebotsseite bei Neuvermietung. Es geht darum ein Blitzlicht auf die Angebotstruktur des hannoverschen Wohnungs- und Immobilienmarktes zu werfen. Die Anzeigen der Miet- und Immobilienpreise sind zentrale Indikatoren des Marktgeschehens und spiegeln die Angebotsstruktur sehr gut wider. Die Wohnungs- und Immobilienangebote geben Auskunft über die relative Zahlungsbereitschaft in den einzelnen Segmenten, zeigen aber nicht auf, was letztendlich tatsächlich erzielt wird. Positiv für die Angebotsbeobachtung ist, dass durch die bereitgestellten Daten der gesamte Jahreszeitraum abgedeckt wird, was Effekte durch saisonale Schwankungen minimiert und einen besseren Überblick über die Entwicklungen am Wohnungsmarkt erlaubt als eine stichprobenhafte Beobachtung dies könnte. Die Wohnungsgesuche sind im Vergleich zu den Angeboten zahlenmäßig sehr gering und können die Nachfrageseite kaum wiedergeben. Kauf- und Mietgesuche werden daher von der Empirica- Preisdatenbank nicht erfasst. Durch die differenzierte Aufnahme der Anzeigeninhalte in die Datenbank ist die Beobachtung der Marktentwicklung, etwa von Marktan- bzw. -entspannung, im Miet- und Eigentumssektor möglich. Durch die Erfassung verschiedener Merkmale wie Wohnungsgröße und Typ ergibt sich ein Überblick über anvisierte Miet- und Immobilienpreise in unterschiedlichen Immobilien- und Wohnungstypen. Durch den Vergleich mit dem Umland können die spezifischen hannoverschen Ergebnisse gewertet werden.

6 6 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Methodik Grundlage der Empirica-Datenbank ist die Erfassung von Immobilieninseraten. Es lassen sich sowohl Details der einzelnen Inserate abrufen als auch statistische Auswertungen auf unterschiedlichen Ebenen vornehmen, z.b. Preisentwicklung einzelner Wohnungstypen nach Wohnungsgröße, Zimmerzahl oder Baualtersklasse. Mit detaillierten Daten lässt sich die Entwicklung in Teilsegmenten des Marktes nachzeichnen. Nicht zuletzt mit dem Thema Hartz IV ist die Bedeutung gewachsen, die Preisstruktur des örtlichen Wohnungsmarktes zu kennen. Da die Zahl der Online-Angebote stetig steigt, besteht ein wesentlicher Vorteil für eine Auswertung darin, dass im Internet wesentlich mehr und systematischer Zusatzinformationen abgelegt werden. Hier werden wesentlich häufiger auch Adressen hinterlegt, die die Möglichkeit kleinräumiger Aussagen wesentlich verbessern Die Datenbank arbeitet mit Angebotspreisen, die vom tatsächlich erzielten Preis abweichen können. Dennoch reflektieren die Angebotspreise die aktuelle Marktstimmung. Insbesondere die Angebotsmieten sind aussagekräftig, da unterstellt werden kann, dass die angegebenen Mieten in den meisten Fällen auch vertraglich vereinbart werden. Bei den Kaufimmobilien sind Abweichungen sehr viel wahrscheinlicher. Alle nachfolgenden Angaben zum Bereich Angebotsmieten beziehen sich auf die Netto- Kaltmiete, also ohne Betriebskosten oder Zuschläge. Die Ergebnisse beziehen sich auf den Zeitraum Juli 2007 bis Juni Es werden nur solche Inserate in der Auswertung berücksichtigt, welche die gewünschten Informationen (Stadtteilnamen, Zimmerzahl, Wohnfläche, Kaltmiete etc.) im Anzeigentext beinhalten. Auch erfolgt eine Bereinigung des gesamten Datensatzes im Vorhinein um doppelte Inserate oder unlogische Werte (z.b. aufgrund von Tippfehlern in der Anzeige, über gleiche Telefonnummern, identische Texte etc.). Ergänzt wird die Übersicht über die Angebote des Wohnungs- und Immobilienmarktes in Hannover um den Vergleich mit sieben ausgewählten Nachbargemeinden der Region Hannover. Hinweise zum Verständnis der Ergebnisse Bislang arbeiten nur wenige Kommunen mit Stadtteilergebnissen für anvisierte Miet- und Kaufpreise, da die Ergebnisse einer genauen Interpretation bedürfen. Ohne Vorwissen über die Stadtteilstrukturen ist ein Wert x für den Stadtteil y nur schwer zu deuten. So kann es etwa in Stadtteilen, die durch einen sehr heterogenen Mietmarkt gekennzeichnet sind, dazu kommen, dass sich ein unerwartet niedriger Durchschnittsmietwert abbildet. Dies kann dadurch entstehen, dass die in diesem Stadtteil vorhandenen sehr attraktiven und hochpreisigen Segmente bzw. Objekte mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis seltener oder gar nicht inseriert werden, wodurch preiswerte Angebote aus weniger attraktiven Lagen stärker ins Gewicht fallen. Döhren ist hierfür ein Beispiel. Ein weiteres Beispiel ist der Eigentumswohnungsmarkt in Ahlem: Der Stadtteil stellt das Schlusslicht im Angebotsmietpreisranking der Stadtteile dar. Ahlem hingegen ist sehr heterogen: Es gibt viele hochwertige Einfamilienhausgebiete neben weniger attraktiven 50er bis 80er Jahre Wohngebieten, in denen nun teilweise die vor allem kleineren Wohnungen für einen vergleichsweise geringeren Kaufpreis veräußert werden.

