EIGENTUMSWOHNUNGEN IM GÜNSTIGEN ERBBAURECHT

Transkript

1 Darstellung aus Sicht des Illustrators EIGENTUMSWOHNUNGEN IM GÜNSTIGEN ERBBAURECHT Zum Teil im München Modell München-Trudering, Anton-Geisenhofer-Straße

2 Darstellung aus Sicht des Illustrators

3 Moderne Wohnatmosphäre und bewährte Bauqualität zu günstigen Preisen Gönnen Sie sich mal etwas Besonderes: moderne Wohnatmosphäre und bewährte Bauqualität zu Preisen, von denen andere nur träumen. Die Vorteile liegen auf der Hand: durchdachte Grundrissgestaltung mit vielen Nutzungsmöglichkeiten wie z. B. große Bäder, weitläufige sonnige Dachterrassen und funktionale Wohnküchen ruhige Lage direkt an einem neuen großen Park alle Wohnunen haben eine Süd/West-Ausrichtung Spielplätze in unmittelbarer Nähe gute Lage mit gewachsener Infrastruktur schnell im Alten Trudering mit seinen unzähligen Einkaufsmöglichkeiten, Biergärten und Restaurants nur wenige Schritte zur U- und S-Bahnstation Trudering besonders günstiger Preis durch Erwerb im Erbbaurecht (siehe Seite 26) 3

4

5 Lebensqualität in gewachsener Umgebung Das ist wirklich gut: Im nahen historischen Ortskern von Trudering an der Truderinger Straße und an der Kreillerstraße lassen die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten keine Wünsche offen. Von Ihrem neuen Zuhause aus können Sie bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad Ihren Bäcker, Metzger, Obstladen, Kiosk, Apotheke und viele andere Geschäfte und Dienstleister erreichen. In nächster Nähe werden außerdem weitere neue Läden entstehen. Mit der nahe gelegenen U- und S-Bahn sind Sie schon nach wenigen Minuten in der Münchner City. 5

6

7 Darstellung aus Sicht des Illustrators

8 Darstellung aus Sicht des Illustrators Wohnungsübersicht Haus B Haus A DG Wohnung 18 3 Zimmer 153,9 m 2 Wfl. Terrasse 44,0 m 2 Seite 18/19 Wohnung 10 3 Zimmer 93,9 m 2 Wfl. Terrasse 30,2 m 2 Seite 17 Wohnung 11 2 Zimmer 66,9 m 2 Wfl. Terrasse 34,4 m 2 Seite OG Wohnung 17 4 Zimmer 101,0 m 2 Wfl. Loggia 14,0 m 2 Seite 20 Wohnung 16 3 Zimmer 78,3 m 2 Wfl. Loggia 7,9 m 2 Seite 16 Wohnung 7 * 3 Zimmer 71,1 m 2 Wfl. Loggia 12,4 m 2 Seite 15 Wohnung 8 2 Zimmer 60,6 m 2 Wfl. Loggia 7,1 m 2 Seite 11 Wohnung 9 2 Zimmer 61,0 m 2 Wfl. Loggia 7,6 m 2 Seite OG Wohnung 15 4 Zimmer 101,0 m 2 Wfl. Loggia 14,0 m 2 Seite 20 Wohnung 14 3 Zimmer 78,3 m 2 Wfl. Loggia 7,9 m 2 Seite 16 Wohnung 4 * 3 Zimmer 71,1 m 2 Wfl. Loggia 12,4 m 2 Seite 15 Wohnung 5 * 2 Zimmer 58,8 m 2 Wfl. Loggia 7,1 m 2 Seite 10 Wohnung 6 2 Zimmer 61,0 m 2 Wfl. Loggia 7,6 m 2 Seite 12 EG Wohnung 13 4 Zimmer 104,1 m 2 Wfl. Terrasse 20,1 m 2 Seite 20 Wohnung 12 3 Zimmer 79,3 m 2 Wfl. Terrasse 10,0 m 2 Seite 16 Wohnung 1 * 3 Zimmer 72,4 m 2 Wfl. Terrasse 17,5 m 2 Seite 15 Wohnung 2 2 Zimmer 62,1 m 2 Wfl. Terrasse 10,2 m 2 Seite 11 Wohnung 3 2 Zimmer 61,3 m 2 Wfl. Terrasse11,1 m 2 Seite 13 UG Tiefgarage und Keller Seite 24/25 8 * im München Modell

