WISSENSCHAFTLICHE BEITRÄGE AUS DEM TECTUM VERLAG. Reihe Wirtschaftswissenschaften. Band 47. Frederic Höfer Jochen Schürmann

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1 WISSENSCHAFTLICHE BEITRÄGE AUS DEM TECTUM VERLAG Reihe Wirtschaftswissenschaften Band 47 Frederic Höfer Jochen Schürmann Der German Real Estate Investment Trust Entwicklung, rechtliche Rahmenbedingung, steuerliche Implikation und Prüfung A Tectum Verlag

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Inhaltsverzeichnis 7 Abkürzungsverzeichnis 15 Abbildungsverzeichnis 17 Tabellenverzeichnis...: 19 1 Einleitung 21 2 Was sind REITs? Definition REIT REIT-Arten REIT - Segmente Abgrenzung zu bisherigen Immobilien-Anlageformen Die Immobilien-Aktiengesellschaft versus REIT Geschlossene Immobilienfonds versus REIT Offene Immobilienfonds versus REIT 31 3 Die historische Entwicklung des REIT Geschichte und Entwicklung von REITs im Ausland USA ' Entstehung Rahmenbedingungen Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 38

3 Auf Unternehmensebene Auf Anlegerebene Besonderheit: UPREIT und DownREIT Frankreich Entstehungsgeschichte Rahmenbedingungen Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen Steuerrechtliche Rahmenbedingungen Auf Unternehmensebene Auf Anlegerebene Entwicklung des REIT in Deutschland DielFD Wer ist die IFD Ziele Arbeitsweise Die REIT Empfehlung des IFD im Überblick Die Notwendigkeit eines deutschen REIT Konkrete IFD - Ausgestaltung im Überblick Zweck und Tätigkeit des G-REIT Das REIT - Rahmengesetz Gesellschaftsrechtliche Struktur Handelsrechtliche Vorgaben Steuerrechtliche Vorgaben Sonderproblem Vor-REIT Politische Hauptprobleme bei der Einführung Besteuerung ausländischer Investoren Sozialpolitische Bedenken 60

4 Ablehnung durch die Linkspartei Vergleich bekannter REIT-Strukturen 63 4 DerG-REIT Marktpotential in Deutschland Die Gründung des G - REIT Gesellschaftsrechtliche Aspekte der Gründung Die Neugründung Die Umwandlung Der Vor-REIT Gesetzliche Rahmenbedingungen für den Betrieb des G - REIT Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen Rechtsform Unternehmensgegenstand Mindestnennbetrag des Grundkapitals Unternehmenssitz Aktiengattung Firma und Bezeichnungsschutz Börsenzulassung Eintragung in das Handelsregister Aktionärsstruktur Handelsrechtliche und bilanzielle Rahmenbedingungen Rechnungslegungspflicht Anforderungen an die Vermögensund Ertragsstruktur Bilanzierung von unbeweglichem Vermögen nach IAS / IFRS Anlageimmobilien nachlas 40 81

5 Sachanlagen nach IAS Finance Leases nach IAS Immobilien nach IFRS Vorratsvermögen nach IAS Fertigungsaufträge nach IAS Bilanzierung von Beteiligungen nach IAS / IFRS Kapitalgesellschaften Immobilienpersonengesellschaften Auslandsobjektgesellschaften REIT - Dienstleistungsgesellschaften Die Ermittlung der Vermögenskennzahlen Die Ermittlung der Ertragskennzahlen Das Handelsverbot nach 14 REITG Gesetzesvorgabe Ermittlung der Handelsgrenze Die Mindestausschüttung Gesetzesvorgabe Ermittlung der Basisgröße aus dem Jahresüberschuss Eigenkapitalvorgaben Gesetzliche Vorgabe des 15 zur Eigenkapitalquote Ermittlung der Eigenkapitalquote Anteilseignerstruktur Besonderheiten bei der Prüfung einer REIT-Aktiengesellschaft nach 1 Abs. 4 REITG Prüfungsauftrag und Prüfungs'gegenstand Prüfungsplanung und Durchführung

6 Allgemeine Prüfungshandlungen Besondere Prüfungshandlungen Prüfung der Streubesitzquote Prüfung der Vermögensund Ertragsanforderungen Prüfung der Ausschüttungsverpflichtung Prüfung des Ausschlusses von Immobilienhandel Prüfung des Mindesteigenkapitals Erklärung der gesetzlichen Vertreter Der besondere Vermerk des Abschlussprüfers Die Prüfung des Vor-REIT Steuerrechtliche Rahmenbedingungen Steuerpflicht Bedingungen auf der Gesellschaftsebene ExitTax Steuerliche Behandlung von Auslandstätigkeiten Anwendung der DBA auf den REIT Anschaffung und Vermietung von Grundstücken im Ausland Auswirkungen der Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften Sonderproblem: Unterliegt die Exit Tax dem europäischen Beihilfeverbot? Gesellschafterebene Inländische Gesellschafter Kapitalgesellschaften Natürliche Personen Ausländische Gesellschafter

7 4.5.4 Vergleich der Steuerlast mit anderen Anlageformen Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen Definition des Geschäftsmodells Erforderliche Portfoliogröße und Kapitalmarktfähigkeit der Immobilien Diversifikationsgrad Anforderungen an das REIT-Management Beendigung des REIT- Status ^ Freiwillige Beendigung des REIT - Status Vorübergehender Entzug des REIT - Status Sofortiger Verlust des REIT - Status Exkurs: Anteilspreisermittlung der Anteile des G - REIT am Markt Ermittlung des Marktwertes Das Discounted Dividend Model Beispiel Gesetzliche Neuerungen im Jahr Änderung hinsichtlich der Ermittlung der Eigenkapitalquote Berücksichtigung von steuerlichen Vorbelastungen auf Anlegerebene Wegfall der Exit Tax und Nachversteuerung Fazit 147 Literaturverzeichnis Fachliteratur 149 Zeitschriften 150 Quellenverzeichnis

8 English summary 155 Anlage I: UPREIT-Strukturen 157 Anlage II: Gegenüberstellung von REIT-Strukturen 159 Anlage III: REIT - Gesetz