7 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Mietwohnungsmarkt in der Landeshauptstadt Im Betrachtungszeitraum Juli 2007 bis Juni 2008 wurden insgesamt Mietwohnungsinserate ausgewertet, das entspricht 3 Prozent des gesamten hannoverschen Wohnungsbestandes. Das Kernelement der Auswertung ist die Betrachtung der Mietpreise auf Stadtteilebene. Um für den jeweiligen Stadtteil repräsentative Aussagen zu ermöglichen, musste für jeden Stadtteil eine einprozentige Anzahl an Inseraten, gemessen an der jeweiligen Wohnungsbestandszahl des Stadtteils, vorliegen. Nicht alle Stadtteile erfüllen diese Voraussetzung; entweder sind es besonders kleine Stadtteile mit nur einem geringen Wohnungs- und Gebäudebestand (Nordhafen, Brink-Hafen, Vinnhorst) oder die Wohnungsstruktur ist v.a. durch Einfamilienhäuser mit nur einer geringen Anzahl an Mietwohnungen geprägt (Isernhagen-Süd). Auch lässt nicht jeder Inserent die Lage des Objektes in die Anzeige einfließen. Stadtteile mit zu geringer Anzahl an Inseraten werden in den Karten bzw. in den Tabellen ohne Wert dargestellt. Insgesamt ist das Ergebnis für die Stadtteile aber plausibel und verschafft einen guten Überblick über das Angebot auf Stadtteilebene und die vom Anbieter anvisierten Mietpreise. Der Median der anvisierten Mietpreise liegt für Hannover bei 5,85, ein Plus von 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Es gilt jeweils der Median (50 Prozent der Mieten unterhalb und 50 Prozent oberhalb dieses Wertes), der im Vergleich zum Mittelwert ein besser geeigneter Messwert ist, da er unempfindlicher gegenüber Ausreißern (extrem abweichenden Werten) innerhalb einer Gruppe reagiert. Der Median ist also der mittlere Zahlenwert in einer Reihe von aufsteigenden Zahlenwerten. 3.1 Hannover im überregionalen Vergleich Im Vergleich mit anderen Großstädten über Einwohner liegen die anvisierten Mietpreise in Hannover am unteren Ende der Preisskala. Beim Ranking der rund 100 untersuchten Städte liegt Hannover insgesamt im Mittelfeld. Tab. 1: Vergleich der Angebotsmieten in den Großstädten der Bundesrepublik im 1. Quartal 2008 (auf Basis von Empirica/ IDN Immodaten GmbH) Stadt Median /m² Rang in der Städteliste München 11,25 1 Frankfurt am Main 9,95 2 Stuttgart 8,65 4 Köln 8,08 9 Hamburg 8,03 10 Wiesbaden 8,00 11 Düsseldorf 7,53 13 Bonn 7,50 14 Nürnberg 6,72 27 Bremen 5,85 46 LH Hannover 5,80* 47 Dresden 5,51 66 Essen 5,47 67 Dortmund 5,21 80 Leipzig 4,94 94 Duisburg 4,86 99 * 5,80 /m² beträgt die Angebotsmiete für Hannover im ersten Quartal 2008 und unterscheidet sich daher vom anvisierten Mietpreis für den Jahreszeitraum 2007/2008 (5,85 /m²), der dieser Untersuchung zu Grunde liegt.

8 8 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Mietwohnungsangebote und ihre Verteilung auf die Preisklassen Die Mehrheit der Mietwohnungsangebote von 72,4 Prozent werden für 5 bis 7 je Quadratmeter inseriert. Für den Nachfrager bedeutet dies, dass sich der Wohnungsmarkt preislich kaum auffächert, d.h. weder am oberen noch am unteren Ende der Preispalette besteht ein großer Spielraum. Fast 60 Prozent aller Wohnungen kosten unter 6 /m². 14,5 Prozent aller Wohnungsinserate liegen über 7 /m². Damit erhöht sich der Anteil der Angebote im höherpreisigen Segment im Vergleich zum Vorjahr um genau einen Prozentpunkt. Fast jede achte Wohnung bzw. 13 Prozent aller Wohnungen werden für unter 5 /m² angeboten. Damit ergibt sich auch im preiswerten Wohnungssegment eine Zunahme um 1,4 Prozentpunkte. Abb. 1: : Anteile der Wohnungsangebote in der jeweiligen Preisklasse 46,3 26,1 12,1 9,3 0,9 2,9 1,4 0,9 unter 4 /m² 4 bis unter 5 /m² 5 bis unter 6 /m² 6 bis unter 7 /m² 7 bis unter 8 /m² 8 bis unter 9 /m² 9 bis unter 10 /m² 10 /m² und mehr Anteil in % Haushalte, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, finden demzufolge auf dem freien Wohnungsmarkt kaum entsprechende Angebote (0,9 Prozent bis unter 4 /m²). Aber auch diejenigen Haushalte, die sich ein höherpreisiges Wohnungsmarktangebot leisten wollen, finden nur ein sehr schmales Angebotssegment vor (2,3 Prozent über 9 /m² bzw. 0,9 Prozent über 10 /m²).

9 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Preisspanne der Angebotsmieten Dass die Angebote auf dem hannoverschen Mietwohnungsmarkt preislich relativ eng beieinander liegen, zeigt sich, wenn die Mietangebote in aufsteigender Angebotshöhe in zehn gleich große Gruppen oder Prozentsegmente (Dezile) aufgeteilt werden. Wenn nun 10 Prozent der untersten und 10 Prozent der obersten Angebotsmieten gekappt werden (preisliche Extremwerte, also besonders niedrige und besonders hohe Angebotsmieten), so zeigt sich die Bandbreite der anvisierten Mietpreise zwischen dem ersten und zehnten Segment oder anders: Die Preisspanne der Inserate beträgt in 80 Prozent aller Fälle maximal 2,64 /m². Damit kann die Preispalette der Mietwohnungsangebote in Hannover als sehr eng charakterisiert werden oder - im Umkehrschluss - der Mietwohnungsmarkt ist in Hannover sehr ausgeglichen. Zum Vergleich: In Frankfurt beträgt die Preisspanne (ohne das oberste und unterste Dezil bzw. in 80 Prozent aller Fälle) 7,46 /m² und in Stuttgart 5,21 /m². Abb. 2: : Verteilung der Angebote / Bandbreite der anvisierten Mietpreise 16,00 Preisliche "Ausreißer" am oberen Rand 14,00 12,00 Anvisierte Mietpreise 10,00 8,00 6,00 Angebotspreisspanne: 2,64 /m² 4,00 Preisliche "Ausreißer" am unteren Rand 2,00 0, Anzahl der Angebote unterteilt in Dezile

