Was Makler bei Immobilienwerbung wissen müssen Widerrufsrechte und Pflichtangaben nach EnEV 2014

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1 Was Makler bei Immobilienwerbung wissen müssen Widerrufsrechte und Pflichtangaben nach EnEV 2014 Rudolf Koch IVD Vizepräsident IHK Bochum, IVD und Sparkasse Witten 17. Juni 2014

2 Agenda Die EU Verbraucherrechterichtlinie und die Umsetzung Der Makler und das neue Verbraucherrecht 2014 Wann gilt das Widerrufsrecht? Belehrungspflichten des Maklers und die Folgen Maklervertrag (konkludent) und Widerrufsfrist Keine oder falsche Widerrufsbelehrung Erlöschen des Widerrufsrechts Einwilligung/Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit Wertersatz Die Umsetzung beim Makler Der Makler und die EnEV 2014 Informationen und Hilfe 2

3 Die EU Verbraucherrechterichtlinie Obwohl es der EU um ein in der EU gleiches Kaufrecht für alle Verbraucher ging, soll auch der Makler mit dem Maklervertrag unter das neue Recht fallen. Ab dem 13. Juni 2014 gilt auch für Maklerverträge, soweit sie durch Fernabsatzmittel oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, ein Widerrufsrecht und die Pflicht den Kunden darüber in bestimmter Form zu informieren. 3

4 Wann gilt das Widerrufsrecht? Das neue Widerrufsrecht gilt für Maklerverträge mit Verbrauchern. Der Verbraucher hat gem. 355 BGB ein Widerrufsrecht bei einem Fernabsatzvertrag ( 312c BGB neue Fassung) oder bei einem Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ( 312b BGB neue Fassung). Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn der Maklervertrag über Fernabsatzmittel (Internet, , Post, Telefon) abgeschlossen wird. Besonders problematisch ist der Maklervertrag mit Interessenten, da dieser fast immer konkludent zustande kommt (BGH ). Der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers liegt häufig bei Verkaufsaufträgen oder Nachweisbestätigungen vor. Damit gilt es für die meisten Maklerverträge! 4

5 Belehrungspflichten des Maklers und die Folgen Der Verbraucher ist vom Makler mit dem amtlichen Text über das Widerrufsrecht in Textform (z.b. PDF-Datei) zu belehren, dazu gehören neben dem Belehrungstext noch der Widerrufstext und der Einwilligungs-/Aufforderungstext für die sofortige Tätigkeit. Wenn der Makler den Kunden richtig belehrt und den Widerrufstext mit der Belehrung über die Folgen des Widerrufs in Textform übermittelt und der Verbraucher eine sofortige Tätigkeit verlangt hat und dann aber innerhalb der 14 Tage widerruft, muss der Verbraucher Wertersatz leisten, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat ist das die Provision. Der Makler sollte es dem Kunden einfach machen zur sofortigen Tätigkeit aufzufordern. Wichtig ist dabei die Belehrung über die Folgen des Widerrufs, Umsetzung durch eine Checkbox im Internet oder einen Text zum Versenden an den Makler. 5

6 Maklervertrag (konkludent) und Widerrufsfrist Interessent (Verbraucher) sieht Immobilienangebot mit Provisionsforderung im Internet und schreibt Makler eine Nachricht über das Kontaktformular mit Bitte um weitere Informationen/Besichtigung (= Angebot Maklervertrag, BGH ) Erste Information zum Widerrufsrecht gem. Art. 246 EGBGB vor Verbraucherklärung Makler antwortet per (= Annahme Maklervertrag) mit Unterlagen/Termin und Widerrufsbelehrung und Textmuster zur sofortigen Tätigkeitsaufnahme, dann Folge Wertersatz (ortsübliche Provision) bei vollständiger Erfüllung durch den Makler Abschluss Maklervertrag Widerrufsfrist 14 Tage Makler schließt Maklervertrag außerhalb seiner Geschäftsräume aber ohne Widerrufsbelehrung ab, Widerrufsbelehrung wird erst zehn Tage später an Kunden verschickt Widerrufsfrist 14 Tage ab Belehrung Makler antwortet per (= Annahme Maklervertrag) mit Unterlagen aber ohne Widerrufsbelehrung oder mit falscher Widerrufsbelehrung Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage 6

