Aktuelle Entwicklung bei Immobilienrefinanzierung und Umstrukturierung
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- Karin Albert
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1 Aktuelle Entwicklung bei Immobilienrefinanzierung und Umstrukturierung Valentina Farle, Volker Gattringer Berlin, 4. Juni 2012 Copyright 2010 by K&L Gates LLP. All rights reserved.
2 Agenda Zurück in die Zukunft mit CMBS 2.0? Sanierung von Immobiliengesellschaften in der Insolvenz? Welche Alternativen zur Finanzierung durch Banken werden diskutiert? 2
3 Zurück in die Zukunft mit CMBS 2.0? 3
4 Fällige CMBS Darlehen - Tsunami in Q3 2013? Fälligkeiten von deutschen CMBS Darlehen CMBS Neuemissionen Quelle: Brookland Quelle: Standard & Poor s 4
5 Konsequenzen eines Event of Default Auf Darlehensebene: Stillhaltevereinbarung Verzicht/Änderung der Darlehensbedigungen Prolongation Sicherheitenverwertung Auf Verbriefungsebene: Übergabe an Special Servicer A/B-Darlehen: Material Senior Default Waterfall? Control Valuation Event? Einbeziehung Operating Advisor / Controlling Class Representative oder Junior Lender? Default der Notes? Work-Out Phasen für Darlehen im Special Servicing Work-Out Phase Anzahl Betrag (in Mio.) Evaluierung der Handlungsmöglichkeiten Stabilisierung der Immobilie Opportunistischer Verkauf Stillhaltevereinbarung / Sanierung Sicherheitenverwertung / Zwangsversteigerung Finale Abwicklung Sonstige Gesamt Quelle: Moody s 5
6 CMBS Reloaded durch CMBS 2.0? Erste Vorschläge durch Commercial Real Estate Finance Council (CREFC) im Juni 2010 (IGB Discussion Paper) 5% Einbehalt Ständiger Operating Advisor, welcher alle Noteholder vertritt, anstatt nur die Controlling Class Ersetzung von Servicer / Special Servicer durch Noteholders Erleichterung von Noteholder Meetings Erhöhte Transparenz in Bezug auf Einhaltung der Standard Reps and Warranties CMBS 2.0 Working Group des CREFC Europe Ab August 2010 erste CMBS 2.0 Transaktionen, z.b. GS Mortgage Securities Trust 2010-C1 JPMC 2010-C2 DBC 2010-C1 DECO 2011-CSPK 6
7 Typische CMBS Struktur (vereinfacht) Class A Notes Grundpfandrecht B Note Purchaser B Note Class B Notes Class C Notes Investment Grade Investors Borrower Darlehen Originator Issuer Class D Notes Class E Notes Class F Notes B Piece Purchaser Class X Note 7
8 Was ändert sich durch CMBS 2.0? Auf Ebene des Issuers und der Noteholder Größere Transparenz für Noteholder Verbesserung der Noteholder Governance Weniger Notes Tranchen Nachrang der Class X Notes (meist im Event of Default) Für Darlehensnehmer Trend zu einheitlichem Darlehen (kein B Piece) Investment Grade Rating Längere Laufzeit Fester Coupon? Bad Boy Guarantees auch in Europa? 8
9 Bisherige Erfahrung mit CMBS 2.0 in Zahlen Debt Service Coverage Ratio der CMBS-Darlehen über Vorkrisenniveau 2011 war DSCR fast doppelt so hoch wie 2007 LTV der CMBS 2.0 Darlehen ist niedriger als 2007 aber ansteigend Q1 2007: 30% der CMBS Darlehen mit LTV 110% bis 120% 20% der CMBS Darlehen mit LTV höher 120% Q1 2011: 5% der CMBS 2.0 Darlehen über 110% Kein CMBS 2.0 Darlehen über 120% Quelle: FT, Moody s 9
10 Aber: rechtliches Umfeld für CMBS ist weiter kritisch Einbehalt des Originators von mindestens 5% (nach KWG sogar 10%) damit Banken CMBS Bestände im Handels- oder Anlagebuch halten dürfen Vorschlag der Kommission für Capital Requirement Directive IV (Basel III): Risikogewicht von 150% statt bisher 50% für spekulative Immobilienfinanzierung Was ist spekulativ : Darlehen [ ] mit der Absicht, diese gewinnbringend zu verkaufen. 10
11 Sanierung von Immobiliengesellschaften in der Insolvenz? 11
12 Neufinanzierung einer Immobiliengesellschaft mit mehreren Gläubigerklassen nach ESUG Immobiliengesellschaft beantragt 3-monatigen Schutzschirm Vorlage eines Insolvenzplans verbunden mit Eigenverwaltung Planinhalt: Junior-Gläubiger verzichten auf ihre nicht werthaltigen Forderungen nebst Grundpfandrechten bzw. stunden diese Fehlende Zustimmung der Junior-Gläubiger wird durch Planbestätigung des Insolvenzgerichts ersetzt (Cram Down) Rechtsschutzmöglichkeiten der Junior-Gläubiger? Schwierig! Aber: Drohung mit Debt-Equity Swap! Glaubwürdig? 12
