IMMAC Pflegezentrum Ludwigsfelde Renditefonds GmbH & Co. KG. IMMAC Health property Fonds

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1 IMMAC Health property Fonds IMMAC Pflegezentrum Ludwigsfelde Renditefonds GmbH & Co. KG HINWEIS Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

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3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 3 Editorial 5 Das Angebot im Überblick 7 Die Risiken der Vermögensanlage 15 IMMAC Health property Fonds 21 Die Anlegerbetrachtung 27 Das Anlageobjekt 31 Die Pächterin und Betreiberin 41 Der Finanz- und Investitionsplan der Emittentin 47 Die Prognoserechnung 53 Die Sensitivitätsanalyse 65 Die Emittentin und die beteiligten Partner 71 Die Anbieterin 81 Abwicklungshinweise, Angabenvorbehalt 87 Glossar 91 Die rechtlichen Grundlagen 95 Die steuerlichen Grundlagen 111 Der Gesellschaftsvertrag 121 Der Treuhandvertrag 133 Der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag 137 Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 141 Muster Beitrittserklärung 145 3

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5 Editorial IMMAC entwickelt seit mehr als 15 Jahren, somit seit kurz nach Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung im Jahr 1995, Spezialfonds in Deutschland. Seit 2008 werden auch österreichische Pflegeimmobilien als Investitionsobjekte erschlossen. Heute ist IMMAC das führende auf Pflegeeinrichtungen spezialisierte Emissionshaus für geschlossene Fonds in Deutschland. Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann und in dem nach Auffassung von IMMAC noch auf Jahrzehnte ein echtes Wachstum stattfinden wird. In die Fonds fließt das ganze, speziell in diesem Marktsegment vorhandene Know-how der Unternehmensgruppe IMMAC ein. Auf Basis dieses Knowhows hat IMMAC bereits im Jahr 2000 das eigene Analysesystem FRAM (Financial Risk Analysis Management) entwickelt. FRAM prüft alle Marktparameter und wertet diese aus, sowohl bei der Investitionsentscheidung als auch während der gesamten Vermietungs- bzw. Verpachtungsphase. Das Ergebnis: Die Einrichtungen sind an den Standorten etabliert und gut belegt, die Miet- bzw. Pachtzahlungen erfolgen in der Regel ohne Beanstandungen. Die Folge für die Anleger: Die IMMAC Investments entwickeln sich weitgehend planmäßig, wie zuletzt in der geprüften Leistungsbilanz per dokumentiert. Zu dieser Einschätzung kommen auch verschiedene externe Analysten, die sowohl die jeweiligen IMMAC Fonds als auch die IMMAC Unternehmensgruppe regelmäßig bewerten. Grundsätzlich erzielen die IMMAC Health property Fonds ausschließlich gute bis sehr gute Bewertungen von den verschiedenen Analysehäusern. Im Scope Management-Rating wird die IMMAC Unternehmensgruppe bewertet. Mit dem aktuellen sehr guten Management-Rating (Juli 2012) von AA+ zählt IMMAC zu einem kleinen Kreis von Emissionshäusern in Deutschland, denen vom Berliner Analysehaus Scope eine sehr hohe Qualität bescheinigt wird. Mit Ihrer Investition sichern Sie sich bei einer führenden Anbieterin eine ertragsstarke Anlage im Marktsegment der Social Investments, die sich durch eine hohe Wertsicherheit auszeichnet. Rendsburg, den 21. Mai 2013 Thomas F. Roth IMMAC Immobilienfonds GmbH Harald Niedergesäß APH Grundbesitz Ludwigsfelde GmbH 5

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7 Das Angebot im Überblick 7

8 Das Angebot im Überblick Die Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentrum Ludwigsfelde Renditefonds GmbH & Co. KG investiert in eine Pflegeimmobilie in Ludwigsfelde inklusive Grund und Boden (Anlageobjekt). Die Anlagestrategie der Vermögensanlage besteht darin, das Anlageobjekt (im Folgenden auch Investitionsobjekt oder Pachtobjekt genannt) zu erwerben. Das Anlageziel der Vermögensanlage ist, stabil hohe Überschüsse zu erzielen und diese an die Anleger auszuschütten. Die Anlagepolitik der Vermögensanlage zum Erreichen des Anlagezieles ist, einen langfristigen Pachtvertrag mit der Betreiberin (im Folgenden auch Pächterin genannt) der vorbezeichneten Pflegeeinrichtung abzuschließen. Die Fondskonzeption, die sich in der Prognoserechnung widerspiegelt, unterstellt in der Kalkulation, dass das Anlageobjekt nach einem Haltezeitraum von 15 Jahren veräußert wird. Durch die Veräußerung sollen Wertsteigerungen erzielt werden. CASA REHA Seniorenpflegeheim Fontanehof Die Fondsgesellschaft sowie deren geschäftsführende Kommanditistin und ihre Komplementärin sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bereits gegründet und im Handelsregister eingetragen. Es ist vorgesehen, das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft durch die Aufnahme weiterer Kommanditisten um bis zu ,00 auf ,00 zu erhöhen. Das Anlageobjekt ist eine Neubauimmobilie. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung wurden durch die Fondsgesellschaft bereits Verträge zur Durchsetzung der Anlagestrategie und Anlagepolitik der Vermögensanlage geschlossen. Für das Anlageobjekt liegt zum einen der Kaufvertrag nebst Vereinbarung vor, zum anderen trat die Fondsgesellschaft über eine Pachteintrittsvereinbarung nebst Nachtrag in den bestehenden Pachtvertrag mit der Betreiberin mit Wirkung zum ein. Für das Fremdkapital, das zur teilweisen Finanzierung der Vermögensanlage aufgenommen wird, liegt ein Darlehensvertrag inklusive der Konditionierung vor. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung werden keine laufenden Investitionen getätigt. Der Übergang von Nutzen und Lasten war der (Realisierungsgrad). Nach Eintragung der Fondsgesellschaft in das Grundbuch erlangt die Fondsgesellschaft das zivilrechtliche Eigentum am Anlageobjekt. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung war noch keine Grundbucheintragung erfolgt. Die Investition wird nach der geplanten Platzierung des Kommanditkapitals im Jahr 2013 abgeschlossen sein. Eine Änderung der Anlagestrategie oder Anlagepolitik der Vermögensanlage ist lediglich zu den Bedingungen gemäß 28 des Gesellschaftsvertrages möglich, nach welchem die Gesellschafter den Gesellschaftsvertrag durch Beschlussfassung mit Dreiviertelmehrheit in jeder Hinsicht ändern können, soweit durch die Änderung nicht der Grundsatz der anteiligen Gleichbehandlung aller Gesellschafter verletzt wird und kein Eingriff in Sonderrechte einzelner Gesellschafter erfolgt. Dies gilt auch für den Einsatz von Derivaten und Termingeschäften, welcher jedoch nicht geplant ist. Das Beteiligungsangebot und seine Ziele Im Rahmen des vorliegenden Finanz- und Investitionsplanes der Fondsgesellschaft beteiligt sich der Anleger an dem Immobilienfonds IMMAC Pflegezentrum Ludwigsfelde Renditefonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Rendsburg. Der sich beteiligende Anleger wird Kommanditist oder über ein Treuhandverhältnis mittelbarer Gesellschafter dieser Fondsgesellschaft (im Folgenden auch Emittentin genannt). Die Fondsgesellschaft wird Eigentümerin des Grundstücks in Ludwigsfelde, bebaut mit einer Pflegeeinrichtung. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist noch keine Eintragungsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Das zivilrechtliche Eigentum ist somit noch nicht abschließend auf die Fondsgesellschaft übergegangen, da dies die Eintragung der Fondsgesellschaft im Grundbuch erfordert. Pächterin des Investitionsobjektes ist die CASA REHA Altenpflegeheim GmbH mit Sitz in Oberursel. Die Pachtvertragslaufzeit begann am und somit sieben Monate vor Eintritt der Fondsgesellschaft mittels einer Pachteintrittsvereinbarung nebst Nachtrag in den indexierten Pachtvertrag vom und Anlagen. Der Pachtvertrag hat eine verbleibende unkündbare Festlaufzeit von 19 Jahren und fünf Monaten (Grundpachtzeit). Die Pächterin hat das Recht, die Grundpachtzeit zweimal um je- 8

