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1 Dipl. oec. Calin Mogos-Lindemann, Homepage:

2 Inhalt Mietrechtliche Betrachtung von Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen Förderung von Modernisierungen aus dem Landesprogramm KfW - Förderung Energieeffizient Sanieren - Kredit oder Zuschuss KfW - Wohnraum Modernisieren i Standard d KfW - Wohnraum Modernisieren - Altersgerecht Umbauen KfW - Energieeffizient Sanieren Sonderförderung Annuitätsdarlehen als Modernisierungsdarlehen Zinsentwicklung Fazit Dipl. oec. Calin Mogos-Lindemann, mogoslindemann@consultanta.de Homepage:

3 Energieeffiziente Gebäudesanierungen bieten große wirtschaftliche Energieeinsparpotenziale. Die größten Energieeinsparpotenziale liegen in Deutschland im Bestand: Bestehende Gebäude brauchen etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung wie Neubauten. rund 87 Prozent des gesamten Energiebedarfs werden in privaten Haushalten für die Raumerwärmung und Warmwasser benötigt. Der Gebäudebereich ist mit einem Anteil von ca. 40 Prozent am Endenergiebedarf EU-weit der größte Verbrauchssektor. Durch fachgerechtes Sanieren und moderne Gebäudetechnik können bis zu 80 Prozent davon eingespart werden. Tatsache ist jedoch: Von den möglichen energetischen Einsparpotenzialen wird bei den Sanierungen durchschnittlich nur rund ein Drittel genutzt.

4 Mietrechtliche Betrachtung der Modernisierungsarbeiten Modernisierungsarbeiten sind gemäß Gesetzgebung unter anderem Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, sowie zur Einsparung von Heizenergie i und dürfen der Miete anteilig zugerechnet werden. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB 559. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse hält auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die j Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

5 Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung ( 559a). Inhalte und Form einer Modernisierungsankündigung sind im 554 BGB vorgegeben. So hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (verbindliche Modernisierungs- ankündigung). Der Baubeginn kann nach Vorgabe des Gesetzgebers frühestens 3 Monate nach Ankündigung der Modernisierung erfolgen. 554 BGB = Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

6 Nur die Kosten der Modernisierungsarbeiten (wertverbessernden Maßnahmen) dürfen Einfluss auf die zukünftige Miete haben. Neben den aufgeführten Modernisierungsarbeiten werden in der Regel auch umfangreiche Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, welche zu keiner Mieterhöhung berechtigen. Die veranschlagten Kosten müssen qualifiziert in Modernisierungsbzw. Instandhaltungsarbeiten aufgeteilt und beziffert werden. Die Berechnung der zukünftigen Miete ist in dem Modernisierungsankündigungsschreiben detailliert darzustellen. Angaben über den monatlichen Erhöhungsbetrag, die Erhöhung je m 2 Wohnfläche und Monat, Vorauszahlungen für BK und Gesamtmiete sind zwingend notwendig.

7 Beispiel: Anlage zur Modernisierungsankündigung

8 Beispiel: Anlage zur Modernisierungsankündigung

9 Landesprogramm Modernisierung von Mietwohnungen Förderungsziel Verbesserung der Wohnungsbestände, insbesondere für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Förderfähige Maßnahmen Verbesserung des Wohnungszuschnitts, z. B. durch Anbau von Balkonen oder durch Zusammenlegung kleiner Wohnungen zu einer großen Wohnung für kinderreiche Familien Verbesserung der natürlichen Belichtung und Belüftung Verbesserung der Heizungstechnik sowie die Erneuerung der Fenster, falls die Vorhaben nicht im Rahmen der Programme CO 2 - Gebäudesanierung oder "Wohnraum Modernisieren ÖKO-PLUS der KfW finanziert werden können.