10 10 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Angebotsmieten in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße Die Mietpreisgestaltung ist abhängig von der Wohnfläche (Wohnungsgröße) und von der Menge der zur Verfügung stehenden Wohnungen im jeweiligen Segment. Die Annahme je größer desto günstiger je m² gilt demnach nicht uneingeschränkt. Kleinstwohnungen unter 35 m² stellen mit einem Anteil von nur 3,8 Prozent das knappste Angebotssegment, gleichzeitig fallen die Mieten für kleine Wohnungen mit 6,96 /m² unverhältnismäßig am höchsten aus. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Quadratmeterpreis aber 2,9 Prozent günstiger (7,17 /m², -21 Cent je m²). Kleinstwohnungen bis unter 35 m² (6,96 /m²) sowie Großwohnungen ab 105 m² (6,36 /m²) sind die am teuersten auf dem Wohnungsmarkt inserierten Wohnungstypen. Wohnungen mit Flächen unter 45 m² erreichen einen Anteil von 11,4 Prozent (6,03 /m²). Unterhalb des Mietmedians von 5,85 /m² werden Wohnungen mit 45 bis 60 m² (5,80 /m²), Wohnungen zwischen 60 und 75 m² (5,68 /m²) sowie Wohnungen mit 75 bis unter 90 m² (5,74 /m²) angeboten. Wohnungsgrößen von 45 bis 60 m² erreichen einen Anteil von 20,6 Prozent aller Mietwohnungsinserate bei anvisierten 5,80 /m² (+7 Cent je m² im Vergleich zum Vorjahr). Am häufigsten werden Wohnungsgrößen von 60 bis 75 m² angeboten (30,5 Prozent). Der anvisierte Mietpreis beträgt 5,68 /m² (+10 Cent je m² im Vergleich zum Vorjahr). 18,6 Prozent aller Mietwohnungsinserate betreffen Wohnungsgrößen von 75 bis 90 m² zum Preis von 5,74 /m², der im Vergleich zum Vorjahr (5,75 /m²) fast konstant geblieben ist. 18,9 Prozent aller angebotenen Wohnungen sind über 90 m² groß, davon haben 9,9 Prozent der Wohnungen eine Größe von 105 und mehr Quadratmetern. Tab. 2: Anzahl, Anteile e sowie Quadratmeterpreise der jeweiligen Wohnungsgröße Wohnungs ungsgrößen größen Anzahl Anteil der Inserate an den Wohnungsgrößen Median in /m² 2008 Zum Vergleich: Median in /m² 2007 unter 35m² 332 3,8 6,96 7,17 35 bis unter 45m² 664 7,6 6,03 6,00 45 bis unter 60m² ,6 5,80 5,73 60 bis unter 75m² ,5 5,68 5,58 75 bis unter 90m² ,6 5,74 5,75 90 bis unter 105m² 782 9,0 6,00 5, m² und mehr 861 9,9 6,36 6,31 insgesamt ,0 5,85 5,81

11 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Abb. 3: : Verteilung der Wohnungsgrößen auf die jeweilige Preisklasse in /m² ,96 6,03 5,80 5,68 5,74 6,00 6,36 8,00 7,00 6, , , unter 35 m² 35 bis unter 45 m² 45 bis unter 60 m² 60 bis unter 75 m² 75 bis unter 90 m² 90 bis unter 105 m² 105 m² und mehr 3,00 2,00 1,00 0,00 Anzahl Median in /m² Die anvisierten Mietpreise je Wohnungsgrößenklasse bilden eine konkave Kurve, während die Angebote dazu konträr verlaufen: Je kleiner bzw. je größer die angebotene Wohnung, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Kleine Wohnungen bis 35 m² werden mit 6,96 /m² am teuersten inseriert. Aber auch kleinere Wohnungen mit 35 bis unter 45 m² (6,03 /m²) sind im Vergleich der Quadratmeterpreise teurer als Wohnungen mit 45 bis unter 105 m² (5,80 bis 6,00 /m²). Je kleiner bzw. je größer die angebotene Wohnung, desto seltener wird sie auf dem Wohnungsmarkt angeboten.

12 12 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Angebotsmieten in Abhängigkeit von der Zimmerzahl Die Angebotsmieten sind hinsichtlich der Verteilung der Zimmerzahl je Wohnung kategorisiert worden. Dabei wird deutlich, dass sich der tatsächliche Wohnungsbestand der Landeshauptstadt in den Anzeigen relativ gut widerspiegelt, bis auf die Großwohnungen, die weit seltener angeboten werden als dies ihrem Anteil am Gesamtwohnungsbestand entsprechen würde. Mit 10,6 Prozent aller Inserate wird der Einzimmer-Wohnungstyp am hannoverschen Wohnungsmarkt relativ selten angeboten. Diese Verknappung ist aber nahezu identisch mit dem tatsächlichen Bestand an Einzimmerwohnungen in der Landeshauptstadt, der bei 10,2 Prozent (ohne Küchen und Bad) liegt. Trotz der kleinen Wohnungen fallen die Quadratmeterpreise der Angebotsmieten hier am höchsten aus. Ein Blick auf die Haushaltsstruktur der Landeshauptstadt lässt zukünftig eine Anspannung des Wohnungsmarktes in diesem Segment erwarten: 54,6 Prozent aller Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Auch wenn ein Teil der Einpersonenhaushalte nicht alleine lebt, z.b. in Wohngemeinschaften, in Patchworkfamilien oder als allein Erziehende, so dürfte dennoch ein erheblicher Teil der Einpersonenhaushaushalte tatsächlich in kleineren Wohneinheiten leben. Im Vergleich zum Vorjahr werden Einzimmerwohnungen etwas preisgünstiger angeboten (-13 Cent je m²). Drei Viertel (74 Prozent) der angebotenen Wohnungstypen sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Dies entspricht in etwa den tatsächlichen Verhältnissen des hannoverschen Wohnungsbestandes von ca. 65 Prozent an Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Der tatsächliche Bestand an Großwohnungen (5 und mehr Räume) beträgt in Hannover 24,6 Prozent. Die Angebotsmenge spiegelt diese Struktur so nicht wider: Großwohnungen sind attraktiv und finden ihre Abnehmer oft unter der Hand, d.h. sie werden nur selten am Markt offeriert. Der Anteil der inserierten Großwohnungen liegt daher nur bei 3,6 Prozent. Die Preisvorstellungen der Anbieter liegen bei 6 /m² (-6 Cent je m² im Vergleich zum Vorjahr). Bei kleiner bzw. großer Zimmerzahl fallen Angebotsmieten höher aus: Der teuerste Wohnungstyp abgesehen vom kaum zur Verfügung stehenden Einfamilienhaus zur Miete (6,94 /m²) - ist die Einzimmerwohnung (6,23 /m²) sowie die Fünfzimmerwohnung (6,00 /m²). Abb. 4: Wohnungstypen und der jeweilige Medianmietpreis in /m² ,23 6,30 6, ,89 5,69 5,99 6,00 6,10 6,00 5,90 5,80 5, , Whg 1 Zi Whg 2 Zi Whg 3 Zi Whg 4 Zi Whg 5 u. mehr Zi 5,50 5,40 Anzahl Median in /m²