9 Das Angebot im Überblick weils fünf Jahre zu verlängern (Optionsrecht). Nach Ablauf der Grundpachtzeit bzw. des Verlängerungszeitraumes verlängert sich das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten, sofern es nicht gekündigt wird. Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Gemäß der Prognoserechnung beträgt die anfängliche Ausschüttung 6,50 Prozent p.a. der Beteiligungssumme. Die Mittelverwendung der durch dieses Angebot einzuwerbenden Einlagen der Kommanditisten und Treugeber (im Folgenden jeweils auch Anleger genannt) wird auf Seite 48 im Finanzund Investitionsplan der Emittentin dargestellt und umfangreich erläutert. Dieses Angebot erfolgt nur auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland. Das öffentliche Angebot beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes. Der Fonds wird geschlossen, wenn Einlagen im Umfang der vorgesehenen Kapitalerhöhung von ,00 gezeichnet sind, spätestens jedoch am Im Falle einer nicht vertragsgemäßen Einzahlung des Anlegers ist die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt, die Beteiligung des Anlegers auf die bereits geleistete Einlage zu kürzen. Darüber hinaus gibt es keine Möglichkeit, Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen. Es gibt keine Möglichkeit, die Zeichnung vorzeitig zu schließen. Das Agio Auf die Kapitalanlage wird regelmäßig ein Agio in Höhe von fünf Prozent erhoben. Das Investitionsobjekt Die brandenburgische Stadt Ludwigsfelde liegt im Norden des Landkreises Teltow-Fläming nur rund elf Kilometer südlich der Berliner Stadtgrenze und rund acht Kilometer südöstlich von Potsdam und somit in der Metropolregion Berlin/Brandenburg. In Ludwigsfelde leben auf ca. 110 Quadratkilometern gut Einwohner. Im Jahr 2006 wurde Ludwigsfelde als familienfreundliche Stadt durch die brandenburgische Landesregierung ausgezeichnet. Der Investitionsstandort liegt zentral innerhalb eines Mischgebietes in der Kernstadt Ludwigsfelde mit zahlreichen Geschäften des täglichen Bedarfes. Einzelhandelseinrichtungen (z.b. Kaufland, Gaststätten, Banken) und medizinische Versorgungseinrichtungen (Apotheke, Arztpraxen, Physiotherapie) befinden sich in einem Umkreis von 500 Metern Entfernung. Die medizinische Akutversorgung ist durch das 1,5 Kilometer entfernte Evangelische Krankenhaus Ludwigsfelde-Teltow sichergestellt. Die Integration in das öffentliche Nahverkehrssystem erfolgt u.a. durch eine Bushaltestelle in 100 Metern Entfernung vom Investitionsstandort. Das im Jahr 2012 fertig gestellte Seniorenpflegeheim verfügt neben dem Erdgeschoss über drei baugleiche Obergeschosse, ist teilunterkellert und hat über einen Teil der Grundfläche auf der Westseite ebenfalls ein Dachgeschoss. Insgesamt hat die Einrichtung eine Gesamtkapazität von 147 vollstationären Plätzen in 121 Einzelzimmern und 13 Doppelzimmern inkl. eines Zimmers zur besonderen Verwendung. Die Bewohnerzimmer befinden sich im Erdgeschoss und den drei Obergeschossen. Neben den Bewohnerzimmern gibt es im Objekt eine Vollküche sowie diverse Aufenthalts- und Therapieräume. Auf dem Grundstücksbereich stehen Parkmöglichkeiten zur Verfügung. Detaillierte Informationen zum Objekt finden Sie im Abschnitt Das Anlageobjekt ab Seite 31. Das Investitionsvolumen Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt ,00 und wird wie folgt finanziert: Mittelherkunft (Prognose) in % einzuwerbendes Kommanditkapital ,08 Agio ,15 Fremdkapital ,77 Investitionsvolumen ,00 In der Platzierungsphase verfügt die Fondsgesellschaft neben der Langfristfinanzierung über eine Zwischenfinanzierung, sodass die Zahlung des Kaufpreises für das Objekt inklusive aller Nebenkosten vollständig gewährleistet ist. Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum abgegeben. Sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig geschlossen sein sollte, versetzt die IMMAC Immobilienfonds GmbH die Fondsgesellschaft durch Zwischenfinanzierungen in die Lage, den Kaufpreis sowie etwaige Nebenkosten zu begleichen und somit die Weiterführung des Fonds sicherzustellen. Sofern seitens einer dann zwischenfinanzierenden Bank Zusatzsicherheiten ge- 9

10 Das Angebot im Überblick Komprimierte Mittelverwendung (Prognose) in Bezug auf die Nutzfläche (5.007 m 2 ) in Aufwand für den Erwerb des Anlageobjektes einschließlich Nebenkosten (Erwerbskosten) Fondsabhängige Kosten (Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten) in % vom Investitionsvolumen in % vom einzuwerbenden Kommanditkapital inkl. Agio ,10 190, ,97 28,67 Finanzierungskosten ,55 1,21 Liquiditätsreserve ,38 0,84 Investitionsvolumen ,00 221,07 fordert werden, sind diese ausschließlich von der Schließungsgarantin zu stellen. Somit ist die Gesamtfinanzierung der Fondsgesellschaft sichergestellt. Die auf dieser Seite dargestellte komprimierte Mittelverwendung entspricht der in Anlage 1 bzw. Anlage 2 zu IDW S4 empfohlenen komprimierten Darstellung der Mittelverwendung für die Investitionsphase. Die aufgeführten Beträge setzen sich aus den Kostenpositionen des auf Seite 48 abgebildeten Finanz- und Investitionsplanes der Emittentin zusammen. Neben den absoluten Beträgen ist die prozentuale Verteilung bezogen auf das Investitionsvolumen inklusive Agio abgebildet. Mit Bezug auf das Investitionsvolumen inklusive Agio wird verdeutlicht, dass für Objektanschaffungskosten einschließlich Liquiditätsreserve 86,48 Prozent verwendet werden und der verbleibende Anteil für fondsabhängige Vergütungen aufgewendet wird. Die Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten ( weiche Kosten ) einschließlich fünf Prozent Agio betragen 15,06 Prozent der Erwerbskosten. In Bezug auf das einzuwerbende Kommanditkapital inkl. Agio betragen die Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten 28,67 Prozent. Da die Eigenkapitalquote bei der Vielzahl von Beteiligungsangeboten stark differiert, hat dieser Wert als Vergleichsgröße nur bedingt Aussagekraft. Die Kennziffer mit Bezug auf die Erwerbskosten ist hingegen unabhängig von der Eigenkapitalquote eines Beteiligungsangebotes und als vergleichende Kennziffer signifikant. Die Gesamthöhe der Provisionen (insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen) beträgt ,00. Dies entspricht zwölf Prozent des Gesamtbetrages der angebotenen Vermögensanlage. Nähere Angaben zum Investitionsvolumen sowie zur Finanzierung finden Sie im Kapitel Der Finanz- und Investitionsplan der Emittentin ab Seite 47. Die Pächterin Die CASA REHA Unternehmensgruppe wurde 1996 von Covenant Care International gegründet und hat ihren Hauptsitz in Oberursel im Taunus bei Frankfurt am Main. Seit 1998 gehören zur Unternehmensgruppe auch die Häuser von PRO VITA; 2007 kamen die Häuser von SOZIALKONZEPT dazu. Die CASA REHA Unternehmensgruppe ist nach eigenen Angaben mit 69 Einrichtungen (inkl. vertraglich zugesicherter Neubauten) und mehr als Betreuungsplätzen für Senioren sowie psychisch kranke und suchtkranke Menschen ein führender privater Dienstleister im Bereich der stationären Seniorenpflege und -betreuung in Deutschland. Weitere Häuser sind geplant bzw. befinden sich bereits im Bau. Die Unternehmensgruppe beschäftigt zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ca Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und bildet außerdem junge Menschen aus. Ziel der CASA REHA Unternehmensgruppe ist es, in allen Regionen Deutschlands für ihre Kunden da zu sein. Dafür wird die Marktposition als einer der führenden privaten Dienstleister in der Seniorenpflege und -betreuung weiter ausgebaut. Die Pächterin hat sämtliche branchenüblichen Versicherungen auf eigene Kosten vorzuhalten sowie alle Betriebs- und Nebenkosten inklusive der Grundsteuer zu begleichen. Sie trägt alle Nebenkosten und ihr obliegen die Instandhaltung und Instandsetzung an den Einrichtungen und den technischen Anlagen im Inneren des Pachtobjektes (bis zu den Wandanschlussstellen), inklusive der Pflege der Außenanlagen sowie der Reinigung der Dachrinnen. Die Verpflichtung umfasst auch die Schönheitsreparaturen im Gebäudeinneren. Eine Ausnahme besteht bei der Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach inklusive aller Verund Entsorgungsleitungen und Anlagen bis Austritt Wand (Wandanschlussstelle), zu denen die Fondsgesellschaft verpflichtet ist. Ferner gehen erforderliche 10

11 Das Angebot im Überblick Erneuerungen für Aufzugsanlagen sowie für die zentralen Anlagen der Haustechnik zulasten der Fondsgesellschaft. Näheres zur Pächterin und dem Pachtvertrag wird im Kapitel Die Pächterin und Betreiberin ab Seite 41 dargestellt. Prognostizierte Ausschüttungen Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger: Ausschüttungen in % der Kommanditeinlage ohne Agio (Prognose) Jahre Zeitraum 6,50% 8, ,00% 5, ,00% 1, ,00% 15,00 Gesamt Die Zahlungen erfolgen für Treugeber durch die Fidus Treuhand GmbH, geschäftsansässig ABC-Straße 19, Hamburg, oder für Direktkommanditisten durch die Fondsgesellschaft, geschäftsansässig Schiffbrückenplatz 17, Rendsburg, als Zahlstellen. Insgesamt können 102,00 Prozent der Kapitalanlage bis zum Jahr 2028 an Ausschüttungen erwartet werden. Ein etwaiger Veräußerungserlös des Investitionsobjektes wurde hierbei noch nicht berücksichtigt. Wertentwicklung und Verkauf der Immobilie Die Wertentwicklung der Immobilie hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Pflegeeinrichtung sowie der Entwicklung des Pachtertrages ab. Der Kaufpreis für die Immobilie inkl. Grund und Boden liegt beim 13,05-Fachen der anfänglichen Jahrespacht. Dies entspricht einem durchschnittlichen Preis von ,26 pro Pflegeplatz. Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilie zum 12,50-Fachen der angenommenen Jahrespacht zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2028 aus. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt, wird die Werthaltigkeit dieser Immobilie unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert des Betriebsstandortes bestimmt. Das Gesamtergebnis dieser Fondsbeteiligung wird im Kapitel Die Anlegerbetrachtung ab Seite 27 dargestellt. Mindestbeteiligung Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt grundsätzlich ,00. Eine höhere Beteiligung muss durch ganzzahlig teilbar sein. Der Erwerbspreis der Beteiligung entspricht der individuellen Zeichnungssumme des einzelnen Anlegers. Die maximale Anzahl der zu begebenden Anteile an der angebotenen Vermögensanlage (Kommanditanteile) beträgt auf Grundlage der Mindestzeichnungssumme 295, der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage beträgt ,00. Weitere Kosten Der Anleger hat grundsätzlich ein Agio in Höhe von fünf Prozent zu tragen. Der Anleger hat außerdem, wenn er als Direktkommanditist beitritt, die Kosten der Handelsregistereintragung und der Handelsregistervollmacht zu tragen. Diese sind geregelt im Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung, KostO), dort in den 79f. KostO für Eintragungen in das Handelsregister sowie in den 140ff. KostO für die Kosten der Notare, und belaufen sich am Beispiel der Mindestzeichnungssumme von ,00 auf ca. 60,00. Bei einem Wechsel der Form der Beteiligung (Treugeber/Direktkommanditist) hat der Anleger die Gebühren der Eintragung ins Handelsregister und die Kosten einer etwaig erforderlich werdenden notariellen Anmeldung zum Handelsregister zu zahlen sowie an die Fondsverwaltung eine Kostenpauschale i.h.v. 50,00 zu entrichten. Leistet ein weiterer Kommanditist eine fällige Kapitaleinzahlung oder das Agio (Aufgeld) nicht rechtzeitig, hat die geschäftsführende Kommanditistin oder die persönlich haftende Gesellschafterin das Recht, den säumigen Gesellschafter mit sofortiger Wirkung und ohne vorherige Mahnung aus der Fondsgesellschaft auszuschließen. In diesem Fall hat die Fondsgesellschaft eventuell empfangene Leistungen zurückzugewähren. Ferner hat der Anleger gegebenenfalls bei der Kündigung oder der Veräußerung seiner Beteiligung anfallende Nebenkosten (Transaktions- oder Gutachterkosten) zu tragen. Eigene Kosten für Telefon, Legitimierungsnachweis per Post-Ident-Service, Internet, (Bank-)Überweisungen, Porto etc. hat der Anleger selbst zu tragen. Die Höhe dieser Kosten ist betragsmäßig nicht zu benennen, da sie in der Sphäre des Anlegers liegen. Weitere Kosten können für den Anleger für die Löschung aus dem Handelsregister sowie für eine etwaige Vorfälligkeitsent- 11

