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1 I N F O R M A T I O N zur Pressekonferenz mit Wohnbau-Landesrat Dr. Hermann Kepplinger und Mag. Johannes Pointner, Büroleiter Büro LR Kepplinger am 27. Februar 2008 zum Thema "Problem der Mietensprünge bei geförderten Mietwohnungen" Landesrat Dr. Kepplinger präsentiert Lösungsvorschlag

2 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 2 Wohnen muss leistbar bleiben Problem der Annuitätensprünge bei alten Wohnbauförderungsdarlehen Die Mieten der zwischen 1984 und 2004 in Oberösterreich geförderten Wohnungen steigen aufgrund der Annuitätenpläne der Landesförderung weit stärker an als die Inflation. Um die Mieten in leistbarer Höhe zu halten müssen sie über eine unverzinste Verlängerung der Rückzahlungslaufzeit auf das Niveau vergleichbarer Neubauwohnungen abgesenkt werden. Schon in den nächsten zwei bis drei Jahren werden die ersten ab 1993 errichteten Wohnungen teurer sein als vergleichbare Neubauwohnungen. In nicht einmal 15 Jahren werden diese Wohnungen einen wesentlich höheren Mietzins wie vergleichbare Neubauwohnungen kosten. Die Mieter einer z.b. 26 Jahre alten 75m²-Wohnung nach dem WFG 1993 müssten im Jahr 2020 eine Gesamtmiete von rund 1.050,- bezahlen. Im Vergleich dazu würde man dann für eine Neubauwohnung nur rund 660,- Miete leisten müssen. Die dargestellte Grafik zeigt den Vergleich der monatlichen Belastung einer 75m² Wohnung, die allein aus der Finanzierung der Errichtungskosten nach den jeweiligen Förderungsmodellen resultiert. Annuitätenbelastung aus der Neubaufinanzierung bei 75m²Wohnung pro Monat WBF Neu WFG 1993 WFG Jahr

3 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 3 Diesen Belastungsverläufen liegen die im Abstand von jeweils fünf Jahren steigenden Rückzahlungsbelastungen aus den alten Förderungsmodellen zugrunde. Der besonders große Sprung zwischen dem 25. und dem 26. Laufzeitjahr ist im Wegfall des im Förderungsmodell vorgesehenen Bankdarlehens begründet, durch das bis zu 20 Prozent der Neubaukosten über 25 Jahre finanziert werden: Annuitätenpläne Landesdarlehen WFG 1984 WFG 1993 (Förderungen bis 2004) Rückzahlung im Jahr 1,0 % 1,0 % Jahr 1,5 % 1,5 % Jahr 2,0 % 2,5 % Jahr 2,5 % 4,0 % Jahr 3,0 % 6,0 % Jahr 7,5 % 12,0 % Jahr 8,5 % Jahr 9,5 % Im Rahmen der Wohnbauförderung NEU wurde der sprunghafte Anstieg der Annuitäten aus dem Landesdarlehen durch einen kontinuierlichen Verlauf der Annuitäten ersetzt, der dem aktuellen Inflationsniveau entspricht und daher real konstant bleibt.. 800,00 Vergleich Mietkomponente 75 m²-wohnung: Neubaufinanzierung nach Förderung 1993 und nach WBF NEU 2005 (ohne EVB, Verwaltungs- und Betriebskosten und USt., Zinsen Bank-Darlehen: 5,0 %) 700,00 600,00 Euro pro Monat 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Differenz rd. 80 pro Monat Laufzeitjahr Förderung 1993 Förderung

4 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 4 Anzahl der betroffenen Wohnungen Nach einer bei den oö. Bauträgern durchgeführten Datenerhebung sind rund Wohnungen von dem Problem der Annuitätensprünge betroffen, davon rund von gewerblichen bzw. privaten Vermietern. Betroffene Wohnungen WFG 84 / 90 WFG 93 Summe Gemeinnützige Bauträger insgesamt Anzahl betroffene Quadratmeter Gewerbliche / Sonstige Bauträger insgesamt Anzahl betroffene Quadratmeter Summe Wohnungen Summe Quadratmeter Anzahl der nach WFG '84 und '93 geförderten Wohnung nach Bezugsjahr

5 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 5 betroffene Wohnungen nach Bezirken Linz Wels Steyr BR EF FR GK GM KI LL PE RI RO SD SE UU VB WL

