Typologische Beurteilung des Projektperimeters Hochdorf

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1 geoinfomapping Typologische Beurteilung des Projektperimeters Hochdorf KTI-Projekt Hochschule Luzern Julian Hull jh hochdorf_typologisierung_jh_ca Seite 1

2 A. Typologische Merkmale der Gemeinde Hochdorf Situation Geographie: Kanton: Luzern Lage: Im Luzerner Seetal, südlich des Baldeggersees, zwischen Luzern und Lenzburg (AG) Höhe: 492 m.ü.m. Exposition: SW (sehr geringe Hangneigung, geringe Höhenunterschiede) Struktur der Gemeinde geprägt von der Kantonsstrasse (26), welche durch den Ortskern führt Einwohner Anzahl: 8698 (31. Dezember 2010) Arbeiten Beschäftigte: Anzahl Beschäftigte 2008: 4121; Dies entspricht 47.6% der Einwohner Verteilung: Zentral, Dominanz zentrumsanliegender Gebiete, weiterer Schwerpunkt westlich des Zentrums im Gewerbegebiet an der Ron (weiterführende Karte im Anhang S.6-8) Schwerpunkt Sektor 2: Im Gewerbegebiet an der Ron und im Industriegebiet Sonnhof weisen eine für die Region hohe Beschäftigung im Sektor 2 und Sektor 3 auf. Sie sind von regionaler Bedeutung und machen Hochdorf zum regionalen Arbeitszentrum. Verkehr ÖV: Bahnhof vorhanden, durchgehender Halbstundentakt (S9) nach Luzern und Lenzburg Regionale Buslinien Fahrzeit nach Luzern Hauptbahnhof: 30 min Fahrzeit nach Rotkreuz: 26 min Fahrzeit nach Lenzburg: 51 min Fahrzeit nach Zürich: 1 h 24 min Individualverkehr: Nächste Autobahnanschlüsse: A14 Luzern-Zug: 12 min, 9 km; A2 Sempach: 12 min, 9 km; A2 Emmen Süd: 12 min, 9 km. Fahrzeit nach Luzern: 21 min, 18 km Fahrzeit nach Rotkreuz: 20 min, 18 km Fahrzeit nach Lenzburg: 39 min, 29 km Fahrzeit nach Zürich: 42 min, 52 km Bebauungsstruktur Struktur: Heterogene Bebauung im Zentrum entlang der Hauptstrasse; rückwärtig heterogene Bebauung, kleinteilige Bebauung (Einfamilienhäuser) gegen Süden und grosser Anteil Blockstrukturen und Reihenhäusern in den östlich Umliegenden Gebieten des Zentrums und der USPs Regionales Zentrum mit Einkaufsangebot Luzern gut erreichbar Naherholungsgebiet Baldeggersee in der Nähe (1 km) jh hochdorf_typologisierung_jh_ca Seite 2

3 B. Typologie der relevanten Local Area Local Area Zentrum Situation: im Ortszentrum, historische Gebäude, höher Anteilgastgewerbliche Zweckbauten Vorhandene bauliche Dichte: hoch Massstäblichkeit: Mittel Epoche/Habitus der Gebäude: Begrünung: Flächenanteil sehr gering, keine parkartige Aussenraumstrukturen Durchlässigkeit: Für Langsamverkehr gering, für Automobilverkehr gute Durchlässigkeit EG-Nutzung: Ladengeschäfte, Gasthöfe und gewerbliche Nutzung sehr ausgeprägt und räumlich gleichmässig verteilt OG-Nutzung: unbekannt ÖV: Bushaltestelle und Bahnhof im Zentrum des Gebiets, hohe Frequenz, für Pendelverkehr Flows: mittlere Flows Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume gering und im Wesentlichen nur vor und um das Rathaus vorhanden, Räume mit Verweilcharakter und Aufenthaltsqualität abgesehen vom Rathaus keine vorhanden Atmosphäre: von Funktionalität geprägt Typologie: stark geprägt von Verkehrsinfrastruktur und der Kantonsstrasse; Zuweisung zum Hauptnutzungssegment: Zentrumsfunktionen, Mischnutzung jh hochdorf_typologisierung_jh_ca Seite 3