12 Das Angebot im Überblick schädigung bei einer entsprechenden persönlichen Anteilsfinanzierung entstehen. Die Fondsgesellschaft trägt die Verwaltungskosten des Fonds. Darüber hinaus entstehen für den Anleger keine weiteren Kosten, insbesondere nicht solche Kosten, die mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage verbunden sind. Fondsbeitrittsmöglichkeiten Der Anleger kann sich auf zweierlei Weise an diesem Fonds beteiligen: Der Beitritt kann mittelbar als Treugeber über die Treuhänderin erfolgen, wobei diese ihr Kommanditkapital entsprechend der Anlage erhöht. Der Anleger schließt mit der Treuhänderin einen Treuhandvertrag ab. Auf der Grundlage des Treuhandvertrages, der ab Seite 133 des Prospektes abgedruckt ist, hält die Treuhänderin für den Anleger die Kommanditbeteiligung. Treuhänderin ist die in Hamburg ansässige Fidus Treuhand GmbH. Grundbesitz Ludwigsfelde GmbH (Komplementärin, nur im Falle eines Beitritts als Direktkommanditist), Schiffbrückenplatz 17, Rendsburg entgegengenommen werden. Für die Entgegennahme von Beitrittsangeboten von Direktkommanditisten ist auch die JN Verwaltungsgesellschaft mbh, Freesienweg 27, Hamburg, bevollmächtigt. Erbringung der Einlage Die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft wird dem Anleger durch die Fidus Treuhand GmbH oder die Komplementärin (APH Grundbesitz Ludwigsfelde GmbH) schriftlich unter Angabe einer Beteiligungsnummer und des Einzahlungstermins mitgeteilt. Die Einlage ist binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft durch Zahlung auf das angegebene Konto von dem Anleger zu erbringen. Die für die Einzahlung der Kapitaleinlagen benötigten Kontodaten sind auf Seite 88 dieses Verkaufsprospektes dargestellt. Eingeschränkte Fungibilität der Anteile/Übertragbarkeit Für den Handel mit Kommanditanteilen gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und Anleihen; die Fungibilität ist deshalb eingeschränkt. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Gleichwohl ist eine Übertragung oder der Verkauf der Beteiligung mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin (vgl. 22 des Gesellschaftsvertrages) grundsätzlich möglich. CASA REHA Seniorenpflegeheim Fontanehof Der Anleger hat die Möglichkeit, sich unmittelbar als Kommanditist (Direktkommanditist) an der Fondsgesellschaft zu beteiligen, und wird dann in das Handelsregister als Gesellschafter eingetragen. Der Anleger kann auch einen geschlossenen Treuhandvertrag beenden und damit zu einer Direktkommanditistenstellung wechseln. Notar- und Handelsregistergebühren trägt der Anleger in diesen Fällen selbst. Zeichnungen oder auf den Erwerb von Anteilen oder Beteiligungen gerichtete Willenserklärungen können von der Fidus Treuhand GmbH (für Treugeber), ABC-Straße 19, Hamburg oder der APH Wenn sich ein Anleger von der Gesellschaftsbeteiligung trennen will, kann er die Beteiligung verkaufen, verschenken oder sonst wie übertragen. Die dingliche Übertragung einer Direktkommanditbeteiligung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils vom Anleger an den Erwerber. Die dingliche Übertragung einer Treuhandbeteiligung erfolgt durch Abtretung der Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag (Treugeberwechsel) entsprechend. Die Abtretung einer Beteiligung bzw. der Treugeberwechsel sind gemäß 22 des Gesellschaftsvertrages jeweils zum eines Jahres zulässig und bedürfen der Genehmigung der geschäftsführenden Kommanditistin JN Verwaltungsgesellschaft mbh. Die Genehmigung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann anzunehmen, wenn durch die Übertragung ein Anteil entsteht, dessen Kapitaleinlage nicht mindestens ,00 beträgt oder nicht ganzzahlig durch 12