13 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Verteilung der Angebotsmieten auf die Wohnungstypen Natürlich nimmt die anvisierte Gesamtmiete mit der Wohnungsgröße bzw. der Zimmerzahl zu. Um sich ein Bild davon zu machen, für wie viel eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung angeboten wird, ist eine Aufschlüsselung des Gesamtmietmedians hilfreich. In ca. 42 Prozent aller Fälle beträgt die monatliche Angebotsmiete 413 bzw. 5,69 /m². In 32,4 Prozent aller Fälle beträgt der geforderte Mietpreis 335 bzw. 5,89 /m². 11,4 Prozent aller Inserate betreffen Vierzimmerwohnungen mit einer Gesamtangebotsmiete von 580 (5,99 /m²). Großwohnungen mit fünf und mehr Zimmern für Familien oder andere Formen des Zusammenlebens werden mit 3,6 Prozent kaum am Markt angeboten: Die Angebotsmiete steigt im Vergleich zur Vierzimmerwohnung sprunghaft an und beträgt im Schnitt monatliche 820 bzw. 6,00 /m². Damit ist eine Fünfzimmerwohnung nur unwesentlich preiswerter als ein Haus zur Miete, welches allerdings bei weitem das knappste Marktsegment darstellt: Nur 3 Prozent aller untersuchten Angebote betreffen diesen Wohntypus, der Mietmedian beträgt 890 insgesamt bzw. 6,94 /m². Abb. 5: Mietmedian gesamt in und die Verteilung der Angebote auf die Wohnungstypen ,0 40, ,0 30, ,0 20, , , ,6 32,4 41,6 11,4 3,6 Whg 1 Zi Whg 2 Zi Whg 3 Zi Whg 4 Zi Whg 5 u. mehr Zi Anteil am Angebot Median Gesamtpreis in 5,0 0,0 Tab. 3: 3 : Anzahl der Angebote ngebote, Quadratmeter- und Gesamtpreis und die Anteile der Wohnungstypen Objektart Anzahl Median in /m² Angebotsmiete in Anteil der Wohnungstyp an allen Angeb ngeboten Whg 1 Zi 924 6, ,6 Whg 2 Zi , ,4 Whg 3 Zi , ,6 Whg 4 Zi 992 5, ,4 Whg 5 u. mehr Zi 315 6, ,6 Whg o.a. zu Zi. 36 5, ,4 Inserate gesamt , ,0 EFH zur Miete 280 6,94 890

14 14 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Verfügbarkeit von Wohnungen nach der Angemessenheitsdefinition tion von Hartz IV Neben den Regelleistungen besteht für alle Hartz IV Empfänger grundsätzlich Anspruch auf die Gewährung von angemessenen Unterkunftskosten. Da die Regelleistung pro Person derzeit 351 beträgt, sind 96 Prozent aller Hartz IV Empfänger auf Übernahme der Unterkunftskosten neben den Regelleistungen angewiesen. Zur Zeit wird als Grundlage für die Festsetzung der Regelsätze die die Wohngeldtabelle (Stand 2001) genutzt, wobei ein zehnprozentiger Aufschlag aufgrund der Pauschalisierung notwendig wird, da keine eigenen wissenschaftlich fundierten Tabellen (z.b. wie im qualifizierten Mietspiegel oder vergleichbar erarbeitete Gutachten wie Mietstrukturanalysen) vorhanden sind. Die als angemessen definierten Unterkunftskosten liegen in Hannover für einen Einpersonenhaushalt derzeit bei 350 für 50 m² Wohnraum. Da neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkosten beglichen werden müssen, müssten die Grundmieten weitaus geringer ausfallen, um innerhalb dieser Grenze zu bleiben. In zahlreichen Urteilen der Sozialgerichte wird deutlich, dass die tatsächliche Verfügbarkeit von als angemessen definiertem Wohnraum zunehmende Bedeutung bei der Urteilsbildung gewinnt. Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung des Wohnungsangebotes entsprechend der Hartz IV Kriterien und zeigt die Verfügbarkeit von Wohnraum innerhalb eines Jahres. 28,6 Prozent aller Wohnungsangebote erfüllen die Hartz IV Angemessenheitskriterien nach Wohnfläche und Preis: Das sind von Wohnungsinseraten. Im Vergleich zum Vorjahr ist damit die Zahl der Wohnungsangebote, die die Hartz IV Kriterien erfüllen, stabil geblieben. Insgesamt sind 5,8 Prozent aller Wohnungsangebote Hartz IV geeignete Einzimmerwohnungen, bzw. 54,5 Prozent aller angebotenen Einzimmerwohnungen erfüllen die Hartz IV Kriterien Zimmerzahl oder Fläche (504 Wohnungen). Aber nur 20,2 Prozent erfüllen das Hartz IV Kriterium der angemessenen Preisklasse (186 Wohnungen). 10,4 Prozent aller Wohnungsinserate sind Hartz IV geeignete Zweizimmerwohnungen entsprechend eines der Kriterien (904 Wohnungen). Ein Drittel der Zweizimmerwohnungen entspricht jeweils einem der Kriterien (Fläche/Zimmerzahl: 32,1 Prozent bzw. Preis 36,6 Prozent). Verknappungen ergeben sich insbesondere bei größeren Wohnungen mit vier Zimmern: Von 919 Wohnungen sind es 73 Vierzimmerwohnungen (lediglich 0,8 Prozent), die den Kriterien nach Fläche und Preis entsprechen würden. Bedarfsgemeinschaften mit vier und mehr Personen dürften tendenziell besondere Schwierigkeiten haben, angemessene Wohnungen zu finden. Sie müssen sich mit zu kleinen Wohnungen (weniger als ein Raum pro Person) begnügen, um ihren Suchraum innerhalb der Angemessenheitskriterien zu erweitern. Bei Großwohnungen mit fünf und mehr Räumen verengt sich das Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt nochmals erheblich: Von 346 Wohnungen entsprechen nur fünf Wohnungsangebote den Hartz IV Kriterien nach Fläche und Preis, das sind 0,06 Prozent.

