KAPITALANLAGE. Seniorenpflegeheim Grebenau. Pflegeimmobilien. KfW 55 KFW-ENERGIEEFFIZIENZHAUS 55 MIETRENDITE 4,70 % KfW-Förderung (153)

Transkript

1 Energieefizienzhaus KfW 55 KfW-Förderung (153) je Plegeappartement ab 0,75 % eff. Jahreszins und Tilgungszuschuss KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien KFW-ENERGIEEFFIZIENZHAUS 55 MIETRENDITE 4,70 % Seniorenpflegeheim Grebenau

2

3 GRUßWORT Lars Wicke Bürgermeister der Stadt Grebenau Sehr geehrte Damen und Herren, der demographische Wandel ist allgegenwärtig. Auch hier bei uns im Gründchen. Wir werden älter und die Älteren möchten solange wie möglich in den eigenen 4 Wänden leben. Kann dies nicht mehr alleine gemeistert werden, dann bleibt oft nur der Umzug in eine weit entfernte Altenplegeeinrichtung. Die gewohnte Umgebung, oft Mittelpunkt des gesamten bisherigen Lebens, ist dann nicht mehr erreichbar. Soziale Kontakte brechen dadurch immer mehr ab. Aus diesem Grund ist der Die Stadt Grebenau, in der Mitte zwischen Frankfurt und Kassel, ist verkehrstechnisch günstig gelegen. Mit dem Auto ist man jeweils in gut einer Stunde in den Hessischen Metropolen, aber doch ab der lauten Verkehrsströme. Die Anschlüsse an die Bundesautobahnen A4, A5, und A7 erreicht man in knapp 10 km. Unseren Anschluss an das ICE Netz erreicht man in 30 Minuten. Grebenau und seine Stadtteile betten sich idyllisch in eine sanfte Hügellandschaft mit weitläuigen Wäldern ein. Bau des Seniorenzentrums im Junkerhof ein Glücksfall für unsere Stadt. Ermöglicht doch diese Einrichtung den Bewohnern den Verbleib in der angestammten Heimat, als neue Wohnstatt im vertrauten Lebensumfeld. In einer hervorragenden Innerortslage möchte die Stadt Grebenau, dass die ältere Generation alle Bedingungen vor Ort zur Verfügung hat, um bestens betreut und versorgt zu werden. Das neue Seniorenzentrum entsteht mitten im Herzen unserer schönen Stadt. Vom Junkerhof kann Wir machen es uns oft nicht klar, aber Wohnen gehört zu unseren Grundbedürfnissen. Wir benötigen nicht nur ein Dach über dem Kopf, wir brauchen auch ein Zuhause. Eine Wohnung ist mehr als der Schutz vor man bequem alle Angebote der Nahversorgung fußläuig erreichen. Über den öffentlichen Personennahverkehr sind auch die Städte Alsfeld, Bad Hersfeld und Lauterbach gut erreichbar. klimatischen Einlüssen. Sie ist der Ort, wo wir hingehören, wo wir die Tür vor der manchmal bedrängenden Umwelt schließen können. Von daher ist die Wohnung auch schon als dritte Haut des Menschen bezeichnet Ich freue mich, wenn Sie das Angebot nutzen und als Investor die Weiterentwicklung unserer Stadt voranbringen. worden. Für ältere Menschen wird der Wohnraum immer wichtiger. Ihr Lars Wicke - Bürgermeister der Stadt Grebenau

4 4 Seniorenplegeheim Grebenau 6-11 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

5 INHALT 6 Kapitalanlage 8 Vorteile 10 Anlageobjekt 12 Grebenau 14 Standort 16 Objekt 18 Grundrisse 24 Betreiber 26 Verwaltung 28 Bau- und Ausstattungsbeschreibung 28 Rechtliche Grundlagen

6 6 Seniorenplegeheim INVESTMENT Grebenau Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z.b. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine pro ab e un er abi e n age ein Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen ni ia or u n en Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, r u ge api a mar in en un in en e r r ge au eben ersicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. ie u un i un i herer ge or en nla ion o er ela ion nnen in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien pro ab e un er abi e n age Quelle: Deutsche Bundesbank

7 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

8 8 Seniorenplegeheim INVESTMENT Grebenau Pflegeimmobilie als Kapitalanlage legeheime ur en in er ergangenhei mei on n e oren ie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. er e reiber e legeheime h ie einen ang ri igen ie - er rag mi em u er ab er g ei h ei ig eine nla ion ompo nen e en h So i er u er gegen ie u ir ungen er nla ion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens ahren mi e reibern er legeheime i hern hier en i en on ca. 4,7 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartemen er e reiber e legeheim i r ie n an ha ung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 legeappar emen Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 legeappar emen Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung m ohnraummie er rag nnen n an ha ung pli h en nur einge hr n au ie er ber ragen er en Mieteinnahmen 8 legeappar emen Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchamtliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

9 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio zu Hause in Heimen 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

10 INVESTMENT 10Seniorenplegeheim Grebenau Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 25 Jahren Laufzeit und einer einmaligen anschließenden mieterseitigen er ngerung op ion on ahren ie ie e lie mona i h unabh ngig ob hr legeappar emen be eg i o er ni h 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und Baubeschreibung. Beste Finanzierungskonditionen durch Inanspruchnahme von günstigen Kreditprogrammen aufgrund Niedrigenergiebauweise Inlationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renommierter und erfahrener Betreiber Flexibilität im Verkauf: S hen ung o er e eihung hre legeappar emen ur h in ragung im Grun bu h Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: S hon heu e ann ie eror er e ar an legep en ni h mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 33). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 34).