13 Das Angebot im Überblick teilbar ist (vgl. auch S. 97). Bei einer vorzeitigen Veräußerung der Beteiligung sind generell auch die steuerlichen Auswirkungen (fehlende Erzielung eines Totalüberschusses bzw. Erzielung eines möglichen Veräußerungsgewinns) zu beachten. IMMAC war in der Vergangenheit bereits erfolgreich bei der Veräußerung von Gebrauchtanteilen behilflich. Weitere Ausführungen zur Fungibilität von Anteilen finden sich im Kapitel Die Risiken der Vermögensanlage unter dem Punkt Eingeschränkte Fungibilität der Anteile auf Seite 17 des Prospektes. Besteuerung Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Am Ende der prospektierten Fondslaufzeit werden zusätzlich Einkünfte aus der Veräußerung des Anlageobjektes erzielt. Die steuerlichen Überschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt steuerpflichtig. Weitere Einzelheiten hierzu werden in den Kapiteln Die Prognoserechnung und Die steuerlichen Grundlagen ab Seite 53 bzw. 111 dargestellt. Weitere Leistungen des Anlegers Der Anleger hat gesellschaftsrechtlich seine Kapitaleinlage zuzüglich eines vereinbarten Agios zu leisten. Der Anleger hat keine Nachschusspflicht. Diese ist im Gesellschaftsvertrag gemäß 5 Ziff. 7 bzw. 6 Ziff. 6 ausdrücklich ausgeschlossen. Die Haftung des Kommanditisten ist im Handelsgesetzbuch, dort 171ff., geregelt. Gemäß 171 Abs. 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Fondsgesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar. Die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Entsprechendes gilt für die Treugeber. CASA REHA Seniorenpflegeheim Fontanehof Beendigung der Kapitalanlage/Laufzeit Hinsichtlich der Beendigung der Kapitalanlage wird nachstehend ausschließlich die Gesellschaftsebene betrachtet. Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Liquidation kann jedoch mit einfacher Mehrheit der Gesellschafterstimmen beschlossen werden. Die Liquidation hätte zur Folge, dass sich die Fondsgesellschaft in eine Abwicklungsgesellschaft umwandelt und in ihrer Firma den Zusatz i.l. erhält. Die Immobilie wird veräußert und die Fondsgesellschaft wird vermögensmäßig abgewickelt. Die Fondsgesellschaft würde nicht fortgeführt. Kündigung/Veräußerung Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum unkündbar. Der Gesellschafter kann jedoch zu den Bedingungen des 22 des Gesellschaftsvertrages jederzeit seinen Geschäftsanteil zum Ende eines Jahres veräußern. Unter Einlage im Sinne des 171 Abs. 1 HGB ist die im Gesellschaftsvertrag bestimmte und in das Handelsregister einzutragende Beteiligungssumme, besser Haftsumme, zu verstehen. In das Handelsregister werden zehn Prozent der im Innenverhältnis unter den Gesellschaftern einzuzahlenden Pflichteinlage eingetragen. Insoweit ist zwischen der in das Handelsregister einzutragenden Hafteinlage und der gesellschaftsrechtlichen Pflichteinlage zu unterscheiden. Nur in Höhe der Hafteinlage (grundsätzlich zehn Prozent der Pflichteinlage) besteht eine Haftung im Außenverhältnis, beispielsweise im Insolvenzfall, gegenüber einem Insolvenzverwalter. Wenn die Hafteinlage als Teil der Pflichteinlage eingezahlt ist, verbleibt es grundsätzlich bei dem Haftungsausschluss gemäß 171 Abs. 1 HGB. Die Haftung lebt gemäß 172 Abs. 4 HGB wieder auf, wenn die Einlage zurückgezahlt wird oder Gewinnanteile entnommen werden, wenn gleichzeitig der Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der Einlage gesunken ist. Eine wiederauflebende Haftung besteht gemäß 160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Kommanditisten aus der Fondsgesellschaft fort. 13

14 Das Angebot im Überblick Darüber hinaus gibt es keine Umstände, unter welchen der Erwerber der Vermögensanlage verpflichtet ist, weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere gibt es keine Umstände, unter welchen der Erwerber der Vermögensanlage haftet oder Nachschüsse zu leisten hat. Dieses Beteiligungsangebot eignet sich nur eingeschränkt für Anleger, die eine absolut sichere, festverzinsliche Kapitalanlage suchen, bei der sowohl die Höhe der Zinserträge als auch die Rückzahlung des investierten Kapitals zu bestimmten Zeitpunkten von vornherein garantiert werden. Das Angebot richtet sich an Anleger, die eine bestimmte, nicht völlig risikofreie Verzinsung erwarten und hierfür eine Immobilieninvestition als geeignet betrachten, die gute Anhaltspunkte für eine wertstabile Entwicklung bietet. Sie ist gleichermaßen geeignet für Interessenten, die Investitionen in Immobilien präferieren, jedoch im Gegensatz zur selbst erworbenen Immobilie Vermietungsrisiken minimieren möchten und möglichst wenig Arbeit sowohl mit dem Investitionsobjekt als auch dem Mieter haben wollen. Angesprochen wird auch der Beteiligungsinteressent für große Immobilien, die ein hohes Investitionsvolumen haben, für den aufgrund der Größenordnung eine individuelle Anlage nicht in Betracht kommt. CASA REHA Seniorenpflegeheim Fontanehof Rückabwicklung Die Fondsgesellschaft hat das Investitionsobjekt mit notariellem Kaufvertrag vom nebst Vereinbarung vom erworben. Der Kaufpreis für das Objekt wurde bezahlt. Im Zusammenhang mit der Schließungsgarantie zum besteht somit grundsätzlich nur dann ein Risiko einer Rückabwicklung, wenn die Schließungsgarantin ihre vertragliche Verpflichtung nicht oder nur teilweise erfüllen kann (vgl. Platzierungs- und Rückabwicklungsrisiko, S. 18). Zu den wirtschaftlichen Erfolgsaussichten befinden sich Darstellungen insbesondere in den Kapiteln Die Prognoserechnung (S. 53ff.) und Die Anlegerbetrachtung (S. 27ff.). Haftungsansprüche des Anlegers Haftungsansprüche können bei einem fehlerhaften Verkaufsprospekt nur dann bestehen, wenn die Vermögensanlage während der Dauer des öffentlichen Angebots, spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten öffentlichen Angebot der Vermögensanlagen im Inland, erworben wird. Investitionen in Immobilien Das Angebot richtet sich an durchschnittlich verständige und durchschnittlich vorsichtige Anleger, die über ein Grundverständnis für die wirtschaftlichen Gegebenheiten der angebotenen Vermögensanlage verfügen. 14

