Inhaltsverzeichnis. Einzelfondsdarstellungen. Vorwort der Geschäftsführung 3. Angaben zur Gesellschaft 4. Die Struktur der elbfonds Gruppe 6

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1 Leistungsbilanz 2011

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort der Geschäftsführung 3 Angaben zur Gesellschaft 4 Die Struktur der elbfonds Gruppe 6 Die Unternehmen der elbfonds Gruppe 7 Das Management der elbfonds Gruppe 8 Interview mit Stephan Groht 8 Rahmenbedingungen in Polen 10 Projektentwicklungen am Beispiel marcredo center Ciechanów 16 Musterdepot zum Einzelfondsdarstellungen DIREKT INVEST POLEN 1 21 DIREKT INVEST POLEN 2 27 DIREKT INVEST POLEN 3 38 DIREKT INVEST POLEN 5 46 DIREKT INVEST POLEN 7 54 DIREKT INVEST POLEN 8 56 Impressum 59 2

3 Vorwort der Geschäftsführung Hauptverwaltung der elbfonds Gruppe, Hamburg Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, sehr geehrte Damen und Herren, die Ihnen vorliegende Leistungsbilanz 2011 bildet das fünfte Jahr seit Unternehmensgründung von elbfonds sowie den Weg bis dahin ab. Es gibt viele erfreuliche Entwicklungen, auch wenn sich die Fonds der DIREKT IN- VEST POLEN-Reihe nicht vollständig den herausfordernden internationalen Marktentwicklungen entziehen konnten. Das allgemeine Investitionsklima war teilweise weiterhin von den Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise geprägt. Beispielsweise expandierten einige internationale Handelsunternehmen aufgrund restriktiver Konzernvorgaben nicht mehr so stark im Ausland wie noch vor einigen Jahren. Die bis Ende 2011 durch die elbfonds GmbH konzipierten Beteiligungen mit polnischen Projektentwicklungen konnten bis zum 31. Dezember 2012 EUR 3,46 Millionen an die Anleger auszahlen. Die Gesamtsumme der Auszahlungen lag somit um EUR 9,84 Mio. unter der bei der jeweiligen Fondsauflegung erstellten Prognose. Diese Entwicklung kennzeichnet eine Besonderheit bei Projektentwicklungsfonds: Zeitliche Verzögerungen, beispielsweise verursacht durch verzögerte Baugenehmigungen oder zunächst nicht absehbare Bauhindernisse, kommen zwar vor. Grundsätzlich ändert eine verzögerte Projektfertigstellung jedoch nichts an der Werthaltigkeit und Rentabilität der von uns errichteten Objekte. Die Renditeaussichten von Projektentwicklungsfonds sind dementsprechend regelmäßig höher als in anderen Fondsbereichen. Um die geplanten beziehungsweise fertiggestellten Objekte zeitnah und zu einem optimalen Preis zu veräußern und damit kurzfristig auszahlungsfähige Gewinne für die Anleger zu generieren, haben wir im Herbst 2012 unsere Verkaufsabteilung erweitert. Damit bündeln wir Fachwissen mit Erfahrung und dem erfolgsentscheidenden Netzwerk vor Ort. Für 2013 erwarten wir entsprechende Erfolge bei der Veräußerung der Handelsimmobilien, um die noch ausstehenden Auszahlungen an unsere Anleger zeitnah leisten zu können. Produkte aus dem Hause elbfonds verbinden kurze Laufzeiten mit vergleichsweise hoher Rentabilität. Das Vertrauen der Anleger im Berichtsjahr zeigt, dass unsere Konzeptionen einen Zeitgeist treffen: So konnten wir 2011 EUR Eigenkapital mit dem DIREKT INVEST POLEN 5 platzieren. Damit übertraf elbfonds allein im Jahr 2011 das gesamt eingesammelte Kapital aus vier Vorjahren seit Gründung des Unternehmens. Wir danken unseren Anlegern, Partnern und Geschäftsfreunden, die die Ergebnisse mit ihren Investitionen in die Produkte und das Unternehmen elbfonds ermöglicht haben. Ebenso danken wir unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die sich im Interesse unserer Investoren für die stabile Entwicklung der Fondsreihe DIREKT INVEST POLEN einsetzen. Hamburg, den 30. April 2013 Ihre elbfonds GmbH Stephan Groht 3

4 Angaben zur Gesellschaft elbfonds GmbH Sitz der Gesellschaft Hauptverwaltung Handelsregister Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführung Elbchaussee Hamburg Hans-Henny-Jahnn-Weg Hamburg HRB Amtsgericht Hamburg Stephan Groht hält 100 % der Gesellschaftsanteile. Stephan Groht Stammkapital EUR Unternehmensdarstellung Die Anbieterin initiiert, platziert und verwaltet seit 2006 geschlossene Fonds. elbfonds öffnet seinen Kunden den Zugang zu besonders attraktiven Produkten im Wachstumsmarkt Polen. Der Schwerpunkt liegt auf Handelsobjekten im Segment polnischer Projektentwicklungsfonds für Immobilien ist elbfonds einer der führenden Anbieter wurde mit dem DIREKT INVEST POLEN 8 der erste polnische Windenergie-Fonds des Unternehmens initiiert. Zu elbfonds gehören verschiedene Unternehmen, die nahezu alle Phasen einer Immobilien-Projektentwicklung abdecken. Die Projektauswahl, -prüfung sowie die architektonische Planung der Immobilien und deren bauliche Umsetzung verantworten erfahrene Partner vor Ort. Anleger profitieren von einem niedrigen Verwaltungsaufwand und vergleichsweise geringen Kosten, da elbfonds alles aus einer Hand umsetzt. Für die elbfonds Gruppe in Deutschland sind aktuell 25 Mitarbeiter tätig, im Warschauer Büro sind es mehr als 40. Anleger Knapp Zeichner haben sich bisher an einem DIREKT INVEST POLEN- Produkt von elbfonds beteiligt. Im Berichtszeitraum 2011 investierten Anleger mehr als 40 Millionen Euro. Das entspricht einer Steigerung von 75 % im Vergleich zum Platzierungsergebnis des Vorjahres. Der Gesamtmarkt der Beteiligungsprodukte 2011 konnte im Bereich der geschlossenen ausländischen Immobilienfonds im Vergleich nur ein Plus von 12 % verzeichnen.* Im Berichtszeitraum gab es keine Zweitmarktumsätze. Bedingt durch die eher kurzen Laufzeiten der Immobilien-Projektentwicklungen spielt der Zweitmarkt für elbfonds-kunden kaum eine Rolle. Geschäftstätigkeit Seit Unternehmensgründung im August 2006 bis zum wurden vier Projektentwicklungsfonds mit einem Gesamtvolumen von mehr als EUR 77 Millionen als Eigenkapitalfonds emittiert. Per managt die elbfonds Gruppe Immobilien mit insgesamt rund m 2 fertiggestellter beziehungsweise im Bau befindlicher Verkaufsfläche. Der Schritt über die Grenze Investitionen im Ausland leben von der passenden Strategie und der Nutzung internationaler Chancen. Basis für den erfolgreichen Schritt über die Grenze sind neben attraktiven Marktkennzahlen am Standort gute nationale Rahmenbedingungen sowie die Bereitschaft der Investoren, die Vorteile sowohl aus den Gemeinsamkeiten als auch aus den Unterschieden von Heimatland und Investitionsstandort zu nutzen. Polen ist beispielsweise ein Land mit vergleichsweise junger Bevölkerung, die über eine starke Kaufkraft verfügt. Das impliziert einen idealen Standort für Investitionen in Handelsimmobilien. Die elbfonds Unternehmensgruppe bündelt ihre Kompetenz an zwei Standorten: Am Hamburger Unternehmenssitz werden neben der Einwerbung des Eigenkapitals auch die strategischen Entscheidungen des Emissionshauses getroffen. Im Warschauer Büro dreht sich alles rund um Projektentwicklungen sowie Immobilien von der Standortanalyse über die Projektierung dem Grundstücksankauf und der Vermietung, bis hin zur Fremdfinanzierung auf Objektebene und dem Verkauf. Das Büro in Warschau und dessen Mitarbeiter versorgen das Emissionshaus in Deutschland mit aktuellen und marktnahen Informationen. Mit der Präsenz vor Ort stellt elbfonds sicher, dass alle gesetzlichen Regelungen sowie steuerliche Besonderheiten direkt aus erster Hand kommuniziert und im Sinne der Anleger umgesetzt werden. Kompetenz vor Ort ist unser Fundament für erfolgreiche Investitionen. * Quelle: Kapitel 2 der Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2012, Feri EuroRating Services AG 4

5 elbfonds Büro, Warschau Unser starkes Team in Polen Das Warschauer Büro in der ul. Juliusza Kossaka, Warzawa ist der Sitz unserer polnischen Tochterunternehmen elbfonds Development Sp. z o.o. und elbfonds Service Sp. z o.o. Zum Mitarbeiterteam gehören Juristen, Finanzierungsexperten, Akquise- und Vermietungsspezialisten, Bauingenieure, Fachleute der Immobilienverwaltung, Buchhalter, Marketingexperten sowie Architekten. Die Mehrsprachigkeit unserer Kollegen öffnet im internationalen Geschäft viele Türen. Neben polnisch sprechen unsere Mitarbeiter auch deutsch und englisch. Management vor Ort Stefan Haupt (Jahrgang 1968) ist bereits seit 1994 in der europäischen Immobilienbranche tätig. In den vergangenen Jahren hat er sich insbesondere auf den polnischen Markt spezialisiert. Der gelernte Bankkaufmann ist seit 2010 Geschäftsführer der elbfonds Development Sp. z o.o. sowie der elbfonds Service Sp. z o.o. Mit unserem eigenem Kompetenz-Team vor Ort schaffen wir eine außergewöhnliche Nähe zum polnischen Einzelhandelsmarkt. Stefan Haupt, Geschäftsführer elbfonds Development Sp. z o.o. und elbfonds Service Sp. z o.o. Stefan Haupt 5

6 Die Struktur der elbfonds Gruppe elbfonds GmbH Stammkapital: EUR % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % elbfonds Estate GmbH Stammkapital: EUR elbfonds Verwaltung GmbH Stammkapital: EUR Persönlich haftende Gesellschafterin elbfonds Invest GmbH Stammkapital: EUR elbfonds Private GmbH Stammkapital: EUR elbfonds Report GmbH Stammkapital: EUR elbfonds Capital GmbH Stammkapital: EUR % 100 % 100 % elbfonds Development Sp. z o.o. Stammkapital: PLN Direkt Invest Polen 1. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Direkt Invest Polen 5. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG elbfonds Capital 12/50 Verwaltung GmbH Stammkapital: EUR Geschäftsführende Kommanditistin elbfonds Capital Verwaltung GmbH Stammkapital: EUR Persönlich haftende Gesellschafterin 100 % elbfonds Service Sp. z o.o. Stammkapital: PLN Direkt Invest Polen 2. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Direkt Invest Polen 7 Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG 12/50 DIREKT INVEST POLEN 4. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Direkt Invest Polen 3. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Direkt Invest Polen 8 Windenergie Portfolio Fonds GmbH & Co. KG 6

7 Die Unternehmen der elbfonds Gruppe Kompetenz verteilt auf breiten Schultern elbfonds GmbH: Das Hamburger Emissionshaus für geschlossene Fonds verantwortet als alleinige Gesellschafterin alle Tätigkeiten der elbfonds Gruppe, im Einzelnen der elbfonds Invest GmbH, der elbfonds Private GmbH der elbfonds Capital GmbH, der elbfonds Estate GmbH, der elbfonds Verwaltung GmbH sowie der elbfonds Report GmbH. elbfonds Invest GmbH: Die Gesellschaft konzipiert Beteiligungen mit Projektentwicklungen, die durch kurze Laufzeiten und ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil bei vergleichsweise hoher Rentabilität gekennzeichnet sind. Geschäftsführer der elbfonds Invest GmbH sind Stephan Groht und Alexander Brüning. elbfonds Private GmbH: Finanzstarke Investoren haben häufig präzise Vorstellungen von ihren gewünschten Investitionen. Die elbfonds Private GmbH konzipiert Private Placements für Investitionen ab Euro. Die individuellen Fondskonzepte decken das gesamte Spektrum des Immobiliensegments ab und werden exakt auf die gewünschten Auszahlungsverläufe und Laufzeiten des Anlegerkreises abgestimmt. Geschäftsführer der elbfonds Private GmbH ist Stephan Groht. elbfonds Capital GmbH: Das Unternehmen konzipiert geschlossene Fonds in den Segmenten Handelsimmobilien und Erneuerbare Energien, die mittel- bis langfristig ausgelegt sind. Die Fonds sind konservativ kalkuliert und generieren laufende Auszahlungen. Insbesondere institutionelle Investoren gehören zu den Kunden der elbfonds Capital GmbH. Geschäftsführer der elbfonds Capital GmbH sind Stephan Groht und Alexander Brüning. elbfonds Estate GmbH: Die Immobilientochter akquiriert, plant, kalkuliert und finanziert die Immobilieninvestitionen gemeinsam mit Spezialisten vor Ort. Zu den Aufgaben gehören neben der Marktbeobachtung, um interessante Objekte zu identifizieren, auch die Ankaufsberatung und das Risikomanagement der Projekte sowie die Termin- und Kostenplanung. Zur elbfonds Estate GmbH gehört die Verkaufsabteilung für die fertigen Immobilien, die sehr eng mit der polnischen Tochtergesellschaft elbfonds Development zusammenarbeitet. Geschäftsführer der elbfonds Estate GmbH ist Stephan Groht. elbfonds Development Sp. z o.o.: Das Objekt- und Projektmanagement vor Ort ist für den gesamten Projektprüfungsprozess die sogenannte Due Diligence verantwortlich. Es regelt Vertragsgestaltungen mit polnischen Sozietäten und Steuerberatern, wickelt alle Geschäfte mit Bauträgern ab, dokumentiert die Baufortschritte und sorgt für eine reibungslose Übergabe der fertig gestellten Immobilien an Mieter oder Käufer. Zu den weiteren Aufgaben der elbfonds Development gehört es, Finanzierungen auf Ebene der Objektgesellschaften zu realisieren, die Fondsgeschäftsführung beim Objektankauf zu beraten, die Vermietung der Projekte sowie die spätere Projektveräußerung zu optimieren. Geschäftsführer der elbfonds Development Sp. z o.o. sind Stephan Groht und Stefan Haupt. Hauptverwaltung der elbfonds Gruppe, Hans-Henny-Jahnn-Weg, Hamburg elbfonds Service Sp. z o.o.: Spezialisten in Polen verantworten das Gebäudemanagement als wichtige Grundlage für den Werterhalt der Fondsobjekte. Das Gebäudemanagement ist von elementarer Bedeutung für die kalkulierte Wertschöpfung. Als Ansprechpartner für Mieter sowie als Controller für Mieteinnahmen und Nebenkosten sowie auch für die Überwachung und Instandhaltung der Gebäudesubstanz ist das Unternehmen ebenso zuständig wie für alle zukunftsorientierten Themen wie beispielsweise Energieeinsparung und deren bauliche Umsetzung. Kompetenz im kaufmännischen und technischen Bereich ist dabei genauso selbstverständlich wie Orts- und Sprachkenntnisse. Eine umfassende Berichterstattung an das Hamburger Stammhaus sorgt für Transparenz und macht die Ergebnisse den Investoren zugänglich. Geschäftsführer der elbfonds Service Sp. z o.o. sind Stephan Groht und Stefan Haupt. elbfonds Report GmbH: Wer investiert, möchte zuverlässig informiert werden. Dieser Anforderung wird die elbfonds Report GmbH gerecht: Sie verantwortet die gesamte Außenkommunikation der elbfonds Gruppe. Kontinuierliche Kommunikation mit Anlegern und Investoren gehört zu den wichtigsten Aufgaben. Die elbfonds Report GmbH ist über die gesamte Fondslaufzeit kompetenter Ansprechpartner für unsere Kunden und informiert beispielsweise über Baubeginn, Projektfortschritte und Fertigstellung. Geschäftsführer der elbfonds Report GmbH ist Stephan Groht. elbfonds Verwaltung GmbH: Das Unternehmen fungiert als Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin) der Immobilien-Projektentwicklungsfonds und übernimmt die Geschäftsführung der Fondsgesellschaften. Geschäftsführer der elbfonds Verwaltung GmbH sind Stephan Groht und Frank Waschwill. 7

8 Das Management der elbfonds Gruppe Stephan Groht ist Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der elbfonds GmbH. Der studierte Anlage- und Vermögensberater war zwischen 1991 und 2006 für verschiedene Immobilienentwickler und Emissionshäuser von geschlossenen Fonds in leitender Funktion tätig. Seine Berufserfahrung umfasst sowohl die Konzeption und das Marketing, als auch den Vertrieb von geschlossenen Fonds. Seit 2006 verantwortet er die Geschäfte der elbfonds Gruppe. Zwischen September 2010 und September 2012 war Dr. jur. Kurt-Georg Herzog als zweiter Geschäftsführer für die elbfonds GmbH und die elbfonds Verwaltung GmbH mitverantwortlich. Dr. jur. Kurt-Georg Herzog hat das Unternehmen im September 2012 verlassen. Stephan Groht, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter elbfonds Interview mit Stephan Groht 2011 erreichte elbfonds gegen den Markttrend ein um 75 % höheres Platzierungsergebnis als im Vorjahr. Welche Ziele haben Sie sich für 2012 und 2013 gesetzt? Stephan Groht: Eines unserer großen Themen 2012 war der erfolgreiche Ausbau der elbfonds Verkaufsabteilung. Um unsere Projektentwicklungen der Immobilienfonds DIREKT INVEST POLEN 1 bis 7 zeitnah an professionelle Investoren veräußern zu können, haben wir unser Verkaufsteam unter der Leitung von Peter M. Perwas personell verstärkt. Peter M. Perwas ist seit September 2012 bei elbfonds. Zuvor war er viele Jahre bei der Schweizer Privatbank UBS im Bereich Investmentbanking tätig. Die seit Herbst 2012 intensivierten Gespräche mit institutionellen Investoren bestätigen unsere Entscheidung, die Objektveräußerung in Polen professionell zu bündeln und uns auf das Thema zu fokussieren. Wichtige Branchentermine wie die EXPO REAL in München, die MIPIM in Cannes sowie die Shopping Center Messe in Warschau gehören für das Team zum Pflichtprogramm. Wir erwarten für 2013 zahlreiche erfolgreiche Projektverkäufe. Die Gewinne werden wir entsprechend an unsere Anleger auszahlen. Für 2013 haben wir uns ambitionierte Ziele gesetzt: Wir planen den Bau von rund m 2 Einzelhandelsfläche in Polen. Geeignete Grundstücke haben unsere Fondsgesellschaften bereits angekauft, in enger Zusammenarbeit mit unseren polnischen Kollegen werden wir die Umsetzung der geplanten Flächen realisieren. Als Hamburger Emissionshaus haben Sie die Elbphilharmonie als Mahnmal quasi ständig vor Augen. Wie sorgen Sie dafür, dass sowohl Zeit- als auch Kostenkalkulationen in Polen im Rahmen bleiben? Stephan Groht: elbfonds stellt durch Kooperationen mit internationalen, namhaften Baukonzernen sicher, dass ein enger Zeitplan sowie die Kostenkalkulation eingehalten werden. Auf unseren Baustellen wird sofern notwendig sieben Tage die Woche 24 Stunden lang gearbeitet. Dabei hat es sich als vorteilhaft erwiesen, die Arbeiten regelmäßig zu kontrollieren. Beispielsweise kann ein Bauarbeiter rund EUR pro Monat verbauen. Wir kontrollieren durch Vorort-Termine bei Bedarf täglich ob die Zahl der auf dem jeweiligen Bau beschäftigten Fachkräfte ausreichend ist, um ein Objekt rechtzeitig fertig zu stellen. Das Kostenrisiko trägt zudem vertragsgemäß das beauftragte Unternehmen. Wie hat sich die elbfonds Gruppe auf die anstehenden Regulierungsanforderungen im deutschen Beteiligungsmarkt vorbereitet? Stephan Groht: Wir verfolgen die bereits geltenden und die im Sommer 2013 noch anstehenden Gesetzesänderungen sehr genau. Gemeinsam mit unseren externen Beratern werden wir unter Federführung unseres Fondsgeschäftsführers Frank Waschwill unsere internen Strukturen soweit 8

9 Stephan Groht im Gespräch auf der Eröffnungsgala im marcredo Center Ciechanów, November 2012 erforderlich anpassen, so dass wir für das Inkrafttreten des AIFM- Umsetzungsgesetzes gut vorbereitet sein werden. Beispielsweise haben wir bereits 2012 in unserem polnischen Büro eine spezielle Computer-Software für Projektentwickler installiert. Der praxisorientierte Ansatz der Software ermöglicht es uns jederzeit auf Knopfdruck, alle objekt- und fondsrelevanten Daten in gewünschten Detailschritten zu generieren. Hinzu kommen Organisationshilfen, Berichte und Dokumentenmanagement. Darüber hinaus sind wir mit der Software in der Lage, die hohen Ansprüche im Hinblick auf die Objektdokumentation unserer potentiellen Käufer beispielsweise institutionellen Investoren zu erfüllen. Welche Fonds platzieren Sie 2013? Welche neuen Produkte planen Sie derzeit? Stephan Groht: Unsere beiden Fonds DIREKT INVEST POLEN 7 und 8 platzieren wir noch bis Sommer 2013 weiter. Auch künftig setzen wir ganz klar auf Polen als Investitionsland. Die wirtschaftlichen Rahmendaten und Investitionsbedingungen sprechen für sich. Durch die seit Jahren aufgebauten Strukturen und getätigten Investitionen in unserem Nachbarland haben wir ein leistungsstarkes Netzwerk vor Ort aufgebaut, das uns interessante Anlagemöglichkeiten eröffnet. So war der DIREKT INVEST POLEN 8 mit dem Thema Windenergie die logische Schlussfolgerung unserer Immobilieninvestments. Im Bereich Erneuerbare Energien werden wir in jedem Fall weiter aktiv bleiben. Künftig können wir uns darüber hinaus auch Investitionen in polnische Infrastruktur vorstellen. Ob unsere nächsten Produkte als KG-Modell angeboten werden, ist hingegen noch offen. Wir beschäftigen uns vor dem Hintergrund der neuen gesetzlichen Vorgaben mit verschiedenen Alternativen. Wir prüfen derzeit ebenfalls eine veränderte Laufzeit unserer künftigen Immobilienfonds. Bisher punkten die Projektentwicklungsfonds durch eine eher kurze Fondslaufzeit von nur wenigen Jahren. Gespräche mit dem Vertrieb signalisieren uns, dass Zeichner auch daran interessiert sind, über eine längere Laufzeit stabile Einnahmen aus der Vermietung polnischer Einzelhandelsobjekte zu generieren. Die von uns gewählte Mieterstruktur stellt dauerhaft attraktive Mieteinnahmen in Aussicht und wäre entsprechend auch für Fonds mit langfristigen Laufzeiten attraktiv. 9

10 Rahmenbedingungen in Polen Der Standort Polen Die polnische WirtschaftSLEISTUNG in Zahlen Kaum ein anderes europäisches Land kann eine so lang anhaltende positive wirtschaftliche Entwicklung vorweisen wie Polen. In Zentraleuropa getragen von der hohen Investitionsnachfrage und der soliden Entwicklung des inländischen Konsums nimmt das Land wirtschaftlich gesehen eine Führungsrolle ein. Knapp 40 Millionen Einwohner Polens sorgen für einen starken Binnenmarkt. Ökonomische Perspektive auf einen Blick BIP-Wachstum seit 20 Jahren durchschnittlich über 4 % Fast 40 % weniger Arbeitslose im Vergleich zu von vor zehn Jahren Stetig steigende Löhne Stetig steigender Einzelhandelsumsatz Staatsverschuldung unter 60 % Die polnische Wirtschaftsleistung ist 2011 gegenüber dem Vorjahr um 4,3 % gewachsen. Zum Vergleich: Der EU-Durchschnitt lag bei 1,5 %. Deutschland erreichte ein Wachstum von 3 %. Großkonzerne bilden zusammen mit einem starken Mittelstand das solide Fundament der polnischen Wirtschaft. Unternehmen dieser Kategorien erwirtschaften fast 70 % des polnischen BIP. Anders als beispielsweise Deutschland ist unser Nachbarland dabei nicht auf Exporte angewiesen: Das BIP-Wachstum basiert auf einer soliden Inlandsnachfrage. BIP-Wachstum Polen europäischer Spitzenreiter 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0-0,5-1,0-1,5 0,3 1,1 5,1 1,6 2,1 4,2 3,9 1,5 3,0 4,3-0,3 0,8 2,4 0,4 0,8 1,8 1,6 2,0 2,6 Konjunkturprognose ,1-0,1 Polen Estland Slowakei Malta Finnland Luxemburg Österreich Deutschland Irland Frankreich Belgien Slowenien 1,2 1,2 1,0 0,8 0,7 0,7 0,6 0,5 0,4 2,5-2,0-2,5-3,0-3,5-4,0-4,5-5,0-5,5-6,0-4,3-5,1 BIP-Wachstum (Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in Prozent) Legende EU 27 Deutschland Polen -4,4-3,3-0,3-0,5-0,9-1,0-1,3 Eurozone Zypern Niederlande Spanien Italien Portugal Griechenland P 2013 P 2014 P P Prognose Quelle: Eurostat, 04. Januar 2013 Quelle: EU Kommision Februar

11 Inflationsrate ArbeitslosenzahleN Inflationsrate (jährliche Veränderungsrate, Angabe in Prozent) 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 3,7 2,8 4, Legende EU 27 1,0 0, ,0 2,1 1,2 2,7 3,1 2,5 3, Quelle: Eurostat, 04. Januar 2013 Arbeitslosenquote (Angabe in Prozent) 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 7,1 7,5 7, Legende EU 27 9,0 7,8 8, ,7 7,1 9,6 9,7 5,9 9, Quelle: Eurostat, 04. Januar 2013 Deutschland Polen Deutschland Polen PolEN übertrifft Entwicklung der EU EURO 2012 ein wirtschaftlicher Gewinn für Polen Polen ist seit 2004 EU-Mitglied. Seitdem haben sich die Arbeitslosenzahlen mehr als halbiert und der konjunkturelle Aufschwung hat den polnischen Arbeitsmarkt belebt: Die Zeiten hoher Arbeitslosenzahlen scheinen seit 2006 endgültig vorbei. Das anhaltende Wirtschaftswachstum Polens hat auch 2012 einen positiven Einfluss auf die Beschäftigungszahlen gehabt. Staatsverschuldung Polen erfüllt Maastricht-Kriterium Die Staatsverschuldung gilt als wichtiges Indiz für die künftige Handlungsfähigkeit eines Landes. Polens Staatsverschuldung hält die 1992 im Maastricht-Vertrag vorgegebene Höchstquote von 60 % seit Inkrafttreten der Vereinbarung ein. Experten prognostizieren für die Zukunft sogar eine sinkende Staatsverschuldung Am 8. Juni 2012 wurde die Fußball-Europameisterschaft EURO 2012 in der polnischen Hauptstadt angepfiffen. Für das Land war es das größte Sportereignis aller Zeiten mit entsprechend positiver Wirkung auf die Wirtschaft Polens. Spiele fanden außer in Warschau in Posen (Poznań), Breslau (Wrocław) und Danzig (Gdańsk) statt. Insgesamt haben aus diesem Anlass mehr als eine Million Menschen Polen besucht. Viele Fördergelder aus der EU flossen in Infrastrukturmaßnahmen. Von der EURO 2012 haben in erster Linie kleinere Städte und ländliche Regionen abseits der polnischen Hauptstadt profitiert. Durch die verbesserte Infrastruktur werden nun auch die bisher weniger bekannten polnischen Städte für Investoren attraktiv. Polen und der Beitritt zum Euro Ursprünglich wollte Polen 2012 dem Euro beitreten. Das Land hat die Pläne jedoch aufgrund der Eurokrise verschoben. Polen will sich mit einem Beitritt zur Euro-Zone Zeit lassen, hält aber weiterhin an den Beitrittsplänen fest. Seit Beginn der Turbulenzen um die Stabilität der europäischen Gemeinschaftswährung plädieren die Finanzpolitiker des Landes auf einen Euro-Beitritt frühestens im Jahr

12 Aktuelle Investitionsstandorte der DIREKT INVEST POLEN-Fonds Zachodniopomorskie Pruszcz Gdański Pomorskie Warmińsko-Mazurskie Podlaskie Myślibórz Kujawsko-Pomorskie Mazowieckie Lubuskie Poznań Wielkopolskie Kutno Żyrardów Warszawa Piaseczno POLEN Głogów Lubin Dolnośląskie Świebodzice Oława Opolskie Łódzkie Lubelskie Janów Lubelski (Lublin) Śląskie Zawiercie Świętokrzyskie DIREKT INVEST POLEN 1 DIREKT INVEST POLEN 2 DIREKT INVEST POLEN 3 Piekary Śląskie Jaworzno Małopolskie Podkarpackie DIREKT INVEST POLEN 5 DIREKT INVEST POLEN 7 Stand: April

13 Polens Immobilienmarkt Laut globalem Immobilien-Transparenz-Index 2012 des internationalen Immobiliendienstleistungsunternehmens Jones Lang LaSalle gilt der polnische Immobilienmarkt als transparent. Die einstigen Unterschiede zwischen Westeuropa und einigen wichtigen mitteleuropäischen Märkten haben sich inzwischen aufgelöst. Kern-Märkte in Mittel- und Osteuropa nähern sich dem europäischen Durchschnitt an. Polen beispielsweise verfügt über ein mit Westeuropa vergleichbares Transparenzniveau. Ähnliches gilt für die Einhaltung internationaler Standards für Immobilien-Transaktionen. Polen im Fokus internationaler Investoren Polen steht im Fokus internationaler Investoren, auch und gerade weil sich die wirtschaftlichen Eckdaten so gut präsentieren. Bereits heute sind die Renditen im größten polnischen Immobilienmarkt in Warschau mit einigen westeuropäischen Städten vergleichbar. Die Renditeunterschiede zwischen der Hauptstadt und regionalen Standorten in Polen geben entsprechend Anlass zu der Prognose, dass sich die positive Entwicklung landesweit auch in anderen Städten fortsetzen wird. Regionalzentren wie Krakau (Kraków) und Breslau (Wrocław) sind für Investoren deshalb zunehmend attraktiv. Einzelhandelsimmobilienmarkt 2011 wurden 37,2 Milliarden Euro in europäische Handelsimmobilien investiert. Neben Deutschland konzentrierten sich die Investoren auf die nordischen Länder sowie auf die Region Zentral- und Osteuropa (CEE), zu der auch Polen zählt. Die CEE-Länder stellten mit fünf Milliarden Euro den drittstärksten europäischen Retail-Investmentmarkt. Vor allem in Polen sind ausländische Investoren auf der Suche nach Core-Handelsimmobilien und Shopping- Centern. Nicht zuletzt deshalb, weil diese Länder weit genug von den westeuropäischen Euro-Krisen-Regionen entfernt sind. Wichtig für Investoren und Entwickler ist auch, dass Polen die durchschnittliche europäische Sättigungsquote mit Einzelhandelsflächen bei weitem noch nicht erreicht hat. Indiz dafür sind die Leerstandsquoten, die in Warschau bei weniger als 1 % und in anderen größeren Städten bei 3 % liegen. Ausländische Investoren sind in Polen sehr aktiv Ein weiterer Grund für das Interesse der internationalen Investoren liegt darin, dass Polen innerhalb Zentraleuropas für internationale Einzelhändler also potentielle Mieter den derzeit wichtigsten Expansionsmarkt darstellt. Diese Einschätzung bestätigen die Umfrageergebnisse der deutschen Außenhandelskammer. Polen bleibt unter den zentraleuropäischen Ländern der attraktivste Standort. Herausforderungen in der Projektentwicklung Der Bestand an modernen Verkaufsflächen in der Hauptstadt beträgt etwa 1,4 Millionen Quadratmeter. Trotz positiver Wirtschaftsdaten bleibt der Zeitpunkt für viele Fertigstellungen von zumeist nur angekündigten Projektentwicklungen häufig unklar. Baubeginne werden wiederholt verschoben. Die Gründe sind vielfältig. In Polen gibt es beispielsweise meist keine so flächendeckenden Bebauungspläne wie in Deutschland. So ergeben sich einige Hindernisse bei der Flächenentwicklung erst durch die konkrete Prüfung, die Due Diligence. Weitere Hemmnisse verzögern den Baubeginn und erfordern alternative Planungen. Beispielsweise ist es für Projektentwickler teilweise schwierig, im aktuellen Marktumfeld Finanzierungszusagen zu bekommen. Banken verlangen zunehmend höhere Sicherheiten als noch vor Beginn der Finanzkrise 2007, Nicht immer reicht das vorhandene Eigenkapital der Projektentwickler für die geforderten Sicherheiten aus. Standorte mit Perspektive Polen gilt in vielen internationalen Umfragen als eines der derzeit attraktivsten europäischen Investitionsländer für Handelsimmobilien. Die im Vergleich zu westeuropäischen Immobilienmärkten hohen erzielbaren Renditen in regionalen Zentren verbunden mit positiven volkswirtschaftlichen Kennzahlen und den Wachstumsprognosen sind für Investoren vielversprechend. elbfonds fokussiert sich auf polnische Mittelzentren mit einem Einzugsbereich zwischen und Einwohnern. Nationale und internationale Handelsunternehmen expandieren in diesem Markt, um die Konsumwünsche der Menschen vor Ort zu erfüllen. Zwar ist die Pro-Kopf-Kaufkraft 2012 je Einwohner mit EUR im europäischen Vergleich zu EUR noch unterdurchschnittlich. Durch die knapp 40 Millionen Einwohner des Landes schafft es Polen jedoch im Vergleich der Kaufkraftsummen 2012 mit knapp EUR 212 Milliarden in die TOP 10 von 42 analysierten Länder. Experten prognostizieren weiter steigende Einzelhandelsumsätze als positive Folge der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes.* *Quelle: PM GfK Kaufkraft Europa 2012 / 2013 GfK Geo Marketing 13

14 Die polnische Windenergie Die Herausforderung der Energieversorgung In den vergangenen Jahren ist der globale Energiebedarf stark gestiegen. Noch wird der Energiebedarf weltweit überwiegend durch fossile (Erdöl, Erdgas, Kohle) gedeckt. In Polen wurde 2012 beispielsweise noch etwa rund 90 % der benötigten Energie aus Kohle gewonnen. Dabei erfordern verschiedene Problemstellungen ein Umdenken und neue Alternativen: Fossile Brennstoffe sind endlich und tragen durch CO 2 -Emissionen beim Verbrennen zum weltweiten Klimawandel bei. Atomare Energieträger bringen nicht absehbare Risiken während der Nutzung, vor allem aber auch bei der Endlagerung mit sich. Die ökonomische und ökologische Notwendigkeit, die Energieversorgung umzugestalten, wurde weltweit erkannt. Erneuerbaren Energien wie die Windenergie werden dabei auch in Polen künftig eine Schlüsselrolle spielen. Auch Europas Wachstumsnation Nr. 1 braucht neue Energie Durch das steigende Wirtschaftswachstum wächst auch der Energiebedarf Polens. Polen verfügt durch die mehr als 500 Kilometer überwiegend flache Küstenlinie über gute Voraussetzungen, um Windenergieanlagen effizient einzusetzen. Langjährige Wetterbeobachtungen bestätigen turbulenzarme und gute Windverhältnisse die entscheidende Voraussetzung, um Windenergieanlagen rentabel zu betreiben. Attraktives Energiegesetz in Polen Mit dem Inkrafttreten des neuen polnischen Erneuerbare Energien-Gesetzes voraussichtlich zum verfolgt die polnische Regierung das Ziel, Energieversorgungsunternehmen (EVUs), die bisher überwiegend Strom aus Kohle produziert haben, vermehrt auf Stromerzeugung aus Erneuerbaren Energien auszurichten. Hierbei müssen die EVUs jährlich eine entsprechende Anzahl an sogenannten Grünen Zertifikaten aus der Erzeugung sauberen Stroms nachweisen oder mit erheblichen Strafzahlungen rechnen. Für Windparkbetreiber ergeben sich dadurch lukrative Einnahmen, da die EVUs Grüne Zertifikate in großem Umfang zukaufen müssen, um den Strafzahlungen zu entgehen. Investitionsbedingungen in Polen und Deutschland Die Regierung unterstützt den Ausbau der Erneuerbaren Energien mit einer Kombination aus Grundvergütung, auf Basis des allgemeinen Großhandelsstrompreises, und dem Zertifikatehandel, wobei der Preis für Zertifikate zukünftig durch einen gesetzlichen Mindestpreis abgesichert ist. Das schafft langfristige Planungssicherheit und wichtige Anreize für Investitionen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die jährliche Anpassung des Grundpreises an die Inflationsrate und somit die Chance, als Investor jährlich von der Entwicklung der Strompreise zu profitieren. Polen Deutschland Inflationsschutz Ja Nein Laufzeit EEG 15 Jahre 20 Jahre Vergütung ca. (in Cent je kwh) 10,5* Inflationsschutz durch Indexierung 9,5 Kein Inflationsschutz Preisuntergrenze / Mindestpreis ca. (in Cent je kwh) 9,5* 9,5 Wachstumspotential durch jährliche Anpassung der Strompreise Ja Nein *Berechnungsgrundlage ist ein Wechselkurs von PLN zu EUR von 4,3 PLN/EUR 14

15 Detailansicht einer Windenergieanlage mit Getriebe ENTWICKLUNG DES ELEKTRIZITÄTSPREISES (Prognose) 400 ~358 1) 350 PLN / MWh % 1) + 70 % Quelle: Jahresbericht URE ) Prognose polnisches Wirtschaftsministerium Der Elektrizitätspreis steigt auch künftig kontinuierlich an Aufgrund der wachsenden polnischen Volkswirtschaft gehen Experten davon aus, dass die Energienachfrage innerhalb der nächsten 20 Jahre durchschnittlich um 5 % pro Jahr steigen wird. Diese Wachstumsprognose würde zu mehr als einer Verdoppelung der heutigen Energienachfrage und zu entsprechenden Strompreissteigerungen führen. Seit 2006 ist der durchschnittliche Strompreis bereits um knapp 70 % gestiegen. Verbindliche Klimavorgaben der Europäischen Kommission Bis 2020 muss Polen einen Anteil von 15 % an Erneuerbaren Energien des gesamten Energiebedarfs erreicht haben. Mitte 2012 waren es erst 5 %. Zum Vergleich: Deutschland hat das Ziel, 20 % Anteil Erneuerbare Energien sicherzustellen, davon sind bereits 12 % realisiert. 15

16 Projektentwicklungsfonds Die DIREKT INVEST POLEN-Fondsreihe von elbfonds Kapital sucht Standort und Projekt Die DIREKT INVEST POLEN-Fondsreihe von elbfonds investiert in Portfolien von Projektentwicklungen im Immobilienbereich. Als Projektentwicklungen werden in der Immobilienbranche die Konzeption und die Errichtung von größeren Bauvorhaben bezeichnet. Jede einzelne Projektentwicklung besteht aus der Summe aller Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und anderen vorbereitenden Maßnahmen, die erforderlich sind, um Grundstücke zu bebauen. Dabei spielen Faktoren wie Qualität, Preis und Angebot eine wichtige Rolle. Aus zeitlicher Sicht eines Bauvorhabens sind weitere Aspekte von entscheidender Bedeutung: Detaillierte Prüfungsprozesse, teilweise langwierige Genehmigungsverfahren, die Koordination verschiedener Gewerke, aber auch schlechtes Wetter oder eine lange Frostperiode können die Fertigstellung von Projektentwicklungen beispielsweise verzögern. Kompetenz vor Ort Damit der Projektentwickler erfolgreich mit der Projektgesellschaft*, die Eigentümerin der Grundstücke ist und der deutschen Fondsgesellschaft gehört, dem Bauunternehmen sowie beratenden Dienstleistern wie Architekten und Maklern zusammenarbeiten kann, ist die räumliche Nähe aller Partner zur Immobilie wichtig. Insbesondere im Ausland ist es unabdingbar, vor Ort mit einem eigenen Team vertreten zu sein, das neben der fachlichen Kompetenz auch muttersprachlich und mentalitätsmäßig integriert ist. elbfonds unterhält seit Juni 2010 ein eigenes Büro mit Fachkräften in Warschau. Per waren bereits mehr als 40 Mitarbeiter für elbfonds in Polen aktiv. Die regionale Präsenz garantiert einerseits den guten Marktüberblick und Marktzugang und hat es andererseits ermöglicht, die Dienstleistungsverträge mit externen Immobilienpartnern weitestgehend aufzulösen. Das weit verzweigte Netzwerk unserer Kollegen in Polen ermöglicht uns eine noch schnellere und detailliertere Prüfung einzelner Standorte und Projekte.. Kombination aus vielen Faktoren Die Projektkonzeption beginnt mit einer Idee sowie der Klärung der Standort- und Finanzierungsfrage. Während der Konzeptionsphase weist der Projektentwickler nach, dass das geplante Projekt wirtschaftlich realisierbar ist. Dazu werden in einer Machbarkeitsstudie Markt, Standort, geplante Nutzung, Wettbewerb sowie Kosten und mögliche Risiken beleuchtet. Der Ankaufsprozess von der Planung bis zur Realisierung am Beispiel des Nahversorgungszentrums marcredo center Ciechanów Beginn der Due Diligence für das Projekt Ciechanów Abschluss des Kaufvorvertrags für das Grundstück Abschluss des ersten Mietvertrags Abschluss des finalen Kaufvertrags für das Grundstück Auswahlphase Prüfungsphase Entscheidungsphase Viele Projekte stehen zur Auswahl Fertigstellung des Prüfberichts Antrag auf Baugenehmigung Erteilung der Baugenehmigung 16

17 Auswahlphase In der Auswahlphase identifiziert die elbfonds Estate GmbH, die sich für bestimmte Leistungen ihrer polnischen Tochtergesellschaft elbfonds Development bedient, geeignete Immobilienprojekte. Während dieser Phase werden mögliche Projekte und der Standort geprüft und die ersten Verhandlungen mit dem potentiellen Verkäufer geführt. Prüfungsphase Mit der Due Diligence der englische Fachbegriff für eine sorgfältige Prüfung analysiert und prüft die elbfonds Development die potentiellen Investitionsobjekte genauestens unter wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen, technischen sowie unter Umweltgesichtspunkten, teilweise mit externen Fachjuristen. elbfonds prüft mithilfe ihres Tochterunternehmens elbfonds Development sowie bei Bedarf durch externe Dienstleister die Immobilienprojekte, schätzt die Objektstrategie ein und bestätigt die ordnungsgemäße Durchführung der Due Diligence. Hierzu wird in der Regel ein Wertgutachten durch einen unabhängigen fachkundigen Gutachter eingeholt, den auch die finanzierende Bank akzeptiert. Entscheidungsphase Auf Basis der Ergebnisse der Due Diligence, die durch die elbfonds Development durchgeführt wird und die auch die Meinung externer Berater und Gutachter beinhaltet, entscheidet die Fondsgeschäftsführung über den Ankauf identifizierter Projekte. Umsetzungsphase Nach Entscheidung der Fondsgeschäftsführung über die Investitionen folgen die nächsten Schritte: Die elbfonds Estate beziehungsweise die elbfonds Development setzen die Beschlüsse in einzelne Maßnahmen um. Grundstückskaufverträge werden endverhandelt und abgeschlossen, Vermietungs- und Finanzierungsgespräche geführt, die Baugenehmigung eingeholt und die Immobilie bis zur schlüsselfertigen Übergabe an die Mieter errichtet. Erfahrungsgemäß sind potentielle Käufer meist institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen an Projekten ab einer Vermietungsquote von mindestens 90 % interessiert. Daher gehört die Überwachung der Vermietung neuer Projekte zu den Hauptaufgaben der Fondsgeschäftsführung, um eine zeitnahe Veräußerung gewährleisten zu können. Um der wichtigen Vermietungsaufgabe nachzukommen, beauftragt die deutsche Fondsgeschäftsführung polnische Tochterfirmen vor Ort, die auf ein weit verzweigtes Netzwerk zurückgreifen. Durch die strengen Kriterien, die elbfonds an Projektentwicklungen für die DIREKT INVEST POLEN-Fondsreihe anlegt, kann eine hohe Produktqualität gewährleistet werden. Für jedes Projekt wird beispielsweise vor Ankauf eine detaillierte Standortanalyse durch die GFK (externer unabhängiger Dienstleister) erstellt. Die Kaufkraft der Region wird ebenso sorgfältig untersucht wie die Wettbewerbssituation am Standort. * Die Projektgesellschaften haben die polnische Rechtsform einer Spólka Komandytowa, die vergleichbar mit einer deutschen Kommanditgesellschaft ist Abschluss des Generalunternehmer-Vertrags mit dem Bauunternehmen STRABAG Vermietungsstand 64 % Übergabe der Flächen an die Mieter für die Mieterausbauten Feierliche Eröffnung des marcredo Center Ciechanów Übergabe des Bauplatzes an STRABAG Umsetzungsphase Beginn der Bauarbeiten Grundsteinlegung Übergabe der Flächen an die Mieter für die Mieterausbauten Fertigstellung Stephan Groht: Auf dem m 2 großen Grundstück sind in weniger als 15 Monaten m 2 Verkaufsfläche mit prominenten Mietern wie Intermarché, Bricomarché, JYSK, H&M, New Yorker, RTV EURO AGD, CCC, Hebe, Martes Sport, Mohito, Crop Town und House entstanden. 17

18 Musterdepot zum 31. Dezember 2011 Emissionsjahr Einzelfondsbetrachtung Einzahlung SOLL* IST* Abweichung in EUR DIREKT INVEST POLEN Seite 21 Jahr DIREKT INVEST POLEN Seite 27 Jahr Jahr DIREKT INVEST POLEN Seite 38 Jahr DIREKT INVEST POLEN Seite 46 Jahr *inklusive 3 beziehungsweise 5 % Agio Das Musterdepot gibt Auskunft über das gebundene Kapital eines potentiellen Anlegers, der alle bis zum aufgelegten DIREKT INVEST POLEN-Fonds von elbfonds mit je EUR zuzüglich Agio gezeichnet hat. Gründe für Abweichungen bei einzelnen Fonds beziehungsweise Tranchen werden in der jeweiligen Einzelfondsdarstellung dargestellt. Alle Beträge der DIREKT INVEST POLEN-Fondsreihe werden in dieser Leistungsbilanz, wie auch durchgängig in den jeweiligen Verkaufsprospekten, in Euro dargestellt. Verträge zu den Projektentwicklungen in Polen können sowohl auf Basis des polnischen Złoty als auch auf Euro-Basis abgeschlossen werden. Anmerkungen: Der Fonds 12/50 DIREKT INVEST POLEN 4 wurde vom Markt genommen und rückabgewickelt. An bereits beigetretene Anleger wurde das gezeichnete Kapital inklusive Agio sowie 6 % Verzinsung ab individueller Einzahlung zurückgezahlt. 18

19 Auszahlung / Eigenkapitalrückzahlung Steuerzahlung (Deutschland)** Kapitalbindung SOLL IST Abweichung in EUR SOLL IST Abweichung in EUR SOLL IST Abweichung in EUR ** Die polnischen Einkünfte unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Anrechenbare Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag sind nicht berücksichtigt. 19

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21 DIREKT INVEST POLEN 1 Einzelfondsdarstellung Fondseckdaten Initiator elbfonds GmbH Fondsbezeichnung DIREKT INVEST POLEN 1. Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Handelsregister HRA , Amtsgericht Hamburg Gründungsdatum der Gesellschaft 25. März 2006 Emissionsjahr 2006 Jahr der Fondsschließung 2008 Für den Fonds war eine Laufzeit bis 2012 prognostiziert. Da es erforderlich Prospektierte Laufzeit wurde, den Immobilienpartner auszutauschen, musste die Investitionsstrategie zeitlich angepasst werden. Mit Zustimmung des Beirates und der Geschäftsführung wurde die Fondslaufzeit bis zum verlängert. Anzahl der Gesellschafter 158 Gesellschaftskapital EUR davon sind EUR als Haftsumme im Handelsregister eingetragen. Fremdkapital Es handelt sich um einen Eigenkapitalfonds, auf Fondsebene wurde kein Fremdkapital aufgenommen. Geschäftsführung elbfonds Verwaltung GmbH Komplementärin elbfonds Verwaltung GmbH Treuhandkommanditistin Elbtreuhand Martius GmbH Fondsverwaltung elbfonds Verwaltung GmbH Treuhänder Elbtreuhand Martius GmbH Mittelverwendungskontrolle Deutschland: DONNER TREUHAND-Gesellschaft mbh & Co. KG Polen: Deutsche Bank Polska S.A. Beirat Holger Vogel Nikolaus Zimmermann Hansgeorg Martius (von der Treuhandkommanditistin bestimmt) Steuerliche Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb Gegenstand des Unternehmens Der Fonds DIREKT INVEST POLEN 1 sollte ein Portfolio aus Immobilien zusammenstellen, das mindestens zur Hälfte aus Bestandsimmobilien sowie maximal zu 50 % aus Immobilien-Projektentwicklungen mit hohem Wertsteigerungspotential besteht. Die einzelnen Transaktionen wurden über separate polnische Projektgesellschaften abgewickelt. Die Finanzierung der Immobilienbebauung erfolgte durch weitere Projektpartner beziehungsweise durch Fremdkapital auf Ebene der einzelnen Projektgesellschaft. Innerhalb des entstehenden Portfolios sollte sich durch die Bebauung der wirtschaftliche Wert der Grundstücke erhöhen. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, die einzelnen Projekte nach Fertigstellung mit Wertsteigerung zu verkaufen. Während der Projektentwicklung sind keine laufenden Auszahlungen vorgesehen. Die Gesellschaft hat auf Ebene des Fonds auf die Aufnahme von Fremdkapital verzichtet. Zunächst werden die Projektentwicklungen realisiert und dann veräußert. Wenn die Projektgesellschaften mit den Verkäufen Gewinne erzielen und diese an die Fondsgesellschaft gemäß den bestehenden Verträgen ausgezahlt haben, erhalten die Anleger anteilige Auszahlungen. Das eingesetzte Kapital soll planmäßig für Reinvestitionen in weitere polnische Projektentwicklungen zur Verfügung stehen. Sonstiges Der Fonds ist als Blindpool konzipiert. Prognosegemäß sollten 15 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt und 36 Millionen Euro Fremdkapital aufgenommen werden. Der erste Fonds aus dem Hause elbfonds wurde mit 3,576 Millionen Euro Eigenkapital geschlossen, auf die Aufnahme von Fremdkapital hat die Fondsgeschäftsführung verzichtet. Die Kapitalreduzierung hatte eine Anpassung des Investitionsund Finanzierungsplans (Prognose) gegenüber der im Verkaufsprospekt abgebildeten Planung zur Folge. Im Rahmen eines Gesellschafterbeschlusses vom haben die Anleger mit Zustimmung des Beirates den exklusiven Immobilienpartner ausgetauscht und beschlossen, dass entgegen der ursprünglichen Planung ausschließlich in polnische Projektentwicklungen investiert wird. Bestandsimmobilien gehören also nicht mehr zum Anlagefokus. Rundungsdifferenzen sind möglich. Abb. links: Hauptverwaltung der elbfonds Gruppe, Hamburg 21

22 DIREKT INVEST POLEN 1 Aktuelle Projekte TESCO Oława Verwaltungsbezirk: Einwohner: Niederschlesien Grundstücksgröße: m 2 Verkaufsfläche: m 2 Baubeginn: April 2010 Fertigstellung: August 2010 Käufer: TESCO Gesamte Investitionskosten*: ca. EUR zum : Die ursprüngliche Beteiligung betrug 2008 EUR erfolgte die Rückzahlung von EUR auf Projektebene, davon flossen an die Anleger des Fonds über die Projektgesellschaft EUR als Auszahlung, der Restbetrag wurde reinvestiert. Auszahlung an die Fondsgesellschaft: EUR Weiteres, aus diesem Projekt zurückgeflossenes Kapital wurde, wie konzeptionell vorgesehen, reinvestiert. Ein Restbetrag in Höhe von rund EUR ist noch in der Gesellschaft verblieben. Die Projektgesellschaft für das Objekt in Oława ist eine Gesellschaft der ST Bau Gruppe. Nach dem Verkauf des Projekts wurde das eingesetzte Eigenkapital größtenteils zurückgezahlt. Beim Objekt Oława hat elbfonds das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP eins zu eins umgesetzt. Anleger erhielten 2010 eine Auszahlung von 15 %. Das restliche Kapital wurde in das Projekt Janów Lubelski reinvestiert. Die Projektgesellschaft wurde bisher nicht liquidiert, da noch geringfügige Restzahlungen des Käufers ausstehen. Die Restabwicklung mit der ST Bau Gruppe ist kurzfristig vorgesehen. *entspricht PLN

23 DIREKT INVEST POLEN 1 Nahversorgungszentrum Jaworzno Verwaltungsbezirk: Schlesien Einwohner: Grundstücksgröße: m 2 Verkaufsfläche: ca m 2 Das Projekt wird voraussichtlich nicht umgesetzt. Der Partner in dieser Projektgesellschaft, die ST BAU Gruppe, hat sich verpflichtet, das Grundstück zurückzunehmen. Mangels ausreichender Liquidität der ST BAU Gruppe sind bisher jedoch weder die Rückübertragung noch der Kapitalrückfluss erfolgt. Die Fondsgeschäftsführung geht aufgrund der bisher geführten Gespräche davon aus, dass das in das Projekt Jaworzno investierte Eigenkapital nach Abzug der Ankaufsnebenkosten vollständig in die Fondsgesellschaft zurückfließen und reinvestiert wird. Eine Kapitalverzinsung erfolgt für den Zeitraum der Investition in das Projekt Jaworzno nicht. vorges. Mieter: Supermarkt oder Baumarkt ursprünglich: EUR Auszahlung an die Fondsgesellschaft: EUR 0 zum : EUR

24 DIREKT INVEST POLEN 1 Nahversorgungszentrum Janów Lubelski Verwaltungsbezirk: Lublin Einwohner: Grundstücksgröße: m 2 Verkaufsfläche: ca m 2 gepl. Baubeginn: Sommer 2013 gepl. Fertigstellung: Frühjahr 2014 Mieter: TESCO, Apotheke, Drogerie u. a. Gesamte Investitionskosten*: EUR zum : EUR in Prozent des investierten Eigenkapitals: ,9 % 2012 wurde eine mittelbare Beteiligung von 36 % an dem Projekt für EUR an den Fonds DIREKT INVEST POLEN 5 verkauft. Die Baugenehmigung für das Projekt Janów Lubelski liegt vor. Der Baubeginn ist für Sommer 2013 geplant, die Fertigstellung für Frühjahr Das Projekt hatte sich zunächst verzögert, da sich erst nachdem das Grundstück durch die Fondsgesellschaft DIREKT INVEST POLEN 1 angekauft wurde, Auflagen ergeben haben, die umfangreiche Straßenbauarbeiten erforderlich machen. *kalkulierte Werte ursprünglich: EUR Auszahlung an die Fondsgesellschaft: EUR 0 24

25 DIREKT INVEST POLEN 1 Vorratsgesellschaften : Vorratsgesellschaft EUR 252,24 Aktuelle Höhe des Eigenkapitals in diesem Projekt in Prozent des eingesetzten Fondsvolumens: Vorratsgesellschaft 0,01 % Die Vorratsgesellschaft wird für den Erwerb neuer polnischer Projektentwicklungen verwendet. Projektstand Wirtschaftliche Eckdaten SOLL-IST-Vergleich des Investitions- und Finanzierungsplans auf Ebene der Fondsgesellschaft 2008* SOLL % SOLL Einzelsummen EUR SOLL kumuliert EUR IST % Gesamt IST EUR IST EUR IST EUR Abweichung EUR % A. Mittelverwendung Investition in polnische Projektgesellschaften 94,87 % ,83 % ,58 % Fondsabhängige Kosten** Eigenkapitalvermittlung 2,89 % ,53 % Rechts- und Steuerberatung 0,25 % ,02 % Haftungsvergütung Komplementär Geschäftsführung Laufende Fondskosten 0,69 % ,72 % Treuhandabwicklung 0,14 % ,84 % Gründungskosten, Mittelverwendung 0,06 % ,21 % Fondskonzeption 0,39 % ,91 % Prospekterstellung, Marketing 0,17 % ,70% ,57 % Liquiditätsreserve*** 0,53 % ,24 % ,24 % Gesamtinvestition 100,00 % ,00 % ,10 % Agio 5,00 % ,00 % ,23 % B. Mittelherkunft Kommanditeinlagen Gründungsgesellschafter Einzuwerbende Kommanditeinlagen 28,94 % ,16 % Fremdkapital 71,06 % Gesamtfinanzierung 100,00 % ,00 % ,10 % Stand *** Die IST-Zahlen repräsentieren den Stand am Ende der Investitionsphase. Zum ist die Gesellschaft in Höhe von TEUR in polnische Projektgesellschaften investiert. *** Die im Vergleich zum Soll-Wert deutlich erhöhte Liquiditätsreserve wird ebenfalls sukzessive in polnische Projektentwicklungen investiert. *** Die fondsabhängigen Kosten sind aufgrund des deutlich reduzierten Eigenkapitals im Soll- / Ist-Vergleich prozentual zwar gestiegen, in absoluten Beträgen jedoch um knapp 66 % geringer ausgefallen als geplant. 25