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1 Immobilienfinanzierung Die richtige Strategie 3., aktualisierte Auflage

2 IMMOBILIEN- FINANZIERUNG Die richtige Strategie Werner Siepe

3 5 INHALT 9 WOFÜR SIE GELD BENÖTIGEN 9 Bau-, Kauf- oder Modernisierungs - finanzierung 25 Eigenheim- oder Miethaus - finanzierung 36 Erst- oder Anschlussfinanzierung 39 WAS SIE SICH LEISTEN KÖNNEN 39 Einkommen und Belastungsquote 52 Vermögen und Eigenkapitalquote 62 Investitionskosten und Preisgrenze 71 WER SOLL IHR FINANZIER SEIN? 71 Finanzierungskonzepte für Selbstnutzer und Vermieter 80 Bankenlösung: Klassisches Annui - tätendarlehen als erste Wahl 100 Bausparlösung: Bausparguthaben plus -darlehen als Alternative für Selbstnutzer 110 Versicherungslösung: Festdarlehen plus Kapitallebensversicherung 121 FINANZIELLE SPEZIALITÄTEN 121 Wohn-Riester-Darlehen beim Eigenheim 125 Volltilger- und Konstantdarlehen: Zinssicherheit bis zum Ende 128 Sondertilgung und andere Tilgungsvarianten 131 Zinsneuvereinbarung bei Anschlusskrediten und Forwarddarlehen 132 Landesmittel und sonstige Förderstellen: Zinsgünstige Darlehen 133 KfW-Mittel: Zinsverbilligte Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau 136 Staatliche Förderung von Immo - bilien: Steuervorteile und Zulagen 138 Versicherungen: Auf Nummer sicher gehen 143 AUF AUGENHÖHE VERHANDELN 143 Die geschickte Vorbereitung 156 Das erfolgreiche Kreditgespräch 160 Sicherer Vertragsabschluss 166 SERVICE 166 Dokumente zur Immobilienfinanzierung 174 Glossar 200 Literaturverzeichnis 201 Register 206 Impressum

4 6 LIEBE LESERIN, LIEBER LESER. Jedes Jahr beziehen rund Immobilienkäufer ein neues Zuhause oder erwerben eine Immobilie zur Vermietung. So viele Erstfinanzierungen müssen individuell erstellt werden. Hinzu kommen noch die Anschlussfinanzierungen nach Ablauf der Zinsbindung. Für Durchschnittsverdiener mit einem langen Atem ist ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung durchaus erschwinglich geworden. Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen sind historisch niedrig, die Immobilienpreise trotz der Steigerungen in Ballungsräumen im Durchschnitt immer noch günstig und es gibt zahlreiche staatliche Zuschüsse für den Immobilienkäufer. Mit Wohn-Riester unterstützt der Staat selbstgenutztes Wohneigentum als Altersvorsorge. Für Bau, Kauf, Modernisierung und sparsamen Energieverbrauch vergibt die staatliche KfW-Bank zinsgünstige Kredite. Risiken für den Bauherrn oder Immobilienkäufer sind die lange finanzielle Verpflichtung mit der Unsicherheit, die Raten immer aufbringen zu können, und die Bindung an einen Ort. Schnell können Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung die Eigentümer zu einem vorschnellen Verkauf zwingen. Dann sind die finanziellen Verluste erheblich. Bauherren und Käufer eines Eigenheims sollten auf jeden Fall die Finanzierung nicht so knapp kalkulieren, dass sie bei der ersten außerordentlichen Belastung gleich nicht mehr in der Lage sind, die nächste Rate an die Bank zu bezahlen. Auch die Finanzierung von vermieteten Eigentumswohnungen und Miethäusern will gut überlegt sein. Eine Kapitalanlage in vermietete Immobilien rechnet sich auf Dauer nur, wenn die finanzielle Belastung aus Zins und Tilgung sowie den zusätzlich aufzubringenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten deutlich unter den erzielten Mieteinnahmen liegt. Da mit Darlehen finanzierte Immobilien meist auf lange Sicht im Eigentum verbleiben, kommt es fast immer zur Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Hierbei sollte man auf Grund der bei der Erstfinanzierung bereits gewonnenen Erfahrungen besonders geschickt vorgehen und sich nicht scheuen, bei günstigeren Konkurrenzangeboten die bisher finanzierende Bank zu wechseln. Das Zinserhöhungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung lässt sich vor allem in Tiefzinsphasen durch spezielle Wohn-Riester-Darlehen, Volltilgerdarlehen und Konstantdarlehen ausschließen. Diese drei Darlehensarten, die

5 wir später noch ausführlich vorstellen, bieten eine absolute Zinssicherheit bis zum Ende der gesamten Darlehenslaufzeit, die man sich in der Regel durch geringe Aufschläge bei den Zinskonditionen erkauft. Viele fürchten sich immer noch vor dem Finanzierungsgespräch mit der Bank. Dies muss aber nicht sein, wenn man sich geschickt vorbereitet und anschließend auf gleicher Augenhöhe mit den Banken verhandelt. Das primäre Interesse der Bankberater ist klar: Sie bevorzugen eine für das Geldinstitut profitable Finanzierung. Dieses Buch hilft Ihnen deshalb dabei, Ihre eigene Finanzierungsstrategie unabhängig von den jeweiligen Interessen Dritter zu erstellen und ein gleichberechtigter Gesprächspartner der Kreditgeber zu werden. Praxisnahe Informationen, Tabellen, Tipps, Checklisten, Arbeitshilfen und Beispielrechnungen sollen Sie mit dem Thema vertraut machen und Ihnen eine Hilfe zur Selbsthilfe in allen Fragen zur Finanzierung von Haus oder Wohnung sein. 7

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