Demografie und Immobilien. Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik 7. Finanzmarkt Round-Table, 11. April 2011

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1 Demografie und Immobilien Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik 7. Finanzmarkt Round-Table, 11. April 2011

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

3 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen -8-1 Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

4 Deutschland wird städtischer Anteil der Stadtbevölkerung an der Gesamtbevölkerung 90 Welt Deutschland Quelle: UNO Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

5 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Prognose der Wohnflächennachfrage in Quadratmetern in Deutschland Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze Szenario relativ junge Bevölkerung Szenario relativ alte Bevölkerung Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

6 Differenziertes Bild in Westdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent ,16-0,13 0,89 6,28-6,22-9,26-6,94-8, ,67 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

7 Unsicherheit in Ostdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent ,94 ohne Anpassung an Westdeutschland mit Anpassung an Westdeutschland ,19-4,73-5,91-5,18-14,31-10, ,24-26,03-25,44-32,75-29,79 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

8 Stärkster Anstieg in München erwartet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Bevölkerungszuwachs Veränderung der Wohnflächennachfrage Berlin 0,9% 3,1% Düsseldorf 1,5% 3,1% Frankfurt 1,5% 3,1% Hamburg 3,9% 5,8% Köln 5,8% 7,7% München 11,6% 13,0% Stuttgart 2,3% 4,3% Quellen: Bertelsmann Stiftung; IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

9 Bestimmung der Büroflächennachfrage Die Nachfrage nach Büroflächen wird maßgeblich durch die Bürobeschäftigten bestimmt Der Anteil der Bürobeschäftigten an dem Erwerbspersonenpotenzial ist relativ konstant Im Basisszenario wird daher die bisherige Entwicklung fortgeschrieben (Sättigungsthese) Insgesamt unterliegt die Büroflächenprognose jedoch erheblichen Unsicherheiten Veränderung der Arbeitswelt (Büronutzung) Veränderung von Arbeitslosigkeit und Frauenerwerbstätigkeit Daher: Berücksichtigung eines Alternativszenario: Bürobeschäftigtenquote steigt um 2,5 Prozentpunkte Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

10 Entwicklung des Trends der Leerstandsquoten Berlin Frankfurt München Düsseldorf Hamburg Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

11 Off-shoring auch bei Dienstleistungen Die Globalisierung führt zu einem fortschreitenden Strukturwandel Während bis vor einigen Jahren vornehmlich die Industrieproduktion ins Ausland verlagert wurde, werden nun auch Dienstleistungen ausgelagert Vor allem in Indien werden IT-Dienstleistungen erbracht Call-Center, Lohnabrechnungen, Forderungsmanagement Indien bildet jedes Jahr ebenso viele Informatiker wie Europa aus Auch in Osteuropa und Brasilien werden zunehmend Dienstleistungen für westeuropäische Unternehmen erbracht Off-shoring könnte zu einem Wegfall vieler einfacher Büroarbeitsplätze führen Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

12 München auch bei Büros Primus Veränderung der Büroflächennachfrage und der Erwerbsbevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Veränderung des Erwerbspersonenpotenzials Veränderung der Büroflächen, in Prozent Basisszenario Alternativszenario Berlin ,5 6,5 Düsseldorf ,7 4,6 Frankfurt (Main) ,6 1,7 Hamburg ,9 9,9 Köln ,7 10,7 München ,2 13,6 Stuttgart ,3 5,3 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

13 Differenzierte Entwicklungen Der demografische Wandel verstärkt die Unterschiede zwischen den Regionen und Städten Metropolen wie München und Hamburg werden noch attraktiver Kleinere Städte und vor allem ländliche Regionen werden jedoch eine deutliche Reduzierung der Wohnflächennachfrage erleben Schrumpfung ist vor allem in Ostdeutschland, im Ruhrgebiet und im Saarland zu erwarten Allerdings gibt es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren wie Dresden oder Leipzig Der demografische Wandel trifft die Büromärkte zunächst stärker als die Wohnimmobilienmärkte Leerstand wird zunehmend zum gesellschaftlichen Problem Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

14 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Telefon: Dr. Michael Voigtländer, Demografie und Immobilien, Frankfurt, 11. April

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