grundsatz Magazin für offene Immobilienfonds / Ausgabe 01/2016 Werbemitteilung Deutsche Asset Management

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1 Deutsche Asset Management Werbemitteilung grundsatz Magazin für offene Immobilienfonds / Ausgabe 01/2016 INTERVIEW Bernd Ebert: was Einkaufszentren so attraktiv macht MEHR ALS NUR EIN ORT ZUM SHOPPEN Was Konsumenten und Investoren an Einkaufszentren gefällt IMMOBILIE IM FOKUS Forum Madeira

2 KONTAKT Fragen, Kritik oder Anregungen? Das grundsatz-magazin informiert über alles Wissenswerte rund um das Thema Immobilieninvestments und liefert die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten zum Fonds-Trio grundbesitz global, grundbesitz europa und grundbesitz Fokus Deutschland. Tel.: Internet: 2

3 Liebe Leserinnen, liebe Leser, Einkaufszentren sind in der Region EMEA zu der Europa, der Nahe Osten und Afrika gehören für Konsumenten die bevorzugten Orte, um zu essen und zu trinken. Das ist das Ergebnis eines aktuellen Reports von CBRE. 31 Prozent gaben in der Befragung des Immobiliendienstleistungsunternehmens an, Shoppingcenter in erster Linie aufgrund der dortigen gastronomischen Angebote aufzusuchen. Eine Überraschung? Nicht wirklich. Die Umfrage bestätigt eine Entwicklung, die wir schon seit Jahren beobachten. Shoppingcenter sind heute weit mehr als reine Einkaufshäuser, in denen Konsumenten Bekleidung und Dinge des täglichen Bedarfs kaufen. Sie werden mehr und mehr zu Orten, an denen die Konsumenten auch ihre Freizeit verbringen und soziale Kontakte pflegen zum Beispiel mit einem Restaurant- oder Kinobesuch. Doch nicht nur bei Verbrauchern sind die Einkaufszentren beliebt. Aktuell gehören Shoppingcenter auch zu den Favoriten der Immobilieninvestoren. Mit ein Grund dafür ist das derzeitige Zinstief: Auf der Suche nach renditestarken Alternativen zu festverzinslichen Anlagen setzen Investoren verstärkt auf Einzelhandelsimmobilien, die aktuell in besonderem Maße von der guten Konsumstimmung profitieren. Für uns Grund genug, diese grundsatz-ausgabe den Einkaufszentren zu widmen. Viel Spaß beim Lesen Ulrich Steinmetz Head of Portfolio Management Alternatives and Real Assets 3

4 IM GESPRÄCH Einkaufen und Erleben Was Shoppingcenter gegenüber anderen Immobilientypen so attraktiv macht und wo er selbst am liebsten seine Einkäufe erledigt: Fondsmanager Bernd Ebert im Interview. Warum stehen Einkaufszentren derzeit bei Investoren so hoch im Kurs? Ebert: Das starke Interesse lässt sich auf gleich mehrere Faktoren zurückführen. Grundsätzlich sorgen Einkaufszentren für relativ verlässliche Mieteinnahmen im Portfolio und profitieren von einem ausgewogenen Mietermix. Das macht sie werthaltig. Aktuell sorgt die gute Konsumlaune für Rückenwind im Einzelhandel. Dank realer Lohnsteigerungen haben die Verbraucher mehr Geld im Portemonnaie. Darüber hinaus sind die Ankaufsren diten derzeit höher als bei anderen Nutzungsarten wie zum Beispiel bei Büro und Wohnen. Wie heben sich Einkaufszentren von klassischen Einzelhandelsimmobilien ab? Ebert: Shoppingcenter sind in der Regel die stabileren Investments. Die Mieten schwanken weniger als in den klassischen Haupteinkaufsstraßen. Auch das Mietverlustrisiko ist in der Regel geringer: Im Einkaufszentrum verteilt es sich auf viele verschiedene Mietzahler und nicht nur auf einen oder einige wenige. Kunden können heute zwischen zahlreichen Einkaufskanälen wählen. Wie müssen Einkaufszentren auf die zunehmende Konkurrenz reagieren, um in der Erfolgsspur zu bleiben? Ebert: Einkaufszentren sind klassische Betreiberimmobilien. Das heißt: Ihr Erfolg steht und fällt mit der Qualität des Centermanagements. Eine der wichtigsten Aufgaben des Centermanagers ist es, Kunden einen echten Mehrwert gegenüber den anderen Kanälen zu bieten, um auf diesem Weg die Verweildauer der Verbraucher im Einkaufszentrum zu erhöhen und die Anziehungskraft zu stärken. Wie sieht dieser Mehrwert aus? Ebert: Damit Kunden gerne wiederkommen, muss Shopping zum Erlebnis werden. Die Besucher erwarten heute neben erstklassigem Service eine angenehme Aufenthaltsqualität, eine vielseitige Gastronomie mit Cafés und Restaurants, wechselnde Events, aber auch Freizeitangebote wie Kino oder Fitnessstudios. Umfragen Shoppingcenter profitieren von einem ausgewogenen Mietermix. haben gezeigt, dass Menschen in Shoppingcentern immer öfter ihre Freizeit verbringen und hier unter anderem auch Freunde treffen. Einen Mehrwert liefert auch die Verknüpfung mit der digitalen Welt. Vor dem Hintergrund des zunehmenden Online-Handels müssen die Kunden immer wieder für den stationären Handel begeistert werden. Viele Einkaufszentren bieten deshalb schon heute centereigene Apps an, mit denen sie ihre Kunden zum Beispiel regelmäßig über spezielle Angebote informieren. Gerade die junge Generation erwartet die angesagtesten Trends und Labels unter einem Dach. Wie stellen Sie den optimalen Branchen- und Mietermix sicher? Ebert: Wir legen schon immer sehr großen Wert auf ein professionelles Center- und Vermietungsmanagement, da es eine wichtige Voraussetzung für laufende Mieterträge und letztlich für den langfristigen Erfolg der Immobilie ist. Wir arbeiten deshalb schon seit vielen Jahren mit dem europäischen Marktführer ECE zusammen. Die ECE verfügt im Bereich des Centermanagements über ein enormes Know-how, sowohl beim Betrieb als auch bei der Entwicklung von Shoppingcentern. Wir profitieren von den exzellenten Kontakten der ECE zu lokalen, nationalen und internationalen Ladenbetreibern und den regelmäßigen Standortanalysen. So stellen wir sicher, dass das Angebot in unseren Shoppingcentern die aktuellen Trends wider- 4