15 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Tab. 4: Aufschlüsselung der Wohnungsinserate nach Hartz IV Kriterien Wohnungen Wohnungs nungs- angebote Erfüllen der Hartz IV Kriterien nach Fläche in % der jeweilii- gen Kategorie in % des Gesamt- angebotes davon für und Preis 1-Pers.-Haushalte ,6 5,8 2-Pers.-Haushalte ,4 10,4 3-Pers.-Haushalte ,6 11,5 4-Pers.-Haushalte ,4 0,8 5- u. Mehrpers.-HH ,4 0,06 Wohnungen gesamt g ,4* 28,6 *Wohnungen ohne Angabe zur Zimmerzahl: 0,6 Prozent Abb. 6: Angebotene Mietwohnungen 2007/2008 und die Fallzahlen,, die die Hartz IV Kriterien erfüllen len davon für 1-Pers.-Haushalte davon für 2-Pers.-Haushalte davon für 3-Pers.-Haushalte davon für 4-Pers.-Haushalte davon für 5- u. Mehrpers.- Haushalte Alle angebotenen Wohnungen Erfüllen der Hartz IV Kriterien Angesichts dieser teilweise angespannten Situation für Personen, die Hartz IV Kriterien unterliegen, ist zu beachten, dass Personen mit geringem Einkommen und der Angst davor, in Hartz IV abzugleiten zusätzlich in Konkurrenz um preiswerte Wohnungen stehen und das Angebot weiter verknappen.

16 16 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Angebots gebotsmieten auf Stadtteilebene Knapp 3/5 der Stadtteile (29) liegen unterhalb des städtischen Mittels von 5,85 /m² und fast 2/5 aller Stadtteile (18) liegen mit den anvisierten Mietpreisen oberhalb. Für eine Stadtteilauswertung ist ein Blick auf die allgemeine Bevölkerung- und Gebäudestatistik sinnvoll: Die meisten Inserate für den Mietermarkt wurden für die bevölkerungsreichen Stadtteile mit hohen Gebäude- und Wohnungsbestandszahlen geschaltet. Geringe Anzeigendichte gab es hingegen wie zu erwarten in Stadtteilen mit ausgeprägter Einfamilienhausstruktur und geringer Bestandsdichte an Wohnungen in Mietshäusern (Isernhagen- Süd, Anderten, Waldhausen, Waldheim). In Stadtteilen mit einem hohen Anteil an Wohnungsunternehmen fällt die Zahl der Mietwohnungsangebote ebenfalls geringer aus als erwartet. Hier werden Wohnungen ähnlichen Typs oftmals nur exemplarisch angeboten mit dem Hinweis sich an die Homepage des Unternehmens zu wenden, um eine größere Auswahl zu erhalten (Sahlkamp, Mittelfeld, Groß-Buchholz). In einigen Stadtteilen ist der Anteil an Belegrechtswohnungen hoch. Dieser (geförderte) Wohnungstyp ist in der Anzeigenauswertung unterrepräsentiert (Mittelfeld, Sahlkamp, Mühlenberg, Vahrenheide, Bornum). Es gibt Überschneidungen in Stadtteilen mit großen Wohnungsbeständen von Wohnungsunternehmen und hohen Belegrechtsquoten. Bult, Zoo, Waldhausen und Waldheim gehören zu den Stadtteilen, in denen Wohnungsangebote eine ganz andere Nachfragerschicht ansprechen als dies in Stadtteilen wie Limmer, Herrenhausen und Stöcken der Fall ist. Dies zeigt sich deutlich in der Staffelung des anvisierten Mietzinses. In einigen Stadtteilen, die sowohl über gute und weniger attraktive Lagen verfügen, fallen die Angebotsmieten für Ortskundige auffallend niedriger aus als erwartet (Döhren, Herrenhausen, Davenstedt, Badenstedt, Ahlem). Hier dürften die Stadtteile hinsichtlich ihres tatsächlichen Wohnungsbestandes unterbewertet sein, da Wohnungen mit gutem Preis-Leistungsverhältnis oftmals erst gar nicht inseriert werden. Tab. 5: Angebotsmieten 2007/2008 in den Stadtteilen der Landeshauptstadt Höchste anvisierte Mietpreise in den Stadtteilen teilen in /m² Geringste anvisierte Mietpreise in den Stadtteilen in /m² Waldhausen 7,27 Döhren 4,50 Zoo 7,15 Marienwerder 4,57 Bult 7,11 Mühlenberg 4,97 Oststadt 6,46 Bornum 5,04 Lahe 6,25 Ahlem 5,09 Gesamtstadt 5,85 Gesamtstadt 5,85

17 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Abb. 7: 7 Angebotsmieten in i den Stadtteilen 2007/ in /m² Waldhausen Zoo Bult Oststadt Lahe Südstadt Waldheim Kirchrode Bemerode Vinnhorst List Wülferode Groß-Buchholz Calenberger Neustadt Seelhorst Nordstadt Bothfeld Linden-Mitte LH Hannover Anderten Misburg-Nord Sahlkamp Hainholz Heideviertel Linden-Süd Oberricklingen Linden-Nord Wettbergen Leinhausen Stöcken Ricklingen Limmer Vahrenwald Mitte Wülfel Mittelfeld Kleefeld Vahrenheide Badenstedt Herrenhausen Burg Davenstedt Ledeburg Ahlem Bornum Mühlenberg Marienwerder Döhren Misburg-Süd Nordhafen Brink-Hafen Isernhagen-Süd 6,25 6,19 6,12 6,12 6,04 6,03 6,02 6,01 5,99 5,98 5,97 5,93 5,93 5,91 5,85 5,78 5,78 5,75 5,73 5,72 5,71 5,66 5,65 5,61 5,60 5,60 5,59 5,57 5,55 5,54 5,50 5,50 5,48 5,46 5,44 5,39 5,38 5,28 5,18 5,09 5,04 4,97 4,57 4,50 Stadtteile ohne ausreichende Fallzahl 6,46 7,15 7,11 7,27 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50

