Stand: Januar 2015 Informationen zur steuerlichen Behandlung von Ferienhäusern im Ferienpark Hambachtal Gemeinde Oberhambach

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1 Stand: Januar 2015 Informationen zur steuerlichen Behandlung von Ferienhäusern im Ferienpark Hambachtal Gemeinde Oberhambach

2 Seite 2 1. Zuständiges Finanzamt Für Käufer, die einen Wohnsitz in Deutschland haben, ist grundsätzlich das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der Wohnsitz liegt (Wohnsitzfinanzamt). Für Steuern und Abgaben die direkt mit dem Grundstück verbunden sind (Grunderwerbsteuer, Grundlagen für die Grundsteuer) ist das Lagefinanzamt (hier: Finanzamt Idar-Oberstein) zuständig. Hinweis: In der Regel verfügt ein deutscher Käufer bereits über eine deutsche Steuernummer, so dass er für den Erwerb eines Ferienhauses in Deutschland keine zusätzliche Steuernummer benötigt. Alle relevanten Vorgänge dieses Erwerbs sind über diese eine Steuernummer abzuwickeln und anzumelden. 2. Steuern beim Erwerb eines Ferienhauses 2.1 Grunderwerbsteuer (GrESt) Für jeden Erwerb des Ferienhauses im Ferienpark Hambachtal wird Grunderwerbsteuer in Höhe von einmalig 5,00 % (Stand Januar 2015) fällig. Die Grunderwerbsteuer wird auf den anteiligen Kaufpreis (Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen ohne Einrichtung) erhoben. Die Grunderwerbsteuer sowie die anfallenden Notarkosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Anschaffungskosten und die Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes, der Außenanlagen und der Einrichtung werden aktiviert und jedes Jahr anteilig abgeschrieben. Die vollständige Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch und somit Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Eine Steuererklärung für die Grunderwerbsteuer braucht nicht abgegeben zu werden. Der Notar benachrichtigt das zuständige Finanzamt Idar-Oberstein. Das Finanzamt erteilt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer ist dann innerhalb eines Monats nach Erteilung des Bescheides an das Finanzamt zu zahlen.

3 Seite Umsatzsteuer (USt) Grundsätzliches Der Regelsteuersatz beträgt in Deutschland 19 % (Stand Januar 2015). Grundstückslieferungen sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, der Verkäufer kann jedoch auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten (Option), soweit er an einen anderen Unternehmer (hier Ferienhaus-Eigentümer) verkauft. Der Verzicht muss in dem notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Anders als bei anderen Geschäften muss hier nicht der Verkäufer, sondern der Käufer die Umsatzsteuer zahlen. Gleichzeitig entsteht ihm auch das Recht auf Erstattung der Vorsteuer in gleicher Höhe. Per Saldo ergibt sich somit ein Betrag von 0,00 Euro, eine Zahlung erfolgt nicht. Trotzdem ist dieser Verzicht die Grundlage dafür, dass bei späteren Rechnungen im Zusammenhang mit dem Grundstück oder dem Gebäude (z. B. Reparaturen oder Renovierungen) die Vorsteuer erstattet werden kann. Hinweis: Ist der Käufer bereits als Unternehmer in Deutschland aktiv und besitzt er eine deutsche Umsatzsteuernummer, muss er die steuerrelevanten Ereignisse in den Umsatzsteuervoranmeldungen, die er monatlich einreicht, anmelden. Besitzt der Käufer noch keine deutsche Umsatzsteuernummer, muss unmittelbar nach dem Kauf eine solche Steuernummer bei dem für ihn zuständigen Finanzamt beantragt werden. Der Käufer muss danach eine monatliche Umsatzsteuervoranmeldung beim zuständigen Wohnsitzfinanzamt einreichen. In dieser Voranmeldung muss er sowohl die von ihm zu zahlende Umsatzsteuer als auch die von ihm zur Erstattung beanspruchte Vorsteuer anmelden.