11 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»Übergabe an den Betreiber / Mieter 3. BAUPHASE & REALISATION»Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes ZEITLICHER ABLAUF»Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»Sicherung eines geeigneten Grundstücks

12 IMMOBILIE 12Seniorenplegeheim Grebenau Seniorenpflegeheim Grebenau Im östlichen Vogelsbergkreis liegt der anerkannte Erholungsort Grebenau. Im Zentrum der historischen Kleinstadt entsteht auf rund m a Seniorenplegeheim Grebenau ie legeeinri h ung um a in ge am legeappar emen mi ange h o enem age plegeberei h r ei ere e ohner Mit Cura Sana steht ein erfahrener und renommierter Betreiber, mi ber legeeinri h ungen in e en un hein an a zur Verfügung. Das Serviceangebot des Betreibers richtet sich an e ohner a er lege u en in u i e ur un ang ei plege o ie erhin erung plege ur h ie en ra e age er legeeinri h ung inmi en er ernstadt Grebenau bieten Nahversorger und Einkaufsmärkte alles für den täglichen Bedarf. Zahlreiche Vereine und ein gut ausgebautes Wander- und Waldwegenetz runden das Freizeitangebot ab. Grebenau ist außerdem verkehrsgünstig erschlossen und bietet in unmittelbarer Nähe Anbindung an die A5 sowie A7, worüber man die Stadt Fulda in rund 30 Minuten erreicht. Illustration / Abbildung ähnlich

13 GREBENAU legeappar emen un age plegeberei h KURZgefasst gute Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf zentrale und zugleich ruhige Lage in der Stadt Grebenau

14 14 IMMOBILIE Seniorenplegeheim Grebenau Die Lage der Immobilie Die Stadt Grebenau liegt in der idylischen Wiesen- und Waldlandschaft im östlichen Vogelsbergkreis etwa 26 Kilometer nordwestlich von Fulda und von Bergen umrahmt, die nur in nördlicher Richtung eine Lücke offen lassen. Diesem Umstand verdankt Grebenau seine liebevolle Bezeichnung als 'Gründchen'. In der Historie Grebenaus hat vor allem die Handelsstraße Kurze Hessen, als Ost-West-Verbindung zwischen Leipzig und Frankfurt am ain eine ragen e e eu ung enn au h heu e pro ier ie Kleinstadt nach wie vor von seinen verkehrstechnischen Anbindungen. In Alsfeld-Ost gelangen Autofahrer auf die Nord-Süd-Verbindung A7, auch die Anschlüsse an die A5 und A4 sind nicht allzu weit entfernt. Durch diese Lage bietet Grebenau gute Voraussetzungen für den Arbeitsmarkt. Wer ruhig und auf dem Land leben möchte, aber in der Stadt arbeitet, wohnt bei uns genau richtig, bestätigt Bürgermeister Lars Wicke. Das Amtmannhaus ist der Sitz der Stadtverwaltung Grebenau Brüssel Belgien Reims Enschede NL Frankreich LU Mets Chaumont Trier Köln Dortmund Wiesbaden Saarbrücken Hannover Kassel Stuttgart Grebenau Frankfurt am Main Würzburg CH Zürich Marburg Bad Salzungen E40 5 Grebenau Lauterbach Gießen Schotten 254 Fulda 285 Butzbach Bad Kissingen Gelnhausen Hanau Frankfurt am Main Aschaffenburg 3 26 Schweinfurt E48 Die Autobahn A5 und A7 sind in rund 13 Autominuten erreichbar

15 STANDORT Die Kernstadt des anerkannten Erholungsortes überzeugt mit Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Von einer Bäckerei und Metzgerei über den Lebensmittelladen und Friseur bis hin zur Post, Ärzten und einer Apotheke. Diese Infrastruktur erleichtert den alten und jungen Bewohnern den Alltag. Ein gutes Radwegenetz lädt dazu ein, die Gründchengemeinde und Grebenau im östlichen Vogelsbergkreis die sieben Stadtteile mit dem Fahrrad zu erkunden. In Grebenau bietet sich ein beschauliches Idyll mit teils noch unberührt anmutender Landschaft, die zum Entspannen und Verweilen einlädt. Seniorenplegeheim Grebenau Borngasse Naturschutzgebiet Schwarzenbachteich am großen Gründchen Wanderweg KURZgefasst historische Kernstadt mit Handel und Gewerbe N verkehrstechnisch gute Lage Jossa Ruhe und Erholung in der reizvollen Natur des Vogelsbergkreis

