Rendite gesucht! Union Investment Wir optimieren Risikobudgets. r r. e i. 29. Euro

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1 01-U4-JB-2009-Umschlag-Y:01-U4-JB-2008-Umschlag-A :51 Uh Seite 1 JAHRBUCH Euo s unte o f n I Meh sikoi e i d e manag Union Investment Wi optimieen Risikobudgets Union Investment bietet institutionellen Investoen effizientes Risikomanagement duch Einbeziehung eines beiten, innovativen Anlagespektums. Wi untestützen Sie dabei, Ihe Risikobudgets optimal auszunutzen und damit Ihen Etag zu steigen unte besondee Beücksichtigung de aufsichtsechtlichen Rahmenbedingungen und Ihe individuellen Anfodeungen. So veschaffen wi Ihnen die Handlungsfeiheit, die Sie fü Ih Kengeschäft benötigen. IPE INSTITUTIONAL I NVESTMENT JAHRBUCH 2010 Rendite gesucht! Meh Infomationen ehalten Sie telefonisch unte ode im Intenet unte De Uhmache nutzt das Okula, um qualitätssichend und mit höchste Päzision zu abeiten. Ausfühliche poduktspezifische Infomationen und Hinweise zu Chancen und Risiken de Fonds entnehmen Sie bitte den aktuellen Vekaufspospekten, den Vetagsbedingungen sowie den Jahes- und Halbjahesbeichten, die Sie kostenlos übe Union Investment Institutional GmbH ehalten. Diese Dokumente bilden die allein vebindliche Gundlage fü den Kauf des Fonds. Die Inhalte dieses Maketingmateials stellen keine Handlungsempfehlung da, sie esetzen wede die individuelle Anlagebeatung duch die Bank noch die individuelle qualifiziete Steuebeatung. Dieses Dokument wude von Union Investment Institutional GmbH sogfältig entwofen und hegestellt, dennoch übenimmt Union Investment keine Gewäh fü die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit. Ihe Kontaktmöglichkeiten: Union Investment Insitutional GmbH, Wiesenhüttenstaße 10, Fankfut am Main, Telefon , Intenet: In Zusammenabeit mit: BNP Paibas Investment Patnes, DB Advisos, Fedeated Asset Management, LBBW Asset Management w w w. i n s t i t u t i o n a l - i n v e s t m e n t. d e

2 Ein Blick in den Immobilienmakt Heausfodeungen und Oppotunitäten mit Non-listed Real Estate Fonds D. John Davidson, CAIA, Lucene Univesity of Applied Sciences and Ats Fü eine Vielzahl von Investoen in Non-listed Real Estate Fonds waen die letzten Monate eine Peiode de Bandbekämpfung. Die meist kleinen D. John Davidson Investment- und Managementteams bei Vesicheungen, Pensionskassen ode andeen institutionellen Investoen und Family Offices mussten eine Vielzahl von Heausfodeungen bei den investieten Fonds anpacken und gleichzeitig oft kitische intene Fagen beantwoten. In diesem Umfeld estaunt es nicht, dass das Fundaising fast zum Stillstand kommt, espektive auf dem Niveau von 2004 steht, wie die folgende Gafik zeigt. www. ipe- quest. de www. institutional- investment. de I53