4 C. Vorschläge der MFH-Variante im Projektperimeter Charakteristiken der Projektperimeter Situation: Vollständig innerhalb dem Gebiet Zentrumsgebiet Anzahl Objekte: 26 Gebäudehöhe: ca. 4.5 Geschosse Altersstruktur der Objekte im Projektperimeter Hochdorf: ohne Angabe vor Anzahl Objekte (Daten von nur 2 von 27 Objekten verfügbare; 2 Datenpunkte in Kategorie ) Fläche des Projektperimeters: m^2 Gebäudegrundfläche: m^2 Überbauungsziffer: 12 % Massstäblichkeit: mittel Hauptnutzungssegment: Arbeiten/Wohnen Aussicht: SW Begrünung: gering, sehr geringe Baumdichte Durchlässigkeit: für Langsamverkehr hoch, für Automobilverkehr Durchfahrt sehr gut EG-Nutzung: Gewerbe/Ladengeschäfte/Gastronomie Distanz zu ÖV: 30 m bis 100 m zu Bushaltestelle und Bahnhof Territorialität: halböffentlich und halbprivat Funktion des öffentlichen Raumes: Verkehrswege Flows: gering Eigentümerstruktur: keine Daten Distanz zu Schule: 300 m bis 400 m Arbeitsplätze: viele Atmosphäre: traditionell dörflich D. Standortökonomische Beurteilung Segment: Gewerbe und Mischunutzung Bewohnerstruktur: - aktuell: n.a. - potentiell: Der Standort ist der Ortskern und übernimmt zahlreiche Zentrumsfunktionen: öffentlicher Verkehr, Durchgangsachse, Einkaufen, Gewerbe, Gastronomie. Anbindung an nahegelegenes Industriegebiet. Anbindung an die Autobahn mit und lokalen Industriegebiet und weiteren Wohngebieten im Ort. jh hochdorf_typologisierung_jh_ca Seite 4

5 Die Lokal Area ist geeignet für Einkaufen und lokales wie regionales Gewerbe, suboptimal für Wohnnutzung. Eine exklusive Wohnnutzung ist nicht zu empfehlen, insbesondere wäre eine Nutzung von MFH mit EFH- Qualitäten standortökonomisch betrachtet sinn frei, da die Zentrumsfunktion des Raumes beeinträchtigt wäre. E. Immobilienökonomische Beurteilung des Projektperimeters Die Bebauungsstruktur ist dicht und es sind kaum Freiflächen verfügbar. Somit sind Neubauten ohne Abbruch von bestehenden Gebäuden nicht möglich. Die Altersstruktur ist grösstenteils unbekannt, da genaue Daten fehlen. Eine Besichtigung vor Ort ergab, dass nur einzelne Gebäude am Ende ihres Lebenszyklus angelangt sind und sinnvollerweise Neubauten weichen sollten. Die Gestaltung dieser wenigen Objekte macht Abbrüche für Ersatzbauten wirtschaftlich akzeptabel, Neubauten müssen einem mittleren Segment entsprechen und sollten langfristig geplant werden. D.h. auch wenn momentan kein Bedürfnis für eine gewerbliche EG-Nutzung vorhanden ist, wird dies langfristig der Fall sein. Eine gesamthafte Siedlungserneuerung ist kaum nötig. F. Konklusion Vorschlag zur Auswahl der MFH-Variante Keine der bisher im Rahmen des KTI Projektes ermittelten Varianten sind in diesen Perimetern zu empfehlen. Die Erdgeschossnutzung ist in diesem Perimeter nicht als Wohnen definiert. Schlussfolgerungen: Das vorgeschlagene Gebiet eignet sich nicht zu einer Bebauung mit Wohnungen mit Einfamilienhauscharakter. Der Beitrag der EG-Nutzung zum Gebiet besteht in der Bereitstellung Raum für Funktionen an einer Zentrumslage. Sollte eine EG-Nutzung keinem momentanen Bedürfnis entsprechen, sollten die Räume so gestaltet werden, dass eine Umnutzung der EG möglich ist. Weiterhin bietet eine Zentrumszone von der Typologie her nicht die Qualitäten, welche den Charakter eines Einfamilienhauses verpackt in einem Mehrfamilienhaus fördern würde und kann so das Zielpublikum der Bewohner nicht erreichen. jh hochdorf_typologisierung_jh_ca Seite 5

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