Kommunal-Leasing. Michael Meschnark

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1 Kommunal-Leasing Michael Meschnark Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt, Tel.: , Fax: ,

2 Kommunal Leasing Seminar im Bildungshaus Schloß Krastowitz / Kärnten Michael Meschnark Klagenfurt,

3 Leasing Der Begriff Leasing geht einerseits auf das Englische (to lease = mieten, pachten) aber auch auf das Französische (laisser = erlauben, gestatten) zurück. Daraus abgeleitet versteht man unter Leasing sinngemäß: Einer anderen Person erlauben, eine Sache zu nutzen. Damit wird ein wesentlicher Aspekt von Leasing und zwar die Trennung von Eigentum und Nutzung zum Ausdruck gebracht. 2

4 Definition Leasing Es gibt keine zivilrechtliche Definition von Leasing Der Österreichische Leasingverband ( Leasing ist ein Rechtsgeschäft eigener Art über die entgeltliche Nutzungsüberlassung von Wirtschaftsgütern, wobei deren Auswahl und Spezifikation in der Regel durch den Nutzer erfolgt. Im Gegensatz zum Miet- bzw. Bestandvertrag werden jedoch das Investitionsrisiko (wirtschaftlichen Risken und Chancen) sowie die Sach- und Preisgefahr überwiegend auf den Nutzer (Leasingnehmer) übertragen. Allenfalls werden vom Leasinggeber auch noch über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende, damit wirtschaftlich zusammenhängende Dienstleistungen erbracht. 3

5 Definition Leasing Steuerrechtliche Definition: Kapitel 2.5 der österreichischen Einkommenssteuerrichtlinien: Mit Leasing werden Verträge bezeichnet, die von den üblichen Mietverträgen des ABGB (sog. Operatingleasing ) bis zu verdeckten Ratenkäufen reichen. Die Abgrenzungsfrage stellt sich in erster Linie bei den Finanzierungs-Leasingverträgen. Diese ersetzen die herkömmliche Form der Investitionsfinanzierung. Für die Finanzierungs-Leasingverträge ist weiters typisch die für beide Seiten grundsätzlich unkündbare Grundmietzeit und die Verlagerung der Gefahr des zufälligen Unterganges und der zufälligen Beschädigung des Gegenstandes auf den Leasingnehmer. 4

6 Was ist Leasing? Leasing ist... die entgeltliche Nutzungsüberlassung von verwertbaren Gütern ein Rechtsgeschäft eigener Art eine Alternative zum Kauf oder Kredit Im Gegensatz zum Miet- bzw. Bestandvertrag liegen die wirtschaftliche Risken und Chancen (Investitionsrisiko) sowie die Sach- und Preisgefahr überwiegend beim Nutzer (Leasingnehmer) Der Leasinggeber trägt das Finanzierungs- bzw. Bonitätsrisiko und bietet je nach Vertragstyp neben der Finanzierung ev. zusätzliche Dienstleistungen an. 5

7 Was kann man leasen? Grundsätzlich kann man jedes Wirtschaftsgut leasen, für das es einen Markt gibt. Das Wirtschaftsgut muss eine selbständige Einheit sein Eigentumserwerb am Leasingobjekt erforderlich Abnutzbarkeit des Wirtschaftsgutes Mittel- bis längerfristige Lebensdauer Neue und gebrauchte Objekte 6

8 Einteilung der Leasingverträge Finanzierungs-Leasing Operating-Leasing Vollamortisation Teilamortisation KFZ-Leasing Mobilien Leasing Immobilien Leasing Sale and Lease Back Mietkauf 7

9 Finanzierungsleasing Ist der typische Leasingvertrag in Österreich. Vollamortisations- oder Teilamortisationsvertrag. Der Leasingnehmer wählt das Leasingobjekt aus, vereinbart mit dem Leasinggeber die Vertragsdauer, einen eventuellen Restwert, ev. Eigenmittel und damit die monatliche Leasingrate. Die Leasingvertragsdauer (Grundmietzeit) ist kürzer als die Nutzungs- (AfA-) dauer des Leasingobjektes. Der Leasingnehmer trägt das Risiko des zufälligen Untergangs und der Beschädigung des Leasingobjektes. Der Leasinggeber trägt das Finanzierungsrisiko. Frage der steuerlichen Hinzurechnung. 8