4 Seite Vollvermietung des Ferienhauses (keine Eigennutzung) Wenn der Eigentümer das Ferienhaus nicht selbst nutzt und zur Umsatzsteuerpflicht optiert, muss er die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zahlen, kann diese aber im Gegenzug als Vorsteuer wieder abziehen (aus den Kaufkosten und Nebenkosten). Der Käufer muss die vollständige Umsatzsteuer aus seinen laufenden Mieteinnahmen abführen. Gleichzeitig kann er die vollständige Erstattung der Vorsteuern aus den laufenden Ausgaben geltend machen. 2.3 Grundsteuer (GrSt) Sie richtet sich nach dem vom Finanzamt zu ermittelnden Grundstückswert (Einheitswert). Der Einheitswert wird grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren ermittelt und setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudeherstellungsnormalwert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Die Besteuerungsgrundlage wird in einem gesonderten Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt Idar-Oberstein festgestellt. Dieser Wert muss mit einem von der Gemeinde festgelegten Faktor (Hebesatz) multipliziert werden (in Oberhambach zurzeit 350 % - Stand Januar 2015). Die Grundsteuer ist jährlich fällig und in vierteljährlichen Raten zu zahlen. Für den Vermieter stellen diese Kosten grundsätzlich Mietnebenkosten dar und können an den Mieter weitergegeben werden. Wichtig: Der sogenannte steuerliche Einheitswert wird festgesetzt mit den Wertverhältnissen vom und hat letztendlich nichts mit dem Kaufwert oder dem Wert der Immobilie zu tun, sondern ist lediglich Grundlage für die Grundsteuerermittlung. Hinweis: Es ist zu erwarten, dass für ein Ferienhaus im Hambachtal ein Einheitswert in einer Höhe von etwa ,00 festgesetzt wird. Auf dieser Basis ergibt sich folgende beispielhafte Berechnung der Grundsteuer: Einheitswert x 3,5 v.t. = Grundsteuermeßbetrag x Hebesatz der Gemeinde 350 % = zu zahlende Grundsteuer etwa 135,00.

5 Seite Einkommensteuer/Körperschaftsteuer (ESt/KSt) Allgemeines Natürliche Personen unterliegen mit ihren Einkünften der Einkommensteuer, juristische Personen (z.b. GmbH) der Körperschaftsteuer (und evtl. der Gewerbesteuer) Einkommensteuer Natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland zahlen einen von ihrem Einkommen abhängigen Steuersatz. Natürlichen Personen mit Wohnsitz in Deutschland wird ein Jahresfreibetrag von zurzeit 8.472,00 (Stand 2014) gewährt. Nach Berücksichtigung dieses Freibetrages beträgt der progressive Steuersatz zwischen 14 % und 42 %. In jedem Fall wird zusätzlich der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die Einkommensteuer erhoben. Soweit Kirchenzugehörigkeit besteht, wird zusätzlich Kirchensteuer in Höhe von 9 % auf die Einkommensteuer erhoben. Hinweis: Eine natürliche Person als Ferienhaus-Eigentümer erzielt durch die Vermietung einkommensteuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Ferienhaus ist steuerlich der Privatsphäre zuzuordnen. Folglich ist bei einem Abverkauf des Ferienhauses außerhalb der 10 jährigen Spekulationsfrist keine Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn zu zahlen. Der Abschreibungssatz für das Ferienhaus beträgt jährlich 2 %. Es gibt kein Wahlrecht, das Ferienhaus steuerlich einem Gewerbebetrieb zuzuordnen. Zu beachten ist die Steuerrechtsprechung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels: Erfolgt ein Kauf und Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb eines 5 jährigen Zeitraums, wird ein Gewerbebetrieb unterstellt. In der Folge bleiben Veräußerungsgewinne auch nach Ablauf von 10 Jahren steuerpflichtig, darüber hinaus kann ggf. Gewerbesteuer anfallen. Muss nach einem Verkauf der Gewinn versteuert werden, berechnet sich dieser wie folgt: Verkaufspreis./. Buchwert zum Veräußerungstag = Gewinn.

6 Seite Körperschaftsteuer Juristische Personen mit Sitz oder Geschäftsleitung im Inland müssen Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % bezahlen, auch hier wird der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die Körperschaftssteuer erhoben. Juristische Personen (z. B. GmbH), die ein Ferienhaus erwerben, haben aufgrund ihrer Rechtsform immer steuerliches Betriebsvermögen. Ein Verkauf des Hauses ist in jedem Fall der Körperschaftsteuer zu unterwerfen. Der Abschreibungssatz für das Ferienhaus beträgt 3 %. Bei einem Verkauf ermittelt sich der Gewinn wie folgt: Verkaufspreis./. Buchwert zum Veräußerungstag = Gewinn. 2.5 Gewerbesteuer Diese Steuer wird von Gewerbebetrieben zusätzlich auf den Ertrag/Gewinn erhoben. Juristische Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind (z. B. GmbH), sind immer ein Gewerbebetrieb. Bei natürlichen Personen wird, soweit es um die Vermietung von Ferienhäusern geht, nur dann ein Gewerbebetrieb angenommen, wenn die Vermietung hotelmäßig erfolgt. Auch der Handel mit Ferienhäusern kann ein Gewerbebetrieb sein, jedenfalls dann, wenn mindestens 3 Häuser im Laufe von 5 Jahren gekauft oder verkauft werden. Aus diesem Grunde sollte vor jedem Verkauf mit einem Steuerberater gesprochen werden, weil die Regelungen nicht unmittelbar aus dem Gesetz abgeleitet werden können, sondern aus der steuerlichen Rechtsprechung. Die Gewerbesteuer wird vierteljährlich erhoben, auch hier erfolgt die Festsetzung nach Anwendung eines Hebesatzes (365 % -Stand Januar 2015) auf den durch das Finanzamt festgestellten Messbetrag. Für natürliche Personen und Personengesellschaften wird ein Freibetrag von ,00 pro Jahr gewährt. Gewerbliche Einkünfte unterhalb dieser Grenze werden also nicht mit Gewerbesteuer belastet.

