Wirtschaftliche Entwicklungsszenarien und ihre Auswirkungen auf den Raum

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1 Wirtschaftliche Entwicklungsszenarien und ihre Auswirkungen auf den Raum Tagung VLP-ASPAN Die Schweiz wird älter, farbiger und mobiler Welches sind die Folgen für den Immobilienmarkt und die Raumplanung? Zug, 27. Januar 2005 André Müller, Partner Ecoplan 1 Inhalt 1. Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? 2. Kapitalmarkt: Asset Meltdown? 3. Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? 4. Infrastrukturen: Stranded Investments? 5. Infrastrukturen: Kostenwahrheit? 6. Wachstumsmotoren: Stadt oder Land? 2

2 1 Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Das Demografieszenario des BFS (Trendszenario) 8 7 Wohnbevölkerung [Millionen] 48% 42% Alterslastquotient Anteil über 65-Jährige an Jährige [in%] % 30% 24% 18% 12% 6% 0% 3 1 Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Das Wirtschaftsentwicklungsszenario des Seco Annahmen zur Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP): Arbeitsbevölkerung gemäss Szenario Trend Produktivitätswachstum 0.9% pro Jahr (entspricht Durchschnitt der letzten 20 Jahre) Trendentwicklung bei den durchschnittlichen Wochenstunden Keine massgebenden ökonomischen Reformen Keine Technologiesprünge 4

3 1 Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Das Wirtschaftsentwicklungsszenario des Seco 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% BIP-Wachstum Demografiebremse -0.5% Produktivitäts-Wachstum Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Die Demografiebremse und Rentnerkonsum als Wachstumsstütze im OLG-Modell von Ecoplan BIP-Wachstum 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% Demografiebremse -0.4% Arbeitsvolumen Konsumstütze +0.1% Produktivitäts-Wachstum 1%/Jahr

4 1 Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Fazit Die künftige Produktivitätsentwicklung ist die grosse Unbekannte. Die negative Nachricht: Langfristig müssen wir uns auf ein tieferes Wirtschaftswachstum einstellen die Demografie bremst das Wachstum. Die positiven Nachrichten: In den Jahren mit dem tiefsten Wirtschaftswachstum (2025 bis 2045) dient der Rentnerkonsum als Stütze der demografiegeplagten Wirtschaft. Es ist trotz der massiven demografischen Alterung immer noch mit einem positiven Wirtschaftswachstum zu rechnen. 7 1 Wirtschaftsentwicklung: Demografiebremse / Demografiestütze? Thesen Wirtschaftswachstum Einkommen und Konsum werden auch in Zukunft wachsen, aber langsamer. Dies trotz demografischer Alterung und höheren Abgaben für die Sozialversicherungen. Rentnerkonsum hat eine wichtige wirtschaftliche Stützfunktion...fragt sich nur für welche Volkswirtschaft? Verbringen viele Rentner ihren Lebensabend an der Costa Brava hat die Schweiz ein Wachstumsproblem -> Die Schweiz muss die Alten halten. 8

5 2 Kapitalmarkt: Asset Meltdown? Schleichender Kollaps der Kapitalmärkte? Behauptung: Die 30- bis 65-Jährigen Sparer nehmen zahlenmässig ab, die über 65-Jährigen Entsparer nehmen stark zu. Folge: Geht die Babyboomer-Generation ab 2020 in Rente und will ihr Vermögen zur Finanzierung des Alterskonsums verkaufen, gibt es zu wenige Käufer. Das Angebot übertrifft die Nachfrage an den Kapitalmärkten. Der Kapitalmarktpreis zerfällt. 9 2 Kapitalmarkt: Asset Meltdown? Gegenargumente Demographische Alterung ist schleichend, voraussehbar -> Entwicklung kann antizipiert werden Rückgang der Arbeitskräfte wird durch den Einsatz von mehr Kapital teilweise kompensiert -> Kapitalintensivierung Internationale Diversifizierung auf den globalen Kapitalmärkten hilft den stark alternden Ländern, das demografische Risiko im Hinblick auf die Kapitalrendite zu minimieren (andere Industrieländer altern zwar auch, aber haben nicht unser Problem einer schrumpfenden Erwerbsbevölkerung) 10