18 18 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008

19 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Tab. 6: Preisentwicklung der Angebotsmieten in /m² in den Stadtteilen 2007 bis 2008 Angebotsmiete 2007 Angebotsmiete 2008 Entwicklung Stadtteil (in /m²) (in /m²) 01 Mitte 5,39 5,54 02 Calenberger Neustadt 5,60 5,98 03 Nordstadt 5,90 5,93 04 Südstadt 6,14 6,19 05 Waldhausen 6,58 7,27 06 Waldheim 6,30 6,12 07 Bult 6,51 7,11 08 Zoo 6,50 7,15 09 Oststadt 6,46 6,46 10 List 6,11 6,02 11 Vahrenwald 5,71 5,55 12 Vahrenheide 5,55 5,46 13 Hainholz 5,63 5,73 14 Herrenhausen 5,36 5,39 15 Burg 5,20 5,38 16 Leinhausen 5,36 5,60 17 Ledeburg 5,08 5,18 18 Stöcken 5,41 5,60 19 Marienwerder 4,97 4,57 20 Nordhafen k. A. k. A. 21 Sahlkamp 5,60 5,75 22 Bothfeld 5,81 5,93 24 Lahe 5,99 6,25 25 Groß-Buchholz 5,93 5,99 26 Kleefeld 5,57 5,48 27 Heideviertel 5,80 5,72 28 Kirchrode 6,33 6,12 29 Döhren 4,50 4,50 30 Seelhorst 5,82 5,97 31 Wülfel 5,58 5,50 32 Mittelfeld k. A. 5,50 33 Linden-Nord 5,65 5,65 34 Linden-Mitte 6,00 5,91 35 Linden-Süd 5,50 5,71 36 Limmer 5,50 5,57 37 Davenstedt 5,37 5,28 38 Badenstedt 5,40 5,44 39 Bornum 5,72 5,04 40 Ricklingen 5,54 5,59 41 Oberricklingen 5,40 5,66 42 Mühlenberg 5,15 4,97 43 Wettbergen 5,61 5,61 44 Ahlem 6,13 5,09 45 Vinnhorst 5,81 6,03 47 Bemerode 6,00 6,04 48 Isernhagen-Süd k. A. k. A. 49 Brink-Hafen k. A. k. A. 50 Misburg-Nord 5,67 5,78 51 Misburg-Süd k. A. k. A. 52 Anderten 6,58 5,78 53 Wülferode 5,98 6,01

20 20 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Angebotsmieten im Vergleich mit ausgewählten Umlandgemeinden den Jährlich verliert die Landeshauptstadt Einwohnerinnen und Einwohner an das Umland. Die Mehrzahl der Fortgezogenen wohnt auch nach dem Wohnstandortwechsel zur Miete. Um Aussagen zur Preisstruktur im Umland der Landeshauptstadt treffen zu können, wird ein Vergleich zwischen Hannover und den Umlandgemeinden gezogen. Im Vergleich mit ausgewählten Umlandgemeinden weist das anvisierte Mietpreisniveau in der Landeshauptstadt den höchsten Wert mit 5,85 /m² auf. Am niedrigsten sind die Preisvorstellungen mit 5,11 /m² in Seelze wie auch schon 2006/2007. Der Quadratmeterpreis, der in Seelze von den Anbietern verlangt wird, ist im Vergleich zur Landeshauptstadt um 12,6 Prozent niedriger, damit liegen zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Preisniveau 74 Cent je Quadratmeter. Insgesamt weisen die ausgewählten Umlandgemeinden gestiegene anvisierte Mietpreise auf, z.b. Ronnenberg mit einem Plus von 12 Cent je Quadratmeter. Abb. 8: Vergleich der anvisierten Mietpreise in /m² im Umland und in Hannover 6,00 5,80 5,77 5,85 5,60 5,51 5,52 5,55 5,60 5,40 5,38 5,20 5,11 5,00 4,80 4,60 Seelze Ronnenberg Gehrden Garbsen Laatzen Hemmingen Langenhagen Hannover Tab. 7: 7 : Vergleich der anvisierten Mietpreise im Umland und in Hannover 2006 bis 2008 Gemeinde 2006/ in /m² 2007/ in /m² Preisentwicklung Seelze 5,04 5,11 +1,4 Ronnenberg 5,26 5,38 +2,3 Gehrden 5,45 5,51 +1,1 Garbsen 5,47 5,52 +0,9 Laatzen 5,54 5,55 +0,2 Hemmingen 5,58 5,60 +0,4 Langenhagen 5,74 5,77 +0,5 Hannover 5,81 5,85 +0,7

21 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Preisentwicklung der Angebotsmieten 2004 bis 2008 Zur Auswertung der anvisierten Mietpreisentwicklung stehen der Empirica-Preisdatenbank nur auf gesamtstädtischer Ebene Daten zur Verfügung. Bei kontinuierlicher Sammlung und Auswertung auf Stadtteilebene wird eine Preisentwicklung zukünftig auch kleinräumiger darstellbar sein. Seit 2004 haben sich die Preise der Angebote folgendermaßen entwickelt: Die von den Anbietern anvisierten Mietpreise und deren Entwicklung im Vergleich mit den vergangenen vier Jahren zeigen, dass die Mietzinssteigerung mit einem Plus von insgesamt 3,2 Prozent moderat ausgefallen ist. Ein bundesweiter Vergleich mit den Preissteigerungen bei den Nebenkosten wie Heizöl, Strom und Gas macht aber deutlich, dass die Nebenkosten im Gegensatz dazu erheblich zugenommen haben. So beträgt die Preissteigerung von Heizöl im Zeitraum Juli 2007 bis Juni 2008 rund 59,4 Prozent, die Preissteigerung der Mieten hingegen nur 1,4 Prozent für denselben Zeitraum (Quelle: Statist. Bundesamt; desttis/intenet/de/content/statistiken/preise/verbraucherpreise/tabellen/content75/top20.psml). Obwohl Großwohnungen bzw. Fünf- und Mehrzimmerwohnungen kaum angeboten werden, ergaben sich im Vergleich zum Vorjahr keine Preissteigerungen. Beim Vergleich mit der ersten Erhebung 2004 ergibt sich aber ein Sinken des anvisierten Quadratmeterpreises um -7,2 Prozent. Die Wohnungssegmente Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen haben sich zwischen 2004 und 2008 ebenfalls moderat verteuert (+4,2, +3,6 bzw. +2,3 Prozent). Tab. 8: Preisentwicklung der Angebotsmieten bei den Wohnungstypen in /m² 2004 bis 2008 Wohnungstyp Mitte Mitte Mitte Mitte Entwicklung Mitte 2005 Mitte 2006 Mitte 2007 Mitte Zi-Whg 6,23 6,29 6,44 6,23 0,0 2-Zi-Whg 5,66 5,71 5,79 5,89 +4,2 3-Zi-Whg 5,49 5,57 5,62 5,69 +3,6 4-Zi-Whg 5,85 5,72 5,77 5,99 +2,3 5-u.mehr-Zi-Whg 6,46 6,00 6,00 6,00-7,2 Im Mittel 5,67 5,65 5,81 5,85 +3,2 Abb. 9: : Preisentwicklung der Angebotsmieten bei den Wohnungstypen in /m² 2004 bis , / / / /2008 6,40 6,44 6,46 6,20 6,23 6,29 6,23 /m 6,00 5,80 5,60 5,40 5,66 5,71 5,79 5,89 5,49 5,57 5,62 5,69 5,85 5,72 5,77 5,99 6,00 6,00 6,00 5,20 5,00 4,80 1-Zi-Wg 2-Zi-Wg 3-Zi-Wg 4-Zi-Wg 5-u.mehr-Zi-Wg