16 IMMOBILIE 16Seniorenplegeheim Grebenau Seniorenpflegeheim Grebenau Objektangaben Lage Vertriebskoordinator Seniorenplegeheim Grebenau ornga e Grebenau Ruhige und zentrale Lage inmitten der Stadt Grebenau Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim. Übergabe an den Betreiber voraussichtlich Oktober 2016 Erste Mietzahlung ab dem 5. Monat nach Übergabe 25 %, 6. Monat 50 %, 7. Monat 75 % und ab dem 8. Monat 100 % der monatlichen Pacht (kumuliert 5,5 Monate pachtfreie Zeit) Kaufpreise & Zahlungsweise Erwerbsnebenkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag EnEV Besonderheit Festpreis - fällig in Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der MaBV Grunderwerbsteuer: 6,0 %/ ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten e legeappar emen age plegeberei h g S mona i h pro m mie re e an er Ge am l he pro ona orau i h i h au en Geb u e er un eine ge on er e b hreibung au n en ar on pro legeappar emen r age plegeberei h m ahmen e a h er rage mi em e reiber e Seniorenplegeheime Grebenau ur e ein ei er n an ha ung un n an e ung pli h en er ura Sana Grebenau ggmb ig au er eg er e reiber i ur or nung gem en n an ha ung un n an e ung e legeheime erpli h e e S h nhei un ar ung repara uren an Geb u e un er e hni hen u r ung sowie die vollständige Instandhaltung, Erneuerung und mögliche Veränderung der Außenanlagen sind durch den Betreiber zu übernehmen. Die Instandhaltung von Dach und Fach hat durch die Eigentümer zu erfolgen. Das heißt, die Eigentümer haben die Kosten insbesondere für Instandhaltung der Dachkonstruktion mit Eindeckung und Klempnerarbeiten, der tragenden Rohbaukonstruktion, des Außenputzes und der Fassaden, der Gebäude abschließenden Teile einschließlich Fenster und Türen in Außenwänden sowie der Schornsteine zu tragen. (Näheres hierzu, siehe Seite 34) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Seniorenimmobilien Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 25 Jahre mit einmaliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Bedarfsausweis; Endenergiebedarf 20 kwh/(m²a), Fertigstellung 2016, Energieträger Strom, Energiee ien a e nergiee ien hau er ei re i o ie bi u i gung u hu m g i h Ausführliche Informationen zur KfW-Förderungen (153) unter b e m Virtueller Rundgang

17 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG»Pachtdauer 25 Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre»Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements» ang hrige r ahrung im ar er a ion ren lege ie sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen» ab ier e un u un orien ier e lege on ep monatliche Zahlung der Miete»Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft»Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft»Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen»Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung»Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalmieter sowie Dritten zahlt pauschal Miete für» ohnl he ppar emen» n ei ige lege un ion un Gemein ha l he» mie re e an e Ge am l he

18 IMMOBILIE 18Seniorenplegeheim Grebenau Erdgeschoss Haupteingang Eingang Tagesplege N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Tagespflegebereich Bilder von Referenzeinrichtungen

19 GRUNDRISSE Obergeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

20 20 IMMOBILIE Seniorenplegeheim Grebenau Obergeschoss N Pflegeappartements Bilder von Referenzeinrichtungen Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

21 GRUNDRISSE Live Webcam - Baufortschritt ber eugen Sie i h om au or hri e neuen Seniorenplegeheim in Grebenau Webcam

22 IMMOBILIE 22Seniorenplegeheim Grebenau Pflegeappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Einzelappartement 72 EINZELAPPARTEMENTS au prei BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,98 ANTEIL GEBÄUDE ,87 INVENTAR 6.500,00 GRUNDSTÜCK 2.722,10 Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 16 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungs- MIETE 6.358,30 p.a. 529,86 pro Monat gründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszins- vorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzu- MIETRENDITE 4,70 % ca. 21,50 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 26,77 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 48,27 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche nehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage und die Erwerbsnebenkosten nicht in ie ere hnung mi eingelo en

23 ANSICHTEN T agespflegebereich - Beispiel inri h ung bei pie age plege TAGESPFLEGEBEREICH au prei BEISPIELRECHNUNG EUR Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab KAUFPREIS ,68 Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt ANTEIL GEBÄUDE ,15 der Gesamtmiete, siehe Seite 16 "Erste Mietzahlung". INVENTAR ,00 Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite GRUNDSTÜCK ,53 ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungs ,00 p.a. gründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszins ,75 pro Monat vor teile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzu- 4,70 % nehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwal- MIETE MIETRENDITE ca. 275,06 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche tung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage und die Erwerbsnebenkosten nicht in ie ere hnung mi eingelo en