9 Haus B Haus A TG-Einfahrt Darstellung aus Sicht des Illustrators 9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26 Die häufigsten Fragen zum Thema Erbbaurecht Was ist ein Erbbaurecht? Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie errichten zu dürfen. Bin ich dann überhaupt Eigentümer der Immobilie? Schließlich gehört mir das Grundstück nicht. Ja, Sie sind Eigentümer der Immobilie und zwar ganz und gar mit allen Rechten und Pflichten. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie auf dem Grundstück kann somit verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden, wie jede andere Immobilie auch. Wer vergibt Erbbaurechte und warum? Die traditionellen Erbbaurechtsgeber (= Grundstückseigentümer) sind kirchliche Einrichtungen, Versicherungen, Körperschaften des öffentlichen Rechts, staatliche Eigentümer, Stiftungen und in Bayern häufig Brauereien. Dies sind Institutionen und Firmen, die historisch bedingt über großen Grundbesitz verfügen und in langen Zeiträumen planen. Durch die langfristige Verpachtung der Grundstücke erzielt der Erbbaurechtsgeber solide, dauerhafte Einnahmen, ohne die Eigentumsrechte am Grundstück abgeben zu müssen. Sollte während der Laufzeit des Erbbaurechts, in der Regel 75 oder 99 Jahre, der Besitzer des Grundstücks wechseln, hat das für Sie keine Folgen, 26

27 denn weder eine Kündigung des Erbbaurechts noch eine beliebige Erhöhung des Erbbauzinses sind möglich. Obwohl bei vielen Immobilienkäufern das Erbbaurecht unbekannt ist, sind solche Objekte in Fachkreisen besonders gefragt. Daher steigt auch die Nachfrage nach dieser Form des Angebots. Ich kaufe doch beim Bauträger ist dieser dann mein Erbbaurechtsgeber? Nein, auch der Bauträger ist Erbbaurechtsnehmer. Er tritt aber mit dem Verkauf der Immobilien seine Position als Erbbaurechtsnehmer sukzessive an alle Käufer ab. Diese treten dann an seine ursprüngliche Stelle mit allen daraus resultierende Rechten. Hat Erbbaurecht Tradition oder ist diese Form des Immobilienerwerbs neu? Erbbaurecht ist die Urform des Immobilienbesitzes. Ursprünglich hatten Bürger, geschweige denn Arbeiter oder Bauern, kein eigenes Land, sondern arbeiteten in Lehen, also vom Landesfürsten geliehenem Land bzw. geliehenen Gebäuden. Diese Berechtigung war aber daran geknüpft, dass beispielsweise ein Bäcker, dem das Bäckershaus zur Verfügung gestellt war, die Stadt mit Brot versorgte. Starb dieser Bäcker oder vernachlässigte er seine Aufgaben, hatte die Familie keine Berechtigung mehr, in diesem Gebäude zu bleiben. Erst Napoleon führte in den von ihm besetzten Ländern das Recht am privaten Immobilieneigentum ein und verdrängte das Erbbaurecht aus diesen Gebieten. So ist es auch leicht zu erklären, warum in England und speziell in den englischen Großstädten noch heute nahezu jeder Quadratmeter der Krone gehört: England wurde nie von Napoleon besetzt. 27

28 Nach dem ersten Weltkrieg wurde das Erbbaurecht in Deutschland wiederentdeckt, um finanzschwächeren Familien zu Wohnraum zu verhelfen wurde die Erbbaurechtsverordnung verabschiedet, die im Wesentlichen bis heute unverändert blieb. Welche positiven Auswirkungen hat das Erbbaurecht auf den Kaufpreis? Hier liegt der große Vorteil des Erbbaurechts. Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Häusern werden besonders stark von den Grundstückspreisen beeinflusst. Und diese sind in den letzten 20 Jahren, vor allem in begehrten Lagen wie München, immens gestiegen und steigen weiter. Da Sie bei einem Immobilienerwerb im Erbbaurecht zwar das Haus bzw. die Wohnung, nicht aber das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, erwerben, sinkt der Kaufpreis um ca % gegenüber einem Kauf im konventionelle Eigentum. Was bezahle ich eigentlich im Erbbaurecht? Natürlich will der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung dafür, dass er Dritte auf seinem Grund und Boden Immobilien errichten lässt. Dafür steht dem Erbbaurechtsgeber der sogenannte Erbbauzins zu. Dieser ist monatlich zu entrichten. Der Erbbauzins kann in etwa als Pacht, Miete oder Leasingrate angesehen werden. Wie hoch fällt dieser Erbbauzins aus? Wie bei Immobilien im Realeigentum ist auch im Erbbaurecht die Lage des Grundstücks entscheidend für die Wertermittlung. Dieser Grundstückswert, festgestellt z. B. durch Sachverständige oder Gutachter, ist Basis für die Findung des Erbbauzinses. Typischerweise stehen dem Erbbaurechtsgeber rund 4 % seines Grundstückswerts als jährlicher Ertrag aus seinem Grundstück zu. Ein einfaches Beispiel: der Wert eines Grundstücks beläuft 28

