Volle Warenkörbe im Onlineshop = leere Läden in der Stadt?

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1 Volle Warenkörbe im Onlineshop = leere Läden in der Stadt? WILLKOMMEN Welche Auswirkungen hat die neue Online-Welt auf unsere Städte?

2 Welche Auswirkungen hat die neue Online-Welt auf unsere Städte? 2

3 1. Markteinordnung Handelsimmobilie 1.1 Der Markt sucht Core - bzw. Core-plus -Immobilien Die Nachfrage orientiert sich auch in Bremen bzw. seit geraumer Zeit in allen Metropolen auf langfristig vermietbare, standortbezogen attraktiv gelegene Objekte Insbesondere Objekte in 1A-Lagen werden von institutionellen Anlegern, Family Offices und vermögenden Privatkunden bevorzugt Sichere Objekte werden auch unter Renditeverzicht bevorzugt Leerstände in 1A-Lagen sind praktisch seit Jahren nicht gegeben 1B- und 1C-Lagen erweisen sich in der Vermietung als nicht so stabil und deutlich volatiler In Bremen ergeben sich gute Vermietungsperspektiven durch bisher lediglich ca. 16% anteiliger Verkaufsfläche am Gesamt- Verkaufskontingent 3

4 Die zukünftige Ausweitung von 1A-Lagen könnte durch das neue Ansgariquartier / das neue Citycenter mit ca bis m² Verkaufsfläche realisiert werden Davon ausgehend deutliche Wertoptimierung auch im Umfeld möglich und wahrscheinlich Neue Lauf- und Wegebeziehungen, ein ergänzendes Cityentrée sowie ein Investitionsdruck auf die vorhandenen Handelsflächen in 1A- und 1B-Lage werden die Folge sein Objekte in 1B-Lagen werden im Umfeld des Ansgariquartiers zunehmend nachgefragt bzw. in Teilen Spekulationsobjekt 4

5 Kaufpreisfaktoren 1A-Lagen:16-21 fach, Sögestraße/Obernstraße regelmäßig fach 1B-Lagen: repräsentativ und durchschnittlich eine Spanne zwischen dem 12- bis 16-fachen Mietmultiplikator Die vorgenannten Faktoren sind seit Jahren sehr stabil auch getrieben durch die Entwicklungen am Finanzmarkt sowie das hohe Anlagevolumen mit geringerer Renditeerwartung von Investoren EG-Handelsmieten 1A-Lage Obernstraße bis 100 m² 100 bis 250 m² ab 250 m² 100,- bis 150,- 80,- bis 120,- 35,- bis 50,- 5 Sögestraße

6 1A-Lagen Hutfilterstraße Umfeld Ansgariquartier?! EG-Handelsmieten 1A-Lage bis 100 m² 100 bis 250 m² ab 250 m² 100,- bis 150,- 80,- bis 120,- 35,- bis 50,- Lloyd-Passage 6

7 1A/B-Lage Domshof-Passage EG-Handelsmieten 1A/B-Lage bis 100 m² 100 bis 250 m² ab 250 m² 35,- bis 65,- 30,- bis 60,- 25,- bis 40,- Katharinen-Passage 7

8 1B-Lagen EG-Handelsmieten 1B-Lage Knochenhauerstraße / Carl-Ronning-Straße bis 100 m² 100 bis 250 m² ab 250 m² 25,- bis 50,- 25,- bis 40,- 20,- bis 30,- Schüsselkorb 8

9 Quelle: WFB Immobilienmarkt-Report

10 1.2 Einzelhandelsinvestmentmarkt Deutschland in den Assetklassen ein Renditevergleich 10

11 2. Handelsimmobilien die Verlierer der Zukunft? 2.1 Ausgangsbasis Einzelhandels- und Onlineumsätze 11

12 Zu

13 2.2 Der Branchenmix und die Nutzerstrukturen in den Städten verändern sich welche Mieter und Nutzer verschwinden, welche benötigen weniger Flächen, welche neuen Formate kommen hinzu? 13

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15 2.3 Die immobilienwirtschaftlichen Folgen durch die dynamische Entwicklung des Onlinehandels Trends und Zukunftsszenarien Shoppen wird zunehmend zum Erlebniseinkauf 1A-Lagen bleiben bis auf Weiteres attraktiv durch gute Erreichbarkeit, ÖPNV-Anbindung, zunehmende Durchmischung von Wohnen in der City sowie sozialen Kontakten Städte mit guter demografischer Entwicklung stabilisieren die Strukturen im Handelsbereich C- und D-Städte könnten Verlierer dieser Entwicklung sein Metropolen profitieren in erheblicher Weise vom Re-Urbanisierungstrend zugunsten der Handelsimmobilien 15

16 2.3.2 Die Positionierung Bremens in der Entwicklung Das Stadtbild bzw. der Branchenmix im Bereich der Handelsflächen wird sich auch zukünftig in Bremen verändern siehe Gewinner- und Verliererbranchen Es ist dennoch und insoweit zu erwarten, dass kompensatorische Effekte in 1A-Lagen entstehen In Teilen werden Handelskonzepte bzw. Nachfrager mit zum Teil reduzierten Mietvertragslaufzeiten versuchen zu agieren Flächenformate verändern sich siehe u. a. auch Onlineshops für die Möbelbranche, interaktive Shops mit reduziertem Sortiment sowie ausgelagertem Lager-/Logistikbereich Verliererbranchen suchen nach neuen, effizienten Konzepten auch in Verbindung mit der zunehmenden Markttransparenz durch den Onlinehandel. Margendruck entsteht In Teilen dynamisches Wachstum von Logistiknachfragen korrelierend mit der sich verändernden Handelswelt Neue Erlebniswelten entstehen in 1A-Lagen in Teilen mit ausstrahlender Wirkung für 1B- und 1C-Lagen (vergl. z. B. Abercrombie & Fitch) 16