24 IMMOBILIE 24Seniorenplegeheim Grebenau Der Betreiber - Cura Sana a Ser i eangebo e e reiber im legeheim Grebenau ri h- e i h an e ohner a er lege u en in u i e ur un ang ei plege o ie erhin erung plege u h emen ie er ran e en schen können in einem eigenen Bereich versorgt werden. alten Menschen und seiner Lebenserfahrung. Ausgehend von diesem Menschenbild bieten sie eine ganzheitliche Betreuung, bei der die sozialen, psychischen und physischen Bedürfnisse der Bewohner im Mittelpunkt stehen. Die Persönlichkeit des Einzelnen, die Wahrung der Intimsphäre sowie das Recht auf Selbstbestimmung sind dabei zu beachten. m i e pun er lege eh er e ohner mi einen in i i uellen Wünschen und Bedürfnissen. Die Zufriedenheit der Bewohner steht dabei im Vordergrund. Ihre Arbeit orientiert sich dabei an folgenden Leitvorstellungen: Wohnen und Leben a legeheim o a ein r um oh h en un er Si herheit sein, in dem die Bedürfnisse, Selbstbestimmung und Wahrung Menschenbild Die Cura Sana sieht den Menschen als Ganzes und mit einer unverwechselbaren Persönlichkeit. Die Haltung der Cura Sana wird bestimmt durch Wertschätzung, Achtung und Respekt gegenüber dem der Persönlichkeit der Bewohner im Vordergrund stehen. Durch die wohnlich gestaltete Atmosphäre der Einrichtungen und der Möglichkeit, die Räume auf Wunsch selbst zu gestalten, möchte die Cura Sana um oh be n en er e ohner bei ragen Geschäftsführende Gesellschafter: Michael Gordon, Matthias Gülich Prokuristen: Dr. Brigitte Fuest (Personal,Vertragswesen, Marketing) Barbara Flöder (operative Leitung)

25 BETREIBER Mit dem Aufenthalt in den Einrichtungen der Cura Sana, soll der Bewohner möglichst wenig Brüche in seiner Lebensgestaltung erfahren. Die Bewohner sollen ein Leben so normal wie möglich führen. Der Tagesablauf in der Einrichtung hat dabei ein tagesstrukturierendes Element und orientiert sich soweit möglich an den Gewohnheiten und Bedürfnissen der Bewohner. Verrichtungen zu erhalten bzw. wieder zu ermöglichen. Erfahrener Betreiber mit vielfältigen Einrichtungen ie gegr n e e ura Sana pleg un be reu ambu an ei a ion r o ie a ion r run plegebe r ige en hen in e en un hein an a in ber an ig inri h ungen ie le ge er e ohner erbringen a ua i ier e lege r e u h Plege und Betreuung m en rum er lege un e reuung ehen ie in i i ue en e dürfnisse des Bewohners. Grundlage hierfür ist eine ganzheitliche, a i ieren e un re pe ieren e lege ie rper i he ee i he gei ige un emo iona e pe e ein h ie a ge am e plegeri andere Dienstleistungen wie Verköstigung, Reinigung und Hausmeisterdienste werden von eigenen Mitarbeitern erbracht. Die umfangreiche Angebotspalette reicht von niedrigschwelligen Angeboten ber au no ru un ahr ien e bi hin ur ambu an en le ge o- ie inri h ungen e be reu en ohnen er age plege un er o a ion ren lege sche Handeln ist darauf ausgelegt, den Bewohnern eine größtmögliche Selbständigkeit und Unabhängigkeit bei der Ausübung der Waldernbach Hesse n Grebenau Herbstei n Limburg Hahnstätten 3 x Runkel Weilmünste r 3 x Ranstadt Villmar 2 x Usingen Bad Camberg Rheinland-Pfalz Wiesbade n Mainz Wöllstei n renommierter und erfahrener Betreiber KURZgefasst über 20 Einrichtungen in Hessen und Rheinland-Pfalz im Mittelpunkt steht der Bewohner

26 26 IMMOBILIE Seniorenplegeheim Grebenau Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Plegeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG i ein au legeimmobi ien pe ialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die na hha ige er a ung on ei eigen um reiner legeheime o ie gemi h er b e e lege un e reu e ohnen Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, ie Sie r en ir ha i h e ien en e rieb hrer er orbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der S G er gen ber eine a h pe i he Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Wirtschaftsplan Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Stand Information Hausgeldabrechnung Kontaktplege zum Betreiber Eigentümerversammlung Laufende Objektkontrolle