5 ZUR PERSON Als Fondsmanager des grundbesitz europa geht Bernd Ebert europaweit auf die Suche nach aussichtsreichen Immobilien für sein Portfolio. Der ausgebildete Bankkaufmann und Diplom- Betriebswirt (FH) kann dabei aus seinen langjährigen Erfahrungen schöpfen. Seit 1985 hat er verschiedene Stationen in der Immobilienbranche durchlaufen, bevor er 1998 zur RREEF Investment GmbH wechselte. spiegelt. Damit wir gemeinsam mit der ECE das beste Ergebnis für unsere Anleger erzielen, haben wir einen engen Abstimmungsprozess mit Businessplan und strategischem Investitionsplan, ertragsabhängiger Vergütung sowie ein umfangreiches Reporting etabliert. Acht Shoppingcenter haben Sie bereits in Ihrem Fonds. Drei davon in Deutschland, zwei in Spanien und jeweils eins in Italien und Polen. Haben Sie eine Lieblingsimmobilie? Ebert: Aktuell ist das K in Lautern in Kaiserslautern mein Favorit im Portfolio. Das vollvermietete Einkaufszentrum hat im März 2015 eröffnet und ist innerhalb weniger Monate zu einem der beliebtesten Treffpunkte der Stadt geworden. Das beschert den rund 100 Shops gute Umsätze und dem Fonds natürlich attraktive Mieteinnahmen. Um es kurz zu machen: Das K in Lautern hat unsere Erwartungen bislang übertroffen. Lage, Lage, Lage ist ja das bekannteste Credo bei der Immobilienanlage. Wie wichtig ist der Standort für den Erfolg eines Shoppingcenters? Ebert: Sehr wichtig. Deshalb prüfen wir bei jedem in Frage kommenden Shoppingcenter die verfügbare Kaufkraft im Umfeld der Immobilie, das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums, die Konkurrenzsituation und auch die Erreichbarkeit.Das K in Lautern ist ein gutes Beispiel dafür, wie stark der Erfolg einer Shoppingimmobilie mit ihrem Standort verknüpft ist. Das Einkaufszentrum liegt in bester Innenstadtlage von Kaiserslautern. Das gesamte Einzugsgebiet des Einkaufszentrums umfasst knapp Einwohner da steckt enorme Kaufkraft dahinter. Aus praktisch allen Richtungen können die Besucher bequem ins Center gelangen sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch zu Fuß oder mit dem Auto. Wem geben Sie den Zuschlag? Der Projektentwicklung oder dem etablierten Einkaufszentrum? Dem großen oder dem kleinen Shoppingcenter? Ebert: Da lässt sich keine pauschale Aussage treffen. Wir wägen grundsätzlich von Fall zu Fall ab. Wichtig sind für uns neben den lokalen Gegebenheiten die Ankaufsbedingungen und die Konzeption des Centers. In der Regel bevorzugen wir für den grundbesitz europa Immobilien jüngerer Baujahre, um die Instandhaltungskosten möglichst gering zu halten. Wo sehen Sie in Europa derzeit die besten Chancen für den Einzelhandel beziehungsweise für Einkaufszentren? Ebert: Insbesondere in konsumorientierten Ländern ist das Thema Einzelhandel für uns interessant. Derzeit behalten wir vor allem die Märkte im Süden Europas im Auge. Hand aufs Herz: Wie kaufen Sie privat am liebsten ein? In der Innenstadt, im Shoppingcenter oder doch lieber ganz bequem im Internet? Ebert: Ich bin da sehr offen und kaufe sowohl in der Innenstadt als auch im Einkaufszentrum und vereinzelt auch im Internet ein. 5

6 EINKAUFSZENTREN Mehr als nur ein Ort zum Einkaufen Menschen kommen längst nicht mehr nur zum Shoppen ins Einkaufszentrum. Sie verbringen hier mehr und mehr ihre freie Zeit und treffen Freunde. Was Betreiber vor neue Herausforderungen stellt, bietet Investoren neue Chancen. Mit jedem Aufenthalt und jedem Einkauf können Centerbesucher Punkte sammeln und sie zu einem späteren Zeitpunkt für spezielle Angebote ein lösen oder in Gutscheine umwandeln: Mit seiner App Shop & Smile liegt das Shoppingcenter K in Lautern in Kaiserslautern, das Teil des offenen Immobilienfonds grundbesitz europa ist, voll im Trend. Besucher, die sich mit ihrem Smartphone für das centereigene Bonusprogramm registrieren, kommen beim Einkaufsbummel in den Genuss zahlreicher Vorteile. Damit die Verbindung beim Einkaufsbummel nicht abreißt, gibt es im Einkaufszentrum Wi-Fi gleich gratis dazu. Digitaler Service Der Einsatz von digitalen Services ist heute einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren für Shoppingcenter, sagt Fondsmanager Bernd Ebert, der für den grundbesitz europa Ausschau nach attraktiven Einzelhandelsimmobilien hält. Während der Mehrwert von Shoppingcentern früher mehr oder weniger darin bestand, alle Läden unter einem Dach zu finden, ist die Einkaufswelt von heute zweifelsohne anspruchsvoller geworden. Konsumenten haben praktisch zu jeder Tageszeit und an sieben Tagen in der Woche die Möglichkeit, Waren zu kaufen. Sie können Produkte im Internet recherchieren und zeitnah mit ihrem Smartphone Preise vergleichen. Wichtig ist, die Digitalisierung weniger als Gefahr für den stationären Einzelhandel zu Wachsendes Angebot Mehr als 460 Einkaufszentren laden in Deutschland aktuell zum Einkaufsbummel ein. Ein enormes Wachstum: 1965 gab es nur zwei. Anzahl der Shoppingcenter in Deutschland Anzahl , der Shopping-Center absolut in Deutschland ( ) Noch Luft nach oben Spanien, Italien und Deutschland liegen gemessen an der Shoppingcenter-Dichte unter dem westeuropäischen Durchschnitt von 252,8 Quadratmetern pro 1000 Einwohner. Shoppingcenter-Fläche Anzahl Quadratmeter/1000 Einwohner Quelle: Anzahl EHI der Shopping-Center Retail Institute, Stand: absolut 04/ Spanien Italien Deutschland Quelle: Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Development Report, Stand: 11/2015 6

7 FORUM MITTELRHEIN, Koblenz Mehr als 80 Fachgeschäfte, Cafés und Restaurants unter einem Dach laden zum Erlebnis-Shopping ein. sehen, sondern mehr und mehr als Chance zu begreifen, so Ebert. Erfolgreiche Einkaufszentren setzen deshalb darauf, die Vorzüge der Online-Welt mit den Vorteilen des Einkaufs vor Ort also digitalen Services mit Beratung, Anprobe und der sofortigen Verfügbarkeit der Waren zu kombinieren. Zum Einsatz kommt dabei auch das so genannte Geo-Fencing: Informationen erscheinen nur dann auf dem Smartphone des Kunden, wenn er sich in der Nähe des Centers aufhält. Mehrwert bieten Aber nicht nur die Digitalisierung stellt Einkaufszentren vor ganz neue Herausforderungen. Das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield kommt in seinem Report Survival of the Fittest zu dem Ergebnis: Das Shoppingcenter der Zukunft ist urban, gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und hochflexibel. Es wandelt sich stetig und ist ein Treffpunkt, ein Ort des sozialen Austausches. Das Shoppingcenter der Zukunft ist ein Ort für Veranstaltungen, Unterhaltung und Dienstleistungen mit verschiedensten Funktionen. 1 Kunden so der Report legen neben abwechslungsreichen Shops zunehmend Wert auf Service und eine angenehme Atmosphäre. Dieser Trend spiegelte sich auch in den jüngsten Shopping center- Entwicklungen wider: Einkaufs zentren bieten eine größere Vielfalt an Einzelhändlern, mehr Freizeitangebote und eine größere Auswahl an Speisen und Getränken. Fakt ist: Shoppingcenter werden neben dem Zuhause und dem Arbeitsplatz mehr und mehr zu so genannten Third Places also zu Orten, an denen Menschen gerne ihre Freizeit verbringen. Zum Beispiel, um sich mit Freunden zum Mittag essen zu treffen oder um sich zum Kaffee trinken zu verabreden. Aktuelle Umfragen des Shoppingcenter-Betreibers ECE belegen diesen Trend: Der Anteil der Gastronomienutzer hat sich binnen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Der Anteil der Besucher, die das Einkaufszentrum als Treffpunkt in ihrer Freizeit sehen, hat sich gleichzeitig sogar verzehnfacht. 2 Erfolgsbeispiel Kaiserslautern Ulrich Steinmetz ist mit Blick auf seine Immobilienportfolios zuversichtlich: Die neun Einkaufszentren in unseren Fonds sind gut für die Zukunft gerüstet auch dank unserer pro- 1 Quelle: Cushman & Wakefield, Shopping Centres & E-Commerce, Survival of the Fittest, Stand: 11/ Quelle: Focus on the Customer, ECE Marktreport, Stand:

8 fessionellen Partner, die sich um das Centermanagement kümmern, so Steinmetz, der das Immobilienfondsmanagement bei der Deutschen Asset Management verantwortet. Ein gutes Beispiel dafür: das K in Lautern. Wenige Monate nach seiner Eröffnung im März 2015 ist das Einkaufszentrum auf dem so genannten Fackelrondell mitten in der Innenstadt von Kaiserslautern bereits einer der beliebtesten Treffpunkte der Stadt. Das vollvermietete Einkaufszentrum macht nicht nur durch regelmäßig neue Events auf sich aufmerksam. 100 Shops darunter angesagte Modelabels wie Mango, Superdry, Camp David und Hallhuber sorgen für Vielfalt in der Shopping-Tüte. Damit die Auswahl genau den Nerv der knapp Menschen im Einzugsgebiet trifft, haben die Vermietungs experten der ECE nichts dem Zufall überlassen: Bei der Auswahl der Einzelhandelsmieter wurden die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden berücksichtigt. Wer sich eine kurze Pause gönnt, findet im Food-Court eine Auswahl verschiedener Cafés und Restaurants mit mehr als 400 Sitzplätzen. Eine Markthalle lockt darüber hinaus mit regionalen und internationalen Spezia litäten. Alle vier Etagen sind für die Besucher über Fahrtreppen und Aufzugsanlagen bequem zu erreichen. Die Ladenbesitzer berichteten bereits in den ersten Monaten über gute Umsätze. Kauffreudige Konsumenten Trotz der Dominanz des innerstädtischen Einzelhandels in Deutschland sind Einkaufszentren ein wichtiger Baustein im Immobilienportfolio, erklärt Martin Lippmann, Immobilien-Research- Experte bei der Deutschen Asset Management. Grund: Sie lassen sich in der Regel vom Auf und Ab der Konjunktur wenig beeindrucken und sorgen für relativ verlässliche Mieteinnahmen, so Lippmann. Aktuell profitieren Einzelhandelsimmobilien wie Shoppingcenter insgesamt vom guten Konsumklima. Beispiel Deutschland: Rekordbeschäftigung, steigende Löhne und geringe Inflation heizten die Kauflaune der Konsumenten kräftig an. Die guten Rahmenbedingungen bescherten den Einzelhändlern 2015 mehr als 470 Milliarden Euro Umsatz 2,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. 1 Research-Experte Lippmann ist auch in Bezug auf den Konsum in Europa optimistisch gestimmt: Zwar sank der Konsumklimaindex für die Staaten der Europäischen Union im dritten Quartal 2015 von 10,8 Punkten im Juni auf 10,3 Punkte im September. 2 Allerdings lag das vom Marktforschungsunternehmen GfK ermittelte Barometer noch immer auf einem hohen Niveau. Interessant: In den ehemaligen Euro-Krisenstaaten Spanien und Portugal geben sich die Konsumenten optimistisch. Sie rechnen mit Wirtschaftswachstum und steigenden Einkommen. Immenses Interesse Angesichts dieser attraktiven Ausgangslage verwundert es nicht, dass Einkaufszentren und Co. bei Investoren gefragt sind: In Westeuropa kletterte das Transaktionsvolumen bei Shoppingcentern im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um satte 65 Prozent auf 15,7 Milliarden Euro. 3 Das Interesse dürfte auch in den kommenden Monaten bestehen bleiben: Mit ein Grund dafür ist das anhaltende Zinstief. Investoren suchen nach Anlagen mit der Aussicht auf attraktive Renditen, so Lippmann. Attraktive Aussichten Doch wo sieht der Research-Experte derzeit weltweit das stärkste Wachstum? Gemessen an der Fläche sind die USA der wichtigste Shoppingcenter-Markt rund um den Globus, sagt Lippmann. Er schätzt die Lage aber insbesondere in Asien als aussichtsreich ein. Auch einige Länder in Europa bieten seiner Ansicht nach Chancen ins- Alles unter einem Dach Mehr als Quadratmeter Shoppingcenter-Fläche: Die grundbesitz-fonds setzen auf die Chancen europäischer Einkaufszentren. Jüngste Neuzugänge im grundbesitz europa: ein fast vollständig vermietetes Objekt in Coimbra (Portugal) zwischen Porto und Lissabon gelegen und das Einkaufszentrum Stary Browar in Posen (Polen). Objekt Stadt, Land Fonds Nutzfläche in m 2 Verkehrswert in Tausend Euro Allee-Center Remscheid Remscheid, Deutschland grundbesitz europa K in Lautern Kaiserslautern, Deutschland grundbesitz europa Forum Mittelrhein Koblenz, Deutschland grundbesitz europa Gran Via Alicante, Spanien grundbesitz europa Salera Castellón de la Plana, Spanien grundbesitz europa FOC Valmontone Valmontone, Italien grundbesitz europa Coimbra Coimbra, Portugal grundbesitz europa Stary Browar Posen, Polen grundbesitz europa Forum Madeira Funchal, Portugal grundbesitz global Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen, HDE-Prognose 2015, ohne Umsatzsteuer, vorläufige Daten, Stand: 11/2015; 2 Quelle: GFK, Stand: 10/2015; 3 Quelle: Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Development Report, Stand: 11/2015; Quelle der Tabelle: RREEF Investment GmbH, Stand: 30. November

9 besondere die östlichen Regionen könnten in nächster Zeit im Fokus stehen. Beachtlich: In Summe kommen alle Einkaufszentren in Europa auf eine Shoppingcenter-Fläche von fast 153 Millionen Quadratmetern, was in etwa der Stadtfläche der Einwohner-Stadt Freiburg entspricht. Frankreich ist mit 17,7 Millionen Quadratmetern die flächenmäßige Nummer eins. Groß britannien folgt mit 17,1 Millionen Quadratmetern. Russland rangiert an dritter Stelle mit 16,3 Millionen Quadratmetern Shoppingcenter- Fläche. 1 Doch die Größe allein ist nicht entscheidend. Ob Märkte in Zukunft noch Potenzial bieten oder nicht, beurteilen Immobilienexperten unter anderem mit Blick auf die 153 Millionen Quadratmeter Shoppingcenter- Fläche stehen Konsumenten in Europa zur Verfügung. Shoppingcenter- Dichte. Sie kann Hinweise auf möglichen Nachholbedarf geben, so Lippmann. Im Fokus der Immobilienexperten stehen in erster Linie große Populationen mit einer Shoppingcenter-Dichte unterhalb des Durchschnitts. Dazu gehört zum Beispiel Deutschland: Auf 1000 Einwohner kommen hier rund 180 Quadratmeter Shoppingcenter-Fläche. Das ist weit unter dem Durchschnitt, der in Westeuropa bei knapp 253 Quadratmetern liegt. Unterhalb dieser Marke befinden sich auch die Länder Italien und Spanien mit jeweils 227 und 244 Quadratmetern je 1000 Einwohner. 1 Noch weniger engmaschig als in einigen Ländern Westeuropas ist das Shoppingcenter- Netz in Zentral- und Osteuropa, wie die Beispiele Türkei und Russland zeigen. Beide Länder liegen mit 112 beziehungsweise 115 Quadratmetern unter dem Durchschnitt der Region von 141 Quadratmetern. 1 1 Quelle: Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Development Report, Stand: 11/2015 SALERA, Castellón de la Plana Zara, Primark und H&M: Das zum grundbesitz europa gehörende Einkaufszentrum hat mehr als 160 Shops auf drei Etagen zu bieten. Tag für Tag kommen im Schnitt mehr als Besucher zum Shoppen und Verweilen. 9

