Wohnimmobilien- Marktübersicht Das Städtedreieck Nürnberg Fürth Erlangen

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Das Städtedreieck Fürth Erlangen Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Januar 2015

2 2 erg WOHNIMMOBILIENMARKT NÜRNBERG FÜRTH ERLANGEN: NÜRNBERG A 73 B 4 Buch Buchenbühl A 3 Thon Pegnitz 14 FÜRTH Höfen Stadt Fürth Eibach B 2 HypoVereinsbank Hafen Südstadt Worzelsdorf Herpersdorf Gaulnhofen Main- Donau- Kanal Gartenstadt Altenfurt Zabo A 73 Tiergarten A 6 Mögeldorf St. Johannis Altstadt Schweinau Röthenbach Deutenbach Reichelsdorf Langwasser Ziegelstein Erlenstegen Fischbach Stadt Erlangen A 9 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Sonderfläche Gewerbe / Industrie sonstige Städte und Orte Grünfläche Gewässer Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie FÜRTH 5 Kilometer ERLANGEN B B 8 8 Main- Main- Donau- Donau- Kanal Kanal Vach Vach Mannhohof Ritz- Ritzmannshohof Flexdorf Stadeln A A Bislohe- Entwicklungsgebiet "Alter Sack "Alter Flughafen" Sack Kronach Unterfarrnbach Ron- Ron- Unter- Eigenes hof hof Heim Heim Burgfarrnbach Burg- Hardhöhhöhe Hard- Innenstadt Innen-Pegnitstadt Oberfürberberberberg Unterfür- Rednitz Dambach Dam-Rednitbach Kalbsiedlung Kriegen- Elters- Kalbdorbrundorf Tennenlohe brunn ZIRNDORF NÜRNBERG HypoVereinsbank HypoVereinsbank A73 A3 A73 A3 Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank Dechsendordorf 33 Kosbach Häusling Regnitz Regnitz Steudach Steudacreuth Poppenreuth Bruck Bruck Frauenaurach B B 4 4 Aurach Aurach Main- Main- A A Donau- Kanal Kanal Burgberg Sieglitzhof Alterlangen Altstadt Alt- Büchenbacbach

3 3 DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK: NÜRNBERG Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 W fl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 W fl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 10,00 12,00 8,50 10,50 7,00 9,00 5,50 7, * geringes Angebot FÜRTH Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 9,00 10,50 7,50 9,50 6,00 8,00 5,00 7,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 W fl * geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 W fl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) ERLANGEN Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 10,50 12,50 9,00 11,00 7,50 9,50 6,00 8,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 W fl * geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 W fl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilungen in den Karten geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 70 m 2 Wohnfläche (3 Zi.) 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7 * für Luxus- und Penthauswohnungen können die Preise deutlich darüber liegen Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank

4 4 DIE MARKTÜBERSICHT NÜRNBERG FÜRTH ERLANGEN Rahmenbedingungen Das Städtedreieck Fürth Erlangen bildet das Zentrum Nordbayerns, Mittelfrankens sowie der Metropolregion. Es verfügt über eine Vielzahl von Standortqualitäten. Hierzu zählt die zentrale Lage in Deutschland mit guter Verkehrsanbindung in alle Richtungen. Basis für die hohe Lebensqualität ist ein vielfältiges Freizeitangebot, attraktive Naherholungsmöglichkeiten, ein breites Spektrum an Bildungseinrichtungen sowie vergleichsweise günstige Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise. Bezüglich der Wirtschaftskraft steht die Region im bundesweiten Vergleich gut da, auch wenn sich in den vergangenen Jahrzehnten ein tiefgreifender Strukturwandel vollzogen