27 VERWALTUNG Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

28 RECHTLICHES 28Seniorenplegeheim Grebenau Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlage ie ea i ierung e Seniorenplegeheim Grebenau er o g na h den anerkannten Regeln der Technik, den neuersten Erkenntnissen r en au on legeheimen in be on ere un er ea h ung a er ein h gigen ormen en S an ar eine ien hauses 55, der Heimmindestbauverordnung, der einschlägigen Heimgesetze und verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. a Seniorenplegeheim ir ber in ge am Ge ho e er gen Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschreibung inklusive der Raumbücher als Bestandteil des GU-Vertrages umfassen zusammen 30 Seiten und können daher wie vorstehend nur angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung sowie in die Raumbücher ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um a ro e ber ie e h e un li h en er u er ie ertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Die Ausführungen basieren auf dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh wird in Grebenau e en ein legeheim a Seniorenplegeheim Grebenau mi in ge am legeappar emen un einem age plegeberei h errichten. Mit Teilungserklärung vom hat die Schwetlick au r ger mmobi ien Ge e ha mb a legeheim in ohnungseigentum aufgeteilt. Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren legeappar emen un an em age plegeberei h um au an a legeheim i ang ri ig ahre p u ahre p ion an die Cura Sana Grebenau ggmbh mit Sitz in Bad Camberg, Bahnhofstraße 29, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von Preopening-Kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung für die u en ungen in er nbe riebnahmepha e e en un legeheims. Zusätzlich sind die ersten vier Monate ab Übergabe des en un legeheim an ie e reiberin pa h rei ge e r ie darauf folgenden drei Monate wird nur ein geminderter Pachtzins entrichtet. er u er er irb a Son ereigen um an einem legeappar emen o er em age plegeberei h erbun en mi einem n ei am Gemeinschaftseigentum. er u er bernimm an ei ig ie e h e un li h en au em Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung und über die Miet-/Pachtverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh hat ihren Sitz in Offenburg mit der Geschäftsanschrift Im Albersbach 64 b, Offenburg und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Freiburg i. Br. unter HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Dr. Britt Schwetlick-Dehnz und Udo Schwetlick vertreten. Die Gesellschaft verfügt über ein Stammkapital in Höhe von EUR ,00. Das Seniorenplegeheim Grebenau a Seniorenplegeheim Grebenau be n e i h berei in er auphase. Im Februar diesen Jahres wurde mit den Bauarbeiten begonnen o eine au a e lege u en einge e e legeeinri h ung erri h e er en er en legep e in ein e nen legeappar emen un ein age plegeberei h mi age plegep en entstehen. ie legeappar emen er en a Son ereigen um einhei en mi e ei g ei hen Grun l hen on m angebo en e e er angebo enen legeappar emen be eh au einem ohn S h a -

29 INFORMATIONEN raum o ie einem a mi er age plegeberei h ir ber eine Fläche von 275,06 m² verfügen. Hinsichtlich der Ausstattung er legeappar emen un em age plegeberei h ir au ie Baubeschreibung und die Raumbücher verwiesen. Das Grundstück a mi er legeeinri h ung u bebauen e Grun be n e sich in Grebenau, Borngasse 20, Flur 1, derzeit Flurstück 268/41, zukünftig Flurstück 268/43 und ist derzeit vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Alsfeld in Blatt 983. Es hat eine Ge- am l he on m Die Abteilungen II und III des Grundbuches sind derzeit noch belastet. Die Löschungen dieser Lasten sind bereits genehmigt und beantragt. Zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens kann es noch zur Eintragung von Globalgrundpfandrechten kommen. Diese sind bei Eigentumsübergang auf den Erwerber zu löschen oder das Teileigentum ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen G oba grun hu er orrang or er ula ung ormer ung r den Erwerber eingeräumt wird, wird in der Regel der beurkundende Notar Zug um Zug gegen Einräumung des Rangvorbehaltes eine en pre hen e rei e ung erpli h ung er rung gem b 1 Ziff. 3 MaBV bei der Globalgläubigerin anfordern und dem Käufer hiervon eine Abschrift aushändigen. Der Verkäufer errichtet auf dem vorgenannten Grundstück ein Seniorenplegeheim mi in ge am legeappar emen un einer age plege a ion neb en ugeh rigen Gemein ha un un tionsräumen. Soweit in diesem Zusammenhang zur Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen des Baugrundstücks und der Gebäude Leitungen, Kanäle, Kanalschächte u.a. verlegt sind oder verlegt werden müssen bzw. technische Anlagen installiert sind oder werden und zur Sicherung solcher Anlagen von dem jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen die Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch gefordert wird, werden solche Rechte ebenfalls übernommen. Der Verkäufer ist berechtigt, solche Dienstbarkeiten zur Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen und deren näheren schuldrechtlichen Inhalt festzulegen sowie etwa erforderlichen Rangänderungen zuzustimmen. Das Baurecht er n rag au augenehmigung r a Seniorenplegeheim Grebenau wurde am eingereicht. Eine abschließende Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Mit Datum vom bzw wurden dem Verkäufer Teilbaugenehmigungen des Kreisausschusses Vogelbergkreis unter den Aktenzeichen b er ei ie na h or u ger berpr ung e Bauvorhabens Erd-, Entwässerungs- und Rohbauarbeiten zulassen. Das Vorliegen der endgültigen Baugenehmigung ist u. a. Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises für das zu erwerbende Teileigentum, so dass im Falle der Nichterteilung der Baugenehmigung eine erpli h ung ur ah ung e au prei e en eh Cura Sana Grebenau ggmbh als Betreiber en e rieb e Seniorenplegeheim Grebenau bernimm ie ura Sana Grebenau ggmb e he a b e ge am l hig mi einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die Cura Sana Grebenau ggmbh hat ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Bahnhofstraße 29 in Bad Camberg und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Limburg an der Lahn unter der HRB 5528 eingetragen. Die Cura Sana Grebenau ggmbh gehört der Unternehmensgruppe der Cura Sana Verwaltung ggmbh an. Diese hat ihren Sitz in Bad Camberg und die Geschäftsanschrift in der Limburger Str. 39 in Bad Camberg und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Limburg an der Lahn unter der HRB 4431 eingetragen. Der Pachtvertrag i em u n igen e reiber e Seniorenplegeheim Grebenau wurde am ein Pachtvertrag, ein Nachtrag zum Pachtvertrag sowie ein 2. Nachtrag zum Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächterin von einmalig fünf Jahren vereinbart. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte un li h en au em a h er rag un einen n agen in e ug au den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung wäh-

30 RECHTLICHES 30Seniorenplegeheim Grebenau rend der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Der Betreiber trägt während der Pachtzeit sämtliche Bewirtschaf- ung un e rieb o en gem er e r arun er a en u a. Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Kalt- a er er orgung Gar enplege amin ehrer n ennenan age un die Grundsteuer. Der Betreiber übernimmt dabei grundsätzlich die Betriebskosten unmittelbar gegenüber dem jeweiligen Gläubiger. Soweit dies nicht möglich ist, etwa bei öffentlichen Lasten, wird der Betreiber den jeweiligen Betrag binnen zwei Wochen nach Vorlage des Zahlungsbescheides durch die Verpächter bzw. Eigentümer abzugsund spesenfrei auf ein noch zu benennendes Konto überweisen. Die Instandhaltungsrücklagen und die Kosten der Hausverwaltung werden nicht von dem Pächter übernommen und sind somit von den Eigentümern zu tragen. Der mit dem Betreiber auf 25 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern dann zu, wenn der Betreiber seinen vertraglichen li h en ni h na h omm in be on ere i h im ah ung r an mi mehr a einem uar a pa h in be n e eine erheb i he elästigung durch den Betreiber vorliegt oder der Pachtgegenstand vertragswidrig genutzt wird. Ebenso ist eine außerordentliche Kündigung durch die Eigentümer möglich, dem Betreiber die behördliche Genehmigung um e reiben e Seniorenplegeheim en ogen wird oder von ihm zurückgegeben wird. Im Übrigen kann sich der Vermieter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung a Seniorenplegeheim Grebenau ur e mi ei ung er rung und Gemeinschaftsordnung des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , URNr.: 297/2016, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken ienen en aum legeappar emen un age plegeberei h erbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 73 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Jede dieser 73 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichts Alsfeld für Grebenau separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst werden. Im Gemeinschaftseigentum der Anlage (und somit im Gemeinschaftseigen um a er i eigen mer be n en i h a ie inri h ungen die auch bei herkömmlichen Wohnungseigentümergemeinschaften im Gemeinschaftseigentum stehen wie z. B. die Außenanlagen inkl. Außenstellplätze, das Dach usw. sowie hier im Speziellen alle für den e rieb e legeheim er or er i hen Gemein ha r ume ie z.b. der Eingangsbereich mit der Rezeption, der gemeinschaftliche Speiseraum, Cafeteria, Verwaltungsbüros, Küche, usw. In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Son ereigen um einhei en a Seniorenplegeheim na h b HeimG bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und a en on igen er r gen ie igen mer in erpli h e a e u tun und nichts zu unterlassen, damit die Nutzung sowohl der Sondereigentumseinheiten als auch der Räume im Gemeinschaftseigentum reibungslos erfolgen kann und der Charakter als Seniorenwohnanlage b legeheim erha en b eib ie e be on ere Gebrau h regelung kann erst nach Ablauf des Mietvertrages mit der Cura Sana Grebenau ggmb im e h u ege mi einer ua i ier en ehrheit von ¾ aller in der Wohnungseigentümerversammlung vertretenen Stimmen geändert werden. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Ziff. V der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Teilungserklärung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche Bereiche des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte. Die Kauimmobilie Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh wird die legeeinri h ung na h en orgaben er aner ann en un be hr-

31 INFORMATIONEN en ege n er e hni erri h en ie legeeinri h ung ir en S an ar eine nergiee ien hau erha en Der Käufer erwirbt von der Schwetlick Bauträger Immobilien Ge- e ha mb a ei eigen um an einem legeappar emen o er em age plegeberei h erbun en mi em ugeh rigen n ei am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Aus- a ung er au mmobi ie ir au ie au hr i he un e er ei gesondert einsehbare Baubeschreibung sowie die Raumbücher verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: schlüsselfertige Erstellung sämtliche Baunebenkosten sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz Zuschuss für Einrichtung und Möblierung Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer (derzeit 6%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, i hen nan ierung e au prei e u a Seniorenplegeheim Grebenau i no h ni h er ig ge e i den Bauarbeiten wurde nach Auskunft der Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh im Februar 2016 begonnen. Eine Fertigstellung ist bis zum geplant. Der Kaufpreis ist in folgenden Raten fällig: 25 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der Sicherheitseinbeha on gem a G berei ber i h ig ementsprechend 30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %), 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, na h er e ung er a hl hen un a hrinnen na h Fenstereinbau einschließlich Verglasung 14,7 % nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, nach Fertigstellung der Rohinstallationen der Heizungs- der Sanitärund der Elektroanlagen sowie nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten und nach Fertigstellung der Estrich- und Fassadenarbeiten, 2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zusätzlich 5 % Sicherheitseinbehalt aus der ersten rate zu a). Gem en ge e i hen orgaben a G i er u er berechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung einzubehalten. Die einbehaltenen 5 % sind zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Im Übrigen gelten hier die gesetzlichen Vorschriften. Die Kaufpreisraten sind unabhängig des Baufortschrittes fällig, wenn u.a. folgende Voraussetzungen vorliegen: Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen; Der grundbuchrechtliche Vollzug der Teilungserklärung und die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches auf Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch; Sicherung der Freistellung des Vertragsobjektes von allen Belastungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und mit zu übertragen sind; Vorliegen der Baugenehmigung. Der Käufer hat eine Abnahme des Sondereigentums durchzuführen. Das Gemeinschaftseigentum ist von sämtlichen künftigen Miteigentümern abzunehmen. Mit Übergabe des Kaufgegenstandes gehen Besitz und Nutzen auf den Käufer über. Die Verkäuferin haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk und der Einrichtung (soweit verkäuferseitig eingebracht) nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung. Danach kann der jeweilige Eigentümer im e ar a bei er r be egung er legeeinri h ung o or