10 Weitere förderfähige Maßnahmen Verbesserung der Energieversorgung, der Wasserversorgung (Verbrauchsreduzierung, Messung des Trinkwasserverbrauchs) Verbesserung der sanitären Einrichtungen, der Entwässerung und des Feuchtigkeitsschutzes Verbesserung des Schallschutzes Verbesserung der baulichen Eignung einer Wohnung für Menschen mit Behinderungen und der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes (Grünflächen, Kinderspielplätze). der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes (Grünflächen, Kinderspielplätze). Förderfähig sind auch Instandsetzungsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit wohnwertverbessernden Modernisierungsmaßnahmen stehen.

11 Konditionen Die Förderung besteht aus einem Darlehen in Höhe von bis zu 85 % der förderfähigen Kosten für die Modernisierungsmaßnahme. Die förder- fähigen Kosten sind auf höchstens je Wohnung begrenzt. (Darlehenshöhe bis /WE) Das Darlehen wird für die ersten 5 Jahre zinslos gewährt. Vom 6. bis einschließlich 10. Jahr beträgt der Zinssatz 1,5 %, in den nächsten 5 Jahren 3,5 %. Für die Restlaufzeit kann eine marktübliche Verzinsung verlangt werden. Die Tilgung beträgt in den ersten 10 Jahren 1 %, in den nächsten 5 Jahren 15% 1,5 und dfür die Restlaufzeit it2 2 %. Neben Zins- und Tilgungsleistungen wird ein einmaliges Bearbeitungs- entgelt von 1 % und ein laufender Verwaltungskostenbeitrag t von jährlich 0,5 % des ursprünglichen Darlehensbetrages erhoben.

12 Fördervoraussetzungen Die Wohnungen müssen bis zum bezugsfertig geworden sein. Mit den Modernisierungsmaßnahmen i darf noch nicht begonnen worden sein. Die Kosten der Modernisierung i müssen mindestens je Wohnung betragen. Die Finanzierung i des Vorhabens muss gesichert sein. Es muß mehr als die Hälfte der Mieter zuvor der Modernisierung und der Mieterhöhung durch die Modernisierung i schriftlich h zugestimmt t haben. Modernisierungsdarlehen des Landes können auch ohne gleichzeitige Inanspruchnahme h von LTH / KfW-Darlehen beantragt t werden.

13 Bindungen Bindungen werden für die Dauer von 10 Jahren begründet. Für Wohnraum, der bereits Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegt, wird der bestehende Bindungszeitraum um 10 Jahre verlängert. Belegungsbindung Bei einem Mieterwechsel sind die Wohnungen Wohnungssuchenden zu überlassen, deren Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Wohnberechtigungsschein ( 27 WoFG) ist nachzuweisen. Mietpreisbindung Die durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung ist auf höchstens 2,00 je m 2 Wohnfläche und Monat begrenzt. Bis zum Ablauf von 5 Jahren nach Abschluss der Modernisierung i sind daneben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen.

14 Antragsverfahren Antragsberechtigt t ist der Eigentümer / Erbbauberechtigte b t von Mietwohnungen. Die Modernisierungsförderung (Landesprogramm und LTH - Bank für Infrastruktur / KfW-Programme) kann mit einem Finanzierungsantrag über die zuständige Wohnungsbauförderungsstelle beantragt t werden. Zuständig ist in Städten mit mehr als Einwohnern der Magistrat, sonst der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme durchgeführt werden soll. Das vorgegebene Antragsformular ist termingerecht einzureichen.

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18 KfW-Förderung Energieeffizient Sanieren als Kredit (Programm-Nr. 151, 152) oder Investitionszuschuss (430) Grundlegend gilt: Je höher die Energieeffizienz des Gebäudes, umso attraktiver ist die Förderung! Was wird gefördert? Ersterwerb eines sanierten Gebäudes (auch Eigentumswohnung) g) alle Maßnahmen, die zur Erreichung eines KfW-Effizienzhauses beitragen Einzelmaßnahmen bzw. freie Einzelmaßnahmenkombinationen, die den technischen Mindestanforderungen entsprechen Förderfähige Gebäude? Für das zu sanierende Gebäude wurde vor dem der Für das zu sanierende Gebäude wurde vor dem der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet.

