Münchner Baurechtszirkel Aufgaben und Pflichten des Projektmanagements

Transkript

1 Münchner Baurechtszirkel Aufgaben und Pflichten des Projektmanagements Prof. Dr.-Ing. Thomas Bohn, Drees & Sommer, München 27./28. Oktober 2005

2 Projektsteuerung und Projektmanagement Bauherr Bauherr Projektleitung Bauherr Planer und Berater Projektsteuerung Projektmanagement Projektleitung Bauherr Projektsteuerung + Projektleitung Extern Ausführende Firmen Planer und Berater Folie 2 Ausführende Firmen

3 Bauherrenaufgaben Delegierbare Bauherrenaufgaben: Projektorganisation Vertragsmanagement Kostencontrolling Entscheidungsvorbereitung Qualitätsmanagement Nicht delegierbare Bauherrenaufgaben: Zieldefinition Rechtsgeschäfte Betriebswirtschaftliches Controlling Entscheidungsfindung Projektfinanzierung Genehmigungsmanagement Terminmanagement Kommunikation und Dokumentation Folie 3 Vorgabe Strategie und Richtung

4 Entscheidungsvorbereitung zum zielorientierten Einstieg in die Objektplanung Folie 4 1 Nutzungskonzeption Entwicklungsstrategie altern. Nutzungskonzepte 2 Programming Flächenmodell Raumprogramm Funktionsprogramm 3 Bebauungsstudien Baumassenmodelle Grundriß-/Schnittmodelle CAD-Visualisierung 4 Kostenermittlung Planungs- und Baukosten Grundstückskosten Folgekosten 5 Ertragsermittlung Mieten, Nebenkosten Vermietbare Flächen 6 Investitionsrechnung Renditeberechnungen Finanzierung, Steuereffekte Risikoanalysen 7 Baurecht städtebaul. Verträge Bauleitplanverfahren Umweltrecht Mediation 8 Ablaufkonzepte Meilensteine Terminrahmen Planungsteam Vergabestrategie 9 Entscheidungen Alternativenvergleich Entscheidungsempfehlung

5 Zieldefinition und Projektgrundlagen Aufstellen Nutzerbedarfsprogramm/ Raum- und Funktionsprogramm Ggf. Standort-/Marktanalyse Projektanalyse Aufzeigen von Schwachstellen Aufstellen eines Fragenkatalogs Erarbeiten und Abstimmen der Grundlagen für für das Nutzerbedarfsprogramm in in Workshops Verabschiedung der Ergebnisse des Workshops als Planungsgrundlage Folie 5 Fortschreibung/Controlling Raum- und Funktionsprogramm Fortschreiben der Ergebnisse aus Grundlagenermittlung konsequentes Änderungsmanagement bei Abweichungen (Entscheidungsvorlagen/ Entscheidungsdokumentation)

6 Beispiel Raumprogramm Hotelprojekt Nettofläche m² Anteil in % Faktor Bruttofläche m² Gästezimmer 6.428,0 67,7% 1, ,20 Öffentliche Bereiche 369,0 3,9% 1,20 442,80 Gastronomie 585,0 6,2% 1,30 760,50 Veranstaltung 520,0 5,5% 1,20 624,00 Sauna und Fitness 226,0 2,4% 1,30 293,80 Direktion / Verwaltung 177,0 1,9% 1,10 194,70 Küchen und Gastr. Lager 294,5 3,1% 1,10 323,95 Housekeeping, Personal 356,0 3,8% 1,10 391,60 Entsorgung 65,0 0,7% 1,10 71,50 Funktionsbereiche / Technik 470,0 5,0% 1,00 470,00 HOTELBEREICH 9.490,5 100,0% 1, ,05 Tiefgarage 3.250,0 1, ,00 GESAMTBEBAUUNG ,5 1, ,05 Folie 6

7 Beispiel Funktionsprogramm Hotelprojekt Überdachte Vorfahrt Ein- gang Tiefgarage Gästezimmer Übergang zu Messe Lift- gruppe Rezeption, Empfangs- halle Foyer Tagungsbereich Health Club Restaurantbereich Ver-/Ent /Ent- sorgung Personal, Technik, Küche, Lager allg. Lager Folie 7

8 Beispiel Nutzerbedarf Qualitätsstandards Folie 8

9 Planungsvorgaben und Änderungsmanagement Aus Nutzeranforderungen werden Planungsvorgaben in Entscheidungsvorlagen definiert und dokumentiert. Abweichungen von Planungsvorgaben werden kontinuierlich transparent zur Entscheidung gebracht. Auswirkungen auf Kosten und Termine sowie der Nutzen der Planungsänderung werden aufgezeigt. Folie 9

10 Vom Nutzerbedarf zum Projektbudget Raumprogramm Flächenmodell Gebäudemodell Kostenermittlung Projekt xy Standard buch Virtuelle Flächen Kostenrahmen Virtuelles Gebäude Tabellenkalkulation Flächenkennwerte Kennwerte Rauminhalt Kostenkennwerte BGF/HNF BRI/BGF m 2 m Bürobereich DM/m 2 BGF Flächenökonomie Raumökonomie Standard sehr gut gut sehr gut gut niedrig mittel Hauptnutzfläche (HNF) Ermittlung der Brutto- Ermittlung des Brutto- Kostenermittlung grundfläche (BGF) rauminhalts (BRI) Folie 10

