Zur Absicherung und weiteren Spezifizierung der Wertermittlung ist ein Abgleich mit den originären Kaufpreisdaten des näheren Umfeldes zweckmäßig.

Transkript

1 Vergleichswertverfahren Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. 1 Der Wert wird durch Vergleich mit den Preisen ähnlicher zeitnah gehandelter Grundstücke eingeschätzt. Dabei wird zwischen dem direkten und dem indirekten Preisvergleich unterschieden. Beim direkten Preisvergleich stimmen die wesentlichen Bestimmungsmerkmale der Vergleichsgrundstücke mit dem Bewertungsobjekt überein. Beim indirekten Preisvergleich wird der vorliegende Wert des Vergleichsgrundstücks mit Hilfe von Zu- und Abschlägen je nach Abweichungen der wertbeeinflussenden Merkmale zum Bewertungsobjekt angepaßt. Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. 2 Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Auswertung der Kaufpreissammlung bestimmt. Dabei werden Regionen mit näherungsweise ähnlichen Kaufpreisverhältnissen einer bestimmten Flächenqualität zu Bodenrichtwertzonen zusammengefaßt. Zur Absicherung und weiteren Spezifizierung der Wertermittlung ist ein Abgleich mit den originären Kaufpreisdaten des näheren Umfeldes zweckmäßig. 1.1 WERTANSÄTZE / BODENRICHTWERTE Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Landkreis N. hat folgenden Bodenrichtwert für Ackerland zum erhoben: Gemarkung G. S. 0,91 /m² bei AZ 54; Durchschnittsgröße 7,8 ha Der Gutachterausschuß hat keine Umrechnungskoeffizienten für Ackerlandpreise bei unterschiedlicher Bodengüte bestimmt. 1.2 AUSWERTUNG DER KAUFPREISSAMMLUNG (ACKERZAHL / ZEITPUNKT) Dem Unterzeichnenden liegt ein Auszug aus der Kaufpreissammlung über 15 Kauffälle von Ackerland aus dem Bereich Gemeinde K. vor. Der Zeitraum der Käufe umfaßt die Jahre 2003 bis Okt Die Auswertung der Kaufpreisdaten für Ackerland (Abbildung 1) liefert zunächst folgendes Ergebnis: - Das arithmetische Mittel sämtlicher Kaufpreise beträgt 1,04 /m² bei AZ 54 und einer Größe von 9,1 ha. Der mittlere Kaufzeitpunkt liegt im Sept Die einfache Mittelwertbildung ist zur Analyse des Marktgeschehens im vorliegenden Fall unzureichend, weil die Kauffälle über vier Jahre verteilt sind und das Kaufpreisniveau im Zeitablauf Veränderungen unterlag. Darüber hinaus sind Abhängigkeiten der Kaufpreise von den Bonitäten/Ackerzahlen und den Flächengrößen zu erwarten. Die gleichzeitige Berücksichtigung mehrerer wertbeeinflussender Parameter zur Analyse des Marktgeschehens erfolgt mittels einer multiplen linearen Regression. Dabei fließt das Datum als Abweichung vom hier gesetzten Bezugstermin in Jahren in die Berechnung ein; die Ackerlandzahl als Abweichung von AZ 1 13 Abs. 1 WertV Abs. 2 WertV88.

