Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: ½ Miteigentumsanteil an 2 Mehrfamilienhäusern Adresse: str München Auftraggeber: Fr. Petra H---- B str. 4, München Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet :

2 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung und Verfahrenswahl Lokalisation und Demographie Lage Mikrolage Grundstücks- u. Grundbuchmerkmale Baurechtliche Situation Vordergebäude Gebäudemerkmale Ausstattung Vordergebäude Baulicher Zustand Instandhaltungsrückstände Modernisierungsrückstände Mieteinheiten Ertragswertverfahren Vordergebäude Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bodenwert Liegenschaftszinssatz Reinertrag Bewirtschaftungskosten Ertragswert Allgemeine Wertverhältnisse Besondere Grundstücksmerkmale Instandhaltungskosten Modernisierungskosten Mietminderungen Ertragswert Vordergebäude 24 Fotodokumentation Vordergebäude Rückgebäude Gebäudemerkmale Ausstattung Rückgebäude Baulicher Zustand Instandhaltungsrückstände Modernisierungsrückstände Mieteinheiten Ertragswertverfahren Rückgebäude Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bodenwert Reinertrag Bewirtschaftungskosten Ertragswert Rückgebäude Liquidation Allgemeine Wertverhältnisse Besondere Grundstücksmerkmale Ertragswert Ertragswert 2 auf Basis Bestandserhaltung Geänderte Eingangsgrößen Würdigung der Ergebnisse Allgemeine Wertverhältnisse Besondere Grundstücksmerkmale Verkehrswert 38 Anlagenverzeichnis 38 Verwendete Gesetzestexte u. Literatur 39 Fotodokumentation Rückgebäude 40

3 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 3 Vordergebäude Rückgebäude 1. Vorbemerkung und Verfahrenswahl Die Auftraggeberin Auftraggeber, Fr. Petra H----, benötigt zur Vorlage beim Finanzamt die Wertermittlung ihres Erbes. Es handelt sich hierbei um ½ Miteigentumsanteil am Anwesen str. 124, München. Erblasserin war die Mutter der Auftraggeberin, Frau Charlotte Geigant. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes gem. 194 des Baugesetzbuches (BauGB).

4 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 4 Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Objekt- und Ortsbesichtigung wurde am 13. Oktober 2012 durchgeführt. Dabei war ein Bevollmächtigter der Auftraggeberin, Hr. Michael Hofmann, München, mit anwesend. Für juristische Fragen wurde der Rechtsanwalt der Auftraggeberin, Hr. Dr. Florian Hönicke, München, hinzugezogen. Es standen folgende Unterlagen zur Verfügung bzw. wurden in der Bauakte eingesehen: Amtlicher Lageplan, Baugenehmigungen, Baupläne, Grundbuchauszüge vom , Mietverträge, Erbauseinandersetzungsurkunde Nr. 2144/2000E des Notariats Horst Bender, München vom , Altlastenauskunft der Stadt München. Es handelt sich um ein Verkehrswertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Eine bauteilöffnende Untersuchung der Bausubstanz und des Grundstücks auf Altlasten war nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren augenscheinlich aber keine gravierenden Bauschäden oder Bodenverunreinigungen erkennbar. Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche eingetragen (Anlage).Weiterhin wurde keine Funktionsprüfung von technischen Anlagen vorgenommen. Es wird von einem abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Bewertung erfolgte auf Basis der in der Bauakte vorgefundenen Pläne sowie der Auskünfte der Lokalbaukommission München und der unteren Denkmalschutzbehörde. Es wurde kein neues Aufmaß der Wohn- und Nutzflächen vorgenommen. Die Flächen wurden mit einer für die Wertermittlung hinreichender Genauigkeit aus den Plänen herausgemessen. Der Abschluss der Recherchen erfolgte am Als Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag wurde der Todestag von Fr. Charlotte Geigant festgelegt. Dies war der Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierteverfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV kann für den vorliegenden Bewertungsfall nicht verwendet werden, da beim zuständigen Gutachterausschuss der Stadt München keine vergleichbaren Kaufpreise für den Miteigentumsanteil von ähnlichen Objekten vorliegen.

5 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 5 Das Sachwertverfahren gem ImmoWertV kommt dann zum Einsatz, wenn die Marktteilnehmer sich bei der Preisfindung nach dem Wert des Grundstücks und der Bausubstanz orientieren. Dies ist überwiegend bei selbstgenutzten Ein- u. Zweifamilienhäusern der Fall und nicht primär bei Mietshäusern. Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss keine Marktanpassungsfaktoren für Miteigentumsanteile ausgewertet. Marktanpassungsfaktoren sind erforderlich, um den Verkehrswert aus dem Sachwert ableiten zu können. Das Sachwertverfahren scheidet demnach ebenfalls aus. Das Ertragswertverfahren gem ImmoWertV eignet sich bei Immobilien, die überwiegend zur Geldanlage nachgefragt werden. Dies trifft für den vorliegenden Fall zu, da sich bei einem hälftigen Miteigentumsanteil an Mehrfamilienhäusern, der typische Käuferkreis ausschließlich an der Mietrendite orientiert und nicht am Substanzwert. Demnach bestimmen vorwiegend wirtschaftliche Aspekte den Marktwert, die im o. a. normierten Ertragswertverfahren nachvollzogen werden können. Es wird das Ertragswertverfahren für Denkmalobjekte mit dauerhafter Erhaltungsverpflichtung verwendet (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil VI, , Randnummer 832) Formel: Ertragswert = Reinertrag x Barwertfaktor Für das Rückgebäude kann über das allgemeine Ertragswertverfahren gem der Grundstückswert gegenüber dem, aus den marktüblichen Mieten resultierenden, Ertragswert verglichen werden.

6 IMMONETWORX Immobilienbewertung 2. Lokalisation und Demographie Das Bewertungsobjekt liegt innerhalb des Stadtgebietes der Landeshauptstadt München. Bundesland: Bayern Regierungsbezirk: Oberbayern. Seite 6

7 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 7 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik 3. Lage Ortskernbereich von München, innerhalb des Mittleren Rings Stadtteil: Maxvorstadt Stadtbezirk Nr. 3. Entfernungen: Stadtmitte (Marienplatz) 4,2 KM München, Hauptbahnhof: 2,6 KM Flughafen München, Franz-Josef-Strauß: 33,7 KM Nächster U-Bahnhof: 400m, Josepfsplatz, U2 Weitere Haltestellen für Trambahn und Bus liegen in der Nähe Nächster Supermarkt: 260 m (Tengelmann) Berlin: 586 KM Nürnberg: 168 KM Ingolstadt: 80 KM Stadtbezirk 3: Einwohner des Stadtbezirks: 49498

8 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Mikrolage Bei der straße handelt es sich um eine ca. 1,9 KM lange, zweispurige Ortsstraße, die als Querverbindung zwischen den beiden Hauptachsen und Schleißheimer Straße fungiert. Es handelt sich um eine gute Lage gem. der Wohnlagendefinition des Münchner Mietspiegels. Das Verkehrsaufkommen in diesem Teil der straße ist als durchschnittlich bis, phasenweise, stärker einzustufen. Das Umfeld besteht aus 3 bis 5-geschossigen Altbau-Wohnanlagen, kleineren Einzelhandelsläden, Büros und Gastronomieobjekten.

9 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 9 4. Grundstücks- u. Grundbuchmerkmale Flurstücksnummer ----/6 Amtsgericht München, Grundbuch von Max-Vorstadt, Band ---, Blatt 9061 Grundstücksgröße, lt. Grundbuch: 960 m² Allgemeines Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Beschaffenheit: Unauffällig. Es konnten keine Anzeichen für eine Bodenverunreinigung erkannt werden. Das Rückgebäude wurde im 2. Weltkrieg durch einen Bombenschaden zerstört und ca. im Jahre 1950 wieder neu errichtet. Grundstückform: Polygonal Topographie: Eben Ausrichtung: NordOst-SüdWest Die Bebauung besteht aus einem voll unterkellerten, 4-geschossigen, denkmalgeschützten Vordergebäude (das Dachgeschoss ist teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut.) sowie einem 3-geschossigen Rückgebäude (Dachgeschoss nicht

10 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 10 ausgebaut. Kein Baudenkmal). Weiterhin sind Nebengebäude und Lagerschuppen vorhanden. Es handelt sich um zwei selbstständig nutzbare Teilflächen im Sinne des 17.2 ImmoWertV. Teilfläche 1 Vordergebäude: ca. 495 m² Teilfläche 2 Rückgebäude: ca. 465 m² Hinweis: Die beiden markierten Teilflächen dienen lediglich zu einer differenzierteren Bewertung des Bodenwertes im nachfolgenden Ertragswertverfahren. Sie sind nicht im Grundstückskataster eingetragen. Das Grundstück ist voll erschlossen. (Strom, Wasser, Abwasserkanal, Telefon, Gas) Amtlicher Bodenrichtwert/m² zum : 4.500,00/GFZ 2, Baurechtliche Situation Kein Bebauungsplan vorhanden. Die Bebaubarkeit des Grundstücks richtet sich gem. 34 BauGb nach der umliegenden Bebauung Das Vorderhaus ist in der Denkmalliste der Stadt München eingetragen Das Rückgebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es wird allerdings baurechtlich als Nähe zu einem Baudenkmal eingestuft Das Anwesen unterliegt nicht der Münchner Erhaltungssatzung Bauliche Ausnutzung (inkl. Ausbaupotential der Dachgeschosse): Vordergebäude: ca m² wirtschaftliche Geschossfläche Rückgebäude: ca. 811 m² wirtschaftliche Geschossfläche Historie der wichtigsten Baugenehmigungen soweit aus der Bauakte ersichtlich (Hinweis: Die Planinhalte der Bauakte sind unvollständig): Ursprungsgenehmigung: adno. 4692

11 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 11 Tektur: ad No Wohnung im Dachgeschoss Vordergebäude: adno Wiederaufbau Rückgebäude: , Plan-Nr /50 5. Vordergebäude (Baudenkmal) 5.1 Gebäudemerkmale In der Denkmalliste der Stadt München eingetragenes Einzeldenkmal Ursprünglich: Neurenaissancebau mit flachem Eckrisalit, von Michael Reifenstuel nach Plänen von Johann Raab. Anfänglich mit Türmchen zur Westseite, das vermutlich durch Bombenschaden zerstört und nicht wieder errichtet wurde. Die ursprüngliche Optik des Hauses konnte durch unfachmännische Sanierungen in der Nachkriegszeit nicht vollständig erhalten werden (puralisiert). Konventionelle Massivbauweise, Aussenmauern 60 cm (vermutlich: Ziegel) Größe des Gebäudekörpers: 19 m x 17 m (äußerste Maße) Kommunwand, Westseite, zum Nachbarhaus Höhe: Firsthöhe 18,40 m über Gelände E+3+D (Dachgeschoss = Vollgeschoss) Walmdach Baujahr: ca Voll unterkellert Fassade: Verputzt (teilweise mit Rissbildungen), mit Stuckelementen Lichte Geschosshöhen: 3,10m u. 3,20 m Fundamente: Streifenfundamente Geschossdecken: Holzbalkendecken (teilweise durchhängend) Dachstuhl: Holzdachstuhl (mit nachträglich angebrachten Metallstützen verstärkt) Dacheindeckung: Kupfer (vor ca. 30 Jahren erneuert). Unterseite: ungedämmt Dachentwässerung: Kupfer ( vor ca. 30 Jahren erneuert) Oberste Geschossdecke: ungedämmt Schornsteine: Gemauert, mehrzügig Treppenanlage: Holztreppe (ausgetretene Stufen), Holzpodeste mit Fischgrät-Parkett Balkone zur Hofseite (Nord-Ost-Ausrichtung): Metallkonstruktion mit Metallgeländer (Rostbefall) Mieterkeller als Holz-Lattenrostabteile Keine Kfz-Stellplätze vorhanden Hauseingang: Stil-Holztüre mit Oberlicht und Glas/Metallelement Ausstattung Vordergebäude Fenster: Holzfenster, überwiegend mit Doppelverglasung Einbaujahr 1976, vereinzelt Isolierverglasung Einbauzeit ca. in den 90er Jahren Heizung und Warmwasser: Dezentral. Die Beheizung der Mieteinheiten erfolgt über Gas-Einzelöfen oder Elektro-Nachtspeicheröfen. Warmwasser über Elektroboiler. Wohnungseingangstüren: Holztüren mit Oberlicht und Spion Eingangsbereich: Mosaikfliesen Elektro: Veraltetes System, ohne FI-Schutzschaltung

12 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 12 Keine Gemeinschaftsräume vorhanden Teilweise freiliegende Elektro-, Wasser-, und Gasleitungen vorhanden Baulicher Zustand und energetische Eigenschaften Das Gebäude befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Es sind erhebliche Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände vorhanden. Die vorhandene Ausstattung in den Wohnungen wurde überwiegend von den Mietern eingebracht. Die Grundrisse entsprechen nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Die energetische Ausstattung ist veraltet. Einrichtungen zur Reduzierung des Heiz- u. Warmwasserverbrauchs sind keine vorhanden. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Für die erforderlichen Arbeiten liegen keine Handwerkerangebote vor. Der nachfolgend aufgeführte Sanierungsaufwand muss daher überschlägig über Erfahrungssätze geschätzt werden Instandhaltungsrückstände Unter Instandhaltung versteht man die Erhaltung des bestimmungs- u. vertragsgemäßen Zustandes. Es konnten folgende Rückstände erkannt werden: Entrosten und Neuanstrich der Balkone Neuherstellen des Elektro-Hausanschlusses inkl. Zählerschränke und neuer Steigleitungen Einbringen einer Feuchtigkeitssperre gegen aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit

13 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 13 Für die genannten Arbeiten wird ein Ansatz in Höhe von ,00 unter bei den sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt., Modernisierungsrückstände Unter Modernisierung wird die Verbesserung des Mietobjektes, insbesondere hinsichtlich der Einsparung von Energie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, verstanden. Für das Bewertungsobjekt sind zusätzliche Maßnahmen für die Bauteile erforderlich, die dem Denkmalschutz unterliegen. Das Objekt ist stark underrented (siehe Anlage), d. h. die marktüblich erzielbare Miete liegt erheblich über den aktuellen Mieten (Anlage). Um die Marktmiete zu erzielen wäre eine durchgreifende Sanierung zur Verbesserung der Wohnverhältnisse erforderlich. Dem gegenüber stehen der erwähnte Underrent und die eingeschränkten Möglichkeiten, Mieterhöhungen durchzusetzen. Vor diesem Hintergrund wird ein normaler, wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer nur die Maßnahmen durchführen, zu der er aufgrund der Denkmaleigenschaft verpflichtet ist, und solche, die anteilig über eine Modernisierungsmieterhöhung an die Mieter weitergegeben werden können. Denkmalschutzmaßnahmen (nicht umlegbar) Erneuerung der Treppenstufen im Treppenhaus Abschleifen und Neulackieren des Original-Parketts auf den Podesten Ausbessern des Fassadenputzes und Neustreichen Geschätzte Kosten: ,00 Sonstige Maßnahmen Austausch der Fenster mit Doppelverglasung gegen Isolierglasfenster Austausch der Schaufenster Entfernen der Elektro-Nachtspeicheröfen sowie Gas-Einzelöfen und Einbau von Gas- Etagenheizungen mit Flachheizkörpern Modernisierung von veralteten Bädern und WC s Modernisierung der Elektroinstallation innerhalb der Mieteinheiten Geschätzte Kosten: ,00 Anteil nur Wohnungen: ,00 davon über eine Modernisierungsmieterhöhung umlegbar: 18,000,00 p. A. Siehe Anlage Die vorgenannten Kosten werden unter bei den sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt.

14 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Vorhandene Mieteinheiten 1. Erdgeschoss, Laden Mieter: Wernet, Kinderbekleidung Liebesherzchen Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden Größe: 108 m² 2. Erdgeschoss, Laden, Nutzfläche 80 m² Mieter: Köhler, Lederwerkstatt ROB Ausstattung: Bodenbeläge: Holz-Verlegeplatten, WC und Duschbad: Fliesenboden Schaufenster: Einfachverglasung Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Einbaujahr 1994 Elektro: Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschalter Heizung: Gas-Einzelöfen, mobile Elektroheizung, Warmwasser über Elektroboiler Sanitärbereich: Einfachausstattung, Wände ½ hoch gefliest

15 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 15 Bemerkungen: Freiliegende Leitungsrohre, aufsteigende Mauerwerksfeuchte 3. 1.OG, Wohnung, Wohnfläche: 115 m² Mieter: Ebisch Ausstattung: Bodenbeläge: Parkett und Teppiche Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Einbaujahr ca Elektro: Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschalter Heizung: Elektro-Nachtspeicheröfen, Warmwasser über Elektroboiler Sanitärbereich: Mittlere bis gehobene Ausstattung, Wände deckenhoch gefliest Küchenausstattung: im Eigentum der Mieterin Balkon: Eisenkonstruktion

16 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite OG, Wohnung, Wohnfläche: 90 m² Mieter: Bitar Ausstattung: Bodenbeläge: Teppiche (darunter Parkett), Parkett, Linoleum, PVC, Steinboden im Bad Fenster: Holzfenster mit einfacher Doppelverglasung, Einbaujahr ca Heizung: Gas-Einzelöfen, Warmwasser über Elektroboiler, freiliegende Rohre Sanitärbereich: Einfache Ausstattung, Wände ½ hoch gefliest, WC: keine Fliesenausstattung Küchenausstattung: im Eigentum der Mieterin Balkon: Eisenkonstruktion Sonstiges: Rissbildung an der Decke, Feuchteschäden am Fenster, Aussenwand, Eckbereich, Rostbildung am Balkon

17 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite OG, Wohnung, Wohnfläche 115 m² Mieter: Rudolph Ausstattung: Bodenbeläge: Parkett, Linoleum Fenster: Holzfenster mit einfacher Doppelverglasung, Einbaujahr ca Heizung: Gas-Etagenheizung, Junkers, Typ: Ceranini, Flachheizkörper mit Thermostatventilen, Handtuchheizkörper, freiliegende Rohre Sanitärbereich: Einfache Ausstattung, Wände ½ hoch gefliest, Küchenausstattung: im Eigentum der Mieter Balkon: Eisenkonstruktion Sonstiges: Beschichtung der Badewanne blättert ab, Boden uneben, Rostbildung am Balkon

18 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite OG, Wohnung, Wohnfläche 90 m² Mieter: Günther Ausstattung: Bodenbeläge: Parkett, Laminat, Fliesenboden im Bad Fenster: Holzfenster mit einfacher Doppelverglasung, Einbaujahr ca Elektro: Schraub- u. Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschaltung Heizung: Gas-Einzelöfen, Warmwasser über Gas-Therme, Fußbodenheizung in der Küche Sanitärbereich: Einfache Ausstattung, Wände ½ hoch gefliest, Küchenausstattung: im Eigentum der Mieter Balkon: Eisenkonstruktion Sonstiges: Rostbildung am Balkon 7. 3.OG, Wohnung, Wohnfläche 115 m² Nutzer: Geigant (Vater der Auftraggeberin) Ausstattung: Bodenbeläge: Parkett, Teppiche, PVC, Fliesenboden im Bad Fenster: Holzfenster mit einfacher Doppelverglasung, Einbaujahr ca Heizung: Gas-Einzelöfen, Gas-Kachelofen, Warmwasser über Gas-Therme, Schlafzimmer ohne Heizkörper, freiliegendes Abgasrohr Sanitärbereich: Mittlere Ausstattung, Wände deckenhoch gefliest, Küchenausstattung: baujahrbedingt nicht mehr wertrelevant Balkon: Eisenkonstruktion Sonstiges: Rostbildung am Balkon

19 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite OG, Wohnung, 90m² Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden OG, Dachgeschoss,Wohnung, 84 m² Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden 6.0 Ertragswertverfahren gem ImmoWertV für das Vordergebäude Im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Reinertrag Bewirtschaftungskosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Bodenwertanteil Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor 6.1 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Das Vordergebäude ist in der Denkmalliste der Stadt München eingetragen. Demnach besteht ein dauerhafter, zwangsweiser Erhalt der baulichen Anlagen, so daß im Ertragswertverfahren die Restnutzungsdauer mit 100 Jahren anzusetzen ist. (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil VI, ) 6.2 Bodenwert Der Bodenwert spielt bei einem Baudenkmal keine Rolle, da er auf unabsehbare Zeit nicht realisiert werden kann. 6.3 Liegenschaftszinssatz Dem Liegenschaftszinssatz kommt eine zentrale Bedeutung zu: Definition Liegenschaftszinssatz gem ImmoWertV: Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. D. h. der Liegenschaftszinssatz bringt das Investitionsrisiko des in der Immobilie gebundenen Kapitals sowie die Ertragserwartung zum Ausdruck (niedriger Zinssatz-niedriges Risiko, hoher Zinssatz-erhöhtes Risiko). Der Gutachterausschuss für die Stadt München hat Liegenschaftszinssätze für denkmalgeschützte Renditeobjekte ermittelt. Gem. Jahresbericht 2011, S. 39, des Gutachterausschusses lagen die Liegenschaftszinssätze für Wohnhäuser mit geringem Gewerbeanteil und Denkmalschutz in bevorzugten Lagen bei durchschnittlich 2,9%, Bandbreite 2,2% - 3,7%. Gem. Quartalsbericht II/2012 sind die Zinssätze für Mehrfamilienhäuser mit und ohne Denkmalschutz aufgrund der starken Nachfrage auf durchschnittlich 2,6% gesunken. Allerdings handelt es sich bei den zugrunde liegenden Kauffällen um Volleigentums-Objekte. Die vom Gutachterausschuss ausgewertete Bandbreite ist daher für den vorliegenden Fall nicht ausreichend.

20 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 20 Aus der Fachliteratur können folgende Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser entnommen werden: IVD (Immobilienverband Deutschland): 4,5% - 6% Bewertungsgesetz (BewG) 188: 5,5% Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken: 4,5% GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert) Ausgabe : 4,69% 6,13% Zur abschließenden Wahl des für den vorliegenden Bewertungsfall sachgerechten Liegenschaftszinssatzes muss das, im Vergleich zu ähnlichen Objekten, überdurchschnittliche Investitionsrisiko berücksichtigt werden. Im Einzelnen handelt es sich um die folgenden Punkte: Gegenstand der Bewertung ist kein Volleigentum sondern ein hälftiger Miteigentumsanteil. Der Zugang zur Volleigentumseigenschaft ist durch den grundbuchrechtlich gesicherten Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen Baulicher Zustand (Überdurchschnittliches Risiko von versteckten Mängeln) Vorhandene Mietverträge (Unklare Regelungen hinsichtlich der Betriebskosten und Schönheitsreparaturen) Die vom Gutachterausschuss München ermittelte Bandbreite der Liegenschaftszinssätze wird demnach um die empirisch ermittelten Erfahrungssätze aus der o. a. Fachliteratur erweitert. Es entsteht eine Bandbreite bis zu 6%. Durch die Vergabe von Punkten nach dem Schulnotenprinzip können dann die einzelnen Risikofaktoren des Bewertungsobjekts innerhalb dieser Bandbreite eingeordnet werden: Ermittlung des spezifischen Liegenschaftszinssatzes Punkte (Schulnotensystem) Risikofaktor Volleigentum x Versteckte Baumängel x Mietverträge x Summe der Punkte Liegenschaftszinssatz in % 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 Gesamtanzahl Punkte>> 10 Liegenschaftszinssatz: 4%, Barwertfaktor bei 100Jahren/4%: 24, Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Unter dem Rohertrag versteht man die marktüblich erzielbaren Kaltmieten. Im vorliegenden Fall wurden mit den Mietparteien sog. Brutto-Inklusivmieten (Brutto-Warmmieten) vereinbart. Die Berechnung der Kaltmieten erfolgt daher unter Abzug des inkludierten Betriebskostenanteils. Es handelt sich hierbei um folgende Positionen: Wasser/Abwasser Straßenreinigung Müllabfuhr

21 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 21 Grundsteuer Sach- u. Haftpflichtversicherungen Hausbeleuchtung Schneebeseitigung Gem. dem Betriebskostenspiegel der Stadt München 2011 ergibt sich dafür ein Betrag in Höhe von 0,96/m². Dieser Betrag kann nicht separat abgerechnet und muss vom Eigentümer getragen werden. Für die Wohnung im 3. OG links (Erbenkreis Heimerl) kann kein Mietertrag in Ansatz gebracht werden, da diese unter die Nutzungsregelung gem. dem Erbauseinandersetzungsvertrag fällt. Aufgrund der noch längeren Lebenserwartung des jüngsten Mitgliedes des berechtigten Erbenkreises (Manfred Heimerl, Geb.Datum ) wird eine Abzinsung einer künftigen, fiktiven Mieteinnahme aus Gründen der Scheingenauigkeit nicht für wertrelevant gehalten. Es ergibt sich eine aktuelle Kaltmiete in Höhe von 4.415,84 p. M. (Anlage). Dem gegenüber steht eine marktüblich erzielbare Miete in geschätzter Höhe von ,00 p. M. Ein normaler, wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer wird aufgrund dieses Underrents die gesetzlich zulässige Mieterhöhung (20% innerhalb 3 Jahren) durchführen. Für den vorliegenden Fall kann diese Erhöhungsmöglichkeit nicht uneingeschränkt angenommen werden, da dazu, bedingt durch den Erbauseinandersetzungsvertrag, die Zustimmung der Inhaber des anderen, hälftigen Miteigentumsanteils erforderlich ist. Weiterhin muss unterstellt werden, daß die Mieter, aufgrund ihrer Eigeninvestitionen, einer 20%igen Mieterhöhung nicht vorbehaltlos zustimmen werden. Es wird daher lediglich eine 10%ige Erhöhung der Wohnungs-Netto-Kaltmieten für praxisgerecht gehalten und angesetzt. Diese Mieterhöhung betrifft nicht die Wohnung im 3. OG rechts, da diese bei Erbantritt durch die Auftraggeberin, aus der Benützungsregelung des Erbauseinandersetzungsvertrages fällt. Der Nutzer dieser Wohnung, Hr. Geigant, schuldet

22 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 22 demnach in diesem Falle die ortsübliche Marktmiete. Diese liegt gem. Münchner Mietspiegel, unter Berücksichtigung der spezifischen Ausstattungsmerkmale, bei Euro 6,91/m². Die Erhebungsdaten des Mietspiegels stammen aus einem zurückliegenden Zeitraum. Zum Wertermittlungsstichtag wird eine Mietsteigerung in Höhe von 3% angenommen: 6,91 x 1,03 = 7,12/m² 7,12 x 115 m² = 818,80, gerundet 820,00 p. M. netto kalt = von Hr. Geigant geschuldete Miete. 820,00 x 12 = 9.840,00 netto kalt = Jahresmiete Geigant Hinsichtlich der beiden Gewerbemieten im Erdgeschoss erscheint eine Neuvermietung zur üblichen Marktmiete in Höhe von 15,00/m² realistisch. Die bestehenden Verträge sind kurzfristig kündbar und eine Neuvermietung ohne Leerstandszeiten möglich. Es können die unter aufgeführten Modernisierungen, die den Wohnwert der Wohnungsmieter verbessern, gem. den gesetzlichen Bestimmungen (11% der Investitionskosten p. A.), zusätzlich zur normalen Mieterhöhung, umgelegt werden. Allerdings gilt auch für die Modernisierungsmieterhöhung das oben beschriebene Risiko. Es wird daher aufgrund des Vorsichtsprinzips, ebenfalls nur eine hälftige Modernisierungsmieterhöhung in Ansatz gebracht x 50% = 9.000,00 = Modernisierungsmieterhöhung Demnach ergibt sich folgender Jahresrohertrag: Neue Gewerbemieten: ,00 p. A. Wohnung Geigant 9.840,00 p. A. Wohnungsbestandsmieten (ohne 3. OG) inkl. Mieterhöhung 10%: 2.644,88 x 12 x 1,10 = ,42 p. A. Zuzügl. Modernisierungsmieterhöhungen Wohnungen (inkl. Wohnung Geigant, ohne Wohnung Heimerl ): 9.000,00 p. A. Gesamt: ,42 p. A. = Jahresrohertrag nach Sanierung Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten sind in der Regel nicht auf die Mieter umlegbar und mindern daher den o. a. Jahresrohertrag. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten sowie der kalkulatorische Mietausfall. Hinsichtlich dieser Aufwendungen liegen vom Eigentümer keine Unterlagen vor, so daß die aus empirischen Untersuchungen gewonnenen Sätze gem. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken und der II Berechnungsverordnung herangezogen werden: Verwaltungskosten: 7% des Jahresrohertrages ,42 x 7% = 5.325,07 p. A. Instandhaltungskosten: Gem. II Berechnungsverordnung (BVO) beträgt der empirisch ermittelte Instandhaltungskostensatz bei Mietwohnungen älter als 32 Jahre: 13,18/m².

23 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 23 Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Baudenkmal, bei dem von einem höheren Aufwand auszugehen ist. Dieser wird sachverständig geschätzt mit + 15%. Hinsichtlich der Gewerbeeinheiten wird kein Unterschied zu den Mietwohnungen gesehen, da üblicherweise bei Einzelhandels-Kleinflächen keine Instandhaltungsverpflichtung auf den Mieter überwälzt werden kann. 13,18/m² x 1,15 = 15,18/m² 15,18 x Wohn- u. Nutzfläche 876m² = ,68 p. A. Mietausfall: Es werden die empirisch ermittelten Durchschnittssätze gem. der II. Berechnungsverordnung für sachgerecht gehalten: 2% v. Rohertrag der Wohnungen: ,42 p. A. x 2% = 1.075,05 4% v. Rohertrag der Gewerbeeinheiten: ,00 x 4% = 892,80 = Gesamt 1.967, , , ,85 = Bewirtschaftungskosten gesamt ,60 Jahresrohertrag ,42 abzügl. Bewirtschaftungskosten ,60 p. A. = Jahresreinertrag , Vorläufiger Ertragswert Vordergebäude Mit den zuvor berechneten Eingangsgrößen kann nunmehr der vorläufige Ertragswert berechnet werden. Formel: Ertragswert = Reinertrag/Liegenschaftszinssatz EW = ,82 x 24,50499 = ,40 = vorläufiger Ertragswert

24 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Allgemeine Wertverhältnisse gem ImmoWertV (Marktanpassung) Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete denkmalspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Vorbemerkung: Bei einem Baudenkmal ergeben sich für den Erwerber steuerliche Vorteile. Diese sind bereits im herangezogenen, denkmalspezifischen Liegenschaftszinssatz inkludiert, so daß eine gesonderte Berechnung entfallen kann. Nach Auskunft der unteren Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt München kann für das Bewertungsobjekt nicht mit Zuschüssen gerechnet werden, so daß hierfür ebenfalls keine Ansätze erfolgen. siehe ,00 Siehe , Instandhaltungskosten Modernisierungskosten Mietminderungen während der baulichen Maßnahmen Ansatz: 50% der aktuellen Mieten über 9 Monate 4.415,84 x 9/2 = ,28 Zusammenfassung der bes. objektspezifischen Grundstücksmerkmale: , , ,28 = , Ableitung des Ertragswertes für das Vordergebäude Vorläufiger Ertragswert: ,40./. objektspezifische Grundstücksmerkmale: ,28 = ,20 gerundet = Ertragswert Vordergebäude Anteil H---- zu ½: ,

25 IMMONETWORX Immobilienbewertung Fotodokumentation str. 124, Vordergebäude Seite 25

26 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 26

27 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Rückgebäude 7.1 Gebäudemerkmale Rückgebäude Konventionelle Massivbauweise, Aussenmauern 60 und 30 cm (vermutlich: Ziegel) Größe des Gebäudekörpers: 25,14m x 8,60m (äußerste Maße) Höhe: Firsthöhe 15,50 m über Gelände E+2+D (Dachgeschoss ist nicht ausgebaut) Kommunwand, Westseite, zum Nachbargebäude Pultdach Baujahr: ca Voll unterkellert Fassade: Verputzt und gestrichen Lichte Geschosshöhen: 3,10m, 2,70m, 2,60m Fundamente: Streifenfundamente Geschossdecken: vermutlich Stahlträgerdecken Dachstuhl: Holzdachstuhl Dacheindeckung: Ziegel (vor ca. 40 Jahren erneuert), Unterseite: ungedämmt Oberste Geschossdecke: ungedämmt Schornsteine: Gemauert, ein- und mehrzügig Treppenanlage: Holztreppe, Holzpodeste mit PVC-Belag Keine Balkone vorhanden Keine Kfz-Stellplätze vorhanden Mieterkeller als Holz-Lattenrostabteile Mehrere Kaltlagerschuppen in Leichtbauweise mit Pultdach Nebengebäude, massiv (ehem. Waschhaus) 7.2 Ausstattung Rückgebäude Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung (Einbaujahr geschätzt 90er Jahre) und ältere Doppelverglasung. Werkstattbereich: Einfachverglasung Heizung und Warmwasser: Dezentral. Die Beheizung der Mieteinheiten erfolgt über Nachtspeicheröfen, Elektro-Zusatzheizungen oder Holz-Einzelöfen. Warmwasser über Elektroboiler. Wohnungseingangstüren: Holztüren. Werkstattbereich: Metall-Schiebetüre Elektro: Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschaltung. Werkstattbereich: Schraubsicherungen ohne FI-Schutzschaltung Keine Gemeinschaftsräume vorhanden Teilweise freiliegende Elektro- und Wasserleitungen vorhanden 7.3 Baulicher Zustand und energetische Eigenschaften Das Gebäude befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Es sind erhebliche Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände vorhanden. Die energetische Ausstattung ist veraltet. Einrichtungen zur Reduzierung des Heiz- u. Warmwasserverbrauchs sind keine vorhanden. Ein Energieausweis liegt nicht vor.

28 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Instandhaltungsrückstände Es konnten folgende Rückstände erkannt werden: Entrosten, Schutzanstrich Stahlträger im Kellergeschoss Zusätzliche statische Maßnahmen im Kellergeschoss erforderlich (in der Vergangenheit ist bereits ein Deckendurchbruch im Erdgeschoss erfolgt) Kosten geschätzt: Euro , Modernisierungsrückstände Unter Modernisierung wird die Verbesserung des Mietobjektes verstanden. Insbesondere hinsichtlich der Einsparung von Energie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums. Nachstehende Maßnahmen sind absehbar: Kompletter Austausch der noch vorhandenen Fenster mit Einfach- u. Doppelverglasung Einbau eines durchgängigen, zentralen Heizungssystems Modernisierung der Elektroinstallation innerhalb der Mieteinheiten Modernisierung der veralteten Bäder und WC s Dämmung der obersten Geschossdecke gem. EnEV Kosten geschätzt: Euro ,00

29 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Mieteinheiten Erdgeschoss, Künstler-Werkstätte, Nutzfläche 117 m² Mieter: Günther Ausstattung: Bodenbeläge: Rohboden Schiebetüre: Metall, Einfachverglasung Fenster: Einfachverglasung Elektro: Schraubsicherungen, ohne FI-Schutzschalter, Leitungen über Putz Heizung: Mobiler Holz-Einzelofen, Marke Bullerjan (im Eigentum des Mieters) Sanitärbereich: Gemeinschaftliche Nutzung eines Etagen-WC`s Sep. Bürobereich Lagerschuppen Kellerabteil

30 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 30 Erdgeschoss, Wohnung, Wohnfläche 39 m² Mieter: Boczian Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden 1.OG, Wohnung, Wohnfläche: 98 m² Mieter: Gerogijevic Ausstattung: Bodenbeläge: Parkett und PVC, Bad: PVC Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung Elektro: Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschalter Heizung: Elektro-Nachtspeicheröfen, Warmwasser über Elektroboiler Sanitärbereich: Einfachausstattung, Wände ½ hoch gefliest Küchenausstattung: im Eigentum des Mieters Kein Balkon vorhanden 1.OG, Wohnung, Wohnfläche 57 m² Mieter: Markov Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden 2. OG, Wohnung, Wohnfläche 98 m² Mieter: Hirsch-Taddings Es konnte keine Besichtigung durchgeführt werden 2. OG, Wohnung, Wohnfläche 57 m²

31 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 31 Mieter: Barrett Ausstattung: Bodenbeläge: Laminat, Bad gefliest Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Bad: Einfachverglasung Elektro: Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschalter Heizung: Elektro-Nachtspeicheröfen u. Holz-Einzelofen, Warmwasser über Elektroboiler Sanitärbereich: Einfachausstattung plus Bidet, Wände 3/4 hoch gefliest Küchenausstattung: im Eigentum des Mieters Kein Balkon vorhanden

32 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Ertragswertverfahren gem ImmoWertV für das Rückgebäude Im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Reinertrag Bewirtschaftungskosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Bodenwertanteil Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor 8.1 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlängert bzw. durch Unterlassen dieser Maßnahmen auch verkürzt werden. Für die Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird die Anlage 4 der aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) herangezogen. Baujahr : 1950 Gesamtnutzungsdauer gem. Wertermittlungsrichtlinien (WertR): 70 Jahre Alter: = 62 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 8 Jahre Die o. a. Angaben unterstellen eine ordnungsgemäße Instandhaltung. Dies trifft für das Bewertungsobjekt nicht zu, so daß sich die o. a. rechnerisch ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer verkürzt: Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 5 Jahre 8.2 Bodenwert Amtlicher Bodenrichtwert zum : 4.500/m², GFZ 2,5 Gem. neuestem Halbjahresbericht 2012 des Gutachterausschusses der Stadt München waren seit dem Stichtag des Bodenrichtwertes Preissteigerungen für Mehrfamilienhausgrundstücke in durchschnittlicher Höhe von 15% festzustellen. Für das Bewertungsgrundstück wird aufgrund der rückwärtigen Situation und der eingeschränkten baulichen Möglichkeiten eine Steigerung in Höhe von 10% sachverständig geschätzt ,00 x 1,10 = 5.950,00,00/m² Der Bodenwert ist grundsätzlich im unbebauten Zustand zu bewerten. Nach Auskunft der Lokalbaukommission München kann bei einer Neubebauung mit hinreichender Wahrscheinlichkeit wieder von einem Baukörper mit 3 Vollgeschossen zuzügl. Dachgeschoss ausgegangen werden. Ob auch das Dachgeschoss als volles Geschoss gebaut werden könnte, müsste in einem förmlichen Baugenehmigungsverfahren geklärt werden. Bei der Berechnung des Bodenwertes wird daher von einer Bebauungsmöglichkeit als normales Dachgeschoss mit

33 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 33 einer reduzierten Grundflächenzahl (2/3) ausgegangen. Daraus resultiert eine wirtschaftliche Geschossfläche der rückwärtigen Teilfläche von rund 811 m². Dies entspricht einer GFZ von 1,74 (811/465). Der o. a. Bodenrichtwert muss daher noch an die spezifische GFZ angepasst werden. Die Umrechnung erfolgt linear gem. den empirischen Untersuchungen des Münchner Gutachterausschusses (Jahresbericht 2011, S. 48.) 4.950,00/2,5 x 1,74 = 3.445,20, gerundet 3.450, ,00 x Grundstücksgröße Teilfläche 465 m² (siehe 4.0) = ,00 gerundet: 1,6 Mio. Zwischenergebnis: Der hohe Grundstückswert steht in einem Missverhältnis zu den, für dieses Gebäude, marktüblich erzielbaren Mieten. Die Nutzung des Grundstücks erscheint unwirtschaftlich. Um diese Situation zu verbessern stehen zwei Varianten zur Verfügung 1. Sanierung des Bestandsgebäudes und Ausbau des Dachgeschosses 2. Liquidation Für den vorliegenden Fall wird die 2. Variante für die wahrscheinlichste gehalten. Begründung: Der Erwerber des zu bewertenden, hälftigen Miteigentumsanteils ist nicht frei in seiner Entscheidung. Die Sanierung des Gebäudes und der zusätzliche Ausbau des Dachgeschosses erfordert ein abgestimmtes Management unter den Eigentümern. Im Unterschied zum Vordergebäude unterliegt das Rückgebäude nicht der dauerhaften Erhaltungsverpflichtung, so daß ein Abbruch der unwirtschaftlichen Bausubstanz möglich wäre. Vor diesem Hintergrund wird ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Marktteilnehmer den zu bewertenden hälftigen Miteigentumsanteil für die rückwärtige Teilfläche vorrangig unter dem Aspekt der Freilegung und des Weiterverkaufs sehen. Nachfolgend wird durch die Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens gem ImmoWertV aufgezeigt, daß der Ertragswert, auch bei einer fiktiven Erzielung der üblichen Marktmiete, unterhalb des Grundstückswertes bleibt und somit der Liquidation der Vorzug zu geben ist. Liegenschaftszinssatz gem. Gutachterausschuss für Wohnhäuser in guten Wohnlagen, Gewerbeanteil bis 30%: 2,6% Zuschlag für rückwärtige Bebauung: +0,5% = spezifischer Liegenschaftszinssatz 3,1% 8.3 Reinertrag Ansatz der Netto-Kaltmiete für die Wohnungen: 9,00/m² (Durchschnittswert, basierend auf Münchner Mietspiegel für den Ausstattungsstandard der Bestandswohnungen, zuzügl. 3% Mietsteigerung seit dem Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels). Ansatz der Netto-Kaltmiete für das Gewerbe: 8,00/m² Daraus ergibt sich eine gesamte Netto-Kaltmiete in Höhe von 4.127,00 p. M ,00 x 12 = ,00 p. A.= Jahresrohertrag

34 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten: 5% des Jahresrohertrages ,00 x 5% = 2.476,20 p. A. Instandhaltungskosten: Gem. II Berechnungsverordnung (BVO) beträgt der empirisch ermittelte Instandhaltungskostensatz bei Mietwohnungen älter als 32 Jahre: 13,18/m². Hinsichtlich der Gewerbeeinheiten wird kein Unterschied zu den Mietwohnungen gesehen, da üblicherweise bei Gewerbe-Kleinflächen keine Instandhaltungsverpflichtung auf den Mieter überwälzt werden kann. 13,18 x Wohn- u. Nutzfläche 476m² = 6.273,68 p. A. Mietausfall: Es werden die empirisch ermittelten Durchschnittssätze gem. der II. Berechnungsverordnung für sachgerecht gehalten: 2% v. Rohertrag der Wohnungen: ,00 p. A. x 2% = 753,84 4% v. Rohertrag der Gewerbeeinheiten: ,00 x 4% = 473,28 = Gesamt 1.227,12 p. A , , ,12 = Bewirtschaftungskosten gesamt 9.977,00 p. A. Jahresrohertrag ,00 abzügl. Bewirtschaftungskosten 9.977,00 = Jahresreinertrag , Ertragswert Rückgebäude Mit den zuvor berechneten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren gem ImmoWertV berechnet werden: Ertragswertkalkulation: Rohertrag (EUR/J) Verwaltungskosten (EUR/J) Betriebskosten (EUR/J) Mietausfallwagnis (EUR/J) Instandhaltungskosten (EUR/J) Bewirtschaftungskosten (EUR/J) Reinertrag des Objekts (EUR/J) Bodenwertanteil (EUR/J) Reinertrag des Gebäudes (EUR) Barwertfaktor 4,567 Gebäudeertragswert (EUR) Vorderlandwert (EUR) Hinterlandwert (EUR) Wertkorrekturen (EUR) Ertragswert (EUR)

35 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 35 Ertragswertkalkulation: Rohertrag (EUR/J) Verwaltungskosten (EUR/J) Betriebskosten (EUR/J) Mietausfallwagnis (EUR/J) Instandhaltungskosten (EUR/J) Bewirtschaftungskosten (EUR/J) Reinertrag des Objekts (EUR/J) Bodenwertanteil (EUR/J) Reinertrag des Gebäudes (EUR) Barwertfaktor 4,567 Gebäudeertragswert (EUR) Vorderlandwert (EUR) Hinterlandwert (EUR) Wertkorrekturen (EUR) Ertragswert (EUR) Es ist festzustellen, daß der Grundstückswert den Ertragswert übersteigt Liquidation Vor dem unter 8.4 dargestellten Ergebnis ist der Ertragswert gem ImmoWertV auf Basis einer Liquidation abzuleiten, da dies auch der Denkweise eines wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers entspricht. Im vorliegenden Fall muss davon ausgegangen werden, daß aufgrund der mietvertraglichen Bindungen keine sofortige Freilegung des Grundstücks erfolgen kann. Dieser Zeitraum wird sachverständig geschätzt mit 2 Jahren. Dementsprechend wird der Reinertrag im Liquidationswertverfahren auf Basis der aktuellen Mieten, ohne Erhöhung, gebildet, die noch 2 Jahre erzielt werden können. Die Freilegungskosten werden mit ,00 angesetzt. Der Barwertfaktor bei 2 Jahren/3,1% entspricht 1,91070 Abzinsungsfaktor bei 2 Jahren/3,1%: 0,94076 Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten: 2413,79 x 12 x 5% = 1.448,27 p. A. Instandhaltungskosten: 6.273,68 p. A. Mietausfall: 2% Wohnungen, 4% Gewerbe: 704,79 p. A. Ges ,74 Jahresrohertrag: 2413,79 x 12 = ,48./. Bewirtschaftungskosten 8.426,74 = Jahresreinertrag ,74 Liquidationswert = Reinertrag x Barwertfaktor +(Bodenwert./. Freilegungskosten x Abzinsungsfaktor) = ,74 x 1, ( ,00 x 0,94076) = 1, ,90, gerundet 1,460 Mio Allgemeine Wertverhältnisse gem ImmoWertV (Marktanpassung)

36 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 36 Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Bei einer Entmietung werden üblicherweise Entschädigungen für die Mieter bezahlt. In München sind Summen zwischen 5.000, ,00 bekannt. Für den vorliegenden Fall erscheint der Höchstwert realistisch, da die Mieter aufgrund der niedrigen Mieten einen höheren Anreiz fordern werden: ,00 x 6 Mietparteien = , ,00./ ,00 = ,00 = Ertragswert Ertragswert Ertragswert 2 auf Basis der Bestandserhaltung Die unter 8.4.1ff. dargestellte Liquidationsbetrachtung basiert auf der Denkweise von ökonomisch handelnden Marktteilnehmern. Allerdings kann ein Erwerber des hälftigen Anteils die Freilegung rechtlich nicht durchsetzen (siehe Anlage: Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei Forum, Dr. Hönicke). Es besteht demnach das Risiko, daß der Eigentümer des zweiten Anteils seine Zustimmung verweigert, obwohl dies wirtschaftlich geboten wäre. Ein typischer Marktteilnehmer wird daher, neben der Liquidation, auch die Erhaltung des Bewertungsobjektes in seine Überlegungen mit einbeziehen: Geänderte Eingangsgrößen Für dieses Szenario werden folgende geänderte Eingangsgrößen angesetzt: Rohertrag: Bestandsmieten zuzügl. mögliche Mietsteigerungen in Höhe v. 10% (Begründung siehe Vordergebäude 6.4). Zuzügl. gesetzlich mögliche Modernisierungsmieterhöhung (11% d. Modernisierungskosten, davon 50%. Begründung siehe Vordergebäude 6.4) 2413,79 x 1,10 = 2.655,17 p. M. Modernisierungsmieterhöhung: ,00. Davon 50% = 6.000,00 p. A. 2655,17 x 12 = ,04 + Modernisierungsmieterhöhung 6.000,00 = Jahresrohertrag ,04 Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten: 5% des Jahresrohertrages ,04 x 5% = 1.893,10 Instandhaltungskosten: Gem. II. Berechnungsverordnung: 13,18/m² 13,18 x 476 m² = 6273,68

37 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 37 Mietausfall: Wohnungen 2%: 1.890,96 x 1,10 x 12 + anteilige Modernisierungsmieterhöhung 4.399,16 = ,83 x 2% = 587,20 Gewerbe: 4%: 522,83 x 1,10 x 12 + anteilige Modernisierungsmieterhöhung 1.600,84 = 8.502,20 x 4% = 340,09 587, ,09 = 927,29 Liegenschaftszinssatz: 4% (Siehe 6.3. Gleiche Risikofaktoren wie bei Vordergebäude. Gem. Jahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt München war hinsichtlich des Liegenschaftszinssatzes kein Unterschied zwischen einem Denkmalobjekt und Nicht-Denkmalobjekt festzustellen). Restnutzungsdauer: Die Durchführung der unter aufgeführten Modernisierungsleistungen erhöhen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Gem. Punktetabelle von Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Teil V, , ergibt sich eine neue Restnutzungsdauer von 23 Jahren. Ertragswertkalkulation: Rohertrag (EUR/J) Verwaltungskosten (EUR/J) Betriebskosten (EUR/J) Mietausfallwagnis (EUR/J) 927 Instandhaltungskosten (EUR/J) Bewirtschaftungskosten (EUR/J) Reinertrag des Objekts (EUR/J) Bodenwertanteil (EUR/J) Reinertrag des Gebäudes (EUR) Barwertfaktor 14,857 Gebäudeertragswert (EUR) Vorderlandwert (EUR) Hinterlandwert (EUR) Wertkorrekturen (EUR) Ertragswert (EUR) Ertragswertkalkulation: Rohertrag (EUR/J) Verwaltungskosten (EUR/J) Betriebskosten (EUR/J) Mietausfallwagnis (EUR/J) 927 Instandhaltungskosten (EUR/J) Bewirtschaftungskosten (EUR/J) Reinertrag des Objekts (EUR/J) Bodenwertanteil (EUR/J) Reinertrag des Gebäudes (EUR) Barwertfaktor 14,857 Gebäudeertragswert (EUR) Vorderlandwert (EUR) Hinterlandwert (EUR) Wertkorrekturen (EUR) Ertragswert (EUR)

38 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 38 Vorläufiger Ertragswert ,00 Allgemeine Wertverhältnisse gem ImmoWertV (Marktanpassung): Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete denkmalspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung (siehe u ) ,00 Mietminderungen während der baulichen Maßnahmen Ansatz: 50% der aktuellen Mieten über 9 Monate 2.413,79 x 9/2 = ,06 Zusammenfassung der bes. objektspezifischen Grundstücksmerkmale: , ,06 = ,06 Vorläufiger Ertragswert 2: ,00./. bes. Grundstücksmerkmale ,06 = ,00, gerundet ,00 = Ertragswert Würdigung der Ergebnisse gem. 8.1 ImmoWertV Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer nimmt zwischen den beiden Ergebnissen eine Abschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit vor. Die Teilung, Freilegung und der anschließende Verkauf der hinteren Teilfläche bedeutet für beide Inhaber der Miteigentumsanteile ein niedrigeres Risiko als die mit einer Modernisierung einhergehende Bestandserhaltung. Es wird daher eine Gewichtung von 60:40 für praxisgerecht gehalten. Ertragswert auf Basis der Liquidation: ,00 x 60% = ,00 Ertragswert auf Basis der Bestandserhaltung: ,00 x 40% = ,00 = Gewichteter Ertragswert ,00 Anteil H---- zu ½ , Allgemeine Wertverhältnisse (Marktanpassung) Die in den beiden Ertragswertverfahren herangezogenen Eingangsgrößen reflektieren das Marktgeschehen zum Stichtag. Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

39 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 39 Die besonderen Grundstücksmerkmale wurden bereits in den beiden durchgeführten Ertragswertverfahren berücksichtigt. 9.0 Verkehrswert gesamt Anteil H---- Vordergebäude (siehe 6.6) ,00 zuzügl Anteil H---- Rückgebäude (siehe 8.4.3) ,00 = ,00 Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr kaufmännisch gerundet. Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf Mio. Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger Anlagen-Nr.: 1. Altlastenauskunft 2. Baupläne 3. Mietenübersicht 4. Grundbuchauszüge (auszugsweise) 5. Kalkulation der Modernisierungskosten 6. Lageplan 7. Mietenübersicht, erstellt vom Steuerberater der Auftraggeberin 8. Erbauseinandersetzungsurkunde Nr. 2144/2000E des Notariats Horst Bender, München (auszugsweise) 9. Schreiben der Anwaltskanzlei Forum, RA Dr. Hönicke Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind in diesem Gutachten die bestehenden Mietverträge nicht beigefügt. Diese können beim Eigentümer eingesehen werden. Verwendete Gesetzestexte und Literatur: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom Aktuelle Wertermittlungsrichtlinien (WertR2006) Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag, Online- Ausgabe