10 IMMOBILIE IM FOKUS Sonnen- Shopping Mit seiner galerieähnlichen luftigen Architektur und mehr als 60 Läden bietet das Forum Madeira auf drei Ebenen alles, was das Shopping-Herz begehrt. 10

11 FORUM MADEIRA, Funchal Einkaufen unter freiem Himmel. Die Uferstraße mit dem klangvollen Namen Estrada Monumental verbindet Städte wie Camara de Lobos und Ribeira Brava mit Funchal, der Hauptstadt von Madeira. Wer als Tourist auf die portugiesische Insel reist und gerne shoppt, sollte sich vorab die Hausnummer 390 in seinen Reiseunterlagen notieren: Hier steht mit dem Forum Madeira eines der beliebtesten Shoppingcenter der Insel. Rund fünf Millionen Besucher zieht es jährlich in das täglich geöffnete Einkaufszentrum, das vom Ortszentrum Funchal aus mit dem Auto in nur fünf bis zehn Minuten erreichbar ist. Urlauber aus den umliegenden Hotels können sogar zu Fuß gehen: Ein Gehweg führt direkt zum Shoppingcenter. Open-Air-Erlebnis Seit Juni 2005 ist das Forum Madeira Teil des grundbesitz global. Mit mehr als 60 Läden, fünf Restaurants, einem Supermarkt und freiem Wi-Fi-Zugang bringt das Einkaufszentrum mit 800 Parkplätzen alles mit, was Besucher, Mieter und Investoren von einem modernen Shoppingcenter erwarten. Einkaufen wird im Forum Madeira zum Erlebnis. Dazu tragen unter anderem die regelmäßig statt- findenden Events und das Kino mit insgesamt rund 1000 Sitzplätzen bei. Frische Luft ist auf den drei Ebenen des Shoppingcenters garantiert: Dank der offenen Bauweise und der galerieähnlichen Architektur 5 Millionen Besucher pro Jahr im landestypischen Design shoppen die Besucher des Forum Madeira auf drei Ebenen praktisch unter freiem Himmel. Wer trotz aller Annehmlichkeiten vom vielen Shoppen müde Beine bekommt, kann sich unter anderem auf dem Dachgarten des Shoppingcenters eine Erholungspause gönnen mit Blick auf den Atlantischen Ozean. Sprudelnde Mieterträge Fondsmanager Martin Scharpey hat den Kauf des Shoppingcenters bis heute nicht bereut: Die Lage auf Madeira, der Mietermix und die attraktive Ankaufsrendite waren damals ausschlaggebend für das Investment, so der Fondsmanager. Zehn Jahre später passt die Immobilie noch immer gut ins Portfolio seines weltweit anlegenden Immobilienfonds grundbesitz global nicht nur aufgrund der Diversifikation in die Nutzungsart Shopping. Dank der überdurchschnittlichen Mieterträge leistet das Forum Madeira seit Jahren einen sehr wichtigen Beitrag zum Erfolg des Fonds, erklärt Scharpey. Die Vermietungssituation könnte jedenfalls kaum besser sein: Die Flächen sind fast vollvermietet, ein Großteil sogar langfristig. Einige Mieter haben im Laufe der Jahre ihre Ladenfläche vergrößert. So zum Beispiel Inditex zu denen unter anderem die Modelabel Zara und Massimo Dutti gehören. Centermanager Multi Mall Management Portugal, der für die Vermietung und die Vermarktung des Einkaufszentrums zuständig ist, setzt auf einen attraktiven Branchenmix mit einem vielfältigen und hochwertigen Angebot. Attraktive Anker Dabei dürfen die bekannten Zugpferde nicht fehlen: H&M und C&A waren vor ihrem Einzug in unserer Immobilie noch nicht auf Madeira vertreten, berichtet Scharpey vom Markteintritt der internationalen Textilgrößen, die neben Zara, Sport Zone und dem Supermarkt Pingo Doce im Forum Madeira zu den Ankermietern also denjenigen mit der größten Anziehungskraft gehören. Um den Erwartungen von Kunden und Mietern noch besser gerecht zu werden, führt der Centerbetreiber regelmäßig Marketingstudien durch. 2012/2013 wurde so zum Beispiel das Gastronomieangebot deutlich ausgebaut und neu gestaltet. ENTDECKEN UND ENTSPANNEN Auf Quadratmetern und drei Etagen hat das Forum Madeira neben zahlreichen Läden auch Ruheinseln mit gemütlichen Sesseln und Sofas zu bieten. 11

12 GALLERIA NORTH TOWER II, Texas THE Der HELICON, 13-stöckige London Büroturm ist langfristig an Das bonitätsstarke jüngst modernisierte Unternehmen Gebäude vermietet. ist Optisches vollständig Highlight: vermietet. die moderne Fassade aus Stahl und Glas. GRUNDBESITZ GLOBAL Sorgfältig und selektiv Unser Ziel ist, den europäischen Immobilienanteil im Portfolio weiter zu reduzieren, erklärt Martin Scharpey. Derzeit steckt etwas mehr als die Hälfte des Immobilienvermögens in europäischen Immobilien, rund 24 Prozent Anteil haben Gebäude in Asien. Die Region USA ist mit 22 Prozent im Portfolio vertreten. Gleichzeitig wollen wir den Anteil in Asien und den USA weiter ausbauen, so der Fondsmanager. Diesem Ziel ist der grundbesitz global mit dem Gewinn bringenden Verkauf der Büroimmobilie Olbrachtova in Prag (Tschechische Republik) oberhalb des Verkehrswertes ein gutes Stück näher gekommen. Das Objekt befand sich seit mehr als elf Jahren im Portfoliobestand und war zuletzt nur noch zu rund 80 Prozent vermietet. Auch der Verkauf eines Hotels in Madrid reduziert den europäischen Anteil. Neue Mieter Das knappe Angebot an guten Objekten und das unvermindert starke Investoreninteresse werden die internationalen Immobilienmärkte auch in den kommenden Monaten antreiben, so Scharpey. Damit werden die Märkte aber auch anspruchsvoller, weiß der Fondsmanager. Bei der Suche nach neuen Immobilien gehen wir deshalb sehr sorgfältig und selektiv vor, so Scharpey. In den USA konzentriert sich der Fondsmanager auf der Suche nach aussichtsreichen Immobilien in erster Linie auf Büroimmobilien, die von der steigenden Nachfrage insbesondere von Unternehmen aus den Sektoren Technologie und Energie profitieren. Der Kauf des 13-stöckigen Büroturms Galleria North Tower II (Texas, USA) passt deshalb perfekt zur Strategie des weltweit anlegenden Fonds. Die Erträge sprudeln: Das moderne Gebäude mit Parkhaus und Fitnessstudio ist fast vollständig vermietet. Hauptmieter ist ein großer Energieversorger. Auch in Asien läuft die Vermietung vielversprechend: Das Büro- und Geschäftshaus Tower 8 in der südkoreanischen Hauptstadt Seoul stößt auf großes Mieterinteresse. grundbesitz global ISIN (RC) DE Fondsvermögen gesamt 2.228,3 Mio. Euro Liquiditätsquote 1 17,6 % Immobilien (Anzahl) 35 1 Bezogen auf das Fondsvermögen. Quelle: RREEF Investment GmbH, Stand: 30. November

13 GRUNDBESITZ EUROPA Immobilienshopping Einzelhandelsimmobilien und Büroimmobilien bieten derzeit aussichtsreiche Perspektiven sowohl in Deutschland als auch in weiten Teilen Europas. Bernd Ebert nutzt die damit verbudenen Chancen: Der Fondsmanager stockte sein Portfolio jüngst um zwei weitere Einkaufszentren, eine Büroimmobilie und drei Logistikimmobilien auf. Verkauft hat er aus dem Portfolio drei Hotels in Spanien in Barcelona, in Madrid und in Sevilla. Bei Mietern gefragt Neu dabei: ein innerstädtisches Einkaufszentrum in Coimbra in Portugal, mit dem sich der europaweit investierende Fonds regional noch breiter aufstellt. Kaufpreis: rund 80 Millionen Euro. Das Einkaufszentrum ist fast vollständig an bonitätsstarke Mieter vermietet und wir konnten eine vergleichsweise hohe Ankaufsrendite von rund 9,6 Prozent erzielen, nennt Ebert Argumente für den Kauf der Immobilie, die über rund 110 Läden, Restaurants und ein Multiplex-Kino verfügt. Doppelt so viele Geschäfte hat das Stary Browar zu bieten, das ebenfalls seit November zum grundbesitz europa gehört. 285 Millionen Euro hat Ebert in das viertgrößte Einkaufszentrum Polens investiert, das sich im historischen Zentrum von Posen befindet. Das fast vollvermietete Einkaufszentrum, das in ein historisches Brauereigebäude aus dem 19. Jahrhundert integriert ist, bietet mit Geschäften und Restaurants, einem Theater, einer Galerie sowie einem Multiplex-Kino eine abwechslungsreiche Mischung aus Kultur- und Einkaufserlebnis. Spannendes Umfeld Wie geht es an den europäischen Immobilienmärkten weiter? Das Umfeld dürfte positiv bleiben, blickt Ebert in die Zukunft. Der Grund für seine Zuversicht: Die Konjunkturerholung in Europa schreitet voran und die Europäische Zentralbank setzt ihre lockere Geldpolitik fort. Das Risiko eines nennenswerten Zinsanstiegs, der an den Immobilienmärkten Spuren hinterlassen könnte, erscheint damit eher gering. Das Mieterinteresse dürfte in naher Zukunft weiter zunehmen, vor allem in den Core-Lagen der Immobilienmärkte, erklärt Ebert. Neben Büros und Einzelhandel rücken zunehmend Immobilien aus dem Bereich Logistik und Hotels in den Fokus der Investoren. Diesen Schwung will Ebert mitnehmen: Im August hatte der Fondsmanager mit dem Kauf der Projektentwicklung 2 St. Peter s Square in Manchester (Großbritannien) sein Portfolio um eine weitere Büroimmobilie aufgestockt und bereits erste vielversprechende Mieterfolge verbucht: Obwohl die Fertigstellung erst für Januar 2017 geplant ist, sind die oberen Etagen und damit rund ein Viertel der gesamten Bürofläche bereits über eine Laufzeit von 15 Jahren an das globale Beratungsunternehmen Ernst & Young vermietet. EINKAUFSZENTRUM IN COIMBRA, Portugal Mitten in der Stadt: Das neue Shoppingcenter des grundbesitz europa. grundbesitz europa ISIN (RC) DE Fondsvermögen gesamt 4.881,7 Mio. Euro Liquiditätsquote 1 28,1 % Immobilien (Anzahl) 52 1 Bezogen auf das Fondsvermögen. Geografische Verteilung Finnland 2,7 % Italien 4,1 % Niederlande 5,0 % Spanien 6,8 % Polen 15,3 % Deutschland 30,9 % Frankreich 18,0 % Großbritannien 17,3 % Basis: Verkehrswerte Regionaler Schwerpunkt des grundbesitz europa ist Deutschland mit einem Anteil von 30,9 Prozent. Quelle: RREEF Investment GmbH, Stand: 30. November

14 DRESDEN, Johannstadt Außen hui, innen hui: Immobilie Nummer vier überzeugt mit ihrer roten Fassade und ihren hellen Innenräumen. GRUNDBESITZ FOKUS DEUTSCHLAND Vier plus zwei Es geht voran beim grundbesitz Fokus Deutschland. Neu im Portfolio: Ein Wohn- und Geschäftshaus in Dresden. 10,6 Millionen Euro hat Fondsmanagerin Anke Weinreich in die komfortabel ausgestattete Immobilie im Dresdner Stadt teil Johannstadt investiert. Die Ankaufsrendite liegt bei 5,3 Prozent. Das Elbufer und die Elbwiesen sind zu Fuß in knapp 20 Minuten zu erreichen, das historische Stadtzentrum mit der Semperoper und der Frauenkirche in rund 30 Minuten, so Weinreich zur attraktiven Lage des Objekts, das mit seinen Mieteinnahmen bereits zum Erfolg des Fonds beiträgt. Die Immobilie ist vollvermietet. Der 2015 fertiggestellte Neubau inklusive Tiefgarage besteht hauptsächlich aus hellen und komfortabel ausgestatteten Ein- und Zweizimmerwohnungen und ist damit ideal für Studenten, Berufseinsteiger und junge Familien geeignet. Im Erdgeschoss bietet die rund 4100 Quadratmeter große Immobilie Platz für vier Geschäfte. Eine Apotheke und ein Gesundheitsfachgeschäft haben bereits eröffnet. grundbesitz Fokus Deutschland ISIN (RC) DE Fondsvermögen (in Mio. Euro) 411,8 Liquiditätsquote 1 78,6 % Immobilien (Anzahl) 4 Keine Kompromisse Anke Weinreich ist damit ihrem Ziel einem breit gestreuten Immobilienportfolio ein weiteres Stück näher gekommen. Das Portfolio besteht jetzt aus vier Immobilien, zwei weitere hat sich die Fondsmanagerin bereits vertraglich gesichert. Dabei handelt es sich um eine Büroimmobilie in Stuttgart- Vaihingen und um ein Logistikobjekt in Essen. Beide Objekte gehen voraussichtlich im ersten Halbjahr 2016 in das Fondsvermögen über. Anke Weinreich wählt nach wie vor jedes einzelne Investment mit Bedacht: Unser hoher Anspruch und der inzwischen doch ambitioniert bewertete Markt erfordern einen sehr strengen Auswahlprozess, so die Fondsmanagerin. Im Hinblick auf die technische und wirtschaftliche Qualität der Immobilien geht sie keine Kompromisse ein. Qualität geht in jedem Fall vor Geschwindigkeit, betont die Fondsmanagerin. Diese Vorgehensweise zahlt sich bereits aus: Sowohl für den Bülow Tower in Stuttgart als auch für das Objekt Dock 47 in Hamburg haben unabhängige Sachverständige Verkehrswerte ermittelt, die oberhalb der Ankaufspreise liegen. 1 Bezogen auf das Fondsvolumen Quelle: RREEF Investment GmbH, Stand: 30. November

15 CHANCEN UND RISIKEN WICHTIGE HINWEISE Chancen Rendite-Chancen durch das Ausnutzen der jeweiligen Marktentwicklungen in den deutschen/europäischen/globalen Immobilienmärkten Breit gestreutes Immobilienportfolio aufgrund von Diversifikation: in verschiedene Regionen Deutschlands / insbesondere Europas / weltweit in unterschiedliche Sektoren (Büro, Handel, Sonstige) Regelmäßige Mieteinnahmen Regelmäßige Ausschüttung mit steuerfreiem Anteil Zugriff auf das professionelle Immobilien-Management der lokalen Asset-Management-Einheiten Risiken Abhängigkeit von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienmärkte Preisänderungsrisiko: Der Anteilswert kann jederzeit unter den Einstandspreis fallen, zu dem ein Anleger den Anteil erworben hat, aufgrund von: Vermietungs- und Bewertungsrisiken Zinsänderungsrisiken Währungskursrisiken Risiken aus Währungskursabsicherungsgeschäften Besonderes Preisänderungsrisiko: Gesetzliche Mindesthaltefrist (24 Monate) und Kündigungsfrist (12 Monate) können das Preisänderungsrisiko erhöhen, falls der Anteilswert in diesem Zeitraum unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fällt. Liquiditätsrisiko: Keine Rückgabe von Anteilen zum gewünschten Zeitpunkt verbunden mit dem Risiko für den Anleger, über sein eingesetztes Kapital für einen gewissen Zeitraum unter Umständen auch längerfristig nicht verfügen zu können. Neuanleger (d.h. Anteilerwerb nach dem 21. Juli 2013) können anders als Bestandsanleger nicht von einem Freibetrag profitieren, sondern müssen stets die o. g. Mindesthalte- und Rückgabefrist einhalten. Nur grundbesitz Fokus Deutschland: Rücknahmeabschlag von 2 % des Anteilswertes bei Rückgaben bis einschließlich 31. Dezember 2019 (welcher dem Fonds zugute kommt). D. h. der Anleger muss zusätzlich einen Wertverlust von 2 % tragen, sofern er bis zu diesem Zeitpunkt seine Anteile zurückgibt. Bei (frühzeitiger) Veräußerung des Immobilienportfolios bestehen Risiken, dass die KVG die Immobilien nicht zu einem wirtschaftlich günstigen Zeitpunkt veräußert, sodass nicht der höchstmögliche Verkaufserlös erzielt wird und dem Anleger eine ansonsten erzielbare Wertsteigerung entgeht. Zudem besteht für den Anleger das Risiko, dass es der KVG abweichend von der Zielsetzung nicht gelingt, einen geplanten Verkauf aller Immobilien umzusetzen, und dass nach Kündigung des Verwaltungsrechts und Übergang des Rest-Immobilienportfolios auf die Verwahrstelle noch Immobilien im Fonds verbleiben, die dann zu ggf. weniger attraktiven Preisen, auch unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder erst zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden können. Bei einem frühzeitigen Verkauf des gesamten Immobilienportfolios trägt der Anleger das Wieder anlagerisiko zu einem möglicherweise von ihm nicht erwarteten Zeitpunkt. Zu einer frühzeitigen Veräußerung des gesamten Immobilienportfolios könnte es auch kommen, falls das Sondervermögen nicht nach Ablauf von vier Jahren ein Fondsvolumen von 150 Mio. Euro erreicht hat und die BaFin deswegen verlangt, dass die KVG die Verwaltung des Sondervermögens kündigt. Die Kündigung des Verwaltungsrechts hat die Aussetzung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen zur Folge, sodass die Anleger ggf. längere Zeit nicht über ihr investiertes Kapital verfügen können. Nur grundbesitz global: Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH, Stand: Januar 2016 Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Asset-Management-Geschäftsbereich der Deutsche Bank AG und deren Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutschen Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die Fonds grundbesitz Fokus Deutschland, grundbesitz europa, grundbesitz global sind von der RREEF Investment GmbH verwaltete Sondervermögen i.s. des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung dar, sondern dienen lediglich der auszugsweisen Produktbeschreibung. Eine Anlageentscheidung sollte in jedem Fall auf Grundlage der Wesentlichen Anlegerinformation und des Verkaufsprospekts, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt, getroffen werden. Diese Unterlagen stellen die allein verbindliche Grundlage des Kaufs dar. Die Unterlagen erhalten Sie in elektronischer oder gedruckter Form kostenlos bei Ihrem Finanzberater, in den Geschäftsstellen der Deutsche Bank AG und der Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH, Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main (erbringt für die RREEF Investment GmbH vertriebsunterstützende Dienstleistungen) sowie in elektronischer Form unter com. Der Verkaufsprospekt enthält ausführliche Risikohinweise. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung von RREEF Investment GmbH und der Deutsche Bank AG wieder, die jederzeit ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Die Ausführungen in diesem Dokument gehen von der Beurteilung der gegenwärtigen Rechts- und Steuerlage durch die RREEF Investment GmbH aus. Diese Beurteilung kann sich jederzeit kurzfristig und ggf. rückwirkend ändern. Nähere steuerliche Informationen entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt. Personen, die Investmentanteile erwerben wollen, halten oder eine Verfügung im Hinblick auf Investmentanteile beabsichtigen, wird empfohlen, sich von einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe über die individuellen steuerlichen Folgen des Erwerbs, des Haltens oder der Veräußerungen der in dieser Unterlage beschriebenen Investmentanteile beraten zu lassen. Die Angabe der Brutto-Wertentwicklung erfolgt nach BVI-Methode, d. h. mit Berücksichtigung der auf Fondsebene anfallenden Kosten (z.b. Verwaltungsvergütung). Auf Kundenebene anfallende Kosten (z. B. Ausgabeaufschlag und Depotkosten) sind nicht berücksichtigt. Die Netto-Wertentwicklung berücksichtigt neben den auf Fondsebene anfallenden Kosten zusätzlich einen Ausgabeaufschlag in Höhe von 5 %, der Teil des Kaufpreises ist und im 1. Jahr abgezogen wird, d. h., ein Anleger, der Fondsanteile im Wert von EUR erwerben möchte, muss dafür EUR aufwenden. Zusätzlich können die Wertentwicklung mindernde Depotkosten anfallen. Steuerliche Auswirkungen auf Anlegerebene werden in der Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Vertriebsgestattungen und -beschränkungen: Die Anteile an den Sondervermögen sind derzeit nur zum Vertrieb in Deutschland zugelassen. Die Anteile dieser Fonds sind insbesondere nicht gemäß dem US-Wertpapiergesetz (Securities Act) von 1933 in seiner aktuellen Fassung zugelassen und dürfen daher weder innerhalb der USA noch US-Bürgern oder in den USA ansässigen Personen zum Kauf angeboten oder verkauft werden. Außerdem sind die Anteile der Fonds nicht für den Vertrieb an natürliche und juristische Personen bestimmt, die in Frankreich ansässig sind. Impressum Verantwortlich für die Inhalte: Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH Frankfurt am Main Höhere Risiken geplanter Investments in weniger transparenten Immobilienmärkten (Emerging Markets, Asien) Eine ausführliche Beschreibung der Risiken finden Sie im Abschnitt Risikohinweise im Verkaufsprospekt. 15

16 Die Nachfrage von Investoren nach gewerblichen Immobilien steigt kontinuierlich. Das europaweite Transaktionsvolumen stellt mit mehr als 90 Milliarden Euro in der ersten Hälfte des Jahres 2015 eine steil aufwärts zeigende Kurve dar.¹ BAUEN SIE BEI INVESTMENTS AUF SAND ODER AUF ECHTE m 2? Der offene Immobilienfonds grundbesitz europa schneidet in internationalen Investmentratings ² hervorragend ab. Grund genug, um nicht länger auf überholte Anlagestrategien zu bauen, sondern von bleibenden Werten eines soliden Portfolios zu profitieren. IMMOBILIEN NEU DENKEN Stand: 01/ 2016 EURORATING services aa- AIF Offene Immobilienfonds ¹ Quelle: Deutsche AWM, Immobilien in Europa Strategische Perspektiven, August ² Bewertungsstichtag 31. März Quelle: RREEF Investment GmbH. Stand: 31. Oktober Investition ist mit Risiken verbunden. Den Verkaufsprospekt mit Risikohinweisen und die wesentlichen Anlegerinformationen sowie weitere Informationen erhalten Sie kostenlos bei RREEF Investment GmbH, Taunusanlage 12, Frankfurt am Main. Laufende Kosten p. a. grundbesitz europa RC (Stand: ): 1,07 %.