22 22 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt dt Insgesamt wurden auf der Angebotsseite Wohnimmobilien (Bestand: und Neubau: 1.084) für den Zeitraum Mitte 2007 bis Mitte 2008 erfasst. Davon waren Eigentumswohnungen und Eigenheime. Im Neubaubereich (Fertigstellung nach 2000) dominieren die Eigenheimangebote. Diese Angaben decken sich mit der Baufertigstellungsstatistik vergangener Jahre, in denen neue Wohngebäude überwiegend im Einfamilienhaussegment entstanden sind, aber nur wenige im Geschosswohnungsbau. Bei den Auswertungen wird nach Bestand und Neubau unterschieden. Der Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt Hannover wird deutlich dominiert durch Verkaufsangebote aus dem Bestand (88 Prozent). Eigentumswohnungen erreichen einen Anteil von 65 Prozent aller Immobilieninserate, bei den Haustypen werden freistehende Einfamilienhäuser am häufigsten angeboten, gefolgt von Einfamilienhäusern ohne weitere Angaben, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. 4.1 Anvisierte Kaufpreise für Wohnimmobilien Die Preisforderungen bei freistehenden Einfamilienhäusern sind sowohl im Gesamt- als auch im Quadratmeterpreis am höchsten werden im Schnitt verlangt, der Quadratmeterpreis beträgt hierbei - zusammengefasst für Bestands- und Neubauobjekte Der Erwerb von Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau zusammengefasst) ist in Relation am preiswertesten mit Gesamtpreis bzw /m². Bei der Auswertung der Wohnimmobilienpreise ist zu beachten, dass hier lediglich die Preisvorstellungen der Verkäufer analysiert werden. Es ist anzunehmen, dass die letztlich erzielten Beträge unter den hier ermittelten Werten liegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die geforderten Quadratmeter- und Gesamtkaufpreise bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften etwas gesunken, während sie für Einfamilienhäuser gestiegen sind. Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen sind gestiegen, die Quadratmeterpreise hingegen leicht gesunken. Tab. 9: 9 : Anvisierte Kaufpreise K für Bestands- und Neubau bauwohnimmobilien insgesamt 2007 / 2008 Objekttyp Gesamtpreis in m²-preis in Gesamtpreis in m²-preis in RH DHH fefh EFH o.a Geschosswohnung

23 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Abb. 10: Kaufpreisangebote für Bestands- und Neubauwohnimmobilien (Gesamt-/Quadratmeterpreis in ) EFH o.a. RH DHH freistehende EFH Geschosswohnung Vergleich der anvisierten Immobilienkaufpreise im Bestand und im Neubau Bei neuen freistehenden Einfamilienhäusern muss ein Käufer je Quadratmeter zwar mehr bezahlen (Neubau: /m², Bestand: /m²), dafür liegt der Gesamterwerbspreis für Bestands- über dem von Neubauimmobilien (Bestand: , Neubau: ), da die angebotenen Bestandsobjekte oftmals größer sind und in zentraleren oder teureren Lagen liegen. Auch im Segment der Doppelhaushälften gilt, dass der Quadratmeterpreis für einen Neubau (1.764 /m²) teurer als für ein Bestandsobjekt (1.656 /m²) ist, aber Angebote für den Gesamterwerb im Bestand ( ) dann teurer inseriert werden als für einen Neubau ( ). Neu errichtete Eigentumswohnungen versprechen eine höhere Rendite als Bestandsobjekte, so dass Neubautätigkeit überwiegend im hochpreisigen Segment stattfindet. Hier werden im Vergleich die höchsten Quadratmeterpreise verlangt (1.987 /m²). Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist die Sachlage eine andere: Hier fallen die Gesamt- wie auch Quadratmeterpreise mit bzw /m² am niedrigsten aus. Tab. 10: Vergleich der Kaufpreise differenziert nach Bestands- und Neubauwohn wohnimmobilien Objekttyp Neubau Bestand Bestand und Neubau Gesamtpreis m²-preis Gesamtpreis m²-preis Gesamtpreis m²-preis RH DHH freistehende EFH EFH o.a Geschosswohnung

24 24 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008 Abb. 11: Anvisierte Kaufpreise für Neubauobjekte (Gesamt-/ Quadratmeterpreis in ) EFH o.a. RH DHH freistehende EFH Eigentumswohnung - Abb. 12: Anvisierte Kaufpreise für Bestandsobjekte (Gesamt-/ Quadratmeterpreis in ) EFH o.a. RH DHH freistehende EFH Eigentumswohnung