32 RECHTLICHES 32Seniorenplegeheim Grebenau in en legeberei h au genommen er en o ei ie lege immer noch nicht belegt sind und keine Belegungsrechte Dritter vorrangig zu berücksichtigen sind. Voraussetzung ist jedoch das Vorliegen einer legebe r ig ei min e en er S u e un ie Ge hr ei ung er lege au e ei g igem eim er rag ei einem p eren legebe ar ir em ere h ig en eine hne m g i he u nahme zugesichert mit Priorität gegenüber der sonstigen Warteliste. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Pachtzins ausgezahlt. Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in un er hie i he lege a ionen u ammenge a ami er hiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung des eigenen Appartements ist deshalb nur dann sinn- o enn ie eigene inhei en er orge b legean or erungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners entspricht. Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit gewährt, soweit eine solche frei ist bzw. frei wird. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die pre-opening-kosten r en e reiber eine ohn un legeheim ie er ura Sana Grebenau ggmbh fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden pre-opening-kosten genannt. Um dem Betreiber in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihm den Anlauf seines Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, dem Betreiber seitens der Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses vertragliche Vergünstigungen einzuräumen. Im Rahmen des Pachtvertrages vom (Nachtrag vom gleichen Tage) hat die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh dem Betreiber zur Übernahme von pre-opening-kosten zugestanden, einen Kostenzuschuss für die pächterseitig einzubringende Möblierung zu leisten. Dabei erhält der Betreiber vom Verpächter einen pauschalen Zuschuss für die Ausstattung in Höhe von Euro e legeappar emen b legep a un in he on uro e legep a r en age plegeberei h a o uro r en age plegeberei h n ge am be u i h er uschuss somit auf Euro ,00. Darüber hinaus hat die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh dem Betreiber mit weiterem Nachtrag zum Pachtvertrag vom (Nachtrag 2 vom gleichen Tage) zugestanden, den Mietgegenstand die ersten vier Monate nach Übergabe pachtfrei zu nutzen. Ferner muss der Betreiber im 5. Monat lediglich 25% des monatlichen Pachtzinses, im 6. Monat 50% des monatlichen Pachtzinses und im 7. Monat 75% des monatlichen Pachtzinses leisten. ie erpli h ung ur ah ung e o en a h in e en eh aher erstmals am 15. Tag des achten Monats nach Beginn des Pachtverhältnisses. Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariellen Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und die Schwetlick Bauträgergesellschaft mbh) zu vereinfachen, werden die Käufer ihre Kaufabsicht in Form eines bindenden Kaufangebotes an die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh notariell beurkunden. Jeder Käufer beurkundet hierzu bei dem Notar Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim oder einem Notar eine er rauen a un i erruli he au angebo Die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh wird dieses Kaufangebot ebenfalls in notarieller Form binnen einer Frist von