6 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 6 Geld- und Kapitalmarktsituation Die Ursache für diese Entwicklung liegt in einer nachhaltig veränderten Zinslandschaft. Aufgrund der seit Mitte der 90er Jahre restriktiven Stabilitätspolitik hat sich auch das Zinsniveau am österreichischen Rentenmarkt [Sekundärmarktrendite] von über 8 % zu Beginn der 90er Jahre auf rund 4 % mehr als halbiert. Auch die Inflationsrate lag zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des WFG 1993 noch bei 4% per anno. Weder das derzeitige Inflations- noch das derzeitige Zinsniveau passt mit den 1984 bzw festgelegten Annuitätenplänen zusammen. Die WFG 1984-Wohnungen werden ab dem 26. Laufzeitjahr, die nach dem WFG '93 geförderten Wohnungen spätestens ab dem 16. Laufzeitjahr, wesentlich teuerer als vergleichbare Neubauwohnungen und sind für die Bewohner nicht mehr finanzierbar. SMR Bund SMR Bund Die Parameter der damaligen Konstruktion des Wohnbauförderungsdarlehens haben sich wesentlich geändert. Daraus resultiert für diese Wohnungen ein enormes Leerstandsrisiko und aus Sicht der Förderungsstelle ein nicht zu unterschätzender Druck, zusätzliche Wohnungen für die aus nachvollziehbaren finanziellen Gründen entstehenden "Wohnungswechsler" zu errichten beziehungsweise zu fördern.

7 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 7 Lösungsvorschlag LR Kepplinger: Abfederung der Annuitätensprünge durch Laufzeitverlängerung Um die Annuitätensprünge abzufedern ist eine unverzinste Verlängerung der Darlehenslaufzeit erforderlich. Dieses Modell ist die einzige Möglichkeit eine für alle Betroffenen miet- und unternehmensrechtlich kompatible Lösung herbeizuführen. Eine Anpassung an die derzeitige Darlehenslaufzeit bedeutet im Durchschnitt eine Verlängerung der Laufzeit auf rund 38 Jahre. Die Fassungen der Wohnbauförderungsgesetze, auf denen die Förderungsbewilligung der Wohnungen mit den untragbaren Annuitätensprüngen beruhen, erlauben von der Option der Laufzeitverlängerung Gebrauch zu machen. WFG '84 23 Abs. 4 "Die Länder haben in den Darlehensverträgen vorzusehen, dass die Tilgungspläne im Falle wesentlicher Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse entsprechend verändert werden können. Dabei darf jedoch die Gesamtlaufzeit nicht weniger als 25 Jahre betragen und ein jährlicher Zinsfuß von 6 vh beziehungsweise ein etwaiger höherer Eckzinssatz gemäß 20 Abs. 2 Kreditwesengesetz nicht überschritten werden." WFG '93 9 Abs. 4: "In den Förderungsdarlehensverträgen ist durch Tilgungspläne festzulegen, dass die Annuitäten in bestimmten Zeitabständen angehoben werden. Eine Änderung dieser Tilgungspläne ist zulässig, wenn sich 1. die allgemeine Einkommens- und Geldwertentwicklung, insbesondere die Höhe der Baukosten oder 2. die Einkommens- und Familienverhältnisse des Wohnungsbenützers und der in seinem Haushalt lebenden Personen wesentlich ändert."

8 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 8 Annuitätenabsenkungsmodell Kepplinger Das folgende konkrete Umsetzungsmodell Kepplinger besticht einerseits durch seine einfache Anwendung, andererseits sind darin ganz wesentliche Festlegungen enthalten: - Den Mietern wird im Vergleich zu Mietern neuer Wohnungen nichts geschenkt; sie müssen wie im Modell der Wohnbauförderung NEU die Kosten der Neubaufinanzierung über rund 38 Jahre zurückzahlen. - Sie werden allerdings durch die Laufzeitverlängerung mit den Mietern neuer Wohnungen gleichgestellt, weil das verlängerte Rückzahlungsmodell der Wohnbauförderung NEU in Laufzeit und Zinsbelastung annähernd entspricht. - Die gemeinnützigen Bauträger müssen durch Einsatz günstiger Eigenmittel einen angemessenen Beitrag zur Problemlösung leisten, laufen aber nicht in Gefahr durch massive Leerstände in existenzbedrohende Situationen zu kommen. - Aufgrund der Laufzeitverlängerung verzichten die Bauträger auf eine weitere, WGG-konforme Gewinnkomponente, nämlich die sogenannten "Auslaufannuitäten", die nach vollständiger Rückzahlung der Neubaufinanzierung zur Eigenkapitalbildung der gemeinnützigen Bauträger eingehoben werden dürfen. Diese Auslaufannuitäten fallen für die Bauträger nun erst zu einem um die Laufzeitverlängerung nach hinten verschobenen Zeitpunkt an, was einen entsprechenden Ertragsausfall bedeutet. - Aufgrund des WGG sind für die Entgeltbildung die Verhältnisse zum Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs maßgebend. Indem die Möglichkeit der Laufzeitverlängerung in der ursprünglichen Finanzierungsvereinbarung enthalten ist, ist diese Form der Absenkung der Annuitätensprünge wohnrechtlich unbedenklich.

9 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 9 Konkreter Vorschlag eines Verordnungstextes für Annuitätenabfederung (1) In Anwendung von 9 Abs. 4 WFG 93 bzw. 23 Abs. 4 WFG 84 werden die Tilgungspläne der Landesdarlehen zur Neubaufinanzierung von Miet- oder Mietkaufwohnungen nach den Neubauförderungsverordnungen [...] an die wesentlich geänderte allgemeine Geldwert- und Einkommensentwicklung in Form einer unverzinsten Laufzeitverlängerung angepasst. (2) Die Anpassung der Tilgungspläne erfolgt unter der Voraussetzung, dass die monatliche Mietkomponente, die aus der Finanzierung der Neubaukosten resultiert und aus dem Förderungsdarlehen des Landes, dem Hypothekardarlehen und den Eigenmitteln des Bauträgers besteht, die gemäß Abs. 3 definierte Belastungsobergrenze für die gesamte verlängerte Laufzeit nicht übersteigt. In der Finanzierung der Neubaukosten dürfen nur Hypothekardarlehen einberechnet werden, die eine 25jährige Laufzeit und eine marktübliche Verzinsung aufweisen. Weiters müssen Eigenmittel der Bauträger im Ausmaß von zumindest sieben Prozent der Neubaukosten enthalten sein, die mit höchstens drei Prozent pro Jahr verzinst sein dürfen. (3) Die monatl. Belastungsobergrenze gem. Abs. 2 beträgt im Jahr ,18 pro m² Wohnnutzfläche und Monat und erhöht sich um zwei Prozent pro Jahr. (4) Die veränderte Rückzahlung des Landesdarlehens ist auf Basis des gemäß Punkt 1-3 neu festzulegenden Annuitätenplanes vorzunehmen. Die Laufzeit des Landesdarlehens verlängert sich um jene Dauer, die notwendig ist, um die Summe der Absenkungen im Vergleich zum ursprünglichen Annuitätenplan auszugleichen. Für die Berechnung der Rückzahlungsverlängerung sind keine Zinsen anzusetzen. (5) Die Möglichkeit der Laufzeitverlängerung besteht bei Mietkaufwohnungen nur solange, als die Kaufoption nicht ausgeübt wird. Mit der Ausübung der Kaufoption kommt wieder der ursprüngliche Tilgungsplan zur Anwendung. Die bereits angefallene Mindertilgung aufgrund der Laufzeitverlängerung ist gleichzeitig mit der Ausübung der Kaufoption im Wege einer Sondertilgung aufzuholen. (6) Die in den Absätzen 1 bis 5 definierte Umstellung der Annuitätenpläne erfolgt auf Antrag der Darlehensnehmer.

10 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 10 Finanzierung der Annuitätenabfederung Das vom Wohnbauressort vorgeschlagene Modell zur Annuitätenabsenkung durch unverzinste Laufzeitverlängerung der Wohnbaudarlehen führt für das Land Oberösterreich zu keinen zusätzlichen Ausgaben. Der Effekt ist lediglich, dass die Darlehens-Rückzahlungen aus diesen ausgereichten Landesdarlehen später als im ursprünglichen Annuitätenplan vorgesehen zurückfließen. Ein Problem entsteht dabei für das Land Oberösterreich jedoch in weiterer Folge, weil die Rückflüsse aus den Wohnbaudarlehen bereits verkauft wurden und das Land Oberösterreich den Käufern für die zeitgerechte Überweisung der Darlehensrückflüsse haftet. Das Land Oberösterreich muss also im Ausmaß der durch die Laufzeitverlängerung verspätet einlangenden Darlehensrückflüsse, die zeitgerechte Überweisung an die Käufer dieser Rückflüsse vorfinanzieren. Die finanzielle Dimension dieser Notwendigkeit zur Zwischenfinanzierung kann exakt nur auf Basis einer Bearbeitung von rund Darlehens-Verträgen und konkreter Annahmen über die Zinsentwicklung ermittelt werden. Das Wohnbauressort hat allerdings nach verschiedenen, unterschiedlichen Methoden und unter tendenziell "vorsichtigen" Annahmen versucht, die finanzielle Dimension abzuschätzen, wobei alle Beträge "barwertmäßig" dargestellt sind, das heißt auf Geldwerte des Jahres 2008 abgezinst wurden : - Das Volumen der Darlehensannuitäten, deren Rückzahlung nach hinten verlegt werden muss, um eine Absenkung der Mietbelastung auf ein vergleichbares Niveau einer Neubauwohnung zu ermöglichen, kann mit rund 800 Millionen geschätzt werden. - Durch den Einsatz von Eigenmittel der Bauträger, die mit maximal 3 % p.a. verzinst sein dürfen, müssen die Bauträger einen Beitrag zur Lösung des Annuitätenproblems im Ausmaß von rund 50 Millionen

11 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 11 Euro leisten, weshalb das um diesen Betrag verminderte Volumen von rund 750 Millionen Euro vom Land Oberösterreich vorzufinanzieren ist. Nach Landtagsperioden teilt sich die Notwendigkeit zur Annuitätenabsenkung wie folgt auf: Volumen Annuitätenabfederung nach Landtagsperioden (in Millionen Euro abzgl. Zinsbeitrag Bauträger) Millionen Euro Volumen Abfederung abzgl. Zinsbeitrag Bauträger 0 bis Landtags-Periode - Zu diesem Beitrag der Bauträger kommt hinzu, dass diese aufgrund entgangener Auslaufannuitäten auf Gewinne im Ausmaß von hochgerechnet rund 140 Millionen Euro, die im Zeitraum zwischen 2028 und 2040 angefallen wären, verzichten. - Unterstellt man als Kosten für diese Zwischenfinanzierung einen Zinssatz von vier Prozent p.a., so bedeutet dies, dass vom Land Oberösterreich im Zeitraum zwischen 2010 und 2040 Barwertverluste aus verspätet einlangenden Darlehensrückflüssen von rund 150 Millionen Euro ausgeglichen werden müssen. - Das Maastricht-Ergebnis des Landes Oberösterreich verschlechtert sich bei Anwendung des Modells Laufzeitverlängerung nur um die dem Land entstehenden Kosten der Zwischenfinanzierung von rund

12 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite Millionen Euro, aufgeteilt auf die Jahre zwischen 2010 und 2040, weil die Laufzeitverlängerung im Rahmen der maastricht-neutralen Finanztransaktionen verrechnet werden kann. Landesrat Dr. Hermann Kepplinger: "Die Sprünge sind für die Mieter am Ende der Darlehenslaufzeit nicht tragbar. Wir dürfen nicht in Kauf nehmen, dass bestehende Wohnungen für die Bevölkerung nicht leistbar sind. Die einzige für alle Betroffenen tragbare Lösung ist eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit, wobei weder miet- noch insolvenzrechtliche Folgen für die Bauträger bestehen und für die Mieter die monatliche Belastung auf ein akzeptables Niveau gesenkt wird. Mein Lösungsvorschlag bedeutet, dass das Land Oberösterreich im Durchschnitt Zwischenfinanzierungskosten im Barwert von rund Euro pro Wohnung übernehmen muss, um die zu stark ansteigenden Annuitätenpläne der älteren Förderungsdarlehen ausgleichen zu können. Ein Betrag, den sich das Land Oberösterreich leisten kann, und der für oberösterreichische Haushalte eine Lösung dieser wohnungspolitischen Zeitbombe bringt. " Alle Grafiken: Land OÖ

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