Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Kostenverteilung (BGH-Urteil vom V ZR 114/09 -)

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1 Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Kostenverteilung (BGH-Urteil vom V ZR 114/09 -) Horst Müller Kanzlei Müller & Hillmayer 1

2 Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 2

3 Generell oder für den Einzelfall: - Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels, 16 Abs. 5 WEG, - wohl keine Änderung, wenn z. B. eine Eigentümergruppe in der GO von bestimmten Kostenarten zeitlich begrenzt oder auf Dauer freigestellt ist und die Freistellung nun aufgehoben werden soll (s. AG Bremen, ZMR 2010, 322; AG Mettmann, ZMR 2009, 959; Schmidt, ZMR 2007, 913; Riecke / Schmid / Drabek, 21 Rd-Nr.: 298). 3

4 - Betriebskosten im Sinne des Mietrechts, 2 BetrkV - ausgenommen: Grundsteuer (Riecke / Schmid / Elzer, 16 Rd-Nr.: 63 c; Häublein, ZMR 2007, 409, 416; Becker, ZWE 2005, 136) - wohl aber folgende Instandhaltungskosten: Gartenpflege; Wartungskosten für Wassermengenregler; Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; Reinigung Lift; Dachrinnenreinigung; 4

5 - Heiz- und Warmwasserkosten mit Schranken - erstmalige Bestimmung ( 6 Abs. 1 HeizKVO) im Rahmen von 7 und 8 HeizKVO (mindestens 50 %, höchstens 70% nach dem erfassten Wärme- oder Warmwasserverbrauch) - Änderung dieses Schlüssels im genannten Rahmen - Keine Abweichung zu Lasten des verbrauchsabhängigen Teils % Verbrauch ( 10 HeizKVO), aber i. d. R. anfechtbar 5

6 - Verwaltervergütung - Bankgebühren - Soll-Zinsen - VBR-Kosten (z. B. Prämien für Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) - Raumkosten für ETV - Kosten für besonderen Verwaltungsaufwand, 21 Abs. 7 WEG - Rechtsanwaltsmehrkosten nach Streitwertvereinbarung, 16 Abs. 8 WEG - Schadenersatz gem. 14 Nr. 4 WEG ( 16 Abs. 7 WEG) - Kosten eines Rechtsstreits gem. 18 WEG ( 16 Abs. 7 WEG) 6

7 - Abgrenzung - Betriebskosten (Wartungs- und Pflegekosten) - Instandsetzungskosten - Empfehlung: prozentuale Aufteilung im Vertrag 7

8 Wegen 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG sind auch diese Kosten erfasst (so z. B. Becker in Bärmann, 16 Rd-Nr.: 113). 8

9 - Vereinbarte Stimmkraft - Ermessensspielraum - umstritten, ob sachlicher Grund notwendig - bejahend: LG München I, NZM 2010, 284; AG Bremen, ZMR 2010, 322; AG Hamburg, ZMR 2009, 320; Becker, ZWE 2008, 217, 223; LG Köln, ZMR 2010, ablehnend: LG Nürnberg-Fürth, NZM 2009, 363; Riecke/Schmid/Elzer, 16 Rd-Nr.: 83; Bamberger / Roth / Hügel, 16 Rd-Nr.: 5 - Einziger Maßstab: Ordnungsmäßige Verwaltung, keine unbillige Benachteiligung, Duldung gewisser Nachteile. 9

10 - Bei Antrag: Berücksichtigung in der Tagesordnung, 21 Abs. 4 WEG (s. insbesondere OLG Frankfurt, ZMR 2004, 288; Beck RS 2008, 20888; ZMR 2009, 133) - Notwendigkeit der Vorabbefassung der Eigentümerversammlung - Anfechtbarkeit des Negativ-Beschlusses (BGH, Urteil vom , V ZR 114/09) - Keine Notwendigkeit, Anfechtungsklage mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrag zu verbinden (BGH, a. a. O.) 10

11 - Keine Notwendigkeit der Anfechtung des Negativ- Beschlusses für Erhaltung des Anspruch auf Gestaltungsklage gem. 21 Abs. 8 WEG (BGH a. a. O.) - Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf positive Beschlussfassung nur, wenn die in 10 Abs. 2 S. 3 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen: Festhalten an der geltenden Regelung erscheint aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig (so BGH a. a. O. zum Anspruch auf abweichende Kostenverteilung gem. 16 Abs. 4 WEG) 11

12 10 Abs. 2 S. 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. 12

13 - Antrag ist auf Abschluss einer Vereinbarung gerichtet, ergo mangels Beschlusskompetenz keine Vorabbefassung der Eigentümerversammlung (BGH a. a. O.) - Praktische Bedeutung vor allem: Generelle Änderung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums - Nach 10 Abs. 2 S. 3 WEG erstrittene oder außergerichtlich erwirkte Vereinbarung ist beschlussfest, sog. lex specialis zu 16 Abs. 3 WEG 13

14 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 14

15 Formelle und inhaltliche Voraussetzungen Quorum Abweichung im Einzelfall, keine Änderung Gebrauchsmaßstab 15

16 - Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen (Unmaßgeblichkeit der vereinbarten Stimmkraft) - Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile - Besonderheit bei geregelten Mehrhausanlagen - Mehrheitsbeschluss ausreichend aber anfechtbar 16

17 - Beschränkt sich der Beschluss nicht auf einen Einzelfall, sondern sieht er eine generelle Regelung vor, ist er nichtig (Becker in Bärmann, 16 Rd-Nr. 116; Riecke/Schmid/Elzer, 16 Rd-Nr.: 97; Häublein, ZMR 2007, 409, 422) - Die Kriterien des Einzelfalls Regelung muss sich in ihrem Vollzug erschöpfen Regelung darf nicht Legitimationsgrundlage für künftige Entscheidungen sein (wollen) konkret benannte Maßnahmen 17

18 - Konkretes Sanierungsprogramm für mehrere Jahre unschädlich (stufenweiser Fensteraustausch) - Kostenabrechnung über mehrere Jahre unschädlich - Beschluss muss sich auf alle oder exakt bestimmte Fenster (z. B. Nord- oder Westfassade) beziehen - Art und Umfang künftiger Maßnahmen müssen bei Beschlussfassung zumindest erkennbar sein (Riecke/Schmid/Elzer, 16 Rd-Nr.: 98, Becker in Bärmann, 16 Rd-Nr.: 116,117) 18

19 - Unproblematisch: Mehrjahresprogramm, wenn alle Balkone sanierungsbedürftig sind - Problematisch: Mehrjahresprogramm, wenn bei Beschlussfassung nur einzelne Balkone sanierungsbedürftig sind, aber entsprechende objektbezogene, abweichende Kostenverteilung auch für andere, alle anderen Balkone geltend soll - Folge: keine Beschlusskompetenz bzgl. nicht benannter Balkone 139 BGB: Gesamtbeschluss ist nichtig 19

20 - Für den Beschluss über die Maßnahme genügt Stimmenmehrheit (Instandhaltung, Instandsetzung) - Für die abweichende Kostenverteilung: doppelte qualifizierte Mehrheit - Klarstellung notwendig, ob der Maßnahmebeschluss unabhängig oder abhängig von der Wirksamkeit der abweichenden Kostenverteilung sein soll 20

21 - Nichtigkeit, da keine Einzelfallregelung - Erste rechtliche Folge: alle Wohnungseigentümer sind kostentragungspflichtig - Zweite rechtliche Folge: - Maßnahmebeschluss und abweichende Kostenverteilung werden hier unterstellt in der Annahme der Wohnungseigentümer durchgeführt, Beschluss sei wirksam, Jahresabrechnung ist bestandskräftig - Vertrauenstatbestand in der Person der negativ betroffenen Wohnungseigentümer ( heute meine Fenster, morgen deine Fenster ) 21

22 - Anspruch gem. 21 Abs. 4 WEG, dass gleichgelagerte Fälle in der Zukunft nicht willkürlich ungleich behandelt werden? (so OLG Hamm, ZMR 2007, 296; Jennißen, 16 Rd-Nr.: 55; Becker in Bärmann, 16 Rd-Nr.: 118) 22

23 Eventuelle Problemlösung bei objektbezogener abweichender Kostenverteilung: - Die beschlossene abweichende Kostenverteilung (z. B. für Sanierung der gerade sanierungsbedürftigen Balkone) steht unter der auflösenden Bedingung, dass in zukünftigen gleichartigen Einzelfällen keine entsprechende Kostenverteilung beschlossen wird. - Bei Eintritt der Bedingung sind die bereits abweichend abgerechneten Kosten neu zu verteilen. - Bestandskraft der Jahresabrechnungen steht nicht entgegen; Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer gem. 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG (so Becker in Bärmann, 16 Rd-Nr.: 119) 23

24 - entweder: der tatsächliche Gebrauch der von der Instandsetzung betroffenen Teile, Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Zuwegung zu nur 2 Wohnungen) - oder die Gebrauchsmöglichkeit - Orientierung: Verteilungsgerechtigkeit, Konkretisierung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung - Verteilungsmaßstäbe: tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und Gebrauchsmöglichkeit, Anzahl der davon profitierenden Personen 24

25 Urteil des BGH vom , V ZR 114/09 Danach können die Wohnungseigentümer z. B. eine der räumlichen Zuordnung von Balkonen zu bestimmten Wohnungen entsprechende Verteilung der Kosten für die Instandsetzung dieser Balkone beschließen. 25

26 - Bei Antrag: Berücksichtigung in der Tagesordnung, 21 Abs. 4 WEG - Notwendigkeit der Vorabbefassung der Eigentümerversammlung - Anfechtbarkeit des Negativ-Beschlusses in jedem Fall - Keine Notwendigkeit, Anfechtungsklage mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrag zu verbinden 26

27 - Keine Notwendigkeit der Anfechtung des Negativ- Beschlusses für Wahrung des Anspruchs auf Gestaltungsklage gem. 21 Abs. 8 WEG - Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beschlussfassung nur, wenn die im 10 Abs. 2 S. 3 genannten Voraussetzungen vorliegen: Festhalten an der geltenden Regelung erscheint aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig (so insgesamt BGH, a. a. O. zum Anspruch auf abweichende Kostenverteilung gem. 16 Abs. 4 WEG) 27

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