7 Seite Zweitwohnungsteuer Die Gemeinde Oberhambach erhebt keine Zweitwohnungsteuer. 2.7 Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer Wird das Ferienhaus in der Zukunft vererbt oder verschenkt, wird die Immobilie von der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfasst. Eine Versteuerung erfolgt nach den individuellen persönlichen Verhältnissen. 3. Allgemeine Hinweise zum Bereich der Steuererklärungen und zur Ermittlung des Gewinns 3.1 Buchführung für das Ferienhaus Es reicht völlig aus, wenn sämtliche Belege für das Ferienhaus getrennt aufbewahrt werden. Empfehlung: Für das Ferienhaus oder mehrere Ferienhäuser am gleichen Standort sollte ein eigenes Bankkonto angelegt werden, so dass das Bankkonto dann die Buchführung und die erforderlichen Nachweise unterstützen kann. 3.2 Abgabe Umsatzsteuer-Voranmeldungen Die langfristige Vermietung einer Ferienwohnung ist im vorliegenden Fall umsatzsteuerpflichtig mit 19 %. Der Erwerber muss ab dem Zeitpunkt des Erwerbs monatlich eine Umsatzsteuervoranmeldung beim zuständigen Finanzamt abgeben. Es müssen sowohl die Umsatzsteuern aus dem Kauf und aus den Mieteinnahmen als auch die Vorsteuern aus dem Kauf und aus den Kosten erklärt werden. Die Abführung der Umsatzsteuer erfolgt monatlich zum 10. des Folgemonats.

8 Seite Abschreibung Je nach steuerlicher Zuordnung des Ferienhauses ergeben sich die folgenden Abschreibungssätze: Gebäudeabschreibung Abschreibung Inventar Abschreibung Außenanlagen 3 % bei Zuordnung zur Betriebssphäre 2 % bei Zuordnung zur Privatsphäre 10 % gleich welcher Zuordnung 7 % gleich welcher Zuordnung 3.4 Gewinnermittlung Zuordnung zur Betriebssphäre Sofern das Ferienhaus als steuerlich gewerblich eingestuft wird, muss in der Regel eine Bilanz erstellt werden. Die Gewinnermittlung erfolgt in diesem Fall über die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahresabschlusses Zuordnung zur Privatsphäre Hier erfolgt die Gewinnermittlung durch Überschuss der geflossenen Einnahmen über die geflossenen Ausgaben (nur tatsächlicher Geldfluss). Ausnahme vom Geldfluss ist die Abschreibung, die als zusätzliche Ausgabe zu berücksichtigen ist.

9 Seite 9 4. Hinweis Die Erstellung der vorstehenden Darstellungen erfolgte im Auftrag und für den Betreiber des Ferienparks Hambachtal. Für den Fall, dass mögliche Käufer oder tatsächliche Käufer von Ferienhäusern im Ferienpark Hambachtal dieses Informationsblattes zur Kenntnis genommen haben gilt: Die steuerlichen Prämissen sind im Einzelfall individuell für den Käufer auf seine Bedürfnisse festzulegen und festzustellen. Sie können erheblich von den vorstehenden Schilderungen abweichen. Sobald sich aufgrund dieses Informationsblattes Investitionsentscheidungen oder andere Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eine Ferienhauses im Ferienpark Hambachtal abzeichnen, die bindende Wirkung haben, bitten wir Sie, uns rechtzeitig zu kontaktieren, um Ihre persönlichen steuerlichen Auswirkungen zu besprechen. Dieses Informationspapier gilt als allgemeine Information und stellt kein Beratungspapier für eine Anlageinvestition eines Ferienhauses im Hambachtal dar. Es soll lediglich einen hinreichenden Überblick über die steuerliche Seite des Kaufs eines Ferienhauses verschaffen. Im Zweifel sind Einzelberatungen im steuerlichen Bereich vom Käufer mit seinem steuerlichen Berater durchzuführen. Eine steuerliche Beratung der Käufer ist mit den vorstehenden Ausführungen und Hinweisen nicht verbunden. Aus den Informationen zur steuerlichen Behandlung von Ferienhäusern im Ferienpark Hambachtal Gemeinde Oberhambach können keine Rechte abgeleitet werden.

10 Seite Steuerlicher Ansprechpartner An de Bleeke Stadtlohn Ihre Ansprechpartnerin: Diplom-Kauffrau Anke Thesing Telefon: + 49 (0) / Telefax: + 49 (0) / Mobil: + 49 (0) 160 / Fragen zu umsatzsteuerlichen Themen und ertragsteuerlichen Themen werden im Auftrag des Verkäufers und des Betreibers des Ferienparks Hambachtal beantwortet.

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