19 Sanierung zum KfW-Effizienzhaus Gefördert werden Maßnahmen, die dazu beitragen, das energetische Niveau eines KfW-Effizienzhauses zu erreichen. Es werden zwei unterschiedliche Standards gefördert: KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2007 ) - der Jahres-Primärenergie- bedarf (Q p ) und der spezifischer Transmissionswärmeverlust i (H T ) von höchstens 70 % der gemäß EnEV 2007 zulässigen Höchstwerte eines analogen Neubaus (EnEV, Anlage 1, Tabelle 1- wird das Referenzgebäude definiert) darf nicht überschritten werden. KfW-Effizienzhaus 100 (EnEV 2007 ) der Jahres-Primärenergiebedarf (Q p ) und der spezifische Transmissionswärmeverlust (H T ) von höchstens 100 % der gemäß EnEV 2007 zulässigen Höchst- werte eines analogen Neubaus (EnEV, Anlage 1, Tabelle 1) darf nicht überschritten werden.

20 Einzelmaßnahmen bzw. freie Einzelmaßnahmenkombinationen Gefördert werden folgende Einzelmaßnahmen: Wärmedämmung der Außenwände Wärmedämmung des Daches und/oder der obersten Geschoss- decke Wärmedämmung von erdberührten Wand- und Bodenflächen beheizter Räume, von Wänden zwischen beheizten und unbeheizten Räumen sowie der Kellerdecke zum kalten Keller Erneuerung der Fenster Einbau einer Lüftungsanlage Austausch der Heizung einschließlich Einbau einer hocheffizienten Umwälzpumpe mindestens der Klasse B. Empfehlung: Energieberatung g durch einen Sachverständigen in Anspruch nehmen.

21 Besonderheiten Kredit-Variante Antragsberechtigt? Pi Privatpersonen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände d sowie sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts Finanzierungsanteil Basis: 100 % der förderfähigen Kosten maximal Euro pro Wohneinheit bei Sanierung zum KfW- Effizienzhaus und zusätzlich bei Erreichung des KfW-Effizienzhaus 100 ein Tilgungszuschuss (Gutschrift auf dem Darlehenskonto) in Höhe von 5 % (3.750 ) der Darlehenssumme bei Erreichung des KfW-Effizienzhaus 70 ein Tilgungszuschuss in Höhe von 12,5 % (9.375 ) der Darlehenssumme

22 maximal Euro pro Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen oder Einzelmaßnahmenkombinationen Antragstellung? vor Vorhabensbeginn über eine Hausbank Ihrer Wahl. Die Maß- nahmen sowie das angestrebte energetische Niveau sind mit Antragstellung durch einen Sachverständigen zu bestätigen. Besonderheiten Investitionszuschuss-Variante Antragsberechtigt? Eigentümer (Privatpersonen) bei Sanierung selbst genutzter oder vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser (maximal 2 Wohneinheiten) bzw. beim Erwerb neu sanierter Ein- und Zweifamilienhäuser bei Sanierung von selbst genutzten oder vermieteten Eigen- tumswohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. beim Erwerb sanierter Eigentumswohnungen

23 Wohnungseigentümergemeinschaften (mit natürlichen Personen als Wohnungseigentümern) Höhe des Zuschusses Basis: 100 % der förderfähigen Kosten Zuschuss (direkte Zahlung aufs Konto) zu den Investitionskosten t pro Wohneinheit KfW-Effizienzhaus 70-17,5 % (maximal Euro) KfW-Effizienzhaus ,0 % (maximal Euro) Einzelmaßnahmen oder Einzelmaßnahmenkombinationen 5,0 % (maximal Euro) Achtung: Zuschussbeträge unter 300 Euro werden nicht ausgezahlt! Antragstellung? vor Vorhabensbeginn, direkt bei der Kfw

24 KfW Kredit - Energieeffizient Sanieren (Effizienzhaus) gültige Konditionen (Quelle: Darlehen: max /WE

25 KfW Kredit - Energieeffizient Sanieren (Einzelmaßnahmen) gültige Konditionen (Quelle: Darlehen: max /WE

26 Wohnraum Modernisieren Standard (Programm Nr. 141) Was wird gefördert? alle Maßnahmen im Rahmen der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden Verbesserung der Außenanlagen, bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohneinheiten Antragsberechtigt? Privatpersonen Mieter mit Zustimmung des Vermieters Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körper- schaften und Anstalten des öffentlichen Rechts Wohnungseigentümergemeinschaften g g (mit natürlichen Personen als Wohnungseigentümern)

27 Wohnraum Modernisieren i Standard d (Programm-Nr. 141) Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körper- schaften und Anstalten des öffentlichen Rechts Finanzierungsanteil? 100 % der förderfähigen Kosten, maximal Euro pro Wohneinheit Antragstellung? Zuerst der Antrag, dann die Investition. Antragstellung erfolgt immer über eine Hausbank Ihrer Wahl. Die Antragsformulare liegen den Kreditinstituten vor (Programm-Nr. 141). Nicht finanziert werden: Umschuldungen bestehender Darlehen und Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben.

28 KfW Kredit Wohnraum Modernisieren Standard gültige Konditionen Darlehen: max /WE

29 Wohnraum Modernisieren - Altersgerecht Umbauen (Programm-Nr. 155) Was wird gefördert? Im Programm Wohnraum Modernisieren - Altersgerecht Umbauen finanziert die KfW mit zinsgünstigen g Krediten alle Maßnahmen, die Menschen unabhängig von Alter und jeglicher Einschränkung eine selbstbestimmte Lebensführung ermöglichen. Dazu zählen insbe- sondere alle Maßnahmen zur Barrierereduzierung in der Wohnung, im Wohngebäude und im Wohnumfeld. Antragsberechtigt? Privatpersonen Mieter mit Zustimmung des Vermieters Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts

30 Finanzierungsanteil? 100 % der förderfähigen Kosten, maximal Euro pro Wohneinheit Förderfähige Kosten sind alle Kosten, die bei der Umsetzung der in der technischen Anlage zum Merkblatt definierten Förderbausteine entstehen (technische Mindestanforderungen). Antragstellung? Zuerst der Antrag, dann die Investition. Antragstellung erfolgt immer über eine Hausbank Ihrer Wahl. Die Antragsformulare liegen den Kreditinstituten vor (Programm-Nr. 155).

31 KfW Kredit Wohnraum Modernisieren Altersgerecht Umbauen gültige Konditionen (Quelle: Darlehen: max /WE

32 Energieeffizient ient Sanieren - Sonderförderungng Was wird durch Zuschüsse gefördert? qualifizierte Baubegleitung durch einen Sachverständigen während der Sanierungsphase Zuschuss: 50 % der Kosten für die Baubegleitung, g maximal Euro pro Vorhaben Ersatz von Nachtstromspeicherheizungen Zuschuss: 200 Euro pro abgebautem b Gerät Die Gewährung des Zuschusses ist an die Erneuerung der Heizungsanlage gebunden. Optimierung der Wärmeverteilung im Rahmen bestehender Heizungsanlagen Zuschuss: 25 % der Kosten für die Optimierung der Heizungsanlage, mindestens 100 Euro Zuschuss. Bei Optimierungskosten unter 100 Euro wird kein Zuschuss ausgezahlt.

33 Antragsberechtigt? Privatpersonen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts Antragstellung? g Der Antrag ist nach Durchführung der Maßnahme, spätestens 6 Monate nach Abschluss des Vorhabens (Basis: Datum der Rechnungsstellung) direkt an die KfW zu senden. Hinweis G fö d t d V h b di h d Gefördert werden nur Vorhaben, die nach dem abgeschlossen wurden.

34 Zusammenfassung Förderung Land Hessen mit KfW Beteiligung* LTH-Sonderprogramm Energieeffizienz* in Hessen Modernisierung Zinssatz 0% Jahr 1,5% J. 35% 3,5% J. Senkung des Endkreditnehmerzinses der KfW um 1% bei Energieeffizient Sanieren zum Effizienzhaus ab 3,10% für 10 Jahre fest bei 96% Auszahl- ung ab 1,45% für 10 Jahre fest bei 100% Auszahlung ab 1,20% für 10 Jahre fest bei 100% Auszahlung ab 2,25% für 10 Jahre fest bei 100% Auszahlung Stand: Landes programm Wohnraum Modernisieren Standard* Wohnraum Modernisieren Altersge- recht Umbauen* Energie- effizient Sanieren zum Effizienz- haus* Energieeffizient Sanieren Einzelmaßnah- men* Darlehens- 15 Jahre 10, 20 oder 10, 20 oder 10, 20, 30 10, 20, 30 5 Jahre laufzeiten 30 Jahre 30 Jahre Jahre Jahre Darlehenshöhe bis zu bis zu bis zu bis zu je WE

35 Die zukünftige Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) Die EnEV 2009 wurde am 30. April 2009 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am 1. Oktober 2009 in Kraft. Ab wann und für welche Gebäude gilt die EnEV 2009: Neubauten: Wird der Bauantrag ab dem gestellt, ist die neue Verordnung anzuwenden. Bestand: Bei Sanierungen, die keiner Meldung an die Baubehörde bedürfen (z.b. Dach- oder Fassadendämmung), ist der Zeitpunkt der Bauausführung entscheidend. Neu: Anhebung (Verschärfung) der energetischen Anforderungen an Neubauten und im Gebäudebestand um durchschnittlich 30 Prozent!

36 Annuitätsdarlehen als Modernisierungsdarlehen momentan sehr interessant wg. niedrige Zinssätze Vorteile: Übersichtliche / einfache Standardfinanzierung Gleichbleibende und niedrige Belastung Sofort beginnende Entschuldung Hoher Beleihungsauslauf möglich Momentan sehr niedrige Zinssätze Nachteile: Hohes Zinsrisiko zum Ablauf der Zinsbindung Zinsaufschlag für Sondertilgungswünsche Keine Flexibilität bei der monatlichen Belastung Kein optimaler Steuereffekt (bei Vermietung)

37 Baufinanzierungsvergleich: Darlehensbetrag , 5 Jahre Fest, Beleihungswert 60% Anbieter Effektiv Nominal Zins Zins Kfw 1 Interhyp AG 3,19% 3,14% ja 2 Dr. Klein/Freie Hypo 3,30% 3,25% ja 3 Gladbacher Bank 3,43% 3,38% ja 4 Beste-Hypothek.de, nur regional 3,44% 3,39% ja Quelle:

38 Zinsentwicklung in der letzten 6 Monate, Baugeld 5 Jahre Fest Quelle:

39 Fazit Je höher die Energieeffizienz des Gebäudes, umso attraktiver ist die Förderung! Je höher der Eigenkapitalanteil desto solider die Finanzierung Es gibt keine ideale Finanzierung/Förderung, nur eine individuelle, die abhängig von der persönlichen und finanziellen Belastbarkeit optimiert werden kann Historisch niedrige Zinshöhe reduziert derzeit die Belastung Verschärfung der Richtlinien für Vergabe von Hypotheken- Darlehen bzw. Grundschulden Dipl. oec. Calin Mogos-Lindemann, Homepage: