Der Beitrag der Wohnungswirtschaft

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1 Der Beitrag der Wohnungswirtschaft für r vitale Städte Dr. Dieter Kraemer, Sprecher der Geschäftsführung der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, Bochum Aachen,

2 1. Das Unternehmen VBW 2. Die deutsche Wohnungswirtschaft im Umbruch 3. Was können Wohnungsunternehmen im Rahmen einer nachhaltigen wohnungswirtschaftlichen Strategie für ihre Städte tun? 4. Was müssen Städte bzw. Regionen für eine erfolgreiches Handeln der Wohnungswirtschaft leisten? Aachen,

3 1. DAS UNTERNEHMEN VBW Gesellschafter 49 % Stadt Bochum Mehrere private Anteilseigner (Deutsche Annington Vermögensgesellschaft, Krupp-Hoesch-Stahl GmbH, Bayerische Hypo- u. Vereinsbank, EUROHYPO AG u.a. ) Aktivitäten im mittleren Ruhrgebiet / in Bochum über 90 % der Immobilien Zahlen 111 Mitarbeiter eigener Wohnungsbestand rd WE verwalteter Fremdbestand rd WE sonstige Immobilien (Gewerbe, Einzelhandel etc.) rd. 500 E Bilanzsumme rd. 400 Mio. Umsatz rd. 70 Mio. Jahresüberschuss 2006 rd. 5,3 Mio. EK-Rentabilität rd. 11 % Cashflow rd. 16,3 Mio. Aktivitäten als Bauträger und Projektentwickler rd. 50 WE s jährlich + Büro- und Dienstleistungsimmobilien Beteiligungen WSG, Düsseldorf rd WE Aachen,

4 2. DIE DEUTSCHE WOHNUNGSWIRTSCHAFT IM UMBRUCH Private Equity Funds (PEF s) weiter auf Einkaufstour seit 2000 Transaktionen über mehr als Wohnungen in 2004 wurden rd Wohnungen für ca. 12 Milliarden Euro verkauft es wurde allein in den 4 größeren Transaktionen Gagfah, GSW, Thyssen- Krupp und WCM doppelt so viel in Wohnimmobilien (rd. 9 Mrd. ) als in Gewerbeimmobilien (rd. 4,6 Mrd. ) investiert in 2005: Kauf von Viterra-Wohnungen durch die Deutsche Annington für 7 Milliarden Euro, Verkauf der BauBeCon, Nileg, GHG in 2006 Verkauf der WOBA Dresden an GAGFAH die Ankaufspreise (und damit die Verkaufsanreize) wachsen Die Lust der PEF s am deutschen Wohnungsmarkt ist ungebrochen Nach den industrienahen geraten insbesondere die kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen unter Druck Aachen,

5 DAS GESCHÄFTSMODELL DER PEF s Kurzfristige Gewinnmaximierung durch: offensive Vermietung unter Ausschöpfung aller Mieterhöhungsspielräume hohen Fremdkapitaleinsatz (Leverage Effect) Immobilienverkäufe als Cashflow-Treiber straffes Kostenmanagement Verzicht auf langfristig ergebniswirksame Investitionen Schreiben einer Investitionsstory kalkulierten Ausstieg (Exit) nach 5-7 Jahren Die PEF s agieren als kurzfristige Cashflow-Optimierer und Immobilienhändler! Die Folge: Sie fallen als Partner nachhaltiger Stadtentwicklung weitgehend aus. Aachen,

6 3. WAS KÖNNEN K NNEN WOHNUNGSUNTERNEHMEN IM RAHMEN EINER NACHHALTIGEN WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHEN STRATEGIE FÜR F R IHRE STÄDTE TUN? Das Geschäftsmodell der langfristigen Bestandshalter: Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH steht auf der Basis nachhaltiger wirtschaftlicher Stärke mit einem Bestand von rund Wohnungen für immobilienwirtschaftliche Kompetenz, soziale Verantwortung und Mitwirkung bei der langfristigen Stadtentwicklung. Das Zusammenwirken von Bestandsentwicklung, Modernisierung und Neubau mit dem Ziel der Schaffung zukunftsfähiger Wohnquartiere ist Kern unserer Strategie. Aachen,

7 Die Qualitätsangebote der Wohnungswirtschaft für die Städte auf der Grundlage des Leitbildes der Nachhaltigkeit: Nachhaltige unternehmerische Stärke Wert sichernde und Wert schöpfende Investitionspolitik Mut zur Innovation bei sich verändernden Kundenwünschen Verantwortung für lokale und regionale Beschäftigung Wahrung des sozialen Friedens und der sozialen Integration Kooperation zum Nutzen der Region Aachen,

8 WERT SICHERNDE UND WERT SCHÖPFENDE INVESTITIONSPOLITIK schafft zukunftsfähige Stadtquartiere durch Modernisierung. Mehr noch: Qualität des Wohnens ist entscheidender Faktor für die Zukunft des Reviers. Beispiel DOGEWO21: Prae-Bau-Siedlung in Dortmund-Mengede Moderne Wohnqualität und frische Farbe für alte Quartiere 287 Wohneinheiten ca. 13 Mio. Gesamtinvestition Regenwasser-Pilotprojekt Aachen,

9 WERT SICHERNDE UND WERT SCHÖPFENDE INVESTITIONSPOLITIK Erneuerung von Quartieren ist komplexer... Bernsteinweg in Bochum-Harpen Aachen,

10 WERT SICHERNDE UND WERT SCHÖPFENDE INVESTITIONSPOLITIK ist neues Wohnen auf alten Wohnstandorten. Abriss und Neubau sind endlich hoffähig geworden. Beispiel VBW: Quartier Dorstener Straße in Bochum-Hamme 85 Mietwohnungen 7 Eigentumswohnungen 6 Gewerbeeinheiten ca. 13 Mio. Gesamtinvestition Aachen,

11 WERT SICHERNDE UND WERT SCHÖPFENDE INVESTITIONSPOLITIK muss Antworten auf die Frage nach der Zukunft der Bestände der 60/70er Jahre geben. Rückbau von Beständen Beispiel GGW: Stadtquartier Tossehof in Gelsenkirchen 190 Wohneinheiten Rückbau und Modernisierung ca. 13,8 Mio. Gesamtinvestition Aachen,

12 WERT SICHERNDE UND WERT SCHÖPFENDE INVESTITIONSPOLITIK braucht auch eine ausgewogene Mischung von Miete und Eigentum durch qualitätvollen Neubau behutsame Einzelprivatisierung Beispiel VBW: Stadthäuser im Hole in Bochum-Kornharpen Beispiel ALLBAU AG: Dilldorfer Höhe in Essen Aachen,

13 MUT ZUR INNOVATION heißt Produktinnovation für Zielgruppen. Beispiel HGW: Wohnen im Alter Stadtteilzentrum Sodingen Mont-Cenis Wohn- und Geschäftshaus mit alten- und behindertenfreundlichen Wohnungen ca. 17 Mio. Gesamtinvestition Aachen,

14 MUT ZUR INNOVATION heißt neue Qualitäten des Wohnens. z.b. Wohnen am Wasser Beispiel GEBAG: Wohnen am Wasser Duisburger Innenhafen rd. 700 Wohneinheiten rd m² neue Bürofläche Aachen,

15 MUT ZUR INNOVATION heißt auch technische Innovation. z.b. Projekte zur Energieeinsparung Beispiel: dena Modellvorhaben Niedrigstenergiehaus im Bestand Im Hole in Bochum-Kornharpen Beispiel : Solarwand Matthias- Claudius-Straße in Bochum-Grumme mit ca. 130 m² Solarfläche Aachen,

16 VERANTWORTUNG FÜR F R LOKALE UND REGIONALE BESCHÄFTIGUNG durch Stabilität der Beschäftigung in den eigenen Unternehmen (insgesamt 660 Arbeitsplätze und davon 41 Ausbildungsplätze) Sichern der Beschäftigung für das Handwerk und Baugewerbe der Region ein stabiles Netzwerk lokaler und regionaler Dienstleistungspartner vor allem in den Bereichen Planung, IT, Marketing und Soziales Unterstützung von Projekten im Bereich des 2. Arbeitsmarktes zum Beispiel für das Quartiersmanagement Aachen,

17 WAHRUNG DES SOZIALEN FRIEDENS UND DER SOZIALEN INTEGRATION... durch Mietenpolitik mit Augenmaß Nicht kurzfristige Ausschöpfung aller Mieterhöhungsspielräume sondern langfristige Mietanpassung mit Augenmaß Versorgung benachteiligter Nachfragegruppen im Rahmen von Belegungsrechten und Belegungsvereinbarungen Erhaltung bzw. Schaffung von stabilen Bewohnerstrukturen Quartiersmanagement Präsenz in den Stadtteilen, umfassende Dienstleistungsangebote, Kooperation mit freien Trägern, Unterstützung oder Initiierung sozialer Netzwerke social sponsoring finanzielle und personalle Unterstützung von Sozial- und Beschäftigungsprojekten in problematischen Stadtteilen und für Benachteiligte Aachen,

18 KOOPERATION ZUM NUTZEN DER REGION muss Beiträge zum Stadtumbau und zur integrierten Stadt- und Regionalentwicklung leisten. Dazu braucht es gute Konzepte und Bereitschaft zur Kooperation auch seitens der Städte und Regionalverbände. Beispiel ALLBAU AG: Modellprojekt Niederfeld-See in Essen-Nord Verknüpfung Gewässerumbau und Stadtteilentwicklung ALLBAU, Emschergenossenschaft, Stadt Essen, Grün&Gruga, Stadtwerke Essen, Arge Essener Wohnungsunternehmen Aachen,

19 KOOPERATION ZUM NUTZEN DER REGION Im November 2006 Kooperationsvereinbarung zwischen 7 kommunal (nahen) Wohnungsunternehmen der Kernstädte des Ruhrgebiets. Mit rd Wohnungen auf Augenhöhe mit den größten privaten Anbietern aber eben: kein Umschlagplatz für Wohnimmobilien Aachen,

20 Danke für f r Ihre Aufmerksamkeit Aachen,

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