hat, der noch immer nicht abgeschlossen ist. Die wirtschaftliche Lage der Städte unterscheidet sich maßgeblich, was die Situation am Arbeitsmarkt deutlich zeigt. Die niedrigste Arbeitslosenquote besitzt Erlangen mit knapp 4 %, ein Wert etwas höher als der bayerische Durchschnitt, jedoch der niedrigste Wert aller Städte in Nordbayern. Fürth liegt mit rund 6,6 % deutlich höher und damit in etwa auf Höhe des bundesdeutschen Durchschnitts. Etwas schwächer ist der er Arbeitsmarkt (7,2 %). Die Unterschiede spiegeln sich am deutlichsten in der Kaufkraft wider. Erlangen liegt dank des hohen Anteils einkommensstarker Haushalte mit einer sehr hohen Kaufkraftkennziffer weit vor den Nachbarstädten (9. Platz im Vergleich aller Städte und Landkreise in Deutschland siehe Tabelle). Arbeitslosigkeit im Städtevergleich in % 14 Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Nachfrage nach Wohnraum ist außerordentlich groß. In allen drei Städten sind nicht nur steigende Einwohner- und Haushaltszahlen zu verzeichnen. Einen großen Einfluss hat auch der bedingt durch niedrige Zinsen und das Gefühl der Unsicherheit am Finanzmarkt anhaltend starke Anlagewunsch in Immobilien. Zwar hat die Bautätigkeit mittlerweile besonders in und Fürth deutlich zugelegt, allerdings nicht im selben Maße wie die Bevölkerungszahlen oder die Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Dadurch übersteigt die Nachfrage vor allem bei Neubauobjekten das Angebot. Viele Objekte finden noch vor Baubeginn einen Käufer. Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Folglich steigt das Miet- und Preisniveau seit nunmehr vier Jahren in allen drei Städten deutlich an überproportional in guten und sehr guten Wohnlagen. Insgesamt ist der Markt regional geprägt. Kapitalanleger stammen meist aus dem Großraum. Trotz ihrer direkten Nachbarschaft handelt es sich bei den drei Städten um eigenständige, abgegrenzte Wohnungsmärkte. Der überwiegende Teil der Kauf- und Mietinteressenten ist bei der Suche auf die jeweils favorisierte Stadt fixiert. Trotzdem bestehen Wechselbeziehungen. So profitiert Fürth dank des spürbar günstigeren Preisniveaus von Zuzüglern auch aus den Nachbarstädten. Perspektiven Die Metropolregion zählt trotz mancher ungünstiger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zu den demografischen und ökonomischen Wachstumsregionen in Deutschland. Besonders in den bevorzugten Vierteln der Städte ist weiter mit leichten Miet- und Preissteigerungen zu rechnen. Die Anstiege der vergangenen Jahre werden sich jedoch nicht im selben Maße fortsetzen Fürth Erlangen Deutschland gesamt Bayern Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt; bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen Quelle: Bundesagentur für Arbeit Fürth Erlangen Einwohnerstand (12 / 2013) Arbeitslosenquote (12 / 2014) (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 7,2 % 6,6 % 3,9 % 105,5 109,4 124, Quellen: Statistisches Landesamt, GfK, Bundesagentur für Arbeit

5 5 NÜRNBERG Rahmenbedingungen Die Frankenmetropole verfügt über eine gute Wohn- und Lebensqualität. Dazu tragen auch die im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten trotz des gegenwärtigen Anstiegs preisgünstigeren Wohnungsmieten und -kaufpreise bei. Auch wenn die offizielle Bevölkerungszahl wegen der Ergebnisse des Mikrozensus deutlich nach unten korrigiert wurde ist der Zuzugstrend der vergangenen Jahre stark. Dieser wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Prognosen zufolge wird im Jahr 2032 ein Einwohnerstand von rund (+ 6 %) erwartet. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Wohnungsneubau hat nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten. Entsprechend groß ist mittlerweile der Druck auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt. Vor allem seit dem Jahr 2010 ist der Immobilienmarkt in deutlich in Bewegung gekommen. Dies führte in allen Segmenten zu starken Miet- und Preisanstiegen. Der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien steht nach wie vor ein begrenztes Angebot gegenüber. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Das Angebot an Eigenheimen ist in traditionell gering, wenngleich es seitens der Stadt immer wieder Initiativen gibt, mit attraktiven Angeboten vor allem junge Familien in der Stadt zu halten. So sollen ab 2015 / Eigenheime in Kornburg-Nord gebaut werden. An der Wallensteinstraße sind 108 neue Eigenheime geplant. Der Umsatz in diesem Segment ist auf niedrigem Niveau konstant und konzentriert sich auf Reihen- und Doppelhäuser. Freistehende Eigenheime gibt es nur wenige. Bedingt durch das geringe Angebot und die hohe Nachfrage sind die Preise hoch bei weiter leicht steigender Tendenz. Markt für Eigentumswohnungen Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Allerdings wurden im Jahr 2013 mit etwa 10 % weniger Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Gründe hierfür dürften zum einen die mittlerweile höheren Preise sein. Zum anderen fehlt das Angebot, weil Immobilienbesitzer ihre Objekte im Bestand halten und nicht verkaufen wollen. Den größten Anteil am Wohnungsverkauf weisen mit 42 % umgewandelte Mietwohnungen auf. Der Anteil neu gebauter Eigentumswohnungen liegt bei 24 %. Markt für Mietwohnungen Der Wohnungsmangel nimmt zu. Mietwohnungen sind knapp und die Mieten steigen wenn auch moderater als in den vergangenen Jahren weiter an. In guten Lagen sind mittlerweile zwischen 8,50 und 10,50 / m 2 zu bezahlen. Die größten Angebotsengpässe bestehen bei preisgünstigen, familiengerechten Objekten sowie Studentenwohnungen. Geförderte Mietwohnungen entstehen im Neubau nur sehr wenige. Perspektiven Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sorgen auch weiter für einen nachhaltigen Wohnungs- und Neubaubedarf in allen Segmenten. Das Preiswachstum der vergangenen Jahre wird sich nach derzeitiger Einschätzung nicht im selben Maße fortsetzen. Bei den Mieten ist dagegen noch keine Entspannung in Sicht. Mit verschiedenen Entwicklungsgebieten (z. B. Quelle Areal, Gebiet am Südbahnhof) verfügt die Stadt über größere Flächenreserven für den Wohnungsbau, so dass auch bei der prognostizierten steigenden Einwohnerzahl eine gute Wohnraumversorgung möglich ist. Wohnungsbau in der Region 1 fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertiggestellte Wohnungen in MFH fertiggestellte Wohnungen in EFH 1 Summe von, Fürth und Erlangen 2 inkl. Wohnheime Quelle: Statistisches Landesamt Genehmigungen

6 6 FÜRTH Rahmenbedingungen Fürth, die zweitgrößte Stadt Mittelfrankens, hat als Wohnstandort in der Vergangenheit deutlich an Attraktivität gewonnen. Die Zuzugszahlen sind hoch. Pro Jahr wächst die Stadt derzeit um rund Einwohner. Auch für die nächsten Jahre ist mit einer Fortsetzung dieses s zu rechnen. Aktuellen Prognosen zufolge wird im Jahr 2032 ein Einwohnerstand von bis zu Einwohner erwartet (rd. + 6 %). Wirtschaftlich ist die Stadt weiter im Wandel. Die großen Firmennamen Grundig und Quelle, mit denen Fürth jahrzehntelang verbunden wurde, sind Geschichte. Auf den freien Gewerbeflächen siedeln sich neue Firmen an (z. B. Landesamt für Statistik im früheren Gebäude der Quelle Hauptverwaltung). Auf dem Gelände der Zentrale von Grundig entstand ein Technologiepark (u. a. Fraunhofer-Institut Technikum Neue Materialien ). Der zunehmenden Bedeutung als Forschungsstandort trägt der 2007 verliehene Titel Wissenschaftsstadt Rechnung. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die großen ehemals militärisch genutzten Konversionsflächen, die seit den 90er Jahren neuen Nutzungen zugeführt werden mussten, sind sehr gelungen zu neuen Wohn- und Gewerbeflächen entwickelt worden. Sie sind vom Markt vollständig absorbiert. Bedingt durch das Einwohnerwachstum ist die Nachfrage nach Wohnraum anhaltend rege. Es wird auch wieder mehr gebaut. Der Wohnungsbau konzentriert sich zur Zeit auf ungenutzte Gewerbeflächen (z. B. das zentral gelegene frühere Brauereigelände an den Rednitzauen). Das Preis- und Mietniveau liegt unter dem der Nachbarstädte, der Abstand hat sich allerdings verringert. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Der Preis für Baugrund ist gegenüber dem Vorjahr deutlich um etwa 7 % angestiegen. Eigenheime in guter Lage sind trotzdem im Durchschnitt etwa 15 % günstiger als in Erlangen oder. Der Nachfrage gerade von Seiten junger Familien möchte die Stadt ein attraktives Angebot bieten. Ein neues Baugebiet ist in Oberfürberg in der Entwicklung. Markt für Eigentumswohnungen Beflügelt durch die positive Marktlage werden in Fürth derzeit mehrere Bauträgermaßnahmen erstellt. Ein breites Angebot ist demnach vorhanden, wodurch sich eine gewisse Konkurrenzsituation am Markt ergibt. Das Angebot stößt insgesamt auf eine gute Nachfrage. Die Verkaufsquote vor Baubeginn ist oftmals hoch. Die Preise sind auch in Fürth in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Alleine von 2012 auf 2013 ermittelte der Gutachterausschuss für neue Eigentumswohnungen einen Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises um knapp 7 %. Mit einem weiteren Anstieg in der gleichen Größenordnung ist allerdings nicht zu rechnen. Anzeichen hierfür sind gegeben. Aufgrund des breiten Angebots lassen sich im Moment nicht mehr alle Verkaufspreiserwartungen am Markt durchsetzen. Markt für Mietwohnungen Der Mietmarkt ist seit einigen Jahren deutlich angespannt. Die Nachfrage nach Wohnungen ist nachhaltig hoch. Die Mieten sind angestiegen. In guten Wohnlagen sind für neue oder neu sanierte Wohnungen mittlerweile 7,50 bis 9,50 / m 2 zu bezahlen bei weiter leicht steigender Tendenz. Dennoch ist für die Stadt charakteristisch, dass sie über ein vergleichbar breites Angebot auch an bezahlbaren Mietwohnungen verfügt. Perspektiven Fürth wird auch in Zukunft seine Qualitäten als Wohnstandort weiter ausbauen. Hierzu tragen die Stadtsanierung und Wohnumfeldverbesserung im Innenstadtbereich bei. Mit dem Projekt Neue Mitte wird Fürth auch als Einkaufsstadt wieder an Attraktivität gewinnen. Das im Vergleich zu den Nachbarstädten etwas günstigere Preis- und Mietniveau macht die Stadt als Wohnort zusätzlich attraktiv und wird auch künftig zu einem Einwohnerwachstum führen. Preise für Eigentumswohnungen in der Region (in / m 2 ) Fürth Erlangen sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Quelle: HypoVereinsbank 2014, Erstverkauf