15 Die Risiken der Vermögensanlage 15

16 Die Risiken der Vermögensanlage Allgemeiner Hinweis Die in diesem Kapitel genannten wesentlichen, tatsächlichen und rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage, die sich auf die Fondsgesellschaft beziehen, betreffen den Anleger im selben Maße. 1 prognosegefährdende Risiken Risiken, die zu einer schwächeren Prognose und damit geringeren Rückflüssen für die Anleger führen können. 2 anlagegefährdende Risiken Risiken, die entweder das Anlageobjekt oder die gesamte Vermögensanlage gefährden und somit bis zum Totalverlust der Einlage inkl. des Agios des Anlegers führen können. 3 anlegergefährdende Risiken Risiken, die nicht nur zu einem Verlust der gesamten Zeichnungssumme inkl. des Agios führen können, sondern auch das weitere Vermögen des Anlegers gefährden. Die vorab dargestellten Risikokategorien stellen die Folgen für den Anleger dar und werden in den Überschriften dieses Kapitels als hochgestellte Zahlen identifiziert. Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen und als solche regelmäßig auch mit nicht vorhersehbaren Risiken verbunden. Unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht können in den Planungen und Kalkulationen nicht völlig erfasst werden. Änderungen können Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Fondsgesellschaft nach sich ziehen und zum Totalverlust des Beteiligungsbetrages inkl. Agio führen. Da jeder Anleger mit einer Beteiligung unterschiedliche Ziele verfolgen kann, sollten die Angaben und Annahmen im Prospekt unter Berücksichtigung der jeweiligen persönlichen Situation kritisch geprüft werden. Gegebenenfalls sollte sich der Anleger vor einem Beitritt von einem fachkundigen Dritten seines Vertrauens beraten lassen. Maximales Risiko 1,2,3 Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme aus Eigenmitteln erbracht hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals und Agios. Das Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme finanziert hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals und Agios. Das maximale Risiko, das sich daraus für den Anleger ergeben kann, sind die Entstehung zusätzlicher Finanzierungskosten, Zinsen und ggf. Steuernachzahlungen und somit der Verlust weiteren Vermögens. Abfindung 1,2 Das Ausscheiden eines Anlegers ist beispielsweise möglich durch ordentliche Kündigung zum Ende der fest vereinbarten Laufzeit des Fonds, entsprechend der frühesten Kündigungsmöglichkeit gemäß 25 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages, oder durch Ausschluss (vgl. 25 und 26 des Gesellschaftsvertrages). Ausscheidenden Gesellschaftern stehen Abfindungszahlungen zu (vgl. 27 des Gesellschaftsvertrages). Es besteht das Risiko, dass für die Auszahlung von Abfindungen keine liquiden Mittel vorhanden sind. Allgemeines Vertragsrisiko 1,2 Es sind von der Fondsgesellschaft eine Reihe von Verträgen mit Dritten abgeschlossen worden, insbesondere Pachtvertrag, Kreditvertrag und Dienstleistungsverträge. Es ist nicht auszuschließen, dass Vertragspartner Vertragspflichten verletzen und ihren Verpflichtungen nicht oder nicht vertragsgemäß nachkommen oder nachkommen können. Anschlussverpachtungsrisiko 1,2 Der übernommene Pachtvertrag hat eine verbleibende Laufzeit von zunächst 19 Jahren und fünf Monaten, die über den Prognosezeitraum hinausreicht. Bei einem unerwarteten Pächterausfall besteht die Möglichkeit, dass keine adäquate Anschlussverpachtung zu den Konditionen der dann geltenden Pacht gelingt. In diesem Fall könnte es zu Ertragseinbußen kommen. Ohne Zweifel handelt es sich beim Anlageobjekt um eine Spezialimmobilie, die tatsächlich, aber auch rechtlich, auf die allgemeine Nutzung als Pflegeeinrichtung beschränkt ist. Auslastungsrisiko 1,2 Die wirtschaftliche Entwicklung der Pächterin ist wesentlich abhängig von der nachhaltigen Auslastung der Immobilie. Eine schlechte Betreiberqualität oder eine sich verändernde Wettbewerbssituation könnten zu einer Minderbelegung und somit zu einer geringeren Wirtschaftlichkeit der Einrichtung führen. 16

17 Die Risiken der Vermögensanlage Bonitätsrisiko 1,2 Sollte die Pächterin ihre Bonität verlieren und sollte über ihr Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, könnte ein Pachtausfall entstehen. Ein solcher Ausfall könnte dazu führen, dass die Fondsgesellschaft ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Zins- und/oder Tilgungsleistungen nicht oder nur teilweise nachkommen könnte. Eingeschränkte Fungibilität der Anteile 1,2 Die Fungibilität der Beteiligung ist von deren Entwicklung abhängig. Für den Handel mit Kommanditanteilen gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und Anleihen. Somit ist die Fungibilität eingeschränkt. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Ein Engagement im Immobilienbereich sollte immer unter langfristigen Anlageaspekten erfolgen. Gleichwohl ist eine Übertragung oder der Verkauf der Beteiligung mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin (vgl. 22 des Gesellschaftsvertrages) grundsätzlich zum eines Jahres möglich. Anleger sollten dabei berücksichtigen, dass eine vorzeitige Veräußerung der Beteiligung gerade in den ersten Jahren und bei unterplanmäßiger Entwicklung der Beteiligung wahrscheinlich nur mit Preisabschlägen auf den Zeichnungsbetrag der Beteiligung oder überhaupt nicht zu realisieren ist. Fondslaufzeit/Investitionsobjektveräußerung 1 Es ist darauf hinzuweisen, dass sich die prospektierte Fondslaufzeit verlängert, wenn keine Objektveräußerung beschlossen wird, bzw. dass sie sich verkürzen kann, wenn ein entsprechender Verkauf beschlossen wird. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass im Falle einer Veräußerungsabsicht seitens der Gesellschaftermehrheit kein solventer Käufer gefunden werden kann oder der angenommene Kaufpreis nicht erzielbar ist. Gesellschafterbeschlüsse 1 Werden Mitbestimmungsrechte der Treugeber oder Direktkommanditisten nicht wahrgenommen, z.b. durch Nichtabgabe der Stimmen bei Gesellschafterbeschlüssen, die im Umlaufverfahren gefasst werden, oder Nichtteilnahme an Gesellschafterversammlungen, kann es zu Beschlüssen kommen, die später von allen Treugebern und Gesellschaftern mitgetragen werden müssen, obwohl nur wenige Gesellschafter abgestimmt haben. Weiterhin haben die Anleger die Möglichkeit, der Treuhänderin entsprechende Weisungen zu erteilen. Es besteht die Möglichkeit der Majorisierung in der Fondsgesellschaft durch einen Gesellschafter bzw. bei Eintritt der Schließungsgarantin (siehe Majorisierung, S. 18), sodass die Mehrheit der Anteile an der Fondsgesellschaft in einer Hand liegt und Beschlüsse von der Minderheit der Gesellschafter mitgetragen werden müssen. Insolvenz der Emittentin 1,2 Bei Insolvenz der Emittentin können andere Gläubiger ihre Ansprüche und Forderungen gegen die Emittentin unter Umständen vor den Kommanditisten und Treugebern geltend machen und deren Ansprüche werden erst befriedigt, nachdem die Ansprüche anderer Gläubiger beglichen wurden. Eine Kapitalgarantie für die Anleger besteht nicht. Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach 1 Die Fondsgesellschaft hat u.a. auch zur Erhaltung und Steigerung des Investitionsobjektwertes die Instandhaltung und Instandsetzung beim Investitionsobjekt an Dach und Fach zu übernehmen. Es besteht daher das Risiko, dass die prognostizierten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für Dach und Fach von insgesamt ,00, die während der Fondslaufzeit in das Investitionsobjekt investiert werden sollen, nicht ausreichen. Diese Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten könnten sich unvorhersehbar, z.b. durch Kostensteigerungen und außerordentliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, erhöhen. In diesem Fall könnten für die Fondsgesellschaft weitere Kosten entstehen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsrücklage oder zu einer notwendigen Nachfinanzierung führen könnte. Es besteht weiter das Risiko, dass bei einem Pächterwechsel oder bei Ausfall der derzeitigen Pächterin weitere, über die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach hinausgehende Bewirtschaftungskosten von der Fondsgesellschaft getragen werden müssen. Dadurch kann es zu einer zusätzlichen Kostenbelastung für die Fondsgesellschaft kommen. Kostenrisiko 1 In den Verträgen der Fondsgesellschaft sind unter anderem Vergütungsansprüche Dritter für von diesen zu erbringende Leistungen geregelt (z.b. Fondsverwaltung, Objektmanagement, Rechts- und Steuerberatung). Der Leistungsumfang kann aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht absehbar sind, zunehmen und/oder durch die vertraglich vereinbarten Vergütungen nicht abgedeckt sein. Etwaige zusätzlich zu 17