3 Eineseits steht das Fondsmodell und veschiedene Fondsmanage (Geneal Patnes/GPs bei Limited Patneships) in de Kitik. Andeseits bestehen etliche Fagen und eine geneelle Veunsicheung bezüglich des Zustands de Immobilienmäkte. In einem Umfeld, welches von ehöhte Unsicheheit getieben Abb. 1: Pivate Equity Real Estate Fundaising, Quelle: Peqin 2010 wid, weden wenige Tansaktionen getätigt. Folglich ist die Wetemittlung mittels dem tansaktionsbasieten Ansatz, wie dies beispielsweise in Goßbitannien üblich ist, eschwet. Heausfodeungen beim Fondsmodell Nu wenn die Fagen und Kitikpunkte des Fondsmodells gelöst weden, weden die Investoen auch wiede Fonds zeichnen. Doch welches sind die Kitikpunkte und Ekenntnisse aus de Kise? Zu den Heausfodeungen und Ekenntnissen des Fondsmodells zählen folgende Aspekte: Fees: Im Vegleich zu Pivate-Equity-Industie ist die Pivate-Equity-Real-Estate- Industie intanspaente bezüglich de Gestaltung de Gebühen. Besteht doch neben Management Fees eine Vielzahl von andeen Fees wie Development Fees, Financing Fees, Acquisition Fees etc., welche es dem Investo eschween, die absolute Gebühenbelastung festzustellen. Inteessenkonguenz/Alignment of Inteest: Wichtig ist, dass de Fondsmanage incentiviet ist, in die gleiche Richtung wie die Eigentüme espektive Investoen zu handeln. Die Vegangenheit zeigte, dass beim Fondsmodell dies nu dann stimmt, wenn die Fonds eine positive Wetentwicklung zeigen. Veliet de Fonds an Wet, besteht keine Inteessenkonguenz meh und de Fondsmanage hat möglicheweise andee Inteessen. Ist die Pefomance Fee auße Reichweite, hat de Fondsmanage beispielsweise ein Inteesse, die Immobilien möglichst lange im Potfolio zu behalten, da e eine Asset Management Fee ewitschaftet, wähend de Investo imme noch an einem möglichst pofitablen Exit inteessiet ist. Fondsplattfom: In de Pivate-Equity-Real-Estate-Industie wählten viele Investoen histoisch bedingt ein Captive Modell, d.h. die Fondsplattfom ist mehheitlich im Besitz eines goßen Konzens, meistens eine Bank ode Vesicheung. In de Finanzkise mutieten diese vemeintlich staken Patne jedoch oft zu einem schwachen Patne, espektive 54I IPE Institutional Investment Jahbuch 2010

4 zu eine Hypothek fü den Fondsmanage. Diese Patneschaft zwischen Muttegesellschaft und Fondsplattfom fühte in einigen Beispielen zum Vekauf de Plattfom, zu vollständigen Auflösung ode zum Weitebestehen jedoch mit Fagezeigen. Die Fage nach de Stäke de Fondsplattfom und deen Eigentüme steht somit wiede weit oben im Due-Diligence-Pozess. Auch die Unabhängigkeit ist kein Gaant fü die Stäke eine Plattfom, bechen die Management Fees auf Gund de sinkenden Etäge und sinkenden Bewetungen weg und können keine weiteen Fonds auf Gund de Pefomance und/ode Maktes lanciet weden, ist dies oft das Ende de Plattfom. Pesonalfluktuationen: In diesem Umfeld estaunt es nicht, dass die Anzahl de Fluktuationen bei Fondsplattfomen stak zugenommen hat. Aufgund de Reduktion de Immobilienwete und Tansaktionen sinken die Einnahmen de Fonds, was in Kombination mit fehlenden neuen Podukten zu Kostensenkungsmaßnahmen und somit zu Entlassungen füht. Zu- ode Abgänge sind inteessante Indikatoen im Due-Diligence-Pozess und können Aufschluss übe Pobleme ode Stäken von Fondsplattfomen geben. Beziehung zwischen Fondsmanage und Investo: Bei vielen Fonds hat die Beziehung zwischen dem Fondsmanage und den Investoen gelitten. Meistens wuden zu optimistische Businesspläne untezeichnet, zu viel Femdkapital aufgenommen, zu schnell im falschen Zeitpunkt investiet ode das Risikomanagement veletzt. Da ein Exit duch Vekauf fü den Investo meist wegen fehlendem Sekundämakt nicht möglich ist, liegt die Schwieigkeit im Wiedehestellen de Beziehung. Dies kann oft nu übe einen langen Zeitaum duch offene Kommunikation und volle Tanspaenz duch den Fondsmanage gelöst weden. In diese Phase lent man die wahen Fondsmanage espektive deen Pioitäten und Stäken kennen. Advisoy-Boad-Zusammensetzung/Befugnisse: Welches ist die optimale Zusammensetzung eines Advisoy Boads und welche Befugnisse hat es? Es gibt keine ichtige Anzahl von Advisoy Boad Membes, jedoch gibt es siche zu kleine und zu goße Advisoy Boads welche suboptimale Entscheidungen zu Folge haben können. Die Investoen sollten sich jedoch bewusst sein, welche Inteessen die veschiedenen Investoen veteten und wie stak sie sich dafü einsetzen können ode düfen. Euopäische und ameikanische Pensionskassen können auf Gund von echtlichen Voaussetzungen seh unteschiedlich aufteten, was geade in wichtigen Entscheidungen zu beücksichtigen ist. Zudem sind die Befugnisse de Advisoy Boads von Fonds zu Fonds unteschiedlich, was die Übesicht bei einem goßen Potfolio fü den Manage nicht veeinfacht. De Austausch mit Advisoy Boad Membes bleibt fü Investoen, welche nicht im Advisoy Boad veteten sind, eine wichtige Infomationsquelle. Investoenkeis: Im Laufe de Finanzkise kamen Befüchtungen auf, dass eine Vielzahl von Investoen (Limited Patne bei Limited Patneships) ihen Kapitalvepflichtungen nicht nachkommen kann. Eine Zahlungsunfähigkeit von einem Limited Patne hat oft den Ausschluss zu Folge und füht zu schnelleen Kapitalabufen fü die andeen Investoen und somit zu eine Reduktion des Fondsvolumens. Diese Mechanismen und Konse- www. ipe- quest. de www. institutional- investment. de I55