2 54 und die Flächengröße als Abweichung von 10 ha. Zur Analyse sind zunächst die Datensätze um Ausreißer (ungewöhnliche Kauffälle) zu bereinigen. Üblicherweise sind Datensätze mit Ausreißern zu verwerfen. Im vorliegenden Fall können alle 15 Datensätze verwendet werden. Abbildung 1: Kaufpreisdaten Nr. Zeitpunkt Ackerzahl Fläche (ha) Kaufpreis /m² ,71 0, ,26 1, ,32 0, ,98 1, ,37 0, ,12 1, ,67 1, ,68 1, ,92 1, ,92 1, ,24 1, ,69 1, ,48 0, ,52 0, ,41 1,07 Mittelwerte ,1 1,04 Für diesen Datensatz ergibt sich folgende Schätzfunktion: Preis ( /ha) = x Abweichung Datum (Jahre) + 6 x Abweichung Flächengröße (ha) x Abweichung Ackerzahl Das Bestimmtheitsmaß r² der Regression wird mit 0,57 berechnet. Die Regression ist wie folgt zu interpretieren: - Das Kaufpreisniveau ist in den vergangenen Jahren jährlich um 219 /ha ( = 0,02 /m²) gestiegen. - Je ha zunehmender Flächengröße steigt der Wert um 6 /ha. Dieser Zusammenhang ist zu vernachlässigen. - Je Ackerzahl fällt der Wert um 318 /ha. Auch wenn dieser rechnerische Zusammenhang eine hohe Signifikanz aufweist, so widerspricht dieses Ergebnis doch den allgemeinen Erfahrungen des Unterzeichnenden am Grundstücksmarkt. Plausibel erscheint dagegen, daß in der betreffenden Region keine Kaufpreisdifferenzierung hinsichtlich der Ackerzahlen erfolgt. Leider liegen keine Kauffälle mit Ackerzahlen um AZ35 vor. Es kann damit nicht zweifelsfrei geklärt werden, ob auch stark sandige Böden ohne Wertabschläge gehandelt werden. Die tatsächlichen Kauffälle unterliegen einer erheblichen Streuung. Regressionen von Kaufpreisdaten sind immer mit Unsicherheiten behaftet. Die Ergebnisse der vorliegenden Regression decken sich weitgehend mit den Ausführungen des Gutachterausschusses und der Markteinschätzung des Unterzeichnenden. Die Analyseergebnisse werden daher weitgehend der Wertermittlung zugrunde gelegt. Ein Korrekturerfordernis ergibt sich nach Einschätzung des

3 Unterzeichnenden aus dem kalkulierten Zusammenhang zur Bodenbonität. Für den Bonitätsbereich zwischen AZ40 und AZ60 wird angenommen, daß keine Wertabhängigkeiten bestehen. Es werden die Wertverhältnisse der mittleren Ackerzahl der Kauffälle (AZ54) übernommen. Bei stark sandigen Böden mit Ackerzahlen unter AZ 40 werden seitens des Unterzeichnenden aus überregionaler Erfahrung Wertabschläge vorgenommen. Für größere Flächenlose werden in Ostdeutschland erfahrungsgemäß erhebliche Preisaufschläge gezahlt. Das zu bewertende Kauflos ist allerdings nicht von besonderer Größe. Es ist mit den Kauffällen angemessen vergleichbar. Im Rahmen der Regression ist bereits der Bezug zur Größe des Wertermittlungsobjektes gesetzt (10 ha Durchschnittgröße der Kauffälle). Daher werden durch den Unterzeichnenden keine besonderen Preisaufschläge vorgenommen. Somit erschließt sich aus der Regression der Wertermittlungsansatz wie folgt: Wertansatz ( /ha) = x Abweichung Datum (Jahre) = ,10 /m² 1.3 PACHTVERHÄLTNISSE Es ist anzunehmen, daß die Mehrheit der gehandelten Flächen zum Zeitpunkt der Kauffalls verpachtet ist. Die Kaufpreissammlung liefert keine Hinweise über bestehende Pachtverhältnisse und über die Dauer der Restpachtzeit. Verpachtete Flächen dürften von einem Käufer mit einem Wertabschlag zum Marktpreis versehen werden, weil er während der Restpachtzeit nicht frei über die gekauften Flächen verfügen kann bzw. als Pächter seinen wirtschaftlichen Vorteil aus dem Pachtverhältnis aufgibt. So stellt sich die Frage, ob die vorliegenden Kaufpreisdaten und Bodenrichtwerte durch Pachtverträge im Wert gedämpft sind. Hierzu liegen keine Analysen vor. Es ist nur annehmen, daß das Preisniveau tendenziell höher wäre, wenn die Flächen nicht verpachtet sind. Für die sofortige Verfügbarkeit von Flächen ist ein leichter Preisaufschlag denkbar. Im vorliegenden Fall sind die Flächen zum Wertermittlungsstichtag langfristig verpachtet. Ein spezifischer Wertzuschlag wird durch den Unterzeichnenden nicht vorgenommen. 1.4 AGRARPOLITISCHE VERÄNDERUNGEN / ZAHLUNGSANSPRÜCHE Im vorliegenden Fall ist nicht bekannt, daß die Übertragung der Zahlungsansprüche bei Pachtende an den folgenden Bewirtschafter geregelt ist. Gleiches gilt für die Kauffälle. Besondere Werteinflüsse ergeben sich nach Einschätzung des Unterzeichnenden hieraus nicht. 1.5 BESONDERE LAGE Sämtliche drei Wertermittlungsobjekte grenzen an bzw. befinden sich in der Nähe (Flst. 89/3) von Grundstücken mit baulicher Nutzung. Die Flurstücke der Flur 1 grenzen zudem an den Küstenstreifen, der touristisch genutzt wird. Höherwertige Nutzungen zeichnen sich derzeit bei den Wertermittlungsobjekten nicht konkret ab, sind aber aufgrund der besonderen Lage nicht auszuschließen.

4 1.6 MARKTAUSSICHTEN Die derzeitige Hausse an den wichtigsten Agrarmärkten sowie die allgemein als positiv beschriebenen Entwicklungsaussichten der Landwirtschaft im Bereich regenerativer Energien, lassen zum Wertermittlungsstichtag bundesweit eine stabile Preisentwicklung von Ackerlandflächen erwarten. 1.7 VERKAUF NACH AUSGLEICHSLEISTUNGSGESETZ Die Umstände des Verkaufs der Flächen (mit Ausnahme der genannten Teilfläche aus 139/1) nach dem AusglLeistG lassen keine Auswirkungen auf die Höhe des Verkehrswertes erwarten. Die entsprechenden Regelungen bewirken lediglich eine spezifische Aufteilung des Kaufpreiserlöses im Fall einer erneuten Veräußerung. 1.8 ZUSAMMENFASSENDE BEURTEILUNG VON WERTZU- UND ABSCHLÄGEN Ausgehend von dem entwickelten Wertansatz für Ackerflächen (1,10 /m²) wird seitens des Unterzeichnenden lediglich eine Wertkorrektur von -10% für das Flurstück 85 aufgrund der geringen Ackerzahl für sachgerecht erachtet. Die Aspekte Pachtverhältnisse, Zahlungsansprüche, besondere Lage und Verkauf nach AusglLeistG veranlassen in der Gesamtbetrachtung zu keiner weiteren Wertkorrektur. 2 ABLEITUNG EINES BELEIHUNGSWERTVORSCHLAGS Abbildung 2: Beleihungswertermittlungsverordnung vom Zu (1) Der Verkehrswert der Wertermittlungsobjekte wird durch den Unterzeichnenden auf geschätzt. Nach Einschätzung des Unterzeichnenden sind für die Zukunft weitere

5 Zu (2) Wertsteigerungen gemäß dem aus der Vergangenheit abzuleitenden Trend wahrscheinlich. Zur Berücksichtigung des grundsätzlichen Marktrisikos nicht auszuschließender Wertminderungen wird zur Ableitung eines Beleihungswertvorschlags ein Abschlag von 15 % vom Verkehrswert vorgenommen. Die Höhe des Wertabschlags stützt sich auf der nach Einschätzung des Auftraggebers üblichen Größenordnung. Danach erschließt sich ein Beleihungswertvorschlag von Gemäß der Rahmenvereinbarung über die grundpfandliche Belastung von EALG-Grundstücken (zwischen BVVG und der Bank) verpflichtet sich die Bank, mit den Grundpfandrechten ausschließlich Kredite zu sichern, die zur Finanzierung des Kaufpreises und/oder Maßnahmen zur Bewirtschaftung des Land- und Forstwirtschaftsbetriebes des Käufers dienen. Nur in diesen Fällen darf sich die Bank in einem Zwangsversteigerungsverfahren an einem den Kaufpreis nach AusglLeistG übersteigenden Betrag befriedigen. Zu den Wertermittlungsobjekten vergleichbare Objekte wurden in der betreffenden Region regelmäßig gehandelt. Das belegt insbesondere der Auszug aus der Kaufpreissammlung mit 15 regionalen Kauffällen aus 4 Jahren. Aus diesen und allgemeinen Erfahrungen über die Grundstücksmärkte von Ackerland ist abzuleiten, daß für die Wertermittlungsobjekte auf absehbare Zeit eine zeitnahe Verkäuflichkeit wahrscheinlich ist. Unter dem Vorbehalt der Einhaltung der Rahmenvereinbarung zwischen BVVG und der Bank bestimmt der Unterzeichnende einen Beleihungswertvorschlag für die Wertermittlungsobjekte von