6 2 Kapitalmarkt: Asset Meltdown? Langfristige Renditeerwartungen Produktivkapital Berechnungen mit OLG-Modellen Deutschland (Börsch-Supan): Langsamer Rückgang der Rendite des Produktivkapitals um 1% bei internationaler Diversifizierung, sonst stärkerer Rückgang Schweiz (Ecoplan): Rückgang 0.4% (Unterschiede zu Deutschland: stärkere Diversifizierung, weniger starke Alterung) Fazit: Kapitalrenditen sind langfristig rückläufig. Einen Vermögenszerfall erwarten wir nicht Kapitalmarkt: Asset Meltdown? Thesen Kapitalmarkt Das Vermögen wird nicht an Wert verlieren, die Vermögensrenditen werden aber leicht rückläufig sein. Alterung braucht die Globalisierung insbesondere die globalen Kapitalmärkte zur Diversifizierung des Risikos und zur Dämpfung der Auswirkungen der demografischen Alterung. 12

7 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Ist der Immobilienmarkt anfälliger auf Alterung? Immobilienmarkt unterscheidet sich vom übrigen Kapitalmarkt: Wohnimmobilien machen Grossteil des privaten Vermögens aus. Mit Wohnimmobilien können nicht wie mit anderen Kapitalgütern rückläufige Erwerbstätigenzahlen substituiert werden. Wohnimmobilie hat Doppeleigenschaft als Kapitalanlage und Konsumgut. Eine alternde Gesellschaft braucht andere Wohnungen -> Der Immobilienmarkt wird tatsächlich anders auf demografische Alterung reagieren als der übrige Kapitalmarkt 13 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Wohnungsmarktszenarien übliche Betrachtung Übliches Vorgehen für Szenarienbildung: Einrechnung der Entwicklung der Bevölkerung, Altersstruktur, Eigentumsquote, Haushaltgrösse. Resultat: Noch leichte Zunahme der Anzahl Wohnungen und der Wohnfläche bis 2025, danach Stagnation Folge: Gefahr eines massiven, längerfristigen Rückgangs der Immobilienpreise. 14

8 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Wohnungsmarktszenarien übliche Betrachtung [m2] Durchschnittl. Wohnfläche pro Haushalt nach Alter Deutschland (West) Alter Quelle: Börsch-Supan (2003) 15 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Wohnungsmarktszenarien Kohorteneffekte! Kohorteneffekte berücksichtigen: Die jungen Geburtenjahrgänge, die neu auf den Wohnungsmarkt drängen, sind typischerweise wohlhabender als die jetzige Rentnergeneration damals -> die Wohnraumnachfrage steigt Die jetzigen Rentner behalten Ihre Wohnungen -> kein Rückgang der Wohnraumnachfrage im Alter Die Nachfrage nach Wohnraum steigt -> Trennung zwischen echtem Altersprofil und Kohorteneffekt 16

9 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Wohnungsmarktszenarien echtes Altersprofil [m2/hh] Kohortenbereinigtes "echtes" Altersprofil der Wohnungsnachfrage Deutschland (West) Alter Quelle: Börsch-Supan (2003) 17 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Wohnungsmarktszenarien Kohorteneffekt [m2] Kohorteneffekt der Nachfrage nach Wohnraum Deutschland (West) Geburtsjahrgang Quelle: Börsch-Supan (2003) 18

10 3 Wohnungsmarkt: Nachfragerückgang und Preiszerfall? Thesen Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt ist von demografischer Alterung stärker betroffen als Kapitalmarkt fehlende internationale Diversifizierung. Trotzdem ist mit einem weiteren Anstieg der Wohnraumnachfrage über die Jahre 2025 hinaus zu rechnen. Grossflächig ist kein Einbruch der Wohnimmobilienpreise zu erwarten regional hingegen schon Infrastrukturen: Stranded Investments? Was wir heute bauen wird in Zukunft nicht gebraucht? Szenarien zeigen Folgendes: Strom: Steigendes aber gegenüber den letzten 30 Jahren abgeschwächtes Wachstum Verkehr: Weitere Verkehrszunahme, Zunahme der Staus in den Zentren, weiterhin unternutzte periphere Verkehrserschliessung Abwasser/Wasser: Stagnierende bis leicht rückläufige Nachfrage. -> Eine prosperierende Wirtschaft braucht auch in Zukunft neue Infrastrukturen. 20

11 4 Infrastrukturen: Stranded Investments? Fehlinvestitionen gestern und in Zukunft Eine falsche (zu grosszügige) Dimensionierung der Infrastruktur konnte in der Vergangenheit durch die galoppierende Infrastrukturnachfrage kaschiert werden. In Zukunft werden Fehlinvestitionen aufgrund der abgeschwächten Infrastrukturnachfrage nicht mehr so einfach kaschiert werden können Infrastrukturen: Stranded Investments? Thesen Infrastruktur Stranded Investments Die Gefahr von Fehlinvestitionen bei der Infrastruktur ist bei abgeschwächtem Wirtschaftswachstum und damit schwächerem Nachfragewachstum grösser. Für künftige Infrastrukturinvestitionen sind die Prioritäten vermehrt nach Kosten-Nutzen- und Nachhaltigkeitskriterien festzulegen. 22

12 5 Infrastrukturen: Kostenwahrheit? Was kostet die Infrastruktur? CHF pro Einw.,a Durchschnittliche Infrastrukturkosten nach Ortstyp (Wasser, Abwasser, Strom Erschliessungsstrassen) Stadt Agglo RegZent RandGem 23 5 Infrastrukturen: Kostenwahrheit? Was kostet die Infrastruktur? CHF pro Einw.,a Durchschnittliche Infrastrukturkosten nach Bebauungsart (Wasser, Abwasser, Strom Erschliessungsstrassen) bis Streusiedlung. Reihenhaussiedlung. Einfamilienhaus Wohnblock Hochhaus 24

13 5 Infrastrukturen: Kostenwahrheit? Was kostet die Infrastrukturentwicklung? CHF pro Einw.,a Langfristige Grenzkosten einer Siedlungsentwicklung nach Bebauungsart Auffüllen Standard Dispers Reihenhaussiedlung. Einfamilienhaus Wohnblock Hochhaus 25 5 Infrastrukturen: Kostenwahrheit? Thesen Infrastruktur Kostenwahrheit Zwischen Stadt und Land wird quersubventioniert (Beispiel: Strom). Innerhalb eines Ortstyps wird auch quersubventioniert von den Hochhäusern zu den EFH (Grund: falsche Gebührenstruktur). Kostenwahrheit im Sinne verursachergerechten Anlastung der Infrastrukturkosten bietet einen Anreiz für verdichtetes Bauen. 26

14 6 Wachstumsmotoren: Stadt oder Land? Wirtschaftskraft Metropolitanräume Medianeinkommen (1995/96) ÜBER- UNTERdurchschnittlich 27 6 Wachstumsmotoren: Stadt oder Land? Globalisierte Wirtschaft braucht verdichteten Raum Trend zur Tertiarisierung der Wirtschaft wird auch in Zukunft anhalten (Ecoplan-Branchenszenarien für das BFE) Globalisierte Wirtschaft mit dem Trend zu wissensintensiven Tätigkeiten bringt eine Re-Konzentration der Arbeitsplätze auf Metropolitanräume (Alain Thierstein). Die Stärkung der Metropolitanräume unter gleichzeitiger Sicherstellung einer intakten Landschaft bedingt ein Bauen in die Höhe statt in die Breite (René L. Frey). 28

15 6 Wachstumsmotoren: Stadt oder Land? Thesen Wachstumsmotoren Wirtschaftswachstum ist ein wichtiger Treiber für die Bodennutzung. Die globalisierte Wirtschaft braucht verdichtete Räume (Metropolitanräume). Es hat keine und es wird auch in Zukunft keine Entkoppelung zwischen Wirtschaftswachstum und Flächenbeanspruchung geben. Bauen in die Höhe statt in die Breite verfolgt ein wirtschaftliches und ein ökologisches Ziel: (1) Stärkung der Metropolitanräume, (2) Abschwächung des Drucks auf die Bodennutzung