5 quenzen sind von Fonds zu Fonds unteschiedlich ausgestaltet und in de Paxis noch selten getestet woden. Im Laufe de Finanzkise haben sich die Befüchtungen von zahlungsunfähigen Investoen (noch) nicht bewahheitet. Dennoch sollten Investoen im Due-Diligence-Pozess beücksichtigen, we die andeen Investoen sind und vo wie auch nach de Investition gelegentlich einen Infomationsaustausch pflegen. Exit Mechanismus: Liquiditätsisiken und Exit-Optionen wuden in de Vegangenheit bei geschlossenen Fonds oft venachlässigt. Da ein funktionieende Sekundämakt fast gänzlich fehlt, wollen Investoen auch bei geschlossenen Fonds Liquiditätsoptionen aufgezeigt bekommen. Die veschiedenen Optionen sollten genau gepüft weden, stellen doch Liquiditätsoptionen in geschlossenen Fonds fü einzelne Investoen ode auch fü alle Investoen ein Risiko fü den ganzen Fonds da. Dies sind einige Aspekte, welche Investoen im zukünftigen Due-Diligence-Pozess betachten sollten, welche sich im Laufe de Finanzkise ändeten ode sich noch änden müssen, um die Attaktivität des Fondsmodells nicht zu gefähden. Fazit: Totz des Fundaising-Stillstands, de Heausfodeungen des Fondsmodells und de etlichen Fagezeichen bezüglich de Immobilienmäkte wäe es vefehlt den Schluss zu ziehen, dass die zukünftigen Retuns in de Banche genauso schlecht weden wie in den vegangenen Quatalen. Vielmeh eignet sich diese Maktphase, um die intene Stategie zu übepüfen und die Lehen zu ziehen, um sich fü die jetzigen und zukünftigen Oppotunitäten zu positionieen. Denn die Efahung in de Pivate-Equity-Banche zeigt, dass die Retuns in jenen Vintage-Peioden am höchsten sind, in denen die Investoen zuückhaltend sind, das Kapital knapp und die Veunsicheung im Makt goß ist. 56I IPE Institutional Investment Jahbuch 2010

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