Die Bielefelder Baulandstrategie - Entwurf -

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1 Die Bielefelder Baulandstrategie - Entwurf - Stadt Bielefeld Bauamt

2 Ausgangslage Bevölkerungszahl Bielefelds ist aktuell auf rd angestiegen und wird weiter wachsen Ca Wohneinheiten fehlen und weiterer Wohnraumbedarf durch medizinische Fakultät Steigende Boden-, Immobilien- und Mietpreise Zunehmende Anspannung am Wohnungsmarkt besonders im unteren und mittleren Mietpreissegment Konzentration der Wohnungsneubautätigkeit auf das Eigentumssegment 25% - Quote seit 2015 Einbruch der Förderzahlen in der Wohnungsbauförderung 2018 Derzeit primär Reaktion auf Entwicklungsanfragen von Investoren 2

3 Beschlusslage 25% - Quote für öffentlich geförderten Wohnungsbau Rat der Stadt / Regelung gilt für Verkäufe von städtischen Wohnbaugrundstücke Regelung gilt für alle neuen Bebauungsplangebiete Wohnraumbedarf 2020/2035 Rat der Stadt Bielefeld Aktivierung Wohnbauflächenreserven weitere Flächen benennen Bündnis für bezahlbares Wohnen Rat der Stadt Bielefeld Aktive Bodenpolitik Aktivierung BBVG Planungsrechtlicher Rahmen für Sozialwohnungen Stadtentwicklungsausschuss Planungsrecht für WE p.a. inkl. 25 % Quote schaffen Flächenmonitoring Flächenpotential

4 Beschlusslage 25% - Quote für öffentlich geförderten Wohnungsbau Rat der Stadt / Regelung gilt für Verkäufe von städtischen Wohnbaugrundstücke Regelung gilt für alle neuen Bebauungsplangebiete Wohnraumbedarf 2020/2035 Rat der Stadt Bielefeld Aktivierung Wohnbauflächenreserven weitere Flächen benennen Bündnis für bezahlbares Wohnen Rat der Stadt Bielefeld Aktive Bodenpolitik Aktivierung BBVG Planungsrechtlicher Rahmen für Sozialwohnungen Stadtentwicklungsausschuss Planungsrecht für WE p.a. inkl. 25 % Quote schaffen Flächenmonitoring Flächenpotential

5 Aktive Bodenpolitik bedeutet: Stadt übernimmt aktive Rolle in der Baulandentwicklung und bereitstellung durch kommunalen Zwischenerwerb sowie kommunale Bodenvorratspolitik für Wohnbauland Unmittelbare Einflussmöglichkeit der Stadt auf Planrealisierung und Bebauung Aktive Rolle bei der Erfüllung städtebaulicher Ziele Transparenz durch Offenlegung der Verfahrensregelungen und damit Gleichbehandlung der Akteure Angebotsplanung mit umfassenden Einflussmöglichkeiten auf die Entwicklung Kein reaktives Verhalten der Stadt, sondern aktive Gestaltung und vorausschauende Baulandentwicklung Refinanzierung der Kosten und Folgekosten der Baulandentwicklung 5

6 Warum ist die Stadt bei der Entwicklung von Bauland gefragt? Grund + Boden: als besonderes Gut - nicht vermehrbar kein funktionierender Marktmechanismus - unzureichendes Wechselspiel von Angebot und Nachfrage angewiesen auf seine Nutzung, kein Transport möglich Medium, Werte über Generationen zu übertragen Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) staatliche Einflussnahme wird somit gerechtfertigt 6

7 Ziele Soziales Stadtentwicklung Ökonomie Ökologie Ausweitung von öff. geförderten / bezahlbaren freifinanzierten Wohnungen bezahlbare Baugrundstücke für Ein- /Mehrfamilienhäuser in ausreichendem Maße Versorgung breiter Bevölkerungsschichten Schaffung nachhaltiger und durchmischter Quartiere Angemessene Verdichtung Verhinderung künftiger Baulücken durch Bauverpflichtung Dämpfung der Baulandpreise Mobilisierung von Flächenpotentialen Refinanzierung der Kosten und Folgekosten Flächentausch nur noch 1 : 1 statt 1 : 4 Vermeidung von Zersiedlungstendenzen Innenentwicklungspotentiale nutzen Verringerung von Pendlerströmen und damit von Emissionen 7

8 Künftiges Verfahren: Baulandentwicklungen vornehmlich durch die Stadt als Akteur Flächen > 1 ha Entwicklung wird nur zugelassen, wenn die Flächen zu 100 %, mindestens aber zu 50 %, an die Stadt oder eine ihrer Gesellschaften verkauft werden. Ankaufspreis im Rahmen städtebaulicher Kalkulation. Flächen < 1 ha Entwicklung bei freihändigem Zwischenerwerb durch die Stadt oder eine ihrer Gesellschaften städtebaulichem Vertrag mit dem Begünstigtem u. a. mit Teilverzicht auf Bodenwertsteigerung und Erbringung weiterer Leistungen (freiwilliger) Umlegung Vergabe von Baugrundstücken mit wohnungspolitischer Zielsetzung und Bauverpflichtung Parallel Bodenvorratspolitik betreiben 8

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10 Vergleich Baulandentwicklung Beispiel Grünewaldstraße 6,87 ha ca m² Bauland 700 WE Geschosswohnungsbau Bisher Neue Baulandstrategie Preis Ankauf Fläche Privates Bieterverfahren deutlich über gutachterlichem Wert gutachterlich ermittelt, z.b m² x 140 /m²= 9,6 Mio. Preis Verkauf baureife Grundstücke voraussichtlich deutlich über Bodenrichtwert von 280 /m² max. Bodenrichtwert 280 /m² für geförderten Anteil Bieterverfahren nur für frei finanzierten Anteil Anteil BGW 0 leichter realisierbar, z.b. (Münster: 33% der gef. WE) WE Zielgruppen Studierende (Miete: ca. 500 ) Dozenten, Besserverdienende, 70 Haushalte mit WBS (A) Studierende (Miete: ) Dozenten, Normalverdiener, Besserverdienende, 160 Haushalte mit WBS (A) 60 Haushalte mit WBS (B) 10

11 Vergleich Baulandentwicklung Beispiel Grünewaldstraße Wohnungsfächer bisher: Wohnungsfächer nach Bielefelder Baulandstrategie: Mietwohnungen 10,50 /m² 130 WE Geförderte Mietwohn. 5,70 /m² 70 WE ETW /m² 80 WE Studierendenapartements 10,50 /m² 420 WE Mietwohnungen 7-10 /m² 90 WE Geförderte Mietwohn. B 6,30 /m² 60 WE ETW /m² 60 WE ETW /m² 20 Studierendenapartements 10,50 /m² 300 WE Mietwerte netto kalt Gefördete Mietwohn. A 5,70 /m² 70 WE Studierendenapartements öff. gef. 5,70 /m² 100 WE 11

12 Vergleich Baulandentwicklung Beispiel Neulandstraße 15,9 ha ca m² Bauland 288 WE davon ca. 150 Geschosswohnungen Bisher Neue Baulandstrategie Preis Ankauf Fläche Bieterverfahren, Ergebnis: deutlich über gutachterlichem Wert gutachterlich ermittelt, z.b m² x 25 /m²= 4 Mio. Preis Verkauf baureife Grundstücke Anteil BGW deutlich über Bodenrichtwert /m² 100 WE, davon 40 WE gefördert max. Bodenrichtwert 250 /m² für geförderten Anteil Bieterverfahren nur für frei finanzierten Anteil leichter realisierbar, z.b. (Münster: 33% der gef. WE) WE gefördert Zielgruppen Besserverdienende, 70 Haushalte mit WBS (A) Normalverdiener, Besserverdienende, 160 Haushalte mit WBS (A) 60 Haushalte mit WBS (B) 12

13 Vergleich Baulandentwicklung Beispiel Neulandstraße Wohnungsfächer bisher: Wohnungsfächer nach Bielefelder Baulandstrategie: ETW /m² Miet- 26 wohnungen 10,50 /m² 50 WE Geförderte Mietwohn. 5,70 /m² 72 WE 1/2-FH 140 WE / WE Mietwohnungen 7-10 /m² 40 WE Gef. Mietwoh. B 6,30 /m² 10 WE ETW /m² 26 WE 1/2-FH 100 WE / WE Mietwerte netto kalt Geförderte Mietwohnungen A 5,70 /m² 72 WE 1/2-FH 40 WE WE 13

14 Fazit Grundsätzliches Ziel ist, ausreichend Wohnraum für alle Bedarfsgruppen an geeigneten Standorten zu entwickeln und mit wohnungspolitischen Zielvorstellungen zu vermarkten. Dies ist nur erreichbar durch eine aktive Bielefelder Baulandstrategie. Diese Baulandstrategie kann nur erfolgreich sein, wenn sie von einer breiten kommunalpolitischen Basis getragen wird. 14

15 Ausblick Was gehört dazu? Vergabekriterien entwickeln (Grundstücksvergabe, Konzeptvergabe, Einstiegsmiete, Quote) Bodenfonds einrichten Organisation und Personal regeln Umlegung etablieren 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 16