ARGE Mietrecht und Immobilien im DAV Herbsttagung 2012

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1 ARGE Mietrecht und Immobilien im DAV Herbsttagung 2012 Rangvorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaften in der Insolvenz Prof. Dr. Florian Jacoby

2 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähr[t] (...) bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; Folie 2

3 Überblick I. Die insolvenzrechtliche Qualifikation der Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Eigentümers II. III. Der Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 InsO als Absonderungsrecht Die Beschränkungen des Vorrangs IV. Die Durchsetzung des Absonderungsrechts in der Insolvenz Folie 3

4 Teil 1 Die insolvenzrechtliche Qualifikation der Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Eigentümers - Abgrenzung von Insolvenz- und Massegläubiger - Masseverbindlichkeit bei Masseunzulänglichkeit - Freigabe des Insolvenzverwalters Folie 4

5 Arten von Zahlungsansprüchen 1. Volle Befriedigung (100 %) Summe der Masseverbindlichkeiten ( Gläubiger des Insolvenzverwalters ) Insolvenzmasse (Schuldnervermögen) 2. Quotale Befriedigung (Insolvenzquote) Summe der Insolvenzforderungen ( Gläubiger des Schuldners ) Folie 5

6 Problem 1: Abgrenzung von Insolvenz- und Massegläubiger 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO: Masseverbindlichkeiten sind weiter die Verbindlichkeiten, die [...] in anderer Weise durch die Verwaltung [...] der Insolvenzmasse begründet werden, ohne zu den Kosten des Insolvenzverfahrens zu gehören; Jaeger/Henckel, InsO, 2004, 55 Rn. 30: Zu den Verbindlichkeiten können solche zählen, die durch den Beschluss eines Organs entstehen, ohne dass eine Handlung des Verwalters vorausgesetzt wird. Folie 6

7 Beispiel: Abgrenzung Wirtschaftsplan 2008, beschlossen 2007, sieht monatlich zum Ersten zu entrichtende Zahlungen vor. Im März 2008 wird eine Sonderumlage Dach beschlossen, deren Raten am 1.4., 1.7., fällig werden. Am wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümerin eröffnet Das Wirtschaftsjahr 2007 wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet: Für vom Insolvenzverwalter verwaltete Einheit weist Abrechnung aus: - einen Rückstand aus WP sowie - eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze). Inwieweit kann die Eigentümergemeinschaft Zahlung vom Insolvenzverwalter, nicht bloß Anmeldung zur Insolvenztabelle verlangen? Folie 7

8 Abrechnungsspitze im Unterschied zum Rückstand BGH v V ZR 147/11: Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. BGH v V ZR 171/11 Rn 27: Die verstärkende Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt. Folie 8

9 Abgrenzungskriterium hinsichtlich Abrechnungsspitze BGH v IX ZR 120/10 Rn. 10: Ist die Abrechnungsspitze nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit. Alternativer Ansatz könnte auf Verursachung abstellen, vgl. BGH v VIII ZR 295/10 zur Betriebskostennachforderung in der Mieterinsolvenz: In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat. Folie 9

10 Spezifikum des WEG BGH v V ZB 10/87: - Das Wohnungseigentumsgesetz bietet mit den Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ( 28 WEG) ein anpassungsfähiges Instrumentarium von Vorschuss- und Nachforderungen sowie sonstigen Maßnahmen an. - Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt z.b. die Entscheidung überlassen, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden etwa Sonderumlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf vorhandene, wenngleich für andere Zwecke gebildete Rücklagen zurückgegriffen werden soll. Daher entsteht Forderung gegen Eigentümer ungeachtet des 16 WEG erst mit Beschluss der Eigentümerversammlung. Folie 10

11 Lösung Beispiel Teil 1 Wirkungen der Jahresabrechnung 2007: Beschluss über Abrechnungsspitze in Jahresabrechnung 2007 begründet Masseverbindlichkeit nach 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO Rückstand aus Wirtschaftsplan 2007 ist Insolvenzforderung nach 38 InsO. [Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz in der Abrechnung im Abrechnungssaldo auch diese Forderung erneut zu begründen.] Folie 11

12 Wirtschaftsplan und Sonderumlage BGH, Urteil vom , V ZR 129/11 Rn. 15: [Eine Sonderumlage] ist [...] der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans [...]. Sie kann [...] beschlossen werden, wenn - die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, - durch neue Tatsachen überholt werden oder - wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann. Folie 12

13 Abgrenzungskriterium hinsichtlich Wirtschaftsplan/Sonderumlage Herrschend: sog. Fälligkeitstheorie - BGH v IX ZR 120/10 Rn 11: Masseverbindlichkeiten werden von den Insolvenzforderungen nach der Fälligkeit der sich aus 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG ergebenden Wohngeldansprüche abgegrenzt. - Beschluss ist an den Eigentümer adressiert, der bei Fälligkeit (nicht bei Beschlussfassung) diese Stellung inne hat, so dass Anspruch erst dann dem jeweils Berechtigten gegenüber entsteht. Alternative: Bedürfnis Bsp.: Ausfalldeckungsumlage wäre Insolvenzforderung Folie 13

14 Lösung Beispiel Teil 2 Forderungen für 2008: Wirtschaftsplan-Forderung ist ab Insolvenzeröffnung (1.5.) Masseverbindlichkeit nach 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, für Monate Jan - April indes Insolvenzforderung, 38 InsO. Sonderumlage Dach ist nach Fälligkeitstheorie hinsichtlich Rate 2 (1.7.) und Rate 3 (1.10.) Masseverbindlichkeit, hinsichtlich Rate 1 (1.4.) indes Insolvenzforderung. Folie 14

15 Weitere Rechtsprechung OLG Köln ZMR 2008, 988 Nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers fällig werdende Wohngeldverpflichtungen sind Masseverbindlichkeiten. Wohngeldforderungen aufgrund eines Jahres- Wirtschaftsplans werden in der Regel monatlich fällig und nicht schon mit Beschluss über den Wirtschaftsplan. AG Moers NZM 2007, 51 Die anteilige Verpflichtung des insolventen Wohnungseigentümers aus einer nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossenen Sonderumlage ist eine vom Insolvenzverwalter vorweg zu befriedigende Masseverbindlichkeit gem. 55 InsO. Folie 15

16 Problem 2: Masseunzulänglichkeit Begriff - Insolvenz der Insolvenz, - Masse reicht nicht, um alle Masseverbindlichkeiten zu decken. Folgen - Verfahrenskosten sind gedeckt - Neumassegläubiger werden vorrangig befriedigt, 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO. - Altmassegläubiger werden lediglich anteilig befriedigt 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO. - Insolvenzgläubiger gehen leer aus. Folie 16

17 Beispiel: Massearmut E-GmbH ist Teileigentümer, Insolvenzeröffnung über Vermögen der E-GmbH (1.2.) IV wird zum Insolvenzverwalter bestellt. IV zahlt kein Hausgeld. IV zeigt am 1.5. Masseunzulänglichkeit an. Worauf kann/muss Gemeinschaft gegen IV klagen? Folie 17

18 Arten von Zahlungsansprüchen Zeit Insolvenzforderungen Masseverbindlichkeiten Anzeige der Masseunzulänglichkeit Verfahrenseröffnung Neumasseverbindlichkeiten Folie 18

19 Vorgehen im Beispiel WE-Gemeinschaft muss behutsam vorgehen: Gegen IV als Amtswalter (Masse) kann sie - Zahlung nur ab Masseunzulässigkeit verlangen (Neumasseverbindlichkeit), - zudem Feststellung der Altmasseverbindlichkeit. Gegen IV persönlich (Privatvermögen) kann sie keine Haftungsansprüche geltend machen (a. A. OLG Düsseldorf ZMR 2007, 204). Folie 19

20 Problem 3: Freigabe Grundgedanke: - Insolvenzmasse dient bestmöglicher Befriedigung der Insolvenzgläubiger, - Wertlose Gegenstände erhöhen Wert der Insolvenzmasse nicht. Folge: - Durch Freigabeerklärung gegenüber Insolvenzschuldner kann Insolvenzverwalter den Insolvenzbeschlag wieder beseitigen. - Insolvenzschuldner ist für freigegebenen Gegenstand zuständig. Beispiel: Altlastenverseuchte Grundstücke Folie 20

21 Arten von Zahlungsansprüchen Masseverbindlichkeiten Verfahrenseröffnung Freigabe Zeit Insolvenzforderungen Neuverbindlichkeiten des Insolvenzschuldners Folie 21

22 Auswirkungen Problem: Neuforderungen - Keine Verwaltung durch Insolvenzverwalter, - daher keine Masseforderungen. - Forderungen richten sich nur gegen insolventen Eigentümer. Reaktion: Vorgehen gegen Eigentümer, schnelle Zwangsversteigerung: - Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG - Neuer Eigentümer Folie 22

23 LG Berlin ZMR 2008, 244 Gibt der Insolvenzverwalter das Wohnungs- oder Teileigentum aus der Insolvenzmasse frei, schuldet danach allein der Sondereigentümer Wohngeld und Sonderumlagen, nicht jedoch der Insolvenzverwalter. Folie 23

24 Teil 2 Der Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 InsO als Absonderungsrecht - Das Ob eines Absonderungsrechts - Die Reichweite (für welche Forderungen) Folie 24

25 Beispiel zum Bestehen des Absonderungsrechts Aus 2007 besteht ein Rückstand der Eigentümerin mit Zahlungen auf den Wirtschaftsplan. Am wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümerin eröffnet. Das Wirtschaftsjahr 2007 wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet: Für vom Insolvenzverwalter verwaltete Einheit weist Abrechnung aus - einen Rückstand aus WP sowie - eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze) Ende 2008 wird während der Insolvenz die Zwangsversteigerung angeordnet. Wegen welcher Forderungen steht der Eigentümergemeinschaft ein Recht zur abgesonderten Befriedigung nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, 49 InsO zu. Folie 25

26 Qualifizierung als Absonderungsrecht BGH v IX ZB 112/06 Rn. 7: Nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind Ansprüche auf Hausgeld bei der Vollstreckung in ein Wohneigentum nicht mehr der fünften, sondern der zweiten Rangklasse zugewiesen. Damit besteht für solche Ansprüche nunmehr ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung vorausgesetzt wäre. BGH v IX ZR 120/10 Rn. 19: Infolge der Verweisung in 49 InsO stehen diese Möglichkeiten, was der Senat Sinn und Zweck der Verweisungsnorm entnimmt, den aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Berechtigten auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers zu. Sie haben für die in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genannten Hausgeldansprüche ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Folie 26

27 Unterscheidung des BGH nach Insolvenz- oder Massegläubiger BGH v IX ZR 120/10 Rn. 8: 49 InsO gilt schon nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Masse-, sondern nur für Insolvenzgläubiger. 91 Abs. 1 InsO schließt es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch Rechte an Gegenständen der Insolvenzmasse erwerben kann, auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt. Folie 27

28 Kritik Diese Auffassung des BGH ist höchst zweifelhaft. Allgemein anders etwa Ganter, MüKo-InsO, 2. Aufl 2007, vor 49 Rn 53: - Ein Absonderungsrecht für Masseansprüche kann auch noch während des Insolvenzverfahrens begründet werden, so zum Beispiel rechtsgeschäftlich durch den Insolvenzverwalter oder gesetzlich (vgl. 647 BGB) oder im Wege der Zwangsvollstreckung. - Wird zum Beispiel ein Wohnungsmietverhältnis fortgesetzt, nachdem der Mieter insolvent geworden ist ( ), hat der Vermieter hinsichtlich der Mietzinsen für die Zeit nach Insolvenzeröffnung einen Masseanspruch ( 55 Abs. 1 Nr. 2) und auf Grund seines Vermieterpfandrechts ( 562 BGB) ein Absonderungsrecht. Auch 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet ein gesetzliches Absonderungsrecht nicht nur wegen Insolvenzforderungen, sondern auch wegen Masseverbindlichkeiten. Folie 28

29 Lösung Beispiel Nach BGH steht der WE-Gemeinschaft das Absonderungsrecht nur hinsichtlich der Rückstände auf den Wirtschaftsplan zu, die Insolvenzforderung sind. Nach richtiger Auffassung erstreckt sich das Absonderungsrecht auch auf die Forderung wegen der Abrechnungsspitze, die Masseverbindlichkeit ist. [Das wirkt sich insbesondere bei Masseunzulänglichkeit aus!] Folie 29

30 Teil 3 Die Beschränkungen des Vorrangs - Beschränkungen hinsichtlich des Umfanges - Beschränkungen in zeitlicher Hinsicht Folie 30

31 Beschränkung auf 5 % des Verkehrswertes BGH v V ZB 129/09: Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des 10 Abs. 1 ZVG in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu. BGH v V ZB 194/11: Die von dem Schuldner in einem Zwangsversteigerungsverfahren gezahlten Hausgelder vermindern - im Unterschied zu den Zahlungen ablösungsberechtigter Dritter nach 268 BGB - nicht den Höchstbetrag nach 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG, bis zu dem die Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 zu befriedigen sind. Folie 31

32 Beispiel zur zeitlichen Beschränkung Eigentümer hat für 2006 und 2007 auf den Wirtschaftsplan nur sporadisch gezahlt. Auch die 2006 beschlossene Abrechnungsspitze für 2005 steht noch aus. In 2008 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Es kommt 2009 zur Zwangsversteigerung Welche Forderungen der Gemeinschaft sind für 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu berücksichtigen? Folie 32

33 Zeitpunkt der Beschlagnahme BGH v IX ZR 120/10 Rn 34: Die Insolvenzeröffnung bewirkt die Beschlagnahme des gesamten zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens, mithin auch der Eigentumswohnung ( 80 Abs. 1 InsO); sie unterwirft den Schuldner auch insoweit einem Verfügungsverbot ( 81 Abs. 1 InsO). Ungeachtet der bestehenden Unterschiede zu der durch die Anordnung der Zwangsversteigerung bewirkten Beschlagnahme ( 20, 23 ZVG) erscheint deshalb die Eröffnung des Insolvenzverfahrens als geeigneter Anknüpfungspunkt für die Berechnung des Vorrechts in der Insolvenz des Wohnungseigentümers. BGH v IX ZR 120/10 Rn 33: Hinzu kommt, dass infolge von 91 InsO nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Hausgeldforderungen nicht mehr von 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geschützt werden. Mithin entfällt der im Gesetz angelegte, bis zur Beschlagnahme stattfindende ständige Austausch der geschützten Ansprüche. Folie 33

34 Beträge aus den letzten zwei Jahren BGH v IX ZR 120/10 Rn 32: Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten rückständige Ansprüche aus einer Jahresabrechnung, die zwar innerhalb des maßgeblichen Zeitraums aufgrund eines entsprechenden Beschlusses begründet wurden, sich aber auf einen davor liegenden Zeitraum bezogen, nicht den Vorrang der Rangklasse 2 genießen. Zur Begründung hat der Gesetzgeber ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte angehalten werden, bei säumigen Zahlern aktiv zu werden. Folie 34

35 Lösung Beispiel Nach BGH kommt es als Beschlagnahme - nicht auf die Anordnung der Zwangsversteigerung in 2009, - sondern auf die Insolvenzeröffnung in 2008 an. Daher werden die Hausgeldrückstände aus 2006 und 2007 vom Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst. Nach der vom BGH zitierten Auffassung des Gesetzgebers fällt die in 2006 beschlossene Abrechnungsspitze 2005 aus dem Zweijahreszeitraum heraus (zweifelhaft angesichts der insolvenzrechtlichen Qualifizierung der Abrechnungsspitze als Neuforderung, vgl. Folie 9/10). Folie 35

36 Abwandlung des Beispiels Eigentümer hat für 2006 und 2007 auf den Wirtschaftsplan nur sporadisch gezahlt. In 2008 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. In 2009 kommt es nicht zur Zwangsversteigerung, sondern zur freihändigen Veräußerung des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter an den Erwerber X. Was kann die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen? Folie 36

37 BGH v IX ZR 101/09 [Ls] Der Inhaber einer öffentlichen Last gemäß 12 GrStG kann dann, wenn der Insolvenzverwalter das belastete Grundstück freihändig veräußert hat, keine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös verlangen. [11] Der hier gegebene Fall einer öffentlichen Last gem. 12 GrStG weist die Besonderheit auf, dass die öffentliche Last bei einer freihändigen Veräußerung nicht erlischt. Wird das Grundstück nach Festsetzung, Fälligkeit und Vollstreckbarkeit der Steuerforderung veräußert, haftet das Grundstück weiterhin. Die Haftung wird durch einen gegen den neuen Eigentümer gerichteten Duldungsbescheid geltend gemacht. Folie 37