18 Die Risiken der Vermögensanlage erbringende Leistungen können einen erhöhten Vergütungsanspruch bewirken. Liquiditätsrisiko, Risiko durch den Einsatz von Fremdkapital 1,2 Die Investition wird zum Teil über Fremdkapital finanziert, das unabhängig von der Einnahmesituation der Emittentin zu bedienen ist. Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft aufgrund inkongruenter Kapitalzu- und -abflüsse oder zu geringer Einnahmen ihre ausreichende Liquidität (definiert als Fähigkeit, über genügend Zahlungsmittel zu verfügen) verliert und damit ihre bestehenden oder entstehenden Zahlungsverpflichtungen, insbesondere aus der vereinbarten langfristigen Fremdfinanzierung, nicht mehr uneingeschränkt erfüllen kann (Zahlungsfähigkeit). Die Folge hiervon kann unter anderem sein, dass die finanzierende Bank entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen den Kredit zur Zahlung fällig stellen wird, sodass die Immobilie vorzeitig verkauft werden muss oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Fondsgesellschaft zu stellen wäre. Majorisierung 1 Sollte sich ergeben, dass der Fonds am Markt nicht platziert werden kann, kann daraus folgen, dass die Schließungsgarantin (IMMAC Immobilienfonds GmbH) einen nicht unerheblichen Anteil an der Fondsgesellschaft zu zeichnen hat und somit nicht unerheblich an der Fondsgesellschaft beteiligt wäre. Unter Umständen besäße die Schließungsgarantin dann Stimmenmehrheit und kann somit einen beherrschenden Einfluss auf die Entscheidungen der Gesellschafterversammlungen erlangen, die den Interessen des einzelnen Anlegers ggf. entgegenstehen. Persönliche Anteilsfinanzierung 3 Die Fondsgesellschaft bietet selbst keine Anteilsfinanzierung für Kapitalanleger an. Anleger, die ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch Aufnahme eines individuellen, persönlichen Darlehens ganz oder teilweise finanzieren, haben bei ihrer Anlageentscheidung zu berücksichtigen, dass Zins- und Tilgungsleistungen für dieses Darlehen unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung des Beteiligungsangebotes fällig sind. Es kann der Fall eintreten, dass dem Anleger keine Erträge aus seiner Beteiligung zufließen, mit denen er die Zins- und Tilgungsleistungen bedienen könnte. Die Zinsen für eine persönliche Anteilsfinanzierung werden unter der Voraussetzung der steuerlichen Überschusserzielungsabsicht als steuerliche Sonderwerbungskosten des Anlegers berücksichtigt, soweit sie der Fondsgesellschaft termingerecht mitgeteilt werden. Zu hohe Fremdfinanzierungskosten können bei geringen steuerpflichtigen Erträgen dazu führen, dass die Finanzverwaltung die Überschusserzielungsabsicht verneint, was im Einzelfall zu einer Aberkennung der steuerlichen Verluste führen kann. Platzierungs- und Rückabwicklungsrisiko 1,2 Es besteht das Risiko, dass die Schließungsgarantin ihre vertragliche Verpflichtung nicht oder nur teilweise erfüllen kann. Sollte weder ausreichend Kommanditkapital eingeworben werden noch die Schließungsgarantin ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen und auch kein zusätzliches Fremdkapital aufgenommen werden können, besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft ihre Verpflichtungen nicht erfüllen kann und rückabgewickelt werden muss. Rechtliche und steuerliche Risiken 1,2 Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die rechtlichen oder steuerlichen Grundlagen ändern. Die in diesem Prospekt dargestellten steuerlichen Grundlagen beruhen nicht auf einer verbindlichen Auskunft der zuständigen Finanzbehörden. Eine abweichende Auffassung durch die Finanzbehörden oder Finanzgerichte kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für eine sich ändernde Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis. Es kann daher keine Gewähr dafür übernommen werden, dass die zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Prospektes geltenden Steuergesetze und -verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter Form fortbestehen. Ferner stand in der Vergangenheit zur Diskussion, ob eine pauschale Versteuerung der Veräußerungsgewinne von Immobilien unabhängig von Haltefristen beschlossen werden sollte. Es ist zum Zeitpunkt der Aufstellung des Prospektes nicht absehbar, ob und wann eine entsprechende Änderung des 23 EStG beschlossen und wirksam wird, wie diese Veräußerungsgewinne zu ermitteln wären und ob gegebenenfalls Übergangsregelungen Berücksichtigung fänden. Die steuerliche Behandlung der Erträge steht erst nach Bestandskraft der Steuerbescheide der Fondsgesellschaft endgültig fest. Risiko von Altlasten 1,2 Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auf Grundstücken Altlasten oder Verunreinigungen be- 18

