Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HA III-11

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1 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HA III-11 Bauträgerauswahl bei der Vergabe städtischer Grundstücke; a) Künftiges Verfahren bei Konzeptausschreibungen b) Festlegung der Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 8 (ohne WA 8-West) bis WA 13 und WA 17 im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Süd (Ausschreibungsbeschluss) c) Festlegung der Ausschreibungskriterien für die Fläche WA am Frankfurter Ring im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Nord (Ausschreibungsbeschluss) Sitzungsvorlagen Nr / V Anlagen: 1. Stellungnahme des Direktoriums-Rechtsabteilung vom Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b und Nr Aufteilung nach Zielgruppen und Wohnbauarten 4. Übersicht zweistufiges Ausschreibungsverfahren bei Baugenossenschaften 5. Übersicht zweistufiges Ausschreibungsverfahren bei Baugemeinschaften 6. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO), da die zu behandelnde Angelegenheit zwar stadtbezirksbezogen ist, aber kein Entscheidungsfall gemäß dem Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse für den Bereich des Planungsreferates vorliegt. 1. Anlass Im Wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive vom wurde u.a. festgelegt, dass bei der Ausschreibung städtischer Wohnbauflächen verstärkt Konzeptausschreibungen durchgeführt werden.

2 Seite 2 Grundstücksverkäufe für den Wohnungsbau, einschließlich solcher für den geförderten Wohnungsbau, werden grundsätzlich mangels Vorliegen eines Bauauftrags ohne Anwendung der Einzelbestimmungen des Vergaberechts durchgeführt. Es sind aber die allgemeinen Grundsätze wie Transparenz, Gleichbehandlung und Nichtdiskriminierung sowie die einschlägigen Dokumentationspflichten zu beachten. Konzeptausschreibungen sind hierfür geeignet, da die Vergabeentscheidung auf der Basis von Kriterien erfolgt, die nach Inhalt und Gewichtung festgelegt sind und beides in der Ausschreibung im Vorhinein offen gelegt wird. Indem sie solche Kriterien vorgibt, bindet sich die Stadt aber auch schon in hohem Maße hinsichtlich der späteren Vergabeentscheidung. Dies lässt eine Anpassung der bisherigen Praxis ratsam erscheinen, den Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung erst mit der beschlussmäßigen Entscheidung über die Auswahl unter den Angeboten ( Bauträger-Auswahlbeschluss ) zu beteiligen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung hat deshalb für die anstehenden Ausschreibungen von Grundstücken auf der ehemaligen Funkkaserne die im Folgenden dargestellte neue grundsätzliche Vorgehensweise erarbeitet. Nachdem auch das Kommunalreferat dem Verfahren zugestimmt hat und das Direktorium-Rechtsabteilung am bestätigt hat, dass dieses Verfahren den kommunalrechtlichen Kompetenzbestimmungen entspricht (Anlage 1), werden das neue Verfahren sowie die Ausschreibungsbeschlüsse für die Flächen in der ehemaligen Funkkaserne nunmehr zur Beschlussfassung vorgelegt. 2. Verfahren bei Konzeptausschreibungen Bei den größeren/bedeutsamen Ausschreibungen von städtischen Grundstücken in der Zuständigkeit des Referats für Stadtplanung und Bauordnung erfolgt die Ausschreibung künftig nach folgendem Verfahren: dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung werden vor Beginn der Ausschreibung die jeweiligen Ausschreibungskriterien, die zur Auswahl der Bauträger/Baugenossenschaften/Baugemeinschaften herangezogen werden, zur Beschlussfassung vorgelegt ( Ausschreibungsbeschluss ). Sofern die Grundstücke zum Verkehrswert zu verkaufen sind (bei Konversionsflächen / Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen) - dies ist bei den Grundstücken in der ehemaligen Funkkaserne der Fall - erfolgt die Auswahl ausschließlich anhand der Kriterien zur Beurteilung der Konzeptqualität (z.b. wohnungspolitische Kriterien, energetischer und ökologischer Standard, städtebauliche Angebote zur Quartiersentwicklung). Sofern zukünftig für Grundstücke zusätzlich ein Preiswettbewerb erfolgt, fließen die Kriterien zur Konzeptqualität und der gebotene Grundstückskaufpreis in die Auswahlentscheidung mit ein.

3 Seite 3 Im Ausschreibungsbeschluss werden die wesentlichen Kriterien sowie die Summe der in den jeweiligen Bereichen zu vergebenden Punkte aufgeführt. Das Auswahlverfahren (Entscheidung über die eingegangenen Angebote) wird durch ein referatsübergreifendes, verwaltungsinternes Auswahlgremium durchgeführt. Das Auswahlgremium setzt sich aus den Teilnehmerinnen und Teilnehmern der referatsübergreifenden Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung unter der Leitung des Vertreters der Stadtbaurätin zusammen. Das Ergebnis des Auswahlverfahrens wird dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung in Form einer Bekanntgabe mitgeteilt. Die durch das referatsübergreifende Gremium getroffene Auswahl wird bei der Vergabe der Grundstücke im Verkaufsbeschluss (Federführung Kommunalreferat) endgültig bestätigt. Das Direktorium-Rechtsabteilung hat in seiner Stellungnahme darauf hingewiesen, dass es wesentlich für die Rechtmäßigkeit dieses Verfahrens ist, dass die Auswahlkriterien im Stadtrat bzw. Ausschuss im Ausschreibungsbeschluss so konkret festgelegt werden, dass sie den jeweiligen Einzelfall umfassend beschreiben, so dass sich die konkrete Auswahlentscheidung für die Verwaltung als reiner Vollzugsakt darstellt. Unter dieser Voraussetzung genügt für die Mitteilung der Vergabeentscheidung an den Stadtrat eine Bekanntgabe. In den Fällen, in denen es zu keinem Ausschreibungsbeschluss kommt, weil z.b. die Grundstücksvergabe als nicht wesentlich eingestuft wird, bleibt dagegen die Notwendigkeit eines Bauträger-Auswahlbeschlusses durch den Stadtrat bzw. Ausschuss weiterhin bestehen. 3. Festlegung der Kriterien für die Ausschreibungen der Flächen WA 8 (ohne WA 8-West) bis WA 13 und WA 17 (Funkkaserne-Süd) und WA (Funkkaserne-Nord)- Ausschreibungsbeschluss Verkauf zum Verkehrswert (ohne Preiswettbewerb) Aufgrund rechtlicher Vorgaben (Entwicklung vergleichbar einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme) werden die nicht sozial gebundenen Wohnbaugrundstücke im Bereich der ehemaligen Funkkaserne (Anlage 2) zum Verkehrswert veräußert ( 169 Abs. 8 Baugesetzbuch). Dieser wird vom unabhängigen Bewertungsamt zeitnah zur Ausschreibung festgestellt. Es kann daher kein Preiswettbewerb stattfinden, sondern die Kriterien zur Bewertung der Konzeptqualität sind hier allein ausschlaggebend. Die Flächen für den geförderten Wohnungsbau werden zu den vom Stadtrat am in Wohnen in München V beschlossenen festen Verkehrswerten mit sozialer Bindung verkauft.

4 Seite 4 Aufteilung nach Zielgruppen und Wohnbauarten Die Verteilung der Wohnbauarten und Zielgruppen mit 50 % freifinanziertem Wohnungsbau und 50 % gefördertem Wohnungsbau (davon 20 % geförderter Mietwohnungsbau und 30 % förderfähige Eigentumsmaßnahmen) entspricht den Vorgaben des Stadtrates aus den Programmen Wohnen in München. Diese Mischung bezieht sich dabei auf das gesamte Planungsgebiet und nicht auf einzelne Bauflächen. Es gibt demzufolge einzelne Flächen, die ausschließlich für den geförderten Mietwohnungsbau vorgesehen sind, was förderrechtlich und fördertechnisch sinnvoll und notwendig ist und Flächen mit einer Mischung aus freifinanziertem Wohnungsbau und gefördertem Wohnungsbau, was erfahrungsgemäß den Anforderungen von Baugenossenschaften entspricht. Baugenossenschaften und Baugemeinschaften werden im gesamten Planungsgebiet mit einem Flächenanteil von rund 36 % berücksichtigt, also nahe der vom Stadtrat festgelegten oberen Grenze des Anteils von % an den Wohnbauflächen, der für diese Zielgruppen vorgesehen ist. Die aktuelle Aufteilung ist der Übersicht in Anlage 3 zu entnehmen. Sollten sich Veränderungen ergeben, was aufgrund der Ausschreibungskriterien möglich ist, werden die Anteile der Wohnbauarten bei den nächsten Ausschreibungen (FunkkaserneNord) entsprechend angepasst. Zweistufiges Ausschreibungsverfahren bei Baugenossenschaften und Baugemeinschaften Wie in vorgenanntem Stadtratsbeschluss zu Wohnen in München V vorgesehen, soll für diese Zielgruppen von der Möglichkeit eines zweistufigen Ausschreibungsverfahrens Gebrauch gemacht werden. Das entsprechende Verfahren, das mit Vertretungen dieser Zielgruppen vorbesprochen wurde, ist in den Anlagen 4 und 5 dargestellt. Ausschreibungskriterien Die Ausschreibungstexte und Auswahlkriterien für die einzelnen Grundstücke sind auf die spezifischen Belange der unterschiedlichen Zielgruppen und Vorgaben bezüglich der Wohnbauarten abgestimmt. Für die nachfolgend dargestellten Flächen sollen als Kriterien zur Beurteilung der Konzeptqualität 1. Wohnungspolitischen Kriterien, 2. Energetische und ökologische Kriterien, sowie 3. Angebote zur Quartiersentwicklung berücksichtigt werden. Bei Baugemeinschaften fließen in die Beurteilung der Konzeptqualität als vierte Kategorie auch gruppenbezogene Kriterien ein. Um Baugemeinschaften geeignete, kleine Flächen anbieten zu können, werden die im Bebauungsplan als WA 8 und WA 9 bezeichneten Flächen (Anlage 2) in jeweils drei Grundstücke aufgeteilt. Diese werden im folgenden als WA 8-West, WA 8-Mitte und WA 8-Ost bzw. WA 9-West, WA 9-Mitte und WA 9-Ost bezeichnet.

5 Seite Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 9-West und WA 13 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b WA 9-West: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau WA 13: qm GF Bodenwert: je qm GF (Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau Zielgruppe: jeweils Bauträgerinnen und Bauträger maximal bis zu Kriterien zur Konzeptqualität: Wohnungspolitische Kriterien Anteil für freifinanzierten Mietwohnungsbau Bereitschaft zur dinglichen Sicherung dieses Mietwohnungsbestands 50 Punkte Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil recyclingfähiger Baustoffe oder Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Grau- und/oder Regenwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter 40 Punkte Angebote zur Quartiersentwicklung soziale oder kulturelle Quartiersentwicklung durch Räumlichkeiten oder sonstigen Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind 10 Punkte Summe: 100 Punkte

6 Seite Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 10, WA 11 und WA 12 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b WA 10: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Genossenschaften WA 11: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Genossenschaften und Einkommensorientierte Förderung WA 12: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: je qm GF (Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Genossenschaften und Einkommensorientierte Förderung Zielgruppe: jeweils Baugenossenschaften

7 Seite 7 maximal bis zu Kriterien zur Konzeptqualität: Wohnungspolitische Kriterien Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenanzahl) Anteil geförderter Mietwohnungen in der Einkommensorientierten Förderung 40 Punkte Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil recyclingfähiger Baustoffe oder Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Grau- und/oder Regenwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter 50 Punkte Angebote zur Quartiersentwicklung soziale oder kulturelle Quartiersentwicklung durch Räumlichkeiten oder sonstigen Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind 10 Punkte Summe: 100 Punkte

8 Seite Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 8-Mitte, WA 8-Ost, WA 9-Mitte, WA 9-Ost und WA 17 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b WA 8-Mitte: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Eigentum WA 8-Ost: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Eigentum WA 9-Mitte: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Eigentum WA 9-Ost: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: bis je qm GF (je nach Lage im Baufeld; Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Eigentum WA 17: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: je qm GF (Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau, München Modell-Eigentum Zielgruppe: jeweils Baugemeinschaften

9 Seite 9 maximal bis zu Kriterien zur Konzeptqualität: Wohnungspolitische Kriterien Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenanzahl) Anteil von bis zu 30 % geförderter Wohnungen im München Modell-Eigentum. 30 Punkte Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil recyclingfähiger Baustoffe oder Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Grau- und/oder Regenwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter 50 Punkte Angebote zur Quartiersentwicklung soziale oder kulturelle Quartiersentwicklung durch Räumlichkeiten oder sonstigen Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind 10 Punkte Gruppenbezogene Kriterien Stabilität der Baugemeinschaft durch vertraglichen Zusammenschluss als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Referenzen aus dem Bereich Gemeinschaftliches Bauen Finanzierungskonzept 10 Punkte Summe: 100 Punkte