25 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Anvisierte Immobilienkaufpreise in Abhängigkeit von der Baualtersklasse Die Annahme je älter desto günstiger kann für angebotene Wohnimmobilien nicht pauschal angewendet werden. Einfamilienhäuser aus dem Bestand vor 1950 werden für höhere Kaufpreise als Neubauten angeboten: Grundstücksgröße und Lage sind ausschlaggebend für höhere anvisierte Gesamtkaufpreise. Einfamilienhäuser der 80er Jahren sind teurer als die der 90er Jahre; Grund hierfür sind unterschiedliche Wohnflächenzuschnitte: 1980 waren es noch 140 m² im Durchschnitt, in den 90er Jahren dagegen nur noch 127 m² und ab 2000 noch rund 125 m². Abb. 13: Kaufpreise für Einfamilienhäuser je Baualtersklasse (Gesamt-/ Quadratmeterpreis in ) vor ab Der Erwerb einer Altbauwohnung ist teurer als bei 50er bis 80er Jahre Objekten. Ab den 90ern sind Eigentumswohnungen eher im hochpreisigen Segment entstanden. Diese Neubauobjekte haben im Vergleich mit Wohnungen der 50er bis 80er Jahre oft besondere Ausstattungsmerkmale (Balkon, Schnitt des Wohnraums, höherwertige Sanitäranlagen usw.). Somit sind die Angebote im Quadratmeter- als auch im Gesamtpreis teurer als bei älteren Bestandobjekten. Abb. 14: 1 Kaufpreise fürf Eigentumswohnungen je Baualtersklasse (Gesamt-/ Quadratmeterpreis in ) vor ab

26 26 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Anvisierte Kaufpreise für Wohnimmobilien auf Stadtteilebene Die anvisierten Wohnimmobilienkaufpreise sind auch auf der Ebene der Stadtteile untersucht worden. Die spezifischen Stadtteilergebnisse müssen dabei als Schlaglichter verstanden werden, d.h. ermittelte Angebotspreise für Wohneigentumsimmobilien stellen nicht einen festen Wert dar. Vielmehr werden die Stadtteile Hannovers durch die Angebotspalette relativ sortiert. Das Vorwissen über teurere und preiswertere Lagen wird hierbei bestätigt. Auch hier gilt, dass einige Stadtteilergebnisse durch die geringe Fallzahl nicht repräsentativ sind und in diesen Fällen auch keine Angaben in den folgenden Tabellen und Stadtteilkarten gemacht werden. Einfamilienhäuser Tab. 11: : Median-Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser* aus dem Bestand in den Stadtteilen Höchste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen teilen in Geringste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen in Waldhausen Wülfel Isernhagen-Süd Nordstadt Zoo Marienwerder Leinhausen Mühlenberg Anderten Bornum Gesamtstadt Gesamtstadt * Die Fälle für Einfamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zusammengefasst - Medianwert (Stadt) Eigentumswohnungen Tab. 12: Median-Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den Stadtteilen Höchste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen teilen in Geringste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen in Zoo Ahlem Bult Marienwerder Waldheim Vahrenwald Waldhausen Oberricklingen Oststadt Ricklingen Gesamtstadt Gesamtstadt Tab. 13: Median-Quadratmeterkaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den Stadtteilen Höchste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen teilen in /m² Geringste anvisierte Kaufpreise in den Stadtteilen in /m² Zoo Marienwerder 667 Bult Davenstedt 889 Waldhausen Ahlem 920 Waldheim Leinhausen 925 Wülferode Ricklingen 967 Gesamtstadt Gesamtstadt 1.197

27 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Abb. 15: Angebotspreise für Einfamilienhäuser* in (nur Bestand) in den Stadtteilen teilen * Die Fälle für Einfamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zusammengefasst Medianwert (Stadt) Waldhausen Isernhagen-Süd Zoo Leinhausen Misburg-Süd Vinnhorst Anderten Kirchrode Südstadt Linden-Süd Hainholz Bothfeld Groß-Buchholz Oststadt Ahlem Limmer List Oberricklingen Waldheim Wülferode LH Hannover Lahe Badenstedt Misburg-Nord Heideviertel Stöcken Mitte Calenberger Neustadt Ledeburg / Nordhafen Ricklingen Vahrenheide Seelhorst Bemerode Herrenhausen Davenstedt Sahlkamp Burg Mittelfeld Wettbergen Bult Döhren Bornum Mühlenberg Marienwerder Nordstadt Wülfel Linden-Nord Linden-Mitte Kleefeld Vahrenwald Brink-Hafen Nordhafen Stadtteile ohne ausreichende Fallzahl

28 28 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008

29 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover Abb. 16: 1 Angebots gebotspreise für Eigentumswohnungen ngen in (nur Bestand) in den Stadtteilen teilen Zoo Bult Waldheim Waldhausen Oststadt Bornum Kirchrode Wülferode Südstadt Calenberger Neustadt List Groß-Buchholz Lahe Isernhagen-Süd Linden-Mitte LH Hannover Bothfeld Burg Mitte Badenstedt Herrenhausen Wettbergen Ledeburg Linden-Nord Davenstedt Vahrenheide Misburg-Nord Seelhorst Anderten Nordstadt Kleefeld Heideviertel Hainholz Wülfel Bemerode Mühlenberg Linden-Süd Limmer Stöcken Sahlkamp Leinhausen Döhren Ricklingen Oberricklingen Vahrenwald Marienwerder Ahlem Mittelfeld Misburg-Süd Vinnhorst / Brink-Hafen Ledeburg / Nordhafen Stadtteile ohne ausreichende Fallzahl

30 30 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008

31 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover

32 32 Anzeigenauswertung des Wohn- und Immobilienmarktes der Landeshauptstadt Hannover 2008 Tab. 14: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in /m² 2007 und 2008 Stadtteil Preis in /m² Preis in /m² Entwicklung Mitte Calenberger Neustadt Nordstadt Südstadt Waldhausen Waldheim Bult Zoo Oststadt List Vahrenwald Vahrenheide Hainholz Herrenhausen Burg Leinhausen k.a. k.a. Ledeburg Stöcken Marienwerder Nordhafen k.a. k.a. Sahlkamp Bothfeld Lahe Groß-Buchholz Kleefeld Heideviertel Kirchrode Döhren Seelhorst Wülfel Mittelfeld Linden-Nord Linden-Mitte Linden-Süd Limmer Davenstedt Badenstedt Bornum Ricklingen Oberricklingen Mühlenberg Wettbergen Ahlem Vinnhorst k.a. k.a. Bemerode Isernhagen-Süd Brink-Hafen k.a. k.a. Misburg-Nord Misburg-Süd k.a. k.a. Anderten Wülferode Inserate ohne Ortsangabe Stadt Hannover