13 Neufinanzierung einer Immobiliengesellschaft mit mehreren Gläubigerklassen nach ESUG 13
14 Steuern in Sanierungssituationen Erschwerung übertragender Sanierungen durch Grunderwerbsteuererhöhungen Steuerliche Haftungsrisiken Steuerliche Gewinne durch Sanierung des Unternehmensträgers Forderungsverzichte (mit/ohne Besserungsschein): grundsätzlich steuerlicher Gewinn in Höhe Nennwert Debt-Mezzanine-Swaps: derzeit stark umstritten, Risiko Gleichlauf Forderungsverzicht? (OFD Rheinland, Kurzinformation vom , Körperschaftsteuer Nr. 56/2011) Rangrücktritte: Risiko Gleichlauf Forderungsverzicht (BFH, Urteil vom 30. November 2011, I R 100/10) Billigkeitsmaßnahmen für Sanierungsgewinne soweit (z.b. wegen Mindestbesteuerung oder Verlustwegfall) keine Verlustnutzungsmöglichkeiten 14
15 Steuern in Sanierungssituationen (cont.) verbindliche Auskünfte zu Billigkeitsmaßnahmen Antragsverfahren dauern regelmäßig Monate, Auskunftserteilung wird oft zunächst pauschal abgelehnt Risiko unzulässiger EU-Beihilfe bleibt keine wesentlichen steuerlichen Privilegierungen für Sanierungen in der Insolvenz (eingeschränktes) Haftungsprivileg bei übertragenden Sanierungen aus der Insolvenz Erleichterung durch Insolvenzplan bei Billigkeitsmaßnahmen für Sanierungsgewinne und verbindliche Auskünfte? neues Risiko 7 Abs. 8 ErbStG: Schenkungsteuer auf Sanierungsmaßnahmen? Künftig auch verbindliche Auskünfte zur Schenkungsteuer 15
16 Welche Alternativen zur Finanzierung durch Banken werden diskutiert? 16
17 Investition mit Eigenkapital Erschließen neuer Geschäftsfelder Finanzierung am Kapitalmarkt 17
18 Kurzporträt Immobilienanleihe Anleihebedingungen enthalten Konditionen und weitere Regelungen (wie Darlehen) Besicherung z.b. mit Grundschuld, Mieteinnahmen etc. (wie Darlehen) Einschaltung Treuhänder für Sicherheiten vielfältig einsetzbar, z.b. Private Placement an institutionelle Investoren (ohne Rating, Prospekt, Börsenzulassung) öffentliches Angebot und Börsennotierung (Prospekt, Rating, Börsenzulassung erforderlich) Anleihebedingungen können grundsätzlich gemeinsamen Gläubigervertreter und Gläubigermehrheitsentscheidungen vorsehen rechtliche Bewertung SchVG 2009 durch Gerichte bleibt abzuwarten Ausgabe verschiedener Immobilienanleihen mit unterschiedlichen Profilen möglich (besichert, nachrangig) Alternative zu CMBS 18
19 Immobilienanleihe (1): Treuhänder Sicherheiten Emittentin Schuldverschreibung Investor 19
20 Immobilienanleihe (2): BaFin Rating Agency Immobiliengutachter Prospekt Publizitätspflichten Sicherheiten Treuhänder Emittentin Börse Anleger Investmentbank Vertrieb Listing Partner Hinterlegung Globalurkunde Zahlstelle Gemeinsamer Vertreter Clearstream 20
21 Unternehmensanleihen Branche Immobilien Entry Standard Deutsche Börse AG Über DB AG Handels platziertes umsatz Emissionsvolumen DBAG (Mio. ) (Mio. ) Umsatzge schwindi gkeit Emissions volumen (Mio. ) Rating agentur Fälligkeit Branche Konzernu msatz 1. Handelstag Kupon Rating ISIN in % DIC ASSET AG ANL. 11/ ,89 9,10 13, , Immobilien 228 DE000A1KQ1N3 EYEMAXX Real Estate AG Anleihe ,97 7,89 32, ,5 BBB+ Creditreform Immobilien 14 DE000A1K0FA0 Golden Gate Anleihe ,61 3,57 12, ,5 BBB+ Creditreform Immobilien k.a. DE000A1KQXX5 PEACH PROP. ANL. 11/ Transfer aus FV ,6 BBB- Creditreform Immobilien 69 DE000A1KQ8K4 Quelle: Deutsche Börse Group, Stichtag: Quelle: OnVista, Stand:
22 Auswirkungen von Solvency II Eigenkapitalanforderungen nach Asset-Klassen Quelle: Fitch / EIOPA Stand: Sommer
23 Solvency II Eigenkapitalanforderungen für Anleihen Quelle: Creditreform Quelle: Fitch / EIOPA Stand: Sommer
24 Noch Fragen...? Valentina Farle, LL.M. Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Steuerrecht K&L Gates LLP OpernTurm Bockenheimer Landstraße Frankfurt am Main T +49 (0) F +49 (0) M +49 (0) E valentina.farle@klgates.com Volker Gattringer, Dipl.-Kfm. Rechtsanwalt K&L Gates LLP OpernTurm Bockenheimer Landstraße Frankfurt am Main T +49 (0) F +49 (0) M +49 (0) E volker.gattringer@klgates.com 24
25 Hinweis/Disclaimer 25
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