7 7 ERLANGEN Rahmenbedingungen Die mittelfränkische Universitätsstadt gilt als High-Tech- Zentrum Nordbayerns. Die Wirtschaftsstruktur wird zum einen von Siemens dominiert (Medizin-, Verkehrs- und Anlagentechnik). Die zweite Basis bildet die Universität mit einer Vielzahl von Instituten und Forschungseinrichtungen. Darüber hinaus schreitet der Ausbau der Stadt zum Kompetenzzentrum für Medizin, Medizintechnik und Pharma weiter voran. Die große Zahl an hoch qualifizierten Beschäftigten spiegelt sich in einer weit überdurchschnittlichen Kaufkraft wider (Tabelle Seite 4), die zudem deutlich über den Nachbarstädten und Fürth liegt. Welche Auswirkungen der Konzernumbau von Siemens mit dem damit einhergehenden Stellenabbau auf den Standort Erlangen hat, kann momentan noch nicht eingeschätzt werden. Erlangen ist ein gefragter Wohnstandort mit hoher Lebensqualität. Die Stadt wächst. Heute leben gut Personen in der Stadt, ein Plus von ca Einwohnern innerhalb von fünf Jahren. Bis zum Jahr 2032 wird ein Anstieg auf nahezu erwartet (rd. + 4 %). Kennzeichen des Wohnungsmarktes Eine hohe Kaufkraft und die große Zahl an hoch qualifizierten Beschäftigten verbunden mit dem begrenzten Angebot führt zu einem sehr hohen Preis- und Mietniveau. Die höchsten Grundstücks- und Immobilienpreise werden in den nördlichen Stadtteilen Sieglitzhof und Burgberg bezahlt. Hier können jedoch nur in geringem Umfang Neubauten errichtet werden. Eine große und auch für Investoren interessante Nachfragergruppe am Wohnungsmarkt sind die rund Studenten. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Dieses Marktsegment wird vom Handel mit Eigenheimen im Wiederverkauf dominiert. Denn die Neubauzahlen von Eigenheimen sind wegen fehlender Flächen seit Jahren gering. Neue Eigenheime und Baugrundstücke werden noch im Neubaugebiet Büchenbach im Westen der Stadt angeboten. Markt für Eigentumswohnungen Aufgrund fehlender Bauflächen entstehen derzeit nur sehr wenige Bauträgermaßnahmen. Das Angebot an neuen Eigentumswohnungen ist deshalb trotz großer Nachfrage entsprechend gering. Ein eigenes Marktsegment bildet der Bau von Studentenappartements. Auch in diesem Bereich ist die Neubautätigkeit eher gering. Markt für Mietwohnungen Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, der Markt entsprechend angespannt, was sich in weiter steigenden Mieten bemerkbar macht. Perspektiven Aufgrund des Mangels an größeren Neubauflächen liegt der Schwerpunkt im Wohnungsbau derzeit bei der Umnutzung von Brachflächen im Innenbereich, der Mobilisierung von vorhandenen Baugrundstücken und der Nachverdichtung bestehender Wohngebiete. Neue Perspektiven für die Stadtentwicklung zeichnen sich durch des geplanten Siemens-Campus im Süden der Stadt ab, wo ein neuer Stadtteil entstehen wird. Frei werdende Gebäude in der Innenstadt sollen von der Uni versität genutzt werden. Klaus Nagel / Ernst Wild Wohnungsmieten in der Region (in / m 2 ) Fürth Erlangen gut sehr gute Lage einfache mittlere Lage Quelle: HypoVereinsbank 2014

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten: Stand 01 / 2015 Privatkunden Petra Sorgalla Telefon: petra.sorgalla@unicredit.de Andrea Versen Telefon: andrea.versen@unicredit.de Gabriele Daborer Telefon: gabriele.daborer@unicredit.de Fürth Gabriele Dill Telefon: gabriele.dill@unicredit.de Erlangen Roland Seith Telefon: roland.seith@unicredit.de Private Banking Maurizio Esposito Telefon: maurizio.esposito@unicredit.de Unternehmer Werner Hofer Telefon: werner.hofer@unicredit.de Fürth Wolfgang Reinhold Telefon: wolfgang.reinhold@unicredit.de Erlangen Jürgen Frühwald Telefon: juergen.fruehwald@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Sederanger München