29 sich auf Der jährliche Erbbauzins für dieses Grundstück beliefe sich somit auf 4 % aus , somit im Jahr bzw. 333 monatlich. Diesen Betrag erhält der Erbbaurechtsgeber vom Käufer der Immobilie, dem sogenannten Erbbaurechtsnehmer. An gefragten Standorten werden Immobilien im Zeitablauf immer teurer. Somit steigt doch auch der Erbbauzins über die Maßen? Nein. Einzig der Verbraucherpreisindex ist für die Entwicklung des Erbbauzinses maßgeblich. Eine Wertsteigerung des Grundstücks berührt den Erbbauzins überhaupt nicht. Kann der Erbbauzins vom Grundstückseigentümer willkürlich verändert werden? Nein. Im Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den Parteien geschlossen wird, wird der anfängliche Erbbauzins genau beziffert. Im Zeitablauf kann sich der Erbbauzins ändern, aber keineswegs willkürlich. Der Zins wird an den sogenannten Verbraucherpeisindex gekoppelt und kann frühestens alle drei Jahre angepasst werden. Aber auch diese Anpassung findet nur statt, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Index ändert. Auch spätere Wertsteigerungen des Grundstücks, die beispielsweise in München überaus wahrscheinlich sind, berühren den Erbbauzins nicht. 29

30 Kann der Erbbaurechtsgeber das Grundstück vor Ablauf der Laufzeit zurückfordern? Nein, das jeweilige Erbbaurecht läuft vertraglich fixiert über genau die vereinbarte Laufzeit und kann von keinem der beiden Vertragspartner gekündigt werden. Einzige Ausnahme: wenn der Erbbaurechtsnehmer 24 Monate keinen Erbbauzins bezahlt, tritt die so genannte Heimfallregel in Kraft und das Grundstück fällt an den Erbbaurechtsgeber zurück. Auch Zweckentfremdung oder Verwahrlosung des Grundstücks sind Gründe für den Heimfall. In diesem Fall muss der Eigentümer der Immobilie nach festgeschriebenen Regeln entschädigt werden, üblicherweise in Höhe von 2/3 des Zeitwerts. Wie berechnet sich die Veränderung des Erbbauzinses genau? Jedem Erbbaurechtsvertrag ist die Berechnung der Veränderung beigefügt. Dieses Rechenschema wird verbrieft und ist damit umunmstößlich. alter Erbbauzins x Verbraucherpreisindex zum Erhöhungszeitpunkt Index zum Zeitpunkt der letzten Anpassung = neuer Erbbauzins Beispiel: Sie schlossen im Jahr 2001 einen Erbbaurechtsvertrag über eine Wohnung. Der monatliche Erbbauzins wurde mit 100 /Monat fixiert. Der Verbraucherpreisindex lag 2001 bei 102,0 Punkten (Quelle: Statistisches Bundesamt). Im Jahr 2004 findet dann die erste Anpassung des Erbbauzinses statt, Stand des Index dann 106,2 Punkte. Somit ändert sich der monatliche Erbbauzins gemäß obiger Berechnung auf: 100 x (106,2 /102) = 104,12 30

31 Welche steuerlichen Vorteile bietet das Erbbaurecht? Die steuerlichen Auswirkungen des Erbbaurechts entsprechen den Rahmenbedingungen beim konventionellen Immobilienkauf. Alle staatlichen Fördermittel, Abschreibungen und Steuervergünstigungen, die für eine Wohnung je nach Nutzung denkbar sind, gelten auch für das Erbbaurecht. Wenn Sie die Wohnung nicht selbst beziehen, sondern vermieten, können Sie den Erbbauzins bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Sonderausgaben absetzen. Aus steuerlicher Sicht sind Wohnungen im Erbbaurecht besonders günstig, da der gesamte Kaufpreis steuerlich geltend gemacht werden kann. Beim konventionellen Kauf dagegen wird der Grundstückskostenanteil nicht selten 30 % und mehr vor der steuerlichen Veranlagung abgezogen. Die Neuregelung der Einheitswerte (= Bemessungsgrundlage) von Immobilien für den Fall von Erbschaft und Schenkung wird dazu führen, dass Immobilien im Erbbaurecht noch stärker gefragt sind. Was passiert nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit? Nach Ablauf der Laufzeit, in der Regel 75 oder 99 Jahre, hat der Erbbaurechtsgeber das Wahlrecht, entweder das Erbbaurecht zu verlängern oder das Grundstück zurück zu fordern. Für den Fall, dass er das Grundstück zurück fordert, muss er den Erbbaurechtsnehmer zu vertraglich vereinbarten Konditionen entschädigen. Ein aktuelles Bauspiel: die Wohnungen und Reihenhäuser in Trudering müssen mit 70 % des Zeitwerts entschädigt werden, d. h. ein unabhängiger Sachverständiger stellt den Zeitwert fest und 70 % diesen Wertes erhält der Eigentümer der Immobilie vom Erbbaurechtsgeber. 31

32