10 Operatingleasing Ist der typische Leasingvertrag im angloamerikanischen Raum nimmt auch in Österreich an Bedeutung zu. Kein Andienungsrecht, das Risiko des zufälligen Unterganges, einer Wertminderung auf Grund der techn. Erneuerung und damit das Verwertungsrisiko trägt der Leasinggeber. Keine Restwertvereinbarung. Allfällige Kaufoption nur zum Marktwert des Leasingobjektes. Das wirtschaftliche Risiko und die wirtschaftliche Chance des Verwertung liegt beim Leasinggeber. Zustand des Leasingobjektes bei Vertragsende ist wesentlich Mit dem Leasingvertrag sind Dienstleistungen meist zwingend verbunden. Leasingentgelt betrieblich voll absetzbar, keine Aktivpostenbildung 9

11 Leasingmodelle KFZ Leasing - Reiner Finanzierungsleasingvertrag - Finanzierungsleasing + Serviceleistungen - Operatingleasing - Fuhrparkmanagement Mobilien Leasing Immobilien Leasing Sale-and-Lease-Back Mietkauf 10

12 Sale and lease back Der Leasingnehmer ist Eigentümer, verkauft sein Wirtschaftsgut an eine Leasinggesellschaft und least dieses über eine bestimmte Zeit zurück (Voll- und Teilamortisation möglich). Der Kaufpreis entspricht dem von einem SV ermittelten Verkehrswert bzw. liegt knapp darunter. Gründe für Sale-and-Lease-Back Finanzierungen: Liquiditätssteigerung Auflösung und Übertragung stiller Reserven Verbesserung des Bilanzbildes (Basel II Rating) 11

13 Mietkauf Der Mietkauf ist sowohl Leasing als auch dem Ratenkauf sehr ähnlich. Auf Basis eines Mietvertrages wird ein Wirtschaftsgut zur Nutzung überlassen, zivilrechtlicher Eigentümer ist der Vermieter, wirtschaftlicher Eigentümer der Mieter. Mit der Bezahlung der Restrate wird der Mieter auch zivilrechtlicher Eigentümer. Die Bilanzierung des Wirtschaftsgutes erfolgt beim Leasingnehmer. Sofortiges Entstehen der Umsatzsteuerschuld auf den gesamten Mietkaufpreis. 12

14 Eigenleistungen Vorauszahlung Max. 30% der Finanzierungssumme Vorauszahlung beinhaltet USt. wird verzinst reduziert die Leasingraten und ist am Vertragsende aufgezehrt Depot Maximal 50% der Finanzierungssumme Fixdepot - ist am Vertragsende noch vorhanden Variables Depot - wird wie Vorauszahlung verbraucht Vorauszahlung und Depot max. 50% der Finanzierungssumme! 13

15 Vertragsdauer Gemäß EStR ist die Vertragsdauer abhängig von der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingobjektes = AfA Dauer und darf mit dieser weder übereinstimmen noch zu kurz sein. Regel: Grundmietzeit (Leasingvertragsdauer) muss mindestens 40% und darf maximal 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer betragen. Bei Teilamortisationsverträgen gilt nur die 90% Richtlinie. Üblicherweise ist der Leasingvertrag mit einer kurzen Kündigungsfrist jederzeit kündbar, der Leasingnehmer gibt aber einen Kündigungsverzicht für die vereinbarte Vertragsdauer ab. (Vergebührung Leasingvertrag) 14

16 Steuerliche Kriterien des Lesaingvertrages Das wesentliche Kriterium bei Leasingverträgen ist die Frage, wem das Leasingobjekt steuerlich hinzuzurechnen ist. Maßgebend ist, wer gemäß 21 Abs. 1 BAO und 24 Abs 1 lit. d BAO wirtschaftlicher Eigentümer ist. 21 welche wirtschaftlichen Auswirkungen sich aus der Vertragsgestaltung ergeben, 24 wer die wirtschaftliche Herrschaft wie ein Eigentümer über das Wirtschaftsgut ausübt. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass das zivilrechtliche Eigentum mit dem wirtschaftlichen übereinstimmt, daher üblicherweise Aktivierung des Wirtschaftsgutes beim Leasinggeber. 15

17 Zurechnungskriterien Üblicherweise erfolgt die Hinzurechnung des Leasingobjektes beim Leasinggeber. Zurechnung beim Leasingnehmer, wenn 40% - 90% Regel nicht eingehalten wird Möglichkeit der Kaufoption zu wirtschaftlich nicht angemessenem Preis oder Verlängerungsoption Spezialleasing Vorleistungen höher als erlaubt Leasingnehmer hat Restwertrisiko und Gewinnchance. Wirtschaftlich nicht angemessen ist ein Betrag, wenn er nach Ende der Grundmietzeit den voraussichtlichen Verkehrswert um mehr als 20% unterschreitet. (Bei KFZ Händlerverkaufs- Eurotaxliste = Verkehrswert). 16

18 Verbuchung von Leasingverträgen Die buchhalterische Behandlung ist abhängig von der Zurechnung des Leasingobjektes zum Leasinggeber oder Leasingnehmer. Zurechnung beim Leasinggeber Die Netto-Leasingzahlungen stellen für den Leasingnehmer Betriebsausgaben/Aufwand dar. Leasingobjekt beim LN kein Anlagevermögen, Leasingvertrag keine Verbindlichkeit. Bei PKWs und Kombis sind bei Finanzierungsleasingverträgen nur mehr die steuerrechtlich zulässigen Amortisationsquoten abschreibbar, für eine ev. Differenz ist ein Aktivposten zu bilden, der am Vertragsende mit einem ev. Ankaufspreis auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben ist. Die Umsatzsteuer kann mit Ausnahme von PKWs/Kombis - als Vorsteuer geltend gemacht werden. 17

19 Verbuchung von Leasingverträgen Zurechnung beim Leasingnehmer Der Leasingnehmer verbucht den Netto-Anschaffungswert des Leasingobjektes unter seinem Anlagevermögen. Wie bei einer Kreditoder Eigenmittelfinanzierung kann er von den Anschaffungskosten die AfA geltend machen. In der Höhe der Finanzierungskosten wird eine aktive Rechnungsabgrenzungsposition gebildet. Die Umsatzsteuer/Vorsteuer wird als Forderung gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht. Die Nettoleasingraten stellen Verbindlichkeiten gegenüber dem Leasinggeber dar, die sich mit den Leasingratenzahlungen entsprechend verringern. 18

20 Kfz-Leasing Einzelleasingverträge Vollamortisation, Teilamortisation, Operatingleasing Laufzeit entsprechend Vertragstypus sowie ob PKW oder LKW Eigenleistungen entsprechend Obergrenzen Restwert abhängig von Laufzeit und Abnutzung (Kilometerleistung) Dienstleistungen können mit Leasingvertrag verbunden sein Verzinsung im Leasingvertrag fix oder variabel Vertragsende je nach Vertragstypus Fuhrparkmanagement 19

21 Bausteine des Fuhrparkmanagements Versicherungsmanagement und Prämieninkasso Schadensmanagement Servicevertrag für Wartungs- und Verschleißreparaturen inkl. 57a KFG Reifenbezug Tankkartenmanagement mit Tankkarten des ROUTEX- und Euro-Shell-Verbundes Reporting und Analyse 20

22 Fuhrparkmanagement Leasingfinanzierung Leasingfinanzierung mit marktüblichem Restwert (Teilamortisation) Kostenklarheit und transparenz Gleichbleibende budgetierbare Ausgaben Operating-Leasingvertrag Kostenklarheit und transparenz Gleichbleibende budgetierbare Ausgaben keine Aktivpostenbildung für den Unternehmer, sondern monatlilche Zahlungen sind in voller Höhe zum Zeitpunkt der Rechnungslegung als Ausgabe zu verbuchen Vermarktungsrisiko trägt die Leasinggesellschaft Individuelle Anpassung an Nutzungsintensität 21

23 Versicherungsmanagement Auswahl der Versicherungsdeckung (Haftpflicht- / Kasko- / Rechtsschutz- / Insassenversicherung) Der Versicherungsantrag ist im Leasingantrag inkludiert: kein separater Antrag erforderlich Prämieninkasso gemeinsam mit der Leasingrate Die Verrechnung beginnt und endet für den Kunden gemäß Leasingentgeltvorschreibung Reporting der Versicherungsschäden 22

24 Schadensmanagement Zahlung aller Schäden am Vertragsfahrzeug bei Versicherungs- abschluss über den Leasingvertrag Vorleistung des Selbstbehaltes bei Kaskoschäden bei Versicherungsabschluss über den Leasingvertrag Bestmögliche Verwertung des beschädigten Kraftfahrzeugs nach Rücksprache mit dem Kunden Im Fall von Rechtsstreitigkeiten Abtretung der Schadenersatzansprüche unter Einbeziehung eines Rechtsanwalts Auswertung von Schadenhäufigkeit und Unfällen zur Schadenvermeidung und -reduzierung 23

25 Servicevertrag Nicht abrechenbarer Servicevertrag Zahlung einer monatlichen Servicerate zum Vertragsende Abrechnung auf Ist-Kosten-Basis Kunden profitieren vom Rechnungscontrolling der Leasinggesellschaft und deren guten Einkaufskonditionen Abrechenbarer Servicevertrag Zahlung einer monatlichen Servicerate das Reparaturrisiko trägt die Leasinggesellschaft zum Vertragsende Abrechnung anhand der tatsächlichen Kilometerleistung (Verrechnung etwaiger Mehrkilometer/Gutschrift etwaiger Minderkilometer) Übernahme von bestehenden Fuhrparks ist möglich 24

26 Was inkludiert der Servicevertrag? Wartungs- und Verschleißreparaturen Alle Servicearbeiten lt. Herstellervorschriften 57a Überprüfung Reifenbezug und -wechsel (nach Vereinbarung) bei allen Reifenpartnern der Leasinggesellschaft Garantie/Kulanzabwicklung Bargeldlose Abwicklung bei Vorlage der Servicekarte 25

27 Vertragsende Möglichkeiten Teilamortisation : Der Leasingnehmer kann das Objekt zum vereinbarten Restwert ankaufen Der Leasingnehmer kann einen Dritten für den Kauf namhaft machen (Achtung: Gewährleistung!) Der Leasingnehmer kann das Objekt an den Leasinggeber zurückstellen (Voraussetzung ist eine der Dauer des Vertrages entsprechende normale Abnutzung sowie eine pflegliche Behandlung). Der Leasingnehmer trägt hierbei das Risiko, dass der Zeitwert (Verkehrswert) unter dem kalkulierten Restwert liegt. Andienungsrecht Das Leasingvertragsverhältnis kann auf Basis des kalkulierten Restwertes und unter Bedachtnahme auf die Restnutzungsdauer, zu neuen Bedingungen verlängert, werden. 26

28 Welche Nebengebühren gibt es? Mietvertragsgebühr 1 % der 36-fachen monatlichen Brutto-Leasingrate zuzüglich Betriebskosten und Eigenleistungen, einmalig Einmalige und laufende Gebühren KFZ- und Mobilien-Leasing meist nur einmalige Bearbeitungsgebühr bei Immobilien- Leasingverträgen können auch laufende Gebühren verrechnet werden 27

29 28 Immobilienleasing

30 Leasingmodelle Restwert-Modell Kautionsmodell Einmalkaution Laufende Kautionen 29

31 Liegenschaftstransaktion Liegenschaftskauf - Grundstück wird in Finanzierung einbezogen - Ankauf Bestandobjekt Bestandrecht - Bestandzins getrennt von Leasingrate - Neubauten Baurecht - Sanierungen - Kommunalbereich 30

32 Leasingfähige Objekte: Amts- & Verwaltungsgebäude Bürogebäude Schulen, Kindergärten, Turnhallen Sport & Mehrzweckhallen Feuerwehrhäuser Wohnhäuser Pflegeheime, Pensionistenheime Bauhöfe Lagerhallen Um- & Zubauten 31

33 Zurechnungskriterien / Bilanzierung gemäß Einkommenssteuer- Richtlinien Zurechnung beim Leasingnehmer, wenn 40% - 90% Regel nicht eingehalten wird Möglichkeit der Kaufoption zu wirtschaftlich nicht angemessenem Preis oder Verlängerungsoption Spezialleasing Vorleistungen höher als erlaubt Leasingnehmer hat Restwertrisiko und Gewinnchance. Wirtschaftlich nicht angemessen ist ein Betrag, wenn er nach Ende der Grundmietzeit den voraussichtlichen Verkehrswert um mehr als 20% unterschreitet. (Bei KFZ Händlerverkaufs- Eurotaxliste = Verkehrswert 32

34 Verbuchung Leasinggeschäft LG aktiviert den Kauf des Leasingobjekts LG schreibt Leasingraten dem LN vor LG kann Zinsen und Afa als Aufwand geltend machen LN weist weder AV noch Schulden aus LN macht Leasingraten als Aufwand geltend Zusatzangaben in Bilanz 33

35 Sale and Lease Back Liquiditätsbeschaffung Bilanzoptimierung (IFRS) Steuerliche Zurechnung Schätzgutachten Beurteilungskriterien 34

36 Vorteile der Leasingfinanzierung Betriebswirtschaftliche Aspekte - Kostenplanung Bilanzoptik - Eigenkapital schonend - Maastricht - Ausweis der Verbindlichkeiten (5 Jahre) Kostenvorteile - Versicherungskonditionen Gestaltungsspielräume - Modellvarianten - Steuerersparnisse Kapazitätsentlastung - Baubuchhaltung - Vertragsmanagement 35

37 Dienstleistungen Beratungsgespräch Versicherungsabwicklung Beauftragungen Rechnungskontrolle Rechnungsanweisung Überwachung der Baukosten Abnahme der Leistungen Abnahme der Leistungen / Übergabe des Bauwerkes Abrechnung der endgültigen Gesamtinvestitionskosten bis hin zu Construct & Lease 36

38 Construct & Lease Kurzdefinition Bei Construct & Lease (ein Produkt der UniCredit Leasing, auch für Gemeinden) wird ein individuell anpassbares Komplettpaket für ein Bauvorhaben, mit folgenden Elementen angeboten: 1. Projektstudie und Standortsuche 2. Objekterrichtung (Planungs-, Kontroll- u. Ausführungsleistungen) 3. Versicherungsservice 4. Facility Managment Services 5. Contracting Anmerkung: Ist modular gestaltbar! 37

39 Leasingdauer Abhängig von Abschreibungsdauer Budgetplanung Förderung = Jahre 38

40 Zinsbindung EURIBOR Fixzinssatz 39

41 Vertragsende Ankauf zum Restwert Verlängerung des Vertrages Rückgabe des Leasingobjektes 40

42 Immobilienleasing KOMMUNAL LEASING vieles NEU ab

43 Leasing Aktivierung beim Leasinggeber Keine Erhöhung des öffentlichen Schuldenstandes Leasingraten sind Ausgaben des ordentlichen Haushaltes Kautionen werden bei der Berechnung des öffentlichen Defizits nicht berücksichtigt Sale & lease back Einnahmen zur Verminderung des Defizits 42

44 Umsatzsteuer Grundstücke & Gebäude Immobilienleasing unecht befreit, Optionsmöglichkeit anteilige Vorsteuerrückverrechnung innerhalb von 9 kompletten Jahren Option auch für Grundstücksübertragung Ust.: Wohnungen 10 %, sonst.gebäude, KfZ-Abstellplätze, Garagen jeweils 20 % 43

45 Maastricht - Kriterien Leasing Kredit Defizit Nur Leasingratenzahlung Jahr inkl. Ust. = Ausgabe Jahr ohne Ust. = Ausgabe Laufende Kautionen sind nicht defizitwirksam Verschuldung Die Verschuldung wird weder durch die Investitionen noch durch Defizit Zinsbelastung ist defizitwirksam Verschuldung Der Finanzierungsbetrag inkl. USt. erhöht die Verschuldung. Die aushaftende Finanzierungsschuld ist auszuweisen. die Kaution erhöht. 44

46 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Einschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten beim Vorsteuerabzug ab Körperschaften öffentlichen Rechts (KöR) Zu den KöR zählen unter anderen: - Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden) und die Gemeindeverbände - gesetzlich anerkannte Kirchen und Religionsgemeinschaften - Sozialversicherungsträger, gesetzlichen Interessenvertretungen (Kammern) Vorsteuerabzug bei KöR KöR sind nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt für alle Tätigkeitsbereiche, die der Erfüllung öffentlich rechtlicher Aufgaben dienen (Hoheitsbetrieb). Nicht Vorsteuer-abzugsberechtigt sind ebenfalls Spitäler, Alten-, Behindertenund Pflegeheime, aber auch z.b. Banken, Versicherungen und Ärzte. 45

47 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) NEU ab infolge StabG 2012 Bei Immobilien, die von der KöR oder Dritten (zb Untermieter der KöR) nicht nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze verwendet werden, ändert sich ab folgendes: - im Unterschied zur bisherigen Regelung haben Leasinggesellschaften dann keine Möglichkeit mehr, sich die Vorsteuern bei Immobilienleasingverträgen mit KöR zurückzuholen. Gleiches gilt für die bekannten Vermietungsmodelle über ausgegliederte Rechtsträger, die dann im Besitz von KöRs standen. - die Leasingrate muss ab zwingend umsatzsteuerbefreit (d.h. 0 % USt) in Rechnung gestellt werden. 46

48 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) - nahezu ausschließliche Verwendung: In den erläuternden Bemerkungen wurde dazu eine Bagatellgrenze von 5 % bekanntgegeben, die Folgendes bedeutet: Wenn eine Immobilie letztlich zu mehr als 5 % zur Erwirtschaftung von Umsätzen verwendet wird, die vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind, dann ist die Leasingrate ohne USt zu fakturieren (mit allen negativen Konsequenzenl) Übergangsregelung Leasingverträge sind von der Neuregelung dann nicht betroffen, wenn mit der Errichtung des Gebäudes (vorhandene Baubewilligung + tatsächlicher Beginn der Bauausführung) bereits vor dem begonnen wurde, oder wenn das Leasingverhältnis vor dem begonnen hat. 47

49 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Nicht betroffen von der neuen Rechtslage In den nachfolgenden Fällen darf auch bei Leasingverträgen mit KöR auf Grund anderer gesetzlicher Bestimmungen weiterhin Umsatzsteuer ( 10 % USt oder 20 % USt) bei Leasingraten in Rechnung gestellt werden, wodurch die Vorsteuerabzugsmöglichkeit auch nach dem unverändert erhalten bleibt: - 10 % USt verpflichtend bei Wohnungsmieten - 20 % USt, es besteht weiterhin die Optionsmöglichkeit bei Leasingverträgen mit sozialen Einrichtungen (Spitäler, Alten-, Behinderten- und Pflegeheime) bei Leasingverträgen mit Betrieben gewerblicher Art von KöRs (darunter fallen beispielsweise Hallenbad, Kindergarten, Bücherei; alle nur wenn entgeltlich) 48

50 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Verlängerung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraums auf 20 Jahre ab Verlängerung von 10 Jahre auf 20 Jahre ab Der Vorsteuerberichtigungszeitraum im Zusammenhang mit Grundstücken wurde von bisher 10 Jahren auf 20 Jahre verlängert. Die Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen und Unterlagen im Zusammenhang mit Grundstücken wird auf 22 Jahre ausgeweitet. Wenn sich bei einem im Anlagevermögen befindlichen Grundstück, innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden neunzehn Jahre die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern, hat für jedes Jahr der Änderung eine Berichtigung in Höhe von einem Zwanzigstel des bereits geltend gemachten Vorsteuerabzugs zu erfolgen. 49

51 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) Betroffen sind alle Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken, das inkludiert die Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und die Kosten von Großreparaturen. Übergangsregelung Die Neuregelung betrifft alle Grundstücke, die ein Unternehmer ab dem erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Maßgebend ist die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäudes. Sonderregelung für Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken: Nur für Wohnraum-Mieten gelten die 20 Jahre unter einer zweifachen Voraussetzung: 50

52 Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) 1. erstmaligen Verwendung und Nutzung des Gebäudes ab dem Mietvertrag wurde nicht vor dem abgeschlossen D.h. nur bei Wohnraum-Mieten bewirkt ein alter Mietvertrag (Mietvertragsabschluss vor dem ) auch bei einer Innutzungsnahme des Gebäudes nach dem die Anwendung des alten nur 10 Jahre dauernden Vorsteuer-Berichtigungszeitraums 51

53 Rahmenbedingungen Zurechnungskriterien Rahmenbedingungen 52

54 Rahmenbedingungen Neu Basel II (2009) International Accounting Standards bzw. International Financial Reporting Standards (IAS / IFRS) US-Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) 53

55 Zurechnungskriterien / Bilanzierung nach IAS / IFRS Einteilung der Leasingverträge Finance Lease Operating Lease Bilanzierung der Leasinggüter beim Leasingnehmer Bilanzierung der Leasinggüter beim Leasinggeber 54

56 Kriterien (IFRS) Überblick / Operating Leasing Finance Lease Automatische Übertragung des Eigentums am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses JA Nein Leasingverhältnis enthält eine günstige Kaufoption (unter Marktwert) Nein Lfzt.des Leasingverhältnisses länger als überwiegender Teil der Nutzungsdauer des Vermögenswertes (> 75 % der Afa) Nein Barwert der Mindestleasingzahlungen > Zeitwert des Vermögenswertes (> 90 % des Finanzierungswertes JA JA JA Nein OPERATING LEASINGVERHÄLTNIS FINANZIERUNGS-LEASINGVER- HÄLTNIS 55

57 Restwert-Abischerungsproblematik nach IFRS Barwertkriterium (<90%) Gefahr des zufälligen Unterganges des Leasingobjektes bargain purchase option = günstige Kaufoption wirtschaftliche Nutzungsdauer - Leasingvertragsdauer walk-away-option = Abschlagszahlung für Nichtausübung Kauf/Verlängerung 56

58 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT und gute Heimfahrt! Michael Meschnark 57

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