Wertanlage mit steuerlichen Untiefen -

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1 Wertanlage mit steuerlichen Untiefen - (umsatz)steuerliche Rahmenbedingungen rund um die Ferienimmobilie 2011 Rostock, GastRO 2011 Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Rechtsberatung Unternehmensberatung

2 Vorstellung StB Thomas Franke Steuerberater und Sozius Tätigkeitsschwerpunkte: Gestaltungsberatung Unternehmensnachfolge Existenzgründung Betriebswirtschaftliche Beratung Branchen: Handwerkliche Dienstleistungen, Automobile, Landwirtschaft Folie 2

3 Vorstellung Florian Gross Dipl.-Betriebswirt (DH) Beratungsassistent Tätigkeitsschwerpunkte: Gastronomie & Hotellerie Betriebswirtschaftliche Beratung Rentabilitätsplanungen Folie 3

4 1. Einordnung der vermieteten Ferienimmobilie Vermietung oder Gewerbebetrieb? Vermietung ist: - zuerst eine Frage der Einkunftsart - reine Fruchtziehung aus eigenem Vermögen durch Überlassung an andere - Tätigkeit darf durch unübliche Sonderleistungen nicht über die Verwaltung dieses Vermögens hinaus gehen - Feststellung der Höhe des Ergebnisses durch einfache Einnahme-/Überschussrechnung - unterliegt nicht der Gewerbesteuer, Erfassung in der einfachen Einkommensteuererklärung - kann mit (dann dem Finanzamt anzeigen) oder ohne Umsatzsteuer erfolgen, in engen Grenzen Möglichkeit der Wahl durch Vermieter Folie 4

5 2. Abschreibungen der vermieteten Ferienimmobilie Erhöhte Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmalen möglich - Herstellungskosten und Modernisierungsmaßnahmen auf 8 Jahre mit 9% und den folgenden 4 Jahren mit 7% abschreibbar - für durchzuführende Maßnahme bitte vorher Antrag an die zuständige Baubehörde stellen ansonsten normale Absetzung bei sonstigen Gebäuden in Höhe von 2,0 % bzw. 2,5 % p.a. auf den Gebäudeanteil Folie 6

6 GastRO FEWO und Umsatzsteuer - Vermietungen erfolgen grundsätzlich ohne Umsatzsteuer bei folgenden Ausnahmen: - Garagen (wenn extra) - Betriebsvorrichtungen - Ferienwohnungen, Hotels - bei allen Objekten Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuer, wenn der Mieter das Objekt zu steuerpflichtigen Umsätzen verwendet - bei Kauf eines Objektes und anschließend geplanter umsatzsteuerpflichtiger Vermietung muss dies schon in der Notarurkunde stehen (Kaufpreis + Umsatzsteuer!) Folie 7

7 3. FEWO und Umsatzsteuer Ferienwohnungsvermietung ist das Bereithalten von Wohn- und Schlafräumen zur ausschließlich kurzfristigen Beherbergung von ständig wechselnden Mietern - Einnahmen sind umsatzsteuerpflichtig, z.z. bis auf Nebenleistungen mit dem ermäßigten Steuersatz (7 %,), Ausnahme ich bleibe jährlich unter ,- (so genannter Kleinunternehmer) - Bei Kauf oder Herstellung kann die Vorsteuer gezogen werden, Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Rechnung, ich bin kein Kleinunternehmer aktuell attraktiv da i.d.r. 19 % Vorsteuer und nur 7 % Ausgangssteuer auf die Umsätze!!! - Wegen Umsatzsteuerpflicht sind aus allen laufenden Kosten die Vorsteuern zu ziehen Folie 8

8 3. FEWO und Umsatzsteuer Besonderheiten bei der Vermietung mit Umsatzsteuer - Innerhalb von 10 Jahren überwacht das Finanzamt, ob ich die Immobilie anderweitig nutze. Führt zur eventuellen Rückzahlung der Vorsteuer aus der Anschaffung. - Für alle anderen Wirtschaftsgüter (z.b. Ausstattung der FEWO) ebenfalls Überwachung bis zu 5 Jahren. Folie 9

9 3. FEWO und Umsatzsteuer Meine Pflichten gegenüber dem Finanzamt: - Als Existenzgründer ein volles Kalendejahr monatlich bis zum 10. des Folgemonats (oder Fristverlängerung einen Monat später) Abgabe von Voranmeldungen über Elster-Online - Später Abgabe je Quartal oder Jahr - Abgabe einer Umsatzsteuerjahreserklärung - Ordnungsgemäße Rechnungen mit 7 % Umsatzsteuer ausstellen, für Nebenleistungen getrennt mit 19% - Aufbewahrung der Kopien der Ausgangsrechnungen und Kostenrechnungen 10 Jahre - Finanzamt verrechnet alle personenbezogenen Schulden und Guthaben! Folie 10

10 4. Der umsatzsteuerliche Kleinunternehmer Was ist ein Kleinunternehmer? - Vereinnahmtes Entgelt des vorangegangen Jahres darf ,- und das des aktuellen Jahres voraussichtlich ,- nicht übersteigen - Es müssen keine Umsatzsteuern gezahlt werden, ich erhalte im Gegenzug keine Vorsteuern aus den Kosten - Ich brauche keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben, nur noch eine Jahreserklärung - Rechnungen nicht mit 19% Umsatzsteuer ausstellen - Es besteht die Möglichkeit der Option zur Regelbesteuerung - Finanzamt betrachtet die Einnahmen aus der Ferienwohnung aber nicht isoliert! (Ein Unternehmer mit allen seinen Tätigkeiten) Folie 11

11 4. Der umsatzsteuerliche Kleinunternehmer Kleinunternehmer und Option Folgen und mögliche Vorteile der Option - Option hat zur Folge, dass ich wie ein normaler Unternehmer behandelt werde (Siehe Folie 10 vorn) - Die Anschaffung einer als Ferienwohnung vermieteten Immobilie steht an, ich kann Vorsteuer ziehen - Ich plane in nächster Zeit eine Generalüberholung meiner Ferienwohnung, ich kann die Vorsteuer aus den Rechnungen ziehen - Option bindet mich für mindestens 5 Jahre, sinnvoll bei Neuanschaffung sind 10 Jahre - Finanzamt spielt keine Bank, d.h. Zwischenfinanzierung der Vorsteuern muss bei Herstellung gesichert sein! Folie 12

12 5. Hinweise - Kauf einer Ferienimmobilie ist eine langfristige Entscheidung und arbeitsintensiver als eine normale Vermietung Alternative: Fremdvergabe der Bewirtschaftung - Übergang der Steuerschuldnerschaft 13b UStG rechtzeitige und vorangehende Beratung notwendig (Bei Kauf einer Immobilie) - Verrechnung Umsatzsteuer und Einkommensteuer - Zwischenfinanzierung von Vorsteuer - Erhöhten Renovierungsbedarf nicht unterschätzen - Nebenkosten i.d.r. nicht umlegbar, oft 25 % der Miete Folie 13

13 Kontakt: Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung! ECOVIS Grieger Mallison Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte, Unternehmensberater Am Campus Bentwisch Telefon: 0381/ Telefax: 0381/ Rostock - Campus Folie 14

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