10 Seite Ausschreibungskriterien für die Fläche WA am Frankfurter Ring im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Nord Bebauungsplan mit Grünordnung Nr WA: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: 960 je qm GF (Stand: ) Wohnbauart: freifinanzierter Wohnungsbau Zielgruppe: Bauträgerinnen und Bauträger maximal bis zu Kriterien zur Konzeptqualität: Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil recyclingfähiger Baustoffe oder Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Grau- und/oder Regenwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter 65 Punkte Angebot zur Quartiersentwicklung Anteil der gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss zur Belebung des öffentlichen Raums am Eingang zum Quartier 35 Punkte Summe: 100 Punkte

11 Seite 11 Das Direktorium-Rechtsabteilung hat dem vorgetragenen Verfahrensablauf zugestimmt. Das Kommunalreferat hat der Sitzungsvorlage zugestimmt. Beteiligung des Bezirksausschusses Der Katalog der Fälle der Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse sieht für den Zuständigkeitsbereich des Referats für Stadtplanung und Bauordnung bei der Grundstücksvergabe keine Beteiligung der Bezirksausschüsse vor. Der Bezirksausschuss 12 hat Abdruck der Sitzungsvorlage erhalten. Begründung für Fristverkürzung Eine rechtzeitige Beschlussvorlage gemäß Ziffer der AGAM konnte nicht erfolgen, da zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist noch rechtliche Fragestellungen zu klären und Abstimmungen herbeizuführen waren. Eine Behandlung in der heutigen Sitzung ist jedoch erforderlich, um mit den Ausschreibungen für die Grundstücke im Bereich der Funkkaserne beginnen zu können, was aufgrund der engen Fristsetzungen für die Verwertung und Bebauung aus den Kaufverträgen für die ehemalige Funkkaserne mit der Bundesrepublik Deutschland unverzüglich notwendig ist. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Podiuk ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung bei größeren/bedeutsamen Ausschreibungen von Grundstücken vorab die jeweiligen Ausschreibungskriterien, die zur Auswahl der Erwerber herangezogen werden, zur Beschlussfassung vorzulegen ( Ausschreibungsbeschluss ). In die Beschlussvorlage sind regelmäßig die für die Auswahl der Erwerber durch die Verwaltung (siehe Antragsziffer 2) im Einzelfall heranzuziehenden konkreten Vorgaben und Kriterien aufzunehmen. 2. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die auf den Auswahlbeschluss folgenden Ausschreibungsverfahren in eigener Zuständigkeit und federführend durch ein referatsübergreifendes, verwaltungsinternes Gremium durchzuführen. Das Auswahlgremium ist aus den Teilnehmerinnen und Teilnehmern der referatsübergreifenden Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung unter der Leitung des Vertreters der Stadtbaurätin zu bilden. 3. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, den Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung in Form einer Bekanntgabe über das jeweilige Ergebnis eines solchen Ausschreibungsverfahrens zu unterrichten.

12 Seite Das Kommunalreferat wird gebeten, im Rahmen der Verkaufsbeschlüsse für die in diesem Verfahren ausgeschriebenen Grundstücke, die im Auswahlgremium getroffene Entscheidung endgültig durch den Stadtrat bzw. durch den Kommunalausschuss bestätigen zu lassen. 5. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die als WA 9-West und WA 13 bezeichneten Flächen im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Süd (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b) für Bauträger nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.1 genannten Auswahlkriterien auszuschreiben. 6. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die als WA 10, WA 11 und WA 12 bezeichneten Flächen im Bereich der ehemaligen FunkkaserneSüd (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b) für Baugenossenschaften nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.2 genannten Auswahlkriterien auszuschreiben. 7. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die als WA 8-Mitte, WA 8-Ost, WA 9-Mitte, WA 9-Ost und WA 17 bezeichneten Flächen im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Süd (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr b) für Baugemeinschaften nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.3 genannten Auswahlkriterien auszuschreiben. 8. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die Fläche WA im Bereich der ehemaligen Funkkaserne-Nord (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2066) für Bauträger nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.4 genannten Auswahlkriterien auszuschreiben. 9. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I)Merk Stadtbaurätin

13 Seite 13 IV. Abdruck von I. - III. Über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Direktorium HA II BA 3. An das Direktorium HA II/V 1 4. An das Direktorium-Rechtsabteilung 5. An den Bezirksausschuss An das Kommunalreferat 7. An das Kommunalreferat, GV / Wo 8. An das Sozialreferat 9. An das Baureferat 10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I 11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II 12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III 13. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV 14. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. 15. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11 zum Vollzug des Beschlusses. Am Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3