Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt. Schweiz 2016

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1 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2016

2 Agenda Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2016 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz, Seiten 4-5 Befragungsaufbau- und systematik, Seiten 7-8 Marktausblick und Strategien Schweiz 2016, Seiten 7-29 Kernaussagen Schweiz 2016, Seiten Ihre Kontakte, Seite 33 Seite2

3 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz

4 Ausgewählte Schweizer Gewerbeimmobilientransaktionen... Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 UBS Swiss Life UBS-Gebäude Rue du Rhône / Genf Q1 Allreal Stadt Zürich Büroliegenschaft Eggbühlstrasse 1 81 Q1 k.a. Schroders Investment Management Switzerland Mövenpick-Hotel Lausanne 1 74 Q1 k.a. Novavest Real Estate AG Gewerbeliegenschaften in St. Gallen und Dielsdorf 2 44 Q1 k.a. Novavest Real Estate AG Gewerbeliegenschaften in Aarberg, Grenchen und Glattbrugg 3 22 Q1 Credit Suisse Tellco Anlagestiftung Gewerbeliegenschaft "Affenplatz" Langenthal 1 k.a. Q2 ING Real Estate VIA Outlets Designer Outlet Center Landquart 1 ca. 85 Q2 k.a. Fondation de Famille Sandoz Hotel Lausanne Palace / Château d'ouchy 2 k.a. Q3 Credit Suisse Angelo Gilardoni Credit Suisse Geschäftsliegenschaft Lugano 1 ca. 60 Q4 Kuoni Group Zürcher Kantonalbank Kuoni-Hauptsitz, Zürich 1 75 Q4 k.a. Patrimonium Anlagestiftung Spinnerei an der Lorze, Baar 1 76 Q4 Credit Suisse Yunfeng Gao Hotel Palace Luzern 1 k.a. Q4 Waldhaus Flims Mountain Resort AG Z Capital Group Waldhaus Flims 1 40 Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Zu den aktiven Verkäufergruppen 2015 zählen Banken und Projektentwickler. Als Käufer treten hauptsächlich eigenkapitalstarke Investoren wie Immobilienfonds und Versicherungen auf. Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen (mit einer Ausnahme) von kleinem bis mittlerem Volumen. Seite4

5 und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2015 Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 Steiner AG Baugenossenschaft des eidgen. Personals Areal Genossenschaftsdruckerei Manegg (Projekt) 90 Whg. 28 Q1 k.a. Stadt Zürich Wohnhaus Oerlikon 1 15 Q2 Implenia Allianz Suisse Immobilien AG Sue&til Winterthur (Projekt) 260 Whg. 135 Q2 Edmond de Rothschild Real Estate SICAV k.a. Wohn- und Geschäftsliegenschaft Philosophes 20, Genf 1 60 Q2 k.a. Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Komplex «La Meyrinoise», Meyrin-Village 160 Whg. 55 Q2 k.a. Swiss Finance & Property Investment AG Wohnliegenschaft Basel 44 Whg. 15 Q2 k.a. Valres Swiss Residential Fund Wohn- und Geschäftsliegenschaften Fribourg, Genf 3 13 Q2 k.a. Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Mouille Galand 2C, Vernier 48 Whg. 12 Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Als Verkäufer treten Projektentwickler und Immobilienfonds aus Angaben über den Verkäufer werden meist nicht publiziert Als Käufergruppen treten hauptsächlich Immobilienfonds, Versicherungen und die öffentliche Hand auf. Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich in kleiner bis mittlerer Grössenordnung. In der Schweiz bilden grössere Portfolio- Transaktionen die Ausnahme Seite5

6 Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2016

7 Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breites Spektrum von Investorengruppen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2015), an der rund 40 Investoren teilgenommen haben, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen: Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in der Schweiz im Jahr 2016 durch aktive Marktteilnehmer Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in der Schweiz im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Investorengruppen Banken Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs/REITs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity-/Private-Equity-Fonds Privat/Family Office Wohnungsgesellschaften Sonstige Hintergrund Zielsetzung Statements EY Real Estate Schweiz führt diese Umfrage zum 6. Mal seit 2011 durch. Rund 40 Investoren haben im Zeitraum Oktober bis November 2015 zu ihren Erwartungen für das kommende Jahr Stellung bezogen. Einschätzung des Schweizer Immobilien- Investmentmarktes im kommenden Jahr. Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen. Neben vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst wiedergegeben. Seite7

8 Die Einschätzung des Schweizer Transaktionsmarktes im Rückblick Die Schweiz ist aufgrund niedriger Zinsen und stabiler Konjunktur weiterhin attraktiv. 1 Die Schweiz ist weiterhin ein sicherer Hafen für Immobilienanlagen. 1 Die Schweiz bleibt weiterhin attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen 2 Der Peak der Preisentwicklung der Schweizer Immobilien wird 2014 erreicht sein. 3 Unsicherheiten für Immobilieninvestments werden grösser, da im Ausland bessere Renditemöglichkeiten vorherrschen. 2 Im Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird es Preiskorrekturen nach unten geben. 3 Der Druck nach mehr Kosteneinsparungen und höherer Effizienz wird zunehmen. 2 Der Peak der Preisentwicklung für Premiumimmobilien ist überschritten 3 Die Stabilität in der Schweiz wirkt sich positiv auf die Marktattraktivität aus und sollte durch politische Unsicherheit nicht gefährdet werden. Preisentwicklung International Attraktivität Stabile Preise von Büroimmobilien in 1-a Lagen erwartet. Büro- und Einzelhandelsimmobilien in nicht zentraler Lage werden sinkende Preise verzeichnen. Im internationalen Vergleich wird die Schweiz mehr den je als attraktives Land für Immobilieninvestitionen gesehen. Schweiz wird fast einstimmig als attraktiver Immobilien-Investmentstandort gesehen Seite8

9 91 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort... Kernaussagen Die grosse Mehrzahl der Teilnehmer (91%) betrachtet die Schweiz weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr Im Vergleich zum Vorjahr wird eine niedrigere Attraktivität erwartet (2015: 97% hielten die Schweiz für attraktiv oder sehr attraktiv). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments 67% 24% 9% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements «Die Immobilienpreise entschädigen langfristige Immobilienrisiken nicht mehr» (Pensionskasse) «Angesichts des in aller Regel sehr hohen Preisniveaus und tendenziell sinkender Mieten bietet der Immobilieninvestmentmarkt der Schweiz auch für Bestandshalter mit langem Anlagehorizont kaum mehr attraktive Renditen.» (Sonstige) «Die Schweiz liefert weiterhin stabile Cashflow-Renditen. In Punkto Wertänderungsrenditen zeigt sie sich jedoch sehr viel schwächer.» (Versicherung) Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 absolut gesehen? Seite9

10 auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Kernaussagen Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern betrachtet die Mehrheit (7) der Befragten die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort. Auch hier ist das Ergebnis der Umfrage im Vorjahresvergleich weniger positiv (2015: 90%). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im europäischen Vergleich 27% 49% 24% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements «Die Stabilität in der Schweiz wirkt sich sehr positiv auf die Marktattraktivität aus. Tiefe Renditen und der «teure» CHF machen es jedoch, besonders für ausländische Investoren zunehmend schwieriger.» (Immobilien-AG) «Der Schweizer Immobilienstandort ist attraktiv im europäischen Vergleich. Für internationale Investoren ist er jedoch aufgrund Einschränkungen und Unsicherheit durch politische Diskussionen nicht optimal.» (Sonstige) Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 im europäischen Vergleich? Seite 10

11 Einfluss der Kapitalmärkte im Jahr 2016 Kernaussagen Unternehmensanleihen werden als ein wichtiges Finanzierungs- Instrument angesehen (78%, 2015: 8). Gut zwei Drittel der Teilnehmer gehen von einer Verknappung des Immobilienangebotes 2016 aus (70%, 2015: 65%). Politische Instabilitäten werden bei Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist (65%, 2015: 71%). Die Mehrheit der Befragten erwartet steigende Konsolidierung von Immobiliengesellschaften (64%). Eine knappe Mehrheit der Befragten geht davon aus, dass alternative Finanzierungsquellen an Marktanteilen gewinnt (55%, 2015: 6). "Unternehmensanleihen sind auch 2016 ein wichtiges Finanzierungsinstrument für Immobiliengesellschaften." "2016 ist mit einer weiteren Verknappung des Immobilienangebots zu rechnen." "Politische Instabilitäten werden bei internationalen Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist." "Die technische Inbetriebnahme von Bauleistungen wird ein zunehmender Risikofaktor bei Grossprojekten." "Auch im Jahr 2016 werden Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften eine wesentliche Rolle spielen." "Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital) erobern einen relevanten Marktanteil." 15% 9% 25% 59% 55% 61% 52% 55% 5 39% 19% 24% 32% 3 3 Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 11

12 auf die Immobilieninvestitionstätigkeit Kernaussagen Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob der Renditeabstand zwischen Schweizer Staatsanleihen und Immobilienrenditen 2016 abnehmen wird (5 Zustimmung, 47% Ablehnung, 2015: 52% und 48%). Zwei Drittel der Befragten geht davon aus, dass 2016 kein aktives Jahr für Börsengänge und Kapitalerhöhungen wird (6, 2015: 65%). Die klare Mehrheit der Befragten geht davon aus, dass die Unterbringung von Flüchtlingen keinen wesentlichen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft hat (7). Die grosse Mehrheit der Befragten glaubt nicht an eine spürbare Zinswende im Jahr 2016 (85%). "Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von Schweizer Staatsanleihen und Immobilienrenditen nimmt 2016 weiter ab." "2016 wird ein aktives Jahr für Börsengänge und Kapitalerhöhungen." "Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Ballungsgebieten ist nur durch staatliche Förderung zu decken." "Die Unterbringung von Flüchtlingen hat wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft (z.b. Leerstandsabbau, Vermietung, Rückkauf durch öffentliche Hand, Betreiben von Flüchtlingsheimen)." "Im Jahr 2016 kommt eine spürbare Zinswende." 18% 9% 9% 24% 25% 21% 12% 35% 24% 52% 55% 60% 44% 4 Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 3 21% Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 12

13 Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen Kernaussagen "Der Anteil an risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen." 30% 58% 12% Im Vergleich zum Vorjahr werden mehr risikoreiche Investments erwartet (88%, 2015: 77%). "Für Schweizer Anleger werden Investitionen im Ausland wegen höherer Renditeerwartungen wieder interessanter." 18% 61% 18% Es wird eine stärkere Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland erwartet (79%, 2015: 7). "Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2016 über dem Niveau von 2015 liegen." "Asiatische Investoren werden 2016 vermehrt in Erscheinung treten." 41% 4 50% 39% 15% Im Vergleich zum Vorjahr werden klar weniger Portfoliotransaktionen im Gewerbeimmobiliensektor erwartet (45%, 2015: 62%). Mehr als die Hälfte der Befragten erwartet, dass spekulative gewerbliche Projektentwicklungen im Jahr 2016 nicht zunehmen werden (64%, 2015: 64%). "Im Gewerbebereich werden im Jahr 2016 Immobilienportfolios vermehrt gehandelt." "Die Grösse der Immobiliendeals wird im Jahr 2016 weiter zunehmen." "Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im Jahr 2016 zunehmen." "Internationale Investoren werden ihren Anteil am Transaktionsvolumen in Schweiz vergrössern." 9% 42% 45% 27% 30% 49% 55% 4 49% 21% 15% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2016 zu? Seite 13

14 Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (1/2) Kernaussagen Für Büroliegenschaften an 1-a- Standorten werden sowohl stabile, als auch sinkende Preise erwartet (52% / 3). Für 2016 rechnen nur 12% mit höheren Preisen, der gleiche Wert wie letztes Jahr. Bürogebäude in 1 b Standorten (70%, 2015: 92%) und in Peripherie (88%, 2015: 92%) dürften Preisrückgänge verzeichnen. Einzelhandelsobjekte zeigen einen ähnlichen Trend: Stabile Preise an 1- a-standorten (61%, 2015: 62%), aber negativer Ausblick für 1-b- Standorte (7, 2015: 72%) und Objekte in Peripherie (85%, 2015: 84%). Büro 88% 70% 52% 3 30% 12% 12% 0% 0% steigend stabil sinkend Einzelhandel 85% 7 61% 27% 27% 12% 15% 0% 0% steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 14

15 Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (2/2) Kernaussagen Die Erwartungen zum Wohnbausektor sind optimistischer: Steigende Preise in 1-a-Standorten (42%, 2015: 69%) und stabile Preise in 1-b-Standorten (7, 2015: 72%) sowie in Peripherie (55%, 2015: 61%) werden erwartet. Bei den Hotels geht die Hälfte der Befragten von einer stabilen Preisentwicklung in 1-a-Standorten (5, 2015: 68%), aber von rückläufigen Preisen an 1-b- Standorten (62%, 2015: 58%) sowie in Peripherie aus (81%, 2015: 79%). Wohnen 42% 15% 58% 7 55% 0% 9% 42% Hotel 9% 0% 5 38% 1 38% 62% 81% steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 15

16 Welche Verkäufergruppen werden 2016 am aktivsten sein? Kernaussagen Ähnlich wie im Vorjahr wird erwartet, dass Opportunity-/PE-Fonds (30%, 2015: 31%), sonstige internationale Fonds (27%, 2015: 12%) und Immobilien-AGs (22%, 2015: 31%) 2016 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen werden. Verkäufergruppen Opportunity-/PE-Fonds Sonstige internationale Fonds Immobilien-AGs/REITs Versicherungen/Pensionsfonds 30% 27% 22% 22% 38% 55% 49% 5 40% 15% 24% 25% Auf Rang 4 folgen Versicherungen und Pensionsfonds (22%, 2015: 27%) sowie Banken auf Rang 5 (21%, 2014: 4). Banken Corporates (Non-Property) Offene Fonds 21% 15% 15% 52% 4 55% 24% 3 39% Der öffentliche Sektor (, 2015: 4%) und Wohnbaugenossenschaften (, 2015: 8%) werden Erwartungen zufolge weniger aktive Verkäufergruppen sein. Wohnungsgesellschaften 12% Öffentliche Hand Geschlossene Fonds % 55% 61% 45% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein? Seite 16

17 Welche Käufergruppen werden 2016 am aktivsten sein? Kernaussagen Wie auch im Vorjahr werden Versicherungen den Erwartungen nach zu den aktivsten Käufergruppen zählen (7, 2015: 77%), gefolgt von privaten Anlegern/Family Offices (55%). Käufergruppen Versicherungen/Pensionsfonds Privat/Family Offices Immobilien-AGs/REITs Wohnungsgesellschaften 55% 44% % 39% 30% 27% 15% 25% 18% Dem Trend des Vorjahres folgend werden weiterhin Immobilien-AGs als aktive Käufergruppen eingeschätzt (44%, 2015: 54%). Dem Trend des Vorjahres folgend wird erwartet, dass Banken 2016 weniger aktiv als Käufer auftreten werden (21%, 2015: 12%). Offene Fonds Opportunity-/PE-Fonds Geschlossene Fonds Sonstige internationale Fonds Banken Staatsfonds Öffentliche Hand 3 30% 24% 24% 21% 15% 9% 52% 37% 58% 40% 4 52% 55% % 9% 18% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein? Seite 17

