iilii Investitionsrechnung für Immobilien Stefan Kofner Fallstudie Nr. 5 unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Michael Flachmann 3.

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1 Stefan Kofner Fallstudie Nr. 5 unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Michael Flachmann Investitionsrechnung für Immobilien 3. Auflage Fachbereich 13 iilii

2 Inhaltsverzeichnis 1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt Der Immobilienmarkt als Investmentziel Begriff der Immobilien-Investition 19 2 Die Investoren: Motive und Beschränkungen 23 3 Immobilien als Klasse von Anlageprodukten Heterogenes Angebot, Standortgebundenheit, lange Nutzungszeit Inelastisches Angebot Geringer Liquiditätsgrad Marktineffizienzen Hoher Verschuldungsgrad Aktives Investment Steuerliche Behandlung Planmäßige Gebäudeabschreibung Bemessungsgrundlage Höhe der AfA Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Erhöhte Abschreibung Behandlung von Veräußerungsgewinnen Steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmen Warum also in Immobilien investieren? 41 4 Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements Portfoliomanagement versus Objektverwaltung Portfoliomodelle Portfoliomanagement und Investitionsrechnung Der Zielbildungsprozeß des Unternehmens Handlungsraum und Strategiebestimmung Fallstudie Unterbringungsvarianten 57 5 Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung Problemlösungsprozeß der Investition Einteilung von Immobilien-Investitionen Auswirkungen auf die Bilanz Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Mieterhöhung nach Modernisierung Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Eingangsgrößen der Investitionsrechnung Kapitaleinsatz 7ß Cash Flow Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts 81

3 INHALTSVERZEICHNIS 8.2 Vollständige Finanzpläne Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten Anwendung bei Festsatzkrediten Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung Vorteilhaftigkeitskriterien Grenzen Fallstudie 2: Altbaumodernisierung Statische Einperiodenmodelle Annuitäten-Methode Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung Idee der Kostenmiete Berechnung der Kostenmiete Ansatz der Herstellungskosten Ansatz der Bewirtschaftungskosten Ansatz der Kapitalkosten Berechnungsbeispiel Sozialer Wohnungsbau Funktionale Betrachtung der Preisvorschriften Berechnungsbeispiel frei finanzierter Wohnungsbau Berücksichtigung von Steuern Notwendigkeit der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Probleme bei der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Fallstudie 3: Steuerliche Folgen des Neubaus einer Wohnanlage Fallstudie 4: Steuerliche Folgen der Sanierung eines Denkmals Berücksichtigung von Förderprogrammen KfW-Wohnraummodernisierungsprogramm Energieeffizienz und Klimaschutz KfW-Programm Energieeffizient Sanieren Fallstudie 5: Energetische Modernisierung einer Wohnsiedlung Fallstudie 6: Neubau einer Wohnanlage mit Sozialwohnungen in Nordrhein-Westfalen Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit Verfahren der kritischen Werte Szenarioanalyse..." Fallstudie 7: Risikoanalyse für die energetische Modernisierung der Wohnsiedlung Quintessenz Literaturverzeichnis Antworten zu den Verständnisfragen Sachverzeichnis 287

4 INHALTSVERZEICHNIS Schätzung des Mieteinnahmenstroms Bestimmungsgründe des Mieteinnahmenstroms Entwicklung der Wohnraummieten Preisrechtliche Grundlagen Vergleichsmiete Mietbegrenzungen außerhalb des Vergleichsmietensystems Schlußfolgerungen für die Investitionsrechnung Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen Nutzungsdauer Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden Kalkulationszinssatz und Risiko Finanzierungs- oder opportunitätsorientierte Ermittlung des Kalkulationszinses Zusammensetzung des Kalkulationszinssatzes Risikofreier Zins, Eigenkapitalzins oder Mischzins? Kritik am Konzept des Mischzinses Marktzinsstruktur und Kalkulationszins Liquidationserlös Probleme bei Investitionsrechnungen Das Konzept Rendite" ( Returns") Was heißt Wirtschaftlichkeit? Rentabilitätsberechnung Periodenbezug der Rendite Preisbildung bei Immobilien: Cap rate Dynamische Vermögenswertmethoden Kapitalwertmethode Bestimmung des Kapitalwertes Wahl des Diskontierungszinssatzes Vorteilhaftigkeitskriterien Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit von Kapitalwerten Vermögensendwertmethode / Horizontwertmethode Vermögensendwertmethode Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten Horizontwertmethode Dynamische Zinssatzmethoden Interner Zinsfuß Definition Berechnung Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage Absolute und relative Vorteilhaftigkeit Grenzen 165

5 VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN Bild 13.3 Chancen-Profil der Inst-Alternative (Output-Variable: Interner Zinsfuß vor Steuern) 258 Bild 13.4 Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung des internen Zinsfußes vor Steuern der Mod-Alternative 259 Bild 13.5 Chancen-Profil der Mod-Alternative (Output-Variable: Interner Zinsfuß vor Steuern) 259 Bild 13.6 Vergleich der Chancen-Profile der beiden Handlungsalternativen 261