7 Keine oder falsche Widerrufsbelehrung Die Folgen wenn der Makler das neue Recht nicht oder falsch umsetzt: 1. Eine fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung kann abgemahnt werden! (Tausende Ebay-Händler haben das in der Vergangenheit zu spüren bekommen und Abmahner wie Hans Hauser warten sicher nur darauf). 2. Die Widerrufsfrist verlängert sich bei fehlender oder falscher Belehrung auf 1 Jahr und 14 Tage! Der Provisionsanspruch geht bei einem Widerruf des Maklervertrags verloren! 7

8 Die Abmahnung 8

9 Erlöschen des Widerrufsrechts Das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung zum sofortigen Beginn der Ausführung der Dienstleistung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert und der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat. Einwilligung/Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit Bei Abschluss des Maklervertrages sollte daher die Einwilligung zur sofortigen Ausführung der Dienstleistung eingeholt werden. Diese könnte so lauten: Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufrecht verliere. P Im Internet sollte eine nicht vorangekreuzte Checkbox vorhanden sein. Dieser Text sollte mit keinen anderen Hinweisen (z.b. auf die AGB oder die Datenschutzerklärung) verknüpft werden, da die Einwilligung sonst nicht ausdrücklich erfolgt. Ansonsten lassen Sie sich die Erklärung vom Kunden unterschreiben 9

10 Wertersatz Wertersatz bei Widerruf und nicht beendeter Maklertätigkeit Widerruft der Verbraucher den Vertrag bevor die Maklertätigkeit vollständig erbracht wurde, schuldet er dem Makler gemäß 357 Abs. 8 BGB neue Fassung Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, falls er vom Makler den Beginn der Tätigkeit ausdrücklich verlangt hat. Außerdem muss er über sein Widerrufsrecht und diese Rechtsfolge ordnungsgemäß belehrt worden sein. Hierfür sollte der Makler die Muster-Widerrufsbelehrung nutzen. Der Makler muss auch immer über das Muster-Widerrufsformular informieren und sollte dieses dem Verbraucher auch zusammen mit der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (Papier oder PDF-Datei) übermitteln.. 10

11 Die Umsetzung beim Makler Die Maklerverträge mit Verbrauchern mit der Widerrufsbelehrung und Widerrufserklärung (amtliche Texte) ergänzen und eine extra zu unterschreibende Einwilligung zur sofortigen Tätigkeit (Nachweis) verwenden. Eigene Homepage und Software anpassen bzw. anpassen lassen. Bei Portalen und Softwarehäusern nach den jeweiligen Änderungen fragen. Immobilien nur noch in die Portale einstellen, die das neue Recht beachten und nur noch Software verwenden, die das neue Recht umgesetzt hat. Soweit machbar alle Verträge (Provisionsvereinbarungen) im Büro des Maklers abschließen. Provisionssystem überdenken (Innenprovision, Bestellerprinzip) 11

12 Die Informationen in kommerziellen Medien Quelle: Immobilien Zeitung 47 vom Bisher 142 Abmahnungen 12

13 Die Abmahnung 13

14 Das Gesetz 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen EnEV 2014 (1) Wird in Fällen des 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: 1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des 17 Absatz 1 Satz 1, 2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, 3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, 4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und 5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. (2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. 14

15 Die Umsetzung beim Makler Liegt dem Makler der Energieausweis vor, muss er die geforderten Angaben in der Werbung nennen. Liegt dem Makler kein Energieausweis vor, kann er zwar die Immobilien bewerben, läuft aber Gefahr abgemahnt zu werden. Sicherheitshalber sollte der Makler einen Hinweis in der Werbung nutzen wie: Der Ausweis ist in der Erstellung. Bei der Besichtigung muss der Ausweis ausliegen und bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages dem Käufer oder Mieter in Kopie oder im Original ausgehändigt werden. Hat der Eigentümer noch keinen Energieausweis, sollte der Makler die Besorgung des Ausweises als Serviceleistung anbieten 15

16 Informationen und Hilfe Hier finden Sie eine gute Anleitung wenn Sie nicht IVD-Mitglied sind zum Widerrufsrecht: Widerrufsbelehrung für Dienstleistungen Hier finden Sie Informationen zur EnEV 2014: Informationen zur EnEV 2014 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit 16

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