18 Was werden 2016 die grössten Hindernisse für Transaktionen sein? Kernaussagen Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern (100%, 2015: 9) wird als grösstes Hindernis für Transaktionen angesehen. Im Gegensatz zum Vorjahr wird die von Fremdkapitalgebern verlangte Höhe des Eigenkapitals nicht mehr klar als bedeutendes Hindernis angesehen (49%, 2015: 77%). Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen oder erstrangigen Kreditfinanzierungen wird weniger als Transaktionshindernis gesehen (3, 2015: 42% bzw. 21%, 2015: 31%). Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer Höhe des erforderlichen Eigenkapitals Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior) Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior) 9% 15% 30% 67% 40% 55% 30% 55% 3 21% 24% 12% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was ist das grösste Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2016? Seite 18

19 Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2016 entwickeln? Kernaussagen Die klare Mehrheit (70%) sieht bei den Kreditanforderungen eine Steigerung (2015: 80%). Nur ein gutes Drittel der Befragten geht von einer Margensteigerung im Jahr 2016 aus (3, 2015: 4). Über 79% der Befragten gehen davon aus, dass sich der Zins nicht verändern wird. Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen Beleihungsauslauf Kreditanforderungen Kreditanforderung 70% 30% Marge 3 52% Marge 12% Zins Zins 21% 79% Steigen Gleich bleiben Sinken Wortlaut der Frage: Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2016 entwickeln? Seite 19

20 Massnahmen von Banken bei Problem-Krediten Kernaussagen Wie im Vorjahr werden einvernehmliche Restrukturierungen (7, 2015: 88%) und die Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (75%, 2015: 65%) als beste Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten angesehen. Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten Einvernehmliche Restrukturierungen Verlängerung Rückzahlungszeitraum Austausch von Asset Managern 18% 1 9% 4 58% 59% 18% 22% 39% Nur ein gutes Drittel der Befragten geht davon aus, dass Banken 2016 mit Vollstreckungen Problemkredite abwickeln weden (3, 2015: 31%). Forderungsverkauf Tausch von Fremd- in Eigenkapital (Debt-for-Equity-Swaps) 39% 3 55% 61% Vollstreckungen 3 52% 12% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welche Massnahmen werden Banken in der Schweiz bei Problemkrediten im Jahr 2016 verstärkt einleiten? Seite 20

21 Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2016 beliebt sein Kernaussagen Investoren werden weiter starken Fokus auf Wohnimmobilien legen (60%, 2015: 61%). Starker oder mittlerer Investmentfokus 60% Bei Büroliegenschaften ist das Bild im Vergleich zum letzten Jahr fast unverändert. 44% der Befragten legen einen moderaten Fokus (2015: 38%) und nur einen starken Fokus auf Büros (2015: 8%). Wie im Vorjahr legen 2016 wenig Investoren starken bis moderaten Fokus auf Einzelhandelsimmobilien (19%, 2015: 31%). stark 8% 44% 1 mittel 28% 25% Büro Einzelhandel Wohnen Andere Wortlaut der Frage: Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2016 in Ihrem Investmentfokus? Seite 21

22 Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus auf Zürich Kernaussagen Zürich (2, 2015: 27%) ist der attraktivste Standort für Investitionen im Bürosektor, gefolgt von Basel (20%, 2015: 21%) und Genf (14%, 2015: 21%). Die Nachfrage der Investoren nach Einzelhandelsimmobilien ist an allen Standorten im Vergleich zum Jahr 2015 gesunken oder gleich geblieben, mit Ausnahme von Basel (18%, 2015: 15%). Büro und Einzelhandel* 2 22% 20% 18% 1 14% 1 14% 11% 12% 12% 10% 8% 4% 1% Büro Einzelhandel 0% Zürich Genf Basel Bern Luzern Lausanne St. Gallen Andere *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 22

23 Kein klarer Fokus bei Wohnimmobilien Kernaussagen Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt keinen klaren Fokus. Zürich, Basel und Luzern sind weiterhin bevorzugte Städte (19%, 1, 1, 2015: 4, 49%, 40%). Der Fokus auf Wohnimmobilien hat generell abgenommen im Vergleich zum Jahr Wohnen* 19% % 10% 4% Wohnen Zürich Genf Basel Bern Luzern Lausanne St. Gallen Andere *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 23

24 Attraktivste Exit-Optionen für Immobilieninvestitionen in 2016 Kernaussagen Die Mehrheit der Befragten sehen keinen Exit (77%), wenn überhaupt scheint 2016 ein Direktverkauf als Einzelobjekt die präferierte Option zu sein (37%). Strategien wie zum Beispiel Portfolio- Direktverkäufe (1), und Spezialfonds () werden als Ausstiegsoptionen weniger bedeutsam sein. Anvisierte Exitstrategien* 37% 77% 1 10% 0% Direktverkauf - Single asset Direktverkauf - Portfolio Spezialfonds Immobilien Publikumsfonds Geschlossener Kein Exit Büro Einzelhandel Wohnen Andere AG/REIT (IPO) Fonds Wortlaut der Frage: Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2016? *Mehrfachnennungen möglich Seite 24

25 Wichtigste Megatrends 2016 Kernaussagen Die grosse Mehrheit der Befragten stimmt der Aussage zu, dass eine steigende Urbanisierung 2016 den Immobilienmarkt massgeblich beeinflussen wird (77%). Megatrends 2016* Konzentration auf Grossstädte/Urbanisierung/Landflucht Politische Instabilitäten/Unsicherheiten 29% 2 48% 52% 2 1 Politische Instabilitäten werden von 78% der Befragten als für den Immobilienmarkt relevanter Megatrend eingestuft. Zuwanderung Zinsentwicklung 42% 32% 32% % Nur 39% der Befragten sind der Meinung, dass Informations- Transparenz durch Onlineportale den Immobilienmarkt massgeblich beeinflusst. Wechselkursentwicklung Globalisierung der Investitionsströme Nachhaltigkeit 1 10% 39% 35% 35% 42% 45% 5 10% Informationstransparenz durch Onlineportale 10% 29% 55% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Welche Megatrends beeinflussen den Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2016 am meisten? *Mehrfachnennungen möglich Seite 25

26 Trends Wohnen: 12% 24% 12% 24% "Die Regulierung der Zuwanderung hat einen negativen Einfluss auf die Mietzinssteigerung" 64% 40% 30% "Möbliertes Wohnen (Mikroapartments, Studentenwohnungen) etablieren sich als attraktives Anlageprodukt." 64% 52% 12% 45% "Die Preise für Stockwerkeigentum haben einen vorläufigen Höhepunkt erreicht." 49% "Eine staatliche Regulierung von Mietzinsen ist sinnvoll." 94% 0% 88% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen? Seite 26

27 Trends Büro: 24% "Moderne Büroflächenkonzepte müssen nutzer- und branchenspezifisch anpassbar sein." 100% 7 3 "Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz nimmt zu." 100% 67% 12% 27% "Aus Nutzersicht bleibt die Premiumlage trotz Kosteneinsparungen wichtig." 88% 18% "Die Bedeutung der Finanzindustrie als Nutzergruppe steigt." 30% 30% 61% 52% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro? Seite 27

28 Trends Hotel: 19% 1 31% "Die Aufhebung des Euro-Mindestkurs hat einen negativen Einfluss auf den Schweizer Tourismus." 6 94% "Hotelbetriebe mit einer Grösse unter 50 Betten sind nicht profitabel." 81% 65% % 19% "Die Hotelbranche verliert Marktanteile an private Anbieter / Vermittlungsportale." 68% 45% "Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative hat einen positiven Einfluss auf die Hotellerie in den Tourismusregionen." 58% 32% 29% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel? Seite 28

29 Trends Einzelhandel: 30% "Der Onlinehandel führt weiterhin zu Verunsicherung im etablierten stationären Einzelhandel." 94% 64% 49% 1 "Der stationäre Einzelhandel konzentriert sich künftig noch stärker auf 1A-Lagen." 87% 38% 18% 27% "Temporäre Einzelhandelsflächen (Pop-up-Stores) gewinnen an Attraktivität." 82% 55% 9% 9% 18% "Die Aufhebung des Euro-Mindestkurs hat einen negativen Einfluss auf das Kaufverhalten in der Schweiz." % "Discounter mit kleinen Verkaufsflächen haben keine Zukunft." 42% 3 40% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel? Seite 29

30 Kernaussagen Schweiz 2016

31 Zusammenfassung (1/2) Attraktivität Eine klare Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch im Jahr 2016 als einen attraktiven oder sehr attraktiven Immobilien-Investmentstandort. Immobilienmarktumfeld Unternehmensanleihen sind weiterhin ein wichtiges Finanzierungsinstrument. Es ist mit einer weiteren Verknappung des Immobilienangebotes zu rechen. Eine Zinswende im Jahr 2016 gilt als sehr unwahrscheinlich. Es werden keine hohen IPO-Aktivitäten erwartet. Immobilientransaktionsmarkt Der Markt für risikoreiche Investments gewinnt weiter an Bedeutung. Investitionen im Ausland werden aufgrund höherer Renditeerwartungen interessanter. Internationale Investoren werden ihr Transaktionsvolumen in der Schweiz erhöhen. Kaufpreiserwartungen Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1-a- Lagen werden sich stabil bis rückläufig entwickeln. Preise von Wohnimmobilien in 1-a-Lagen werden sich stabil bis steigend entwickeln. Eine grosse Mehrheit der Befragten erwartet stabile Preise für Wohnimmobilien in 1-b-Standorten. Verkäufer- und Käufergruppen Neben Opportunity/Private Equity Fonds werden sonstige internationale Fonds und Immobilien-AGs 2016 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen. Aus Seiten der der Käufer werden Versicherungen/ Pensionsfonds, Privatanleger/Family Offices und Immobilien-AGs zu den aktivsten Gruppen zählen. Banken als Käufer werden eine geringe Bedeutung zugemessen. Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen werden im Jahr 2016 am ehesten erfolgreichen Transaktionen im Wege stehen. Seite 31

32 Zusammenfassung (2/2) Konditionen für Immobilienkredite Die Kreditanforderungen für Immobilienkredite werden steigen. Das Zinsniveau wird vermutlich konstant bleiben. Massnahmen der Banken bei Problemkrediten Einvernehmliche Restrukturierungen und eine Verlängerung des Rückzahlungszeitraums sind am wahrscheinlichsten. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass Vollstreckungen von Forderungen häufiger vorkommen. Investmentfokus nach Nutzungsart Wohnimmobilien stehen im Jahr 2016 klar im Fokus. Büroimmobilien werden lageabhängig moderat bis gering nachgefragt. Eine klare Minderheit der Befragten gab an, 2016 einen Investmentfokus auf Einzelhandelsimmobilien zu setzen. Bevorzugte Investitionsstandorte Zürich, Basel und Genf sind beliebte Regionen für Investments in Büroimmobilien. Wohnimmobilien werden am stärksten in Zürich, Basel und Luzern nachgefragt. Exitstrategien Ein Grossteil der Befragten erachtet einen Exit im Jahre 2016 generell für unattraktiv. Wenn überhaupt wird der Single-Asset Direktverkauf in 2016 die bedeutendste Exit-Strategie sein. Top Trends Die Befragten stimmen darüber überein, dass Urbanisierung und Landflucht einen massgeblichen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt haben werden. Auch politische Instabilitäten und Unsicherheiten werden als relevante Megatrends eingestuft. Der Regulierung der Zuwanderung wird ein negativer Einfluss auf die Mietzinssteigerung nachgesagt. Eine staatliche Regulierung von Mietzinsen wird nicht für sinnvoll erachtet. Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz wird zunehmen. Seite 32

33 Ihre Kontakte Rolf Bach Executive Director Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon rolf.bach@ch.ey.com Natalie Gischler Manager Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon natalie.gischler@ch.ey.com Daniel Zaugg MRICS Partner Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon daniel.zaugg@ch.ey.com Seite 33

34 EY Assurance Tax Transactions Advisory Über die globale EY-Organisation Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Rechtsberatung sowie in den Advisory Services. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Dienstleistungen und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. Building a better working world: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website: Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited Ernst & Young AG Alle Rechte vorbehalten.