11 Kostenbeeinflussbarkeit (%) Grad der Beeinflussungsmöglichkeit Grundlagenermittlung Vorplanung Entwurfs- und Genehmigungsplanung Ausführungs- und Detailplanung Einfluss der Planung Einfluss der alternativen Vergabemöglichkeiten Abwehr von Änderungen, Prüfen Schlussrechnungen Ausschreibung, Vergabe 35 Bauausführung 10 Folie 11 1/4 1/2 3/4 Projektdauer Kostenfeststellung Kostenkontrolle Ausführung Kostendeckungsnachweis Kostenanschlag Kostenberechnung Kostenschätzung (mit Grobelementen) Kostenrahmen Ständiger Vergleich Soll-Kosten mit Ist-Kosten => Steuerungsmaßnahmen

12 Ablauf Kostencontrolling Projektphase Kostencontrolling Definitionsphase Erarbeiten der Projektziele im Hinglick auf Funktion, Qualitäten, Kosten und Termine Abstimmen Funktionsanforderung Abstimmen der Qualitäten Ermitteln des Kostenrahmens Ideenphase Entwickeln einer Planungsidee auf der Grundlage des Raum- und Funktionsprogramms z.b. über einen Architektenwettbewerb oder ein Gutachterverfahren Kostenvergleiche für Planungsvarianten mit der Elementmethode (Grobelement) Überarbeiten des Kostenrahmens ggf. Steuerungsvorschläge Folie 12 Planungsphase Erarbeiten der ausführungsreifen Planung Erstellen von Kontrollberechnungen auf der Grundlage der Vorplanung und des Entwurfs Kostenüberwachung der Ausführungsplanung (Soll-Ist)

13 Ablauf Kostencontrolling Projektphase Kostencontrolling Realisierungsphase Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen, Baudurchführung Kostenkontrolle der Leistungsverzeichnisse - Soll-Kosten Kostendeckungsnachweise für die Submission Überwachung von Zahlungen und Nachträgen Inbetriebnahme Organisatorische und technische Inbetriebnahme, Kontrolle der Mängelbeseitigung Prüfen von Nachforderungen Prüfen der Schlussrechnungen Kostenfeststellung Kostendokumentation nach Kostenelementen Folie 13

14 Regelkreis Kostencontrolling Soll-Kosten-Definition Festlegung Projektbudget Einflussfaktoren der Soll- Kosten-Abweichung: Planungsänderungen Standardänderungen Genehmigungsanforderungen Vergabeeinflüsse Ausführungseinflüsse Ablaufstörungen Konjunktur Projektplanung Ausführung Kostensteuerungsmaßnahmen: Planungsoptimierung Standardänderungen Genehmigungsmanagement Vergabestrategieänderung Ausführungsalternativen Ablaufalternativen Kostenmäßige Erfassung sämtlicher Planungsinformationen Folie 14 Kosten-Soll-Ist-Vergleich Abweichungsanalyse

15 Projektorganisation als Basis der Verträge Objektgliederung und Codierung Organisationshandbuch Aufbauorganisation Ablauforganisation Information und Kommunikation Folie 15 Vertragswesen

16 Vertragsmanagement Vertragsanalyse / Vertragsdesign Analyse der projektspezifischen Erfordernisse incl. Ermittlung von Vergütungen. Ausarbeiten von Vertragsentwürfen und Mitwirken bei Verhandlungen Datenbank der Vertragsinhalte Organisation der vertraglichen Vereinbarungen (Vertragsbedingungen, Leistungsbeschreibung, Vergütungsvereinbarungen) Vertragsterminpläne Zeitliche Definition der Reihenfolge der Vertragsleistungen und der erforderlichen End- und Zwischentermine Dokumentation der Vertragsleistungen Laufende Dokumentation der erbrachten Vertragsleistungen und Änderungsvereinbarungen in Bezug auf Leistungserbringung, Vergütung und Termine Folie 16 Abwicklung von Nachforderungen Bearbeitung und Abwehr von Nachforderungen der Auftragnehmer, insbesondere bei gezielten "claim-management"- Einsätzen

17 Von der Ablaufstruktur zum Terminplan Ablaufstruktur Vorplanung Umsetzung in Netzplan VP 0 VP 1 Abschluss Grundlagenermittlung Erarbeiten von Alternativen Vorgaben Raumnutzungsprogramm/Funktionsplanung für einzelne Organisationsbereiche Planungsentscheidung Beauftragung Planer und Berater Aufbau Projektorganisation VP 2 Entwicklung eines Vorplanungskonzepts durch die Planer in Abstimmung mit der Projektgruppe VP 3 Wirtschaftliche Beurteilung der Planungsinhalte VP 4 Begleitung Vorentwurf durch Funktionsplanung -Flächenkontrolle -Raumkontrolle -Einflüsse Geb. Technik VP 5 VP 6 Zeichnerische Darstellung Vorplanungsunterder Gesamtplanung lagen Fachplaner durch Fachplaner VP 7 VP 8 Erläuterungsbericht Flächenberechnungen Kostenschätzung Folie 17 VP 9 Durchsicht der Vorplanung durch die Projektgruppe. Planungsvorgaben für den Entwurf. Entwurf Genehmigung Vorplanung durch Bauherrn Eventuell Bauvoranfrage

18 Mehrstufige Terminplanung Rahmenterminplan langfristig I deenphase Planungsphase Realisierungsphase R1 Rn Generalterminplan Realisierungsphase mittelfristig Rohbau mit Raumabschluß R1 Rn Steuerungsterminplan Rohbau mit Raumabschluß Aushub und Baugrubenverkleidung kurzfristig Detailterminplan Aushub und Baugrubenverkleidung kurzfristig Folie 18

19 Beispiel Terminüberwachung 90 % 100 % 100 % 100 % 90 % 80 % 50 % 10 % 0 % Folie 19