19 Die Risiken der Vermögensanlage stehen oder zukünftig entstehen, die beseitigt werden müssen. Hierdurch können Kosten entstehen, die die Fondsgesellschaft und somit die Anleger zu tragen haben. Risiko von Erschließungskosten, Ausbaubeiträgen, Sanierungsumlagen 1,2 Es besteht das Risiko, dass die Grundstückseigentümerin (hier die Fondsgesellschaft) nach dem Erwerb eines Grundstückes entstehende Erschließungskosten, Ausbaubeiträge und Sanierungsumlagen, die beispielsweise für den Ausbau einer Straße anfallen können, anteilig zu tragen hat. In diesen Fällen könnte es zu Ertragseinbußen kommen. Schlüsselpersonenrisiko 1,2 Der Ertrag der Vermögensanlage ist maßgeblich von der Qualifikation und den Erfahrungen einzelner Personen im Management der beteiligten Gesellschaften abhängig. Es besteht das Risiko, dass sich das Ausscheiden von Personen in Schlüsselpositionen nachteilig auf den Pflegebetrieb bzw. das Fondsmanagement auswirkt. In diesen Fällen könnte es zu Ertragseinbußen kommen. Umwidmungsrisiko 1,2 Sollte nach Beendigung des Pachtvertrages beschlossen werden, ein neues Pachtverhältnis zu begründen, könnte aber das Investitionsobjekt nicht mehr als Pflegeeinrichtung genutzt werden, würde es erforderlich werden, die Spezialimmobilie für einen anderen Zweck umzuwidmen. In diesem Zusammenhang würden Kosten für notwendig werdende Umbaumaßnahmen entstehen. Versicherungsrisiken 1,2 Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Leistungen von Versicherungen, z.b. im Falle der Zerstörung des Investitionsobjektes, nicht ausreichen, um die Kosten für einen Wiederaufbau und den Ersatz für die Zeit des Pachtzinsausfalles vollständig zu decken. Es besteht daher das Risiko, dass über die Versicherungsleistungen hinausgehende Kosten von der Fondsgesellschaft zu tragen sind. Wertentwicklungsrisiko 1,2 Die Wertentwicklung der Pachteinnahmen kann langfristig nur schwer vorhergesehen werden. Die Fondskalkulation unterstellt eine Preissteigerungsrate von 1,75 Prozent p.a., die die Basis für die Pachtzinsanpassungen bildet. Es ist nicht auszuschließen, dass die jährliche Preissteigerungsrate in einigen Jahren niedriger ausfällt. In diesem Fall würde die Erhöhung des Pachtzinses gegenüber der angenommenen Prospektkalkulation geringer ausfallen und die kalkulierten Fondseinnahmen mindern. Die langfristige Wertentwicklung von Immobilien kann ebenfalls nur schwer eingeschätzt werden. Bei der Renditebetrachtung wurde davon ausgegangen, dass nach Ablauf von 15 Jahren das 12,50-Fache der zum Verkaufszeitpunkt prognostizierten Jahrespacht erzielt werden kann. Es ist auch denkbar, dass das Gebäude vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig ist. Die Folge könnte sein, dass anlässlich einer Liquidation des Fonds die Immobilie nur zu einem wesentlich geringeren Wert veräußert werden kann als angenommen. Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung des Anlegers 1,2 Im Außenverhältnis haftet der Anleger als Kommanditist gem. den 171ff. HGB in Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage. Dies gilt unabhängig davon, ob er als Treugeber oder unmittelbarer Kommanditist beteiligt ist. Die in das Handelsregister für jeden Kommanditisten oder über die Treuhänderin für jeden Treugeber einzutragende Hafteinlage beträgt laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Kapitaleinlage. Es besteht das Risiko, dass diese Haftung gemäß 172 Abs. 4 HGB wieder auflebt, wenn die Hafteinlage zurückgezahlt wird. Gleiches gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil des Anlegers durch Verlust unter die geleistete Hafteinlage gesunken ist. Eine wiederauflebende Haftung besteht gemäß 160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Kommanditisten aus der Fondsgesellschaft fort. Zinsänderungsrisiko/Anschlussfinanzierung 1,2 Nach Ablauf des Festzinszeitraumes im Jahr 2023 könnten bei einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt die Zinsaufwendungen für die prognostizierten restlichen Jahre höher sein als die angenommenen fünf Prozent p.a. der Prognoserechnung. Für den Fall eines höheren Anschlusszinssatzes könnte es für die restliche Fondslaufzeit zu Mehraufwendungen kommen, was sogar zur Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft führen kann (negativer Hebeleffekt). Nach Auslaufen der Zinsbindung besteht das Risiko einer Anschlussfinanzierung. Sofern eine andere als die bisher finanzierende Bank die Anschlussfinanzierung übernehmen sollte, könnten für die Fondsgesellschaft zusätzliche Kosten für Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren entstehen. Sollte keine Bank 19

20 Die Risiken der Vermögensanlage eine Anschlussfinanzierung übernehmen, würde dies zu einer vorzeitigen, nicht geplanten Veräußerung des Investitionsobjektes führen. Weitere Risiken Außer den vorgenannten Risiken existieren nach Kenntnis der Prospektverantwortlichen/Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine weiteren wesentlichen, tatsächlichen oder rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage. 20

21 IMMAC Health property Fonds 21

22 IMMAC Health property Fonds Ein IMMAC Health property Fonds kann der passende Baustein für Ihre Vermögensanlage sein. Die geeignete Zielgruppe: Für wen eignet sich eine Kapitalanlage in diese Immobilienfonds? IMMAC Health property Fonds sind geeignet für Anleger, die eine solide und langfristige Vermögensplanung mit sofortigen Liquiditätszuflüssen bei überschaubaren Risiken präferieren. Diese Kapitalanlage ist nicht geeignet für Anleger, die einen kurzfristigen, überproportionalen und riskanten Anlageerfolg wie am Aktienmarkt suchen. Entscheidend ist, dass der Anleger bei einem ausgewogenen Risiko-Nutzen-Verhältnis von Beginn an mit für Immobilien guten Renditechancen und monatlichen Ausschüttungen rechnen kann. Besondere Möglichkeiten für Ihre Vermögensplanung Eine Besonderheit der IMMAC Health property Fonds ist der Ausschüttungsturnus. Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Vor diesem Hintergrund bietet dieser geschlossene Immobilienfonds unter den Prämissen eines ordentlichen, geplanten Geschäftsganges auch eine Lösung als Zusatzrente. Nutzen Sie die Möglichkeiten IMMAC Health property Fonds bieten Ihnen folgende Vorteile: Investition in eine Immobilie, deren Pacht (im vollstationären Pflegebereich) in der Refinanzierung für die Pächterin staatlich geregelt ist keine Währungsrisiken durch vollständige Euro- Finanzierung konservative Kalkulation und Prognose (kalkuliert mit 1,75 Prozent Inflationsrate und einer 2,53-prozentigen anfänglichen Tilgung des Fremdkapitals) Investition in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt Investitionen in stationäre Pflegeeinrichtungen Besondere Marktvorteile Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine hohe Miet- bzw. Pachtsicherheit, denn aufgrund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch (SGB XI) hat diese Förderungswürdigkeit definiert. Im Grundsatz wird der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie die Investitionen (bzw. Mieten und Pachten) zu leisten ist, vom Staat bzw. den Sozialhilfeträgern dann übernommen, wenn der Bewohner selbst sozial schwach wird und diese Kosten nicht mehr tragen kann. Für die Fondsgesellschaft bedeutet dies, dass die Mietzahlungen der Bewohner einer Pflegeeinrichtung im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt sind. Geregelte Refinanzierung der Mieten bzw. Pachten Im Rahmen des 71 des Sozialgesetzbuches (SGB XI) wird vom Gesetzgeber definiert, was eine stationäre Pflegeeinrichtung ist. Entspricht ein Investitionsobjekt dieser Definition und erfüllt die Betreiberin alle weiteren Voraussetzungen, so erhält die Betreiberin, bezogen auf das Investitionsobjekt, einen Versorgungsvertrag ( 72 SGB XI). Der Versorgungsvertrag wiederum stellt für die Betreiberin die Grundlage für den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen dar. Sofern ein Versorgungsvertrag besteht, sind die Kostenträger gemäß 85 SGB XI verpflichtet, Verhandlungen für die erforderliche Pflegesatzvereinbarung aufzunehmen. Regelmäßig führen diese Verhandlungen zum Abschluss einer Pflegesatzvereinbarung. Aus dieser Pflegesatzvereinbarung ergibt sich der monatliche Heimpreis, der abhängig von der Pflegebedürftigkeit (Pflegestufen I III der gesetzlichen Pflegeversicherung) gestaