NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 21/2007 Ehewohnung: Kann ein Ehepartner nach der Scheidung seine Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen? (OLG Köln, Beschl. v UF 175/06) Sachverhalt: Die Eheleute sind Mieter einer Wohnung. Die Ehefrau leidet an unheilbarer Muskeldystrophie und ist erwerbsunfähig. Sie bezieht eine unbefristet bewilligte Rente von rd. 560,00 und hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben. Die Ehe scheitert. Die Ehefrau zieht aus und beantragt vor dem Familiengericht, aus dem Mietverhältnis über die Ehewohnung entlassen zu werden. Die finanziellen Verhältnisse des Ehemannes sind unklar. Der Familienrichter kann und soll auch die Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung verbindlich regeln. Was sagt das Gericht? Das OLG Köln ordnet an: Das Mietverhältnis wird allein durch den Ehemann fortgesetzt. Grundsätzlich kommt zwar eine Entlassung aus dem Mietverhältnis nicht in Betracht, wenn die Zahlungsfähigkeit des verbleibenden Ehegatten zweifelhaft ist. Hier liegt nach Ansicht des Gerichts aber ein Ausnahmefall vor. Dass in der Regel beide Ehegatten Mieter bleiben müssen, dient dazu, die berechtigten Ansprüche des Vermieters zu sichern. Dieses Ziel ist hier aber illusorisch. Die Ehefrau verfügt über kein ausreichendes Einkommen, das zur Begleichung von Schulden herangezogen werden könnte. Daran wird sich aufgrund ihrer schweren Erkrankung auch künftig nichts mehr ändern. Ihr Verbleib im Mietvertrag ist also wirtschaftlich völlig sinnlos. Demgegenüber hat die Ehefrau ein berechtigtes Interesse daran, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Die fortdauernde (Mit-) Haftung kann dazu führen, dass ihre Schulden weiter anwachsen sowie Mahnungen und Vollstreckungsversuche

2 provozieren. Dies würde zu einer psychischen Belastung der Ehefrau führen, die sich nachteilig auf ihren Gesundheitszustand auswirken könnte. Praxishinweis: Das Urteil der Kölner Richter lässt sich nicht verallgemeinern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die in der schweren Erkrankung der Ehefrau begründet ist. Die vom OLG unterstellte psychische Belastung durch zukünftig auflaufende Schulden kann im Normalfall sicherlich nicht zu einer Entlassung aus dem Mietvertrag führen. Dies stünde im Widerspruch zu dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind ( pacta sunt servanda ). Aber auch im Normalfall muss der ausgezogene Ehegatte nicht ewig für seine ehemalige Wohnung haften. Die Eheleute haben nach der Trennung einen Anspruch gegen den jeweiligen Ex-Partner, an der Kündigung der Wohnung mitzuwirken. Mieterhöhung: Muss der Vermieter nach Vereinbarung einer Modernisierungsmieterhöhung ein Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung warten? (BGH, U. v VIII ZR 285/06) Sachverhalt: Der Vermieter führt in der Wohnung Modernisierungsarbeiten aus. Mit Schreiben vom verlangt er deshalb eine Mieterhöhung zum Die Mieter antworten nicht, zahlen aber den Erhöhungsbetrag. Der Vermieter verzichtet deshalb darauf, seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung einzuklagen. Im Mai 2004 verlangt der Vermieter eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei legt er als Ausgangsmietzins die um den Modernisierungszuschlag erhöhte Miete zugrunde. Der Mieter stimmt auch diesem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Jetzt klagt der Vermieter auf Zustimmung. Was sagt das Gericht? Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist wirksam. Der Vermieter hat den richtigen Ausgangsmietzins zugrunde gelegt. Denn durch die vorbehaltlose Zahlung haben Vermieter und Mieter die Mieterhöhung aus 2003 schlüssig vereinbart. Durch diese Vereinbarung wurden Modernisierungsaufwendungen auf die Mieter umgelegt, die auch eine entsprechende einseitige Erhöhungserklärung gerechtfertigt hätten. Deshalb ist auch die einjährige Wartefrist für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verletzt. Denn in 558 Abs. 1 Satz 3 BGB ist eine Ausnahme von der Wartepflicht für Modernisierungsmieterhöhungen vorgesehen. Diese Ausnahme gilt auch für einvernehmliche Modernisierungsmieterhöhungen, soweit

3 der Vermieter die Erhöhung auch durch einseitige Erklärung hätte durchsetzen können. Die Regelung des BGB zur Modernisierung ist soll die Erneuerung des alten Wohnbestandes fördern. Die erleichterte Umlage der Modernisierungskosten soll die Modernisierung erleichtern. Dabei kommt es nicht darauf an, auf welche Art und Weise die modernisierungsbedingte Mieterhöhung rechtlich umgesetzt wird, ob also der Weg über eine einseitige Erhöhungserklärung oder eine vereinbarte Erhöhung gewählt wird. Die Erleichterung der Mieterhöhung darf nicht durch die Jahresfrist wieder neutralisiert werden. Andernfalls wäre der Vermieter im Ergebnis gezwungen, Modernisierungsmieterhöhungen ausschließlich auf förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer künftigen Anpassung der Miete an den ortsüblichen Vergleichsmietzins zu erhalten. Praxishinweis: Eine technisch und rechtlich professionell durchgezogene Modernisierung ist der einzige Weg, die Kappungsgrenze von 20 % zu überwinden. Abweichend vom Wortsinn zählen zur Modernisierung auch alle Maßnahmen zur Energie- und Resourceneinsparung! Kurze Verjährungsfrist: Beginnt die Frist auch dann zu laufen, wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt? (OLG Düsseldorf, U. v I-24 U 111/06) Sachverhalt: Laut Gewerbemietvertrag hat der Mieter die Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen. Der Vertrag endet. Der Mieter gibt am die Schlüssel zurück allerdings nicht vollständig. Kurz darauf gibt der Vermieter einen Schlüssel wieder heraus, damit der Mieter die Renovierungsarbeiten durchführen kann. Am also nach rund 7 Monaten klagt der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten. Der Mieter beruft sich auf die 6-monatige mietrechtliche Verjährungsfrist. Der Vermieter beruft sich darauf, er habe am nicht alle Schlüssel erhalten und bald darauf einen der erhaltenen Schlüssel wieder herausgegeben. Was sagt das Gericht? Das OLG Düsseldorf stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Forderung des Vermieters ist verjährt. Die Verjährungsfrist hat am zu laufen begonnen.

4 Unerheblich ist, ob der Mieter an diesem Tage seine mietvertragliche Rückgabepflicht vollständig erfüllt hat. Das wäre tatsächlich fraglich, wenn der Mieter noch Schlüssel behielt. Für den Beginn der Verjährung kommt es darauf aber nicht an. Erforderlich ist nur, dass der Vermieter wieder in den Besitz der Mietsache kommt. Das bedeutet zweierlei: Der Vermieter muss in die Lage versetzt werden, sich ein umfassendes Bild über den Zustand der Mietsache zu machen. Der Mieter muss den Besitz unzweideutig aufgeben. Übergibt der Mieter dem Vermieter die Schlüssel, sind beide Voraussetzungen erfüllt. Damit wird die Verjährungsfrist in Gang gesetzt. Der versehentliche Verbleib einiger Schlüssel beim Mieter oder der Verlust von Schlüsseln schade nicht. An der Verjährung ändert sich auch nichts, wenn der Mieter die Schlüssel noch einmal für begrenzte Zeit zurückerhält, um zu renovieren. Dadurch wird die Verjährungsfrist nicht gehemmt. Praxishinweis: Mietrechtliche Klagen scheitern oft an der sehr kurzen Verjährungsfrist. Deshalb sollten beide Seiten Vermieter und Mieter sich unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses um die Klärung der noch offenen Fragen bemühen und bei einer besonders schwierigen Abwicklung eine Verlängerung der Verjährung vereinbaren. Vermietete Eigentumswohnung: Muss der Mieter den Rückbau einer unzulässigen Baumaßnahme dulden? (BGH, U. v V ZR 112/06) Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer baut ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Eigentümer den Balkon seiner vermieteten Wohnung zu einem Wintergarten um. Dabei werden die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile des Hauses massiv verändert. Der Wohnungseigentümer wird rechtskräftig zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verurteilt. Nun wollen die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen Rückbauarbeiten durchführen lassen. Sie klagen deshalb gegen die Mieter auf Duldung dieser Maßnahmen. Was sagt das Gericht? Die Mieter müssen die Rückbaumaßnahmen dulden. Sie haben die baulichen Veränderungen zwar nicht verursacht. Da sie aber die Wohnung in Besitz haben, hängt es von ihrem Willen ab, ob der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten bleibt. Denn durch Duldung des Rückbaus wären die Mieter

5 tatsächlich und rechtlich in der Lage, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Deshalb bedeutet ihr passives Verhalten eine willentliche Aufrechterhaltung der Beeinträchtigung. Unerheblich ist, dass die Mieter selbst nach dem Mietvertrag gar nicht berechtigt sind, wesentliche bauliche Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen. Sie sollen ja nicht selbst zurückbauen, sondern den Rückbau lediglich dulden. Praxishinweis: Ähnliches gilt für den neuen Eigentümer einer Eigentumswohnung. Bauliche Veränderung, die sein Vorgänger ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vorgenommen hat, muss der neue Eigentümer zwar nicht selbst wieder beseitigen. Er muss aber die Rückbaumaßnahmen dulden, wenn die übrigen Eigentümer sie durchführen wollen.