33 INFORMATIONEN längstens vier Wochen annehmen und damit den Kaufvertrag für beide Parteien rechtsverbindlich abschließen. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes eine Abschrift folgender Unterlagen: Kaufvertragsangebot Grundlagenurkunde mit Teilungserklärung Als Anlagen werden der Grundlagenurkunde folgende Urkunden beiliegen: Anlage 1: 1.1. Auszug aus dem Liegenschaftskataster 1.2. Kartenauszug mit Flächenangaben 1.3. Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Wege- und Leitungs-rechten 1.4. Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Leitungsrechten 1.5. Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Leitungsrechten Anlage 2: Flächen- und Miteigentumsaufstellung (MEA) Anlage 3: 3.1. Bauantrag Deckblatt 3.2. Teilbaugenehmigungen vom , Energieausweis vom Anlage 4: Pachtvertrag 4.1. Pachtvertrag der Schwetlick Bauträger Immobilien Gesell-schaft mbh als Verpächter mit der Cura Sana Grebenau GmbH als Pächter mit Anlagen Anlage 1 Betriebseinrichtung Verpächter/Pächter (Anlage zum Nachtrag) Anlage 2 Entwurfspläne Architekt Wadach GmbH vom Anlage 3 Baubeschreibung Verpächter vom Anlage 4 Raumprogramm Verpächter vom Anlage 5 Betriebskostenverordnung 4.2. Patronatserklärung der Cura Sana Verwaltung GmbH gegenüber dem Verpächter Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh vom Nachtrag zum Pachtvertrag vom Nachtrag zum Pachtvertrag vom Anlage 5: Verwaltervertrag-Nur WEG 5.1. Verwaltervertrag 06./ Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde Anlage 6: Verwaltervertrag Sondereigentum auch zur Mietverwaltung 6.1. Verwaltervertrag vom 06./ Verwaltervollmacht für Sondermietverwaltung vom 06./ Der Miet-/Pachtertrag An den Pachteinnahmen sind gemäß Gemeinschaftsordnung, solange un o ei er e rieb e legeheim au er Grun age eine Generalpachtvertrages durch einen einheitlichen Betreiber/Mieter erfolgt, alle betreffenden Teileigentümer an der aus der Verpachtung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Pacht unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.b. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, mieterseitig nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Pachteinnahme den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Miete beginnend mit dem vierten Vertragsjahr (Sperrfrist) durch eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag an den vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) gekoppelt. Danach gilt: Steigt oder fällt dieser Index, so erhöht oder vermindert sich die Pacht im Verhältnis von 75% der eingetretenen Änderung mit der Maßgabe, dass eine Änderung der Pacht für den Monat eintritt, der vor dem Monat der Bekanntgabe der Mietänderung folgt. Ändert sich der Preisindex nach der jeweils letzten Pachterhöhung erneut um mehr als 10 %, kann nach Maßgabe der vorstehenden Regelung erneut eine Pachtanpassung verlangt werden. Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines bestimmten Indexstandes mit Beginn des vierten Vertragsjahres erfolgt und die Mietzinsänderung nur zu 75,00 % vorgenommen wird, gewährleistet ie einen o en nla ion au g ei h ie ereinbar e er i herung der Miete stellt jedoch eine rechtlich sichere Basis dar, um eine angemessene Anpassung durchführen zu können. Die Mietverwaltung Die WI-Hausverwaltung GmbH, Weinberg 1 in Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB , wurde mit der Miet- bzw. Pachtverwaltung beauftragt. Die WI-Hausverwaltung GmbH wird vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank Winkel.

34 RECHTLICHES 34Seniorenplegeheim Grebenau Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Pacht zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Pachterträge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aus. Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Beseitigung von Gewährleistungsmängeln am Sondereigentum zu begleiten und zu überwachen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen sind. Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfallende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über die Miet- bzw. Pachtverwaltung ist zwischen dem Verwalter und jedem zukünftigen Eigentümer, vertreten durch die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh, am geschlossen worden. Die WEG-Verwaltung ei einem b e ie em Seniorenplegeheim Grebenau i r die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer normalen Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften ir hier o ange ie gemein ame u ung a ohn un legeeinrichtung fortbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen. Für einen Zeitraum von drei Jahren mit Wirkung zum Zeitpunkt der Abnahme und Übergabe der ersten Sondereigentumseinheit wurde die WI-Hausverwaltung GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Verwaltergebühr beträgt für die Einheiten Nrn gemäß u ei ung p an legeappar emen e uro mona i h un r ie inhei r gem u ei ung p an age plegeberei h Euro 150,00 jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Schwetlick Bauträger Immobilien Gesellschaft mbh, am abgeschlossen. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung. Die Instandhaltung/Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. m ahmen e a h er rage mi em e reiber e Seniorenplegeheims Grebenau wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instand- e ung pli h en er ura Sana Grebenau ggmb au er eg Der Betreiber ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und n an e ung e legeheime erpli h e in be on ere ur nstandsetzung von Schäden an dem Pachtgegenstand und den damit verbundenen Anlagen sowie zur Beseitigung von Beeinträchtigungen, die im Betriebsablauf des Pächters auftreten. Demnach sind alle Schönheits- und Wartungsreparaturen an Gebäude und der technischen Ausrüstung sowie die vollständige Instandhaltung, Erneuerung und mögliche Veränderung der Außenanlagen durch den Betreiber zu übernehmen. Türen und Türrahmen im Inneren des Gebäudes sind durch den Betreiber ebenso Instand zu halten und gegebenenfalls zu ersetzen wie die technische Gebäudeausrüstung im Rahmen von Wartungsverträgen. Der Betreiber ist berechtigt, die Wartungsverträge selbst abzuschließen und den Eigentümern nachzuweisen. Die Instandhaltung von Dach und Fach hat durch die Eigentümer zu erfolgen. Das heißt, die Eigentümer haben die Kosten insbesondere für Instandhaltung der Dachkonstruktion mit Eindeckung und Klempnerarbeiten, der tragenden Rohbaukonstruktion, des Außenputzes und der Fassaden, der Gebäude abschließenden Teile einschließlich Fenster und Türen in Außenwänden sowie der Schornsteine, zu tragen. Darüber hinaus ist die Ersatzbeschaffung für die haustechnischen Anlagen wie Heizung, Lüftung und Aufzüge Sache der Eigentümer. Die Instandhaltungsrücklage a Seniorenplegeheim Grebenau ir omp e neu erri h e ie igen mer pro ieren a o im er au er er en n ahre on en gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungswerten, dass bei Neubauten in den ersten Jahren keine großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des Bauwerkes vorgenommen werden müssen. enno h emp eh e i h au h hon r h ei ig eine a er ing er-