38 Lösung Abwandlung Vorgehen gegen Erwerber X - Allenfalls auf Grundlage eines Duldungstitels gegen X erneute Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsversteigerung denkbar. - Jedoch verschöben sich die zeitlichen Grenzen erheblich, wären Rückstände 2006 keinesfalls erfasst. Vorgehen gegen Insolvenzverwalter auf Auskehr des Erlöses analog 170 Abs. 1 Satz 2 InsO - Behandlung des Absonderungsrechts als ein solches, das bei freihändiger Veräußerung erlischt. - Konsequent wäre daher Anspruch zu bejahen. Folie 38

39 So jetzt auch: LG Landau v S 11/12: Das Gericht verneint einen Duldungsanspruch der Gemeinschaft gegen Erwerber. Das Absonderungsrecht setze sich am Erlös fort. Folie 39

40 Teil 4 Die Durchsetzung des Absonderungsrechts in der Insolvenz Folie 40

41 Geltendmachung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG außerhalb der Insolvenz Zwangsversteigerungsantrag ( 15 ZVG) oder Beitritt ( 27 ZVG) durch WE-Gemeinschaft ( 10 Abs. 3 ZVG): - Titel - Nachweis der Bevorrechtigung - Nachweis der Überschreitung des Verzugsbetrages ( 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG): 3 % des Einheitswertes Anmeldung durch WE-Gemeinschaft bei Fremdantrag oder Eigenantrag wegen anderer Forderung ( 45 Abs. 3 ZVG): - Nachweis der Bevorrechtigung Folie 41

42 Anmeldung bei Zwangsversteigerung während der Insolvenz BGH v IX ZR 120/10 Rn. 19: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann deswegen auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Hausgeldforderungen gemäß 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in einem - durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, - den Insolvenzverwalter oder - durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden Anspruchs betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass insoweit ein (Zahlungs-) Titel erforderlich ist. Folie 42

43 Antrag/Beitritt bei Zwangsversteigerung während der Insolvenz BGH v IX ZR 120/10 Rn. 20: Weiter eröffnet 49 InsO im eröffneten Insolvenzverfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, nach 10 Abs. 3 ZVG die Zwangsversteigerung zu betreiben, indem sie entweder die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung selbst erwirkt oder aber der Zwangsversteigerung durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger beitritt. (...) [Das gilt] auch in den Fällen, in denen sie vor Insolvenzeröffnung den säumigen Wohnungseigentümer wegen der ausstehenden Hausgeldansprüche noch nicht verklagt hat. Folie 43

44 Duldungstitel BGH v IX ZR 120/10 Rn. 25: [Die Wohnungseigentümergemeinschaft] kann (...) ihr Absonderungsrecht im Absonderungsstreit mit dem Insolvenzverwalter durchsetzen. Da sie (...) einen Vollstreckungstitel benötigt, muss sie eine Pfandklage erheben, die, weil sie selbst verwerten kann, darauf gerichtet ist, den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung zu verklagen. Eine solche Pfandklage ist etwa auch erforderlich, wenn der aufgrund eines Grundpfandrechts Absonderungsberechtigte über keine vollstreckbare Urkunde verfügt. Folie 44

45 Bestimmtheit BGH v IX ZR 120/10 Rn. 29: Da es sich bei der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung um eine Leistungsklage handelt, muss der Titel so konkret gefasst sein, dass aus ihm vollstreckt werden kann. Es muss nicht nur die Forderung, wegen der die Zwangsversteigerung betrieben werden soll, genau bezeichnet werden, sondern auch das haftende Grundstück. (...) Weiter sollte der Miteigentumsanteil in Verbindung mit der Bezeichnung des Sondereigentums angegeben werden. BGH v IX ZR 120/10 Rn. 30: Das Prozessgericht muss sich bei der Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung nicht nur vom Vorliegen der Hausgeldansprüche überzeugen, sondern auch davon, ob wegen dieser Ansprüche die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung aus der Rangklasse 2 zulässig ist. Es muss deswegen den Fragen nachgehen, ob die geltend gemachten Hausgeldansprüche unter 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen. Denn nunmehr trifft nicht das Vollstreckungsgericht, sondern das Prozessgericht die Entscheidung, ob das Grundstück, in das vollstreckt werden soll, für die geltend gemachten Ansprüche haftet. [Letzteres ist nur möglich, weil für Beschlagnahme auf Insolvenzeröffnung abgestellt wird.] Folie 45

46 Zusammenfassung BGH v IX ZR 120/10: In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung. Folie 46

47 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 47

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