17 3. Wo steht in dieser Entwicklung Bremen? Handelsmietverträge bedürfen zukünftig einer nochmals stärkeren juristischen Prüfung auch in Verbindung mit hohem Flexibilisierungs- und Anpassungsdruck der Nutzer. Refurbishmentdruck im Lebenszyklus der Handelsimmobilien wird relevanter Eigentümer bedürfen für die zukünftige Objektpositionierung, Neuvermietung sowie Strukturierung der Immobilie eines sehr branchenspezifischen Verständnisses bzw. einer diesbezüglichen Beratung. Investitionen in Innenausbauten und Erlebniswelten werden für Eigentümer risikoreicher. (vergl. geringe Drittverwendungsfähigkeit) Tendenz zu deutlich kürzeren Zyklen der Innenausstattung und Architektur Gleichzeitig steigt die Bedeutung der Architekturqualität und des Innenausbaus (Showrooming) Bedeutung der Standortqualität steigt im Zuge der weiteren Konkurrenz aus stationärem/onlinehandel nochmals Die Freisetzung von Einzelhandelsflächen wird regional sehr unterschiedlich verlaufen damit auch die Wertentwicklung von Einzelhandelsimmobilien in Abhängigkeit zur Stadt/Region/ Standortqualität 17

18 4. Trend Flaggshipstores sowie optimale Positionierung der Marke Erleben, Fühlen, Riechen, Schmecken, Staunen Shoppen wird emotionaler Handelsflächen verändern sich von der Funktion zum Shopping-/Eventerlebnis In Teilen verringern sich die anteiligen Lager- und Nebenflächen zugunsten von mehr unmittelbarem Produkt in Teilen wird die Ware separat über eigene Logistikzentren serviceorientiert ausgeliefert. Einzelne Nutzer werden versuchen, die anteilige, mietseitig teure Lage am 1A- Standort flächenseitig weiter zu reduzieren durch Einsatz von Technik bzw. Onlinestrukturen im Objekt Verlierer der Entwicklung sind in Teilen Einzelhandelsstandorte in C- und D- Städten, die für die Anmietung von Flaggshipstores aufgrund Volumen, Größe und Investition in der Tendenz ungeeignet sind. Ferner Einzelhändler durch die Onlinepräsenz in Teilen nicht mehr so flächendeckend an vielen Standortgrößen agieren müssen 18

19 Neue Erlebniswelten 19

20 5. Fazit und Ausblick Es bedarf zukünftig einer breit angelegten Diskussion und Aufklärung zu der vorgenannten Entwicklung am Handelsmarkt auch zur mittel- und langfristigen Strukturierung einer erlebnisorientierten City und Metropole dieses gilt gleichermaßen auch für Stadtteilzentren sowie bedrohte Stadtrandlagen Eigentümer müssen im Zuge der Neuvermietungen in besonderer Weise auf die Veränderungen durch den verstärkten Onlinehandel achten zugunsten von nachhaltigen, belastbaren Mietverträgen. Dieses schließt auch die Einbindung erfahrener Berater und Juristen ein. Eine Besonderheit im Handelsbereich ist diesbezüglich auch die Vereinbarung von Umsatzmieten Es erscheint dringend geboten, auch Stakeholder wie Banken, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater usw. in die sich verändernde Handelslandschaft einzubeziehen, um die Strukturierung und Finanzierung von Projekten nicht zu gefährden und die neuen Trends auch hier transparent zu machen 20

21 5. Fazit und Ausblick Lebenszykluskosten der Immobilien im Handelsbereich werden steigen durch u. a. stetigem Anpassungsdruck, zu erwartenden, neuen Formaten und architektonischen Anpassungen in kürzeren Zyklen Bremen kann wie diverse Händler durch die Multichannel-Strategie auch von der Entwicklung profitieren auch in Verbindung mit dem Re- Urbanisierungstrend, dem hohen Tourismusaufkommen, einer zunehmenden Durchmischung der City mit Wohnungen sowie einer maßstäblichen, weiteren innerstädtischen Verdichtung Mittelfristig sollten Handelsimmobilien insbesondere in 1A-Lage unter Berücksichtigung der vorgenannten Rahmenbedingungen marktseitig noch stabil bleiben, dennoch steigen die Sensibilitäten und der Anspruch an das Assetmanagement / die Verwaltungen Im Zuge von Refurbishments können obergeschossige Büroflächen in Teilen in Wohnflächen transformiert werden, gleichermaßen Aufstockungsszenarien geprüft werden 21

22 5. Fazit und Ausblick Die Entwicklung des Ansgariquartiers wird den Investitionsdruck auf die jetzigen Handelsstandorte forcieren bzw. deutlich aufrecht erhalten Bonitätsstarke Ankermieter mit bisher stets sehr langfristigen Verträgen bleiben für die Handelsimmobilie auch zukünftig von höchster Bedeutung Verlierer der Entwicklung könnten zukünftig auch Handelsstandorte auf der grünen Wiese sein sowie ausgeprägte Stadtrandlagen Verwaltung und Politik bedarf eines Verständnisses für die Bedürfnisse der Handelsunternehmen 22

23 5. Fazit und Ausblick 23

24 Ihr Referent Jens Lütjen Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies Gewerbe & Investment GmbH & Co. KG Domshof Bremen Telefon +49 (0) Telefax +49 (0) Hohe Bleichen Hamburg Telefon +49 (0) Telefax +49 (0)