Wertermittlung und Altlastenbearbeitung im Gespräch. Thema: Aufgaben, Arbeitsweisen und Besonderheiten der Verkehrswertermittlung

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1 Thema: Aufgaben, Arbeitsweisen und Besonderheiten der Verkehrswertermittlung 1

2 Studium Bauingenieurwesen in Regensburg Bauleitung / Kalkulation / Planung Sachverständige für Schäden an Gebäuden 1992 öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Regensburg für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 53 Jahre / verheiratet / 2 Söhne 18 und 20 Jahre 2

3 Gliederung: A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? B) Welcher Arbeitsweisen bedient er sich? C) Welche Besonderheiten werden in der Verkehrswertermittlung angetroffen? 3

4 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 1) Einleitung Dabei ist zunächst zu klären, was ist ein Verkehrswert? Dieser Begriff ist klar definiert im BauGB 194. Gemäß diesem Paragraphen 194 wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. 4

5 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 1) Einleitung Seit 2004 wurde in diesem 194 nach dem Begriff Verkehrswert der Begriff (Marktwert) eingefügt. Ein eindeutiges Zugeständnis an die anglikanische Bewertungspraxis bzw. das englischsprachige Schrifttum, wo von einem Market Value gesprochen wird. Dieser Market Value bzw. Marktwert ist also ein Synonym für unseren Verkehrswert. 5

6 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 2) Zu welchem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt von welchem Auftraggeber? Zwangsversteigerung Grundlage für die Versteigerung (7/10 Grenze bzw. 5/10 Grenze) Auftraggeber Rechtspfleger beim Vollstreckungsgericht Erbschaftsangelegenheiten zur der Ermittlung Pflichtteilsanspruch, Grundlage für Aufhebung von Erbengemeinschaften usw. Auftraggeber Richter am Amtsgericht bzw. Landgericht Privatpersonen / Erben bzw. über Rechtsanwälte 6

7 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 2) Zu welchem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt von welchem Auftraggeber? Grundlage für eine Schenkung Welcher Wert ist anzusetzen für eine Immobilie, die verschenkt werden soll? Auftraggeber Privatpersonen, die ihre Immobilien gerecht verteilen wollen an ihre Erben. Steuerliche Angelegenheiten zur Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer, des Betriebsaufgabegewinns etc. Auftraggeber Steuerberater bzw. Steuerpflichtige 7

8 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 2) Zu welchem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt von welchem Auftraggeber? Grundlage für einen Verkauf Was kann für die Immobilie verlangt werden? Auftraggeber Privatpersonen, Geschäftsleute, Investoren Grundlage für einen Ankauf Was ist der angemessene Preis für die Immobilie, die gekauft werden soll? Auftraggeber Privatpersonen, Geschäftsleute 8

9 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 2) Zu welchem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt von welchem Auftraggeber? Scheidungsfälle zur Ermittlung des Zugewinns als Grundlage zur Vermögensauseinandersetzung Auftraggeber Familienrichter am Amtsgericht bzw. betroffene Parteien oder Rechtsanwälte Grundlage für Beleihung zur Vorlage bei Banken für Beleihungszwecke Auftraggeber Privatpersonen, Geschäftsleute, Investoren 9

10 A) Welche Aufgaben hat ein Verkehrswertermittler? A 2) Zu welchem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt von welchem Auftraggeber? Grundlage für innerbetriebliche Zwecke Für Überlegungen, ob Verkauf, Entnahme, Einlage von Immobilien in/ Betriebsvermögen Auslagern von bebauten und unbebauten Grundstücken in externe Gesellschaften etc. Auftraggeber Geschäftsleute, teilweise über Steuerberater 10

11 B) Welcher Arbeitsweisen bedient sich ein Wertermittler? B 1) Einleitung Was verstehen wir gemeinhin unter Arbeitsweise System Handhabung Vorgehen Ordnung Praktik Stil Technik Strategie (Scheidungsfall) 11

12 B) Welcher Arbeitsweisen bedient sich ein Wertermittler? B 2) Beispiel einer Arbeitsweise bzw. Abarbeiten eines Systems Im Nachfolgenden wird die Gliederung einer durchgeführten Bewertung eines größeren Industriegrundstücks bei Ingolstadt vorgestellt, als eine mögliche Arbeitsweise einen Verkehrswert zu ermitteln. 12

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14 I. A U F T R A G U N D V O R B E M E R K U N G E N I.1 Adresse des Auftraggebers I.2 Art und Zweck des Gutachtens I.3 Eigentümer I.4 Amtsgericht/Grundbuchamt I.5 Flurstücke I.6 Wertermittlungsstichtag I.7 Ortsbesichtigung I.8 Unterlagen I.9 Quellenverzeichnis I.10 Bewertungsgrundsätze 14

15 II. B E S C H R E I B U N G D E S O B J E K T E S II.1 Allgemeine Angaben II.2 Zustandsmerkmale II.3 Lagemerkmale II.4 Beschaffenheit und Eigenschaften II.5 Außenanlagen II.5.1 Ver- und Entsorgungseinrichtungen II.5.2 Sonstige Außenanlagen II.5.3 Allgemeines zum Grundstück 15

16 III. BESCHREIBUNG DER BAULICHEN ANLAGEN III.1 Bürogebäude III.1.1 Zweckbestimmung III.1.2 Bauart III.1.3 Baujahr - Alter III.1.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.1.5 Baulicher Zustand - Wertminderung 16

17 III.2 Werkstattgebäude III.2.1 Zweckbestimmung III.2.2 Bauart III.2.3 Baujahr - Alter III.2.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.2.5 Baulicher Zustand - Wertminderung 17

18 III.3 Lagerhalle III.3.1 Zweckbestimmung III.3.2 Bauart III.3.3 Baujahr - Alter III.3.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.3.5 Baulicher Zustand - Wertminderung III.4 Zwischengebäude III.4.1 Zweckbestimmung III.4.2 Bauart III.4.3 Baujahr - Alter III.4.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.4.5 Baulicher Zustand - Wertminderung 18

19 III.5 Hofüberdachung III.5.1 Zweckbestimmung III.5.2 Bauart III.5.3 Baujahr - Alter III.5.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.5.5 Baulicher Zustand - Wertminderung III.6 Saugstelle III.6.1 Zweckbestimmung III.6.2 Bauart III.6.3 Baujahr - Alter III.6.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.6.5 Baulicher Zustand - Wertminderung III.7 Fahrzeug- und Waggonwaage III.7.1 Zweckbestimmung III.7.2 Bauart III.7.3 Baujahr - Alter III.7.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.7.5 Baulicher Zustand - Wertminderung 19

20 III.8 Trafostation III.8.1 Zweckbestimmung III.8.2 Bauart III.8.3 Baujahr - Alter III.8.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.8.5 Baulicher Zustand - Wertminderung III.9 Altöllager III.9.1 Zweckbestimmung III.9.2 Bauart III.9.3 Baujahr - Alter III.9.4 Beschreibung der baulichen Anlagen III Rohbau III Ausbau III.9.5 Baulicher Zustand - Wertminderung III.10 Kranbahnen und befestigte Freiflächen III.10.1 Zweckbestimmung III.10.2 Bauart III.10.3 Baujahr Alter - Restnutzungsdauer 20

21 IV. W E R T E R M I T T L U N G IV.1 Ermittlung des Bodenwertes IV.1.1 Auskunft Gutachterausschuss IV.1.2 Informationen aus der Nachbargemeinde Manching IV.1.3 Berechnung des Bodenwertes 21

22 IV.2 Ermittlung der Sachwerte IV.2.1 Sachwert Bürogebäude IV.2.2 Sachwert Werkstattgebäude IV.2.3 Sachwert Lagerhalle IV.2.4 Sachwert Zwischengebäude IV.2.5 Sachwert Hofüberdachung IV.2.6 Sachwert Saugstelle IV.2.7 Fahrzeug- und Waggonwaage IV.2.8 Sachwert Trafostation IV.2.9 Sachwert Altöllager IV.2.10 Sachwert Kranbahn und Freianlagen IV.2.11 Zusammenstellung der Gebäude-Sachwerte IV.2.12 Sachwert Grundstück 22

23 IV.3 Ermittlung des Ertragswertes IV.3.1 Vergleichsmieten / Nutzungswerte IV.3.2 Einnahmen Netto-Kalt-Miete IV.3.3 Bewirtschaftungskosten IV.3.4 Freilegungskosten Kranbahn und Freianlagen IV.3.5 Reinertragswert der baulichen Anlagen 23

24 IV.4 Beschreibung der Wirtschaftlichkeit IV.4.1 Ausnutzbarkeit des Grundstückes IV.4.2 Eventuell vorhandene Kontamination IV.4.3 Standortanalyse und wirtschaftliche Gestaltung 24

25 IV.5 Ermittlung des Verkehrswertes IV.5.1 Erläuterung zum Verkehrswert IV.5.2 Zusammenstellung der Werte IV.5.3 Verkehrswert 25

26 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C.1) Einleitung Was sind Besonderheiten? - Merkmale - Eigenheiten Eigentümlichkeiten - Ausnahmen - Ereignisse 26

27 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 2) Welche Besonderheiten werden in der Verkehrswertermittlung angetroffen? - Im Grundbuch eingetragene Rechte wie Wohnungsrecht, Leibgeding, Erbbaurecht, Leitungsrecht, Wegerecht, Vorkaufsrecht, Abstandsflächenübernahme, etc.; - Baumängel, Bauschäden; - Hausschwamm, Holzwurmbefall; 27

28 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 2) Welche Besonderheiten werden in der Verkehrswertermittlung angetroffen? - Im Grundstück vorhandene Kontaminationen Beispiel: Quecksilberverseuchung des Untergrundes durch eine Anlage für das Imprägnieren von Hopfenstangen 28

29 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 2) Welche Besonderheiten werden in der Verkehrswertermittlung angetroffen? - In Gebäuden vorhandene Kontaminationen In der Bewertungspraxis häufiger anzutreffen - asbesthaltige Wellplatten als Dacheindeckung - asbesthaltige Nachtspeicheröfen - ölverseuchte Betonbodenplatten - giftige Verfugungen z.b. in Stahlbetonfertigteilbauten 29

30 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Die Vermutung über Altlasten in Gebäuden und Grundstücken in den neuen Ländern musste man in vielen Objekten haben, als nach der Wende eine Vielzahl an Valuationen durchgeführt wurden. Anfang der Neuziger Jahre hatte man sich insofern abgesichert, indem man am Schluss hervorhob, man gehe von einer altlastenfreien Situation aus, auf eine Bewertung der Kontamination ließe man sich meist nicht ein. 30

31 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Auch in der steuerlichen Bewertung hat man lange Zeit die Berücksichtigung von Bodenverunreinigungen kaum zur Kenntnis genommen. In der Rechtssprechung liegt dazu folgende Einschätzung vor. Der Wert eines Grundstücks kann wegen Verunreinigungen mit toxischen Stoffe, insbesondere durch früher oder fortdauernde industrielle oder gewerbliche Nutzung des belasteten oder eines anderen Grundstücks gemindert sein. 31

32 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Eine Ermäßigung ist grundsätzlich erst dann vorzunehmen, wenn die zuständigen Ordnungsbehörden eine Sanierung des Grundstücks, eine Stilllegung des Betriebs, oder vergleichbare Maßnahmen angeordnet oder mit dem Grundstückseigentümer oder einem Dritten vertraglich vereinbart haben. Erst zu diesem Zeitpunkt liegt eine bewertungsrechtlich zu berücksichtigende Änderung der tatsächlichen Verhältnisse vor. Es kommt bei steuerlichen Bewertungen darauf an, welche Dekontaminierungskosten berücksichtigt werden müssen. 32

33 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 2) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Bei Verkehrswertermittlungen helfen allgemeine Hinweise auf evt. Verunreinigungen im Gutachten einem Käufer wenig, weil er als Laie nicht abschätzen kann was auf ihn möglicherweise zukommt. Nimmt man einen ganz aktuellen Artikel zur Hand, wird jedem Interessierten klar, wie immens die Kosten sind, die eine Sanierung eines kontaminierten Industriestandortes verschlingen kann. 33

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36 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 2) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Da bleibt für einen Verkehrswert nicht mehr viel übrig und es ist in solchen Fällen i.d.r. mit einem Minusbetrag zu rechnen. Möglicherweise hat auch die 1998 in Kraft getretene Bundes- Bodenschutz- und Altlastenverordnung dazu bei getragen, dass dieses Areal jetzt saniert wird. 36

37 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Festzustellen ist jedenfalls, dass die Kontamination eines Grundstückes bei der Verkehrswertermittlung grundsätzlich zu berücksichtigen ist, wenn die Sanierungslast vom jeweiligen Eigentümer des Grundstücks getragen werden muss und dafür kein Dritter einsteht. Dies wirft schwierige wertermittlungstechnische Fragen auf. 37

38 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Die Schwierigkeiten bestehen insbesondere darin, dass kaum jemals Vergleichspreise für gleichartig kontaminierte Flächen zur Verfügung stehen. Vergleichspreise liegen dagegen schon eher für vergleichbare nicht kontaminierte Flächen vor. Deshalb wird in der Praxis regelmäßig vom Verkehrswert eines fiktiv nicht kontaminierten Grundstücks auszugehen sein. 38

39 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Der belastete Verkehrswert also der Verkehrswert einschl. Kontamination wird ermittelt durch Abzug der Sanierungskosten vom unbelasteten Verkehrswert. Um fundierte Sanierungskosten zu erhalten ist die Einschaltung von Sonderfachleuten erforderlich. Deshalb ist der heutige Weiterbildungstag so wichtig, um rechtzeitig die richtigen Fragen an die richtigen Leute stellen zu können. 39

40 C) Besonderheiten der Verkehrswertermittlung C 3) Umgang mit Besonderheit Kontamination in der Verkehrswertermittlung Ich bin sicher, wir werden heute noch konkrete Antworten auf die richtige Berücksichtigung von Altlasten in der Wertermittlung erhalten. Deshalb bedanke ich mich sehr bei der Gesellschaft zur Altlastensanierung in Bayern, der ITVA Regionalgruppe Bayern und der Fa. Rödl & Partner, die diese Veranstaltung initiiert haben und ich freue mich auf den Nachmittag. 40

41 Sachverständigenbüro Anna Maria Tuscher-Sauer Dipl. Ing. (FH) Osterriedergasse Abensberg Tel.: 09443/ Fax 09443/ anna-maria@tuscher-sauer.de Homepage: Von der Industrie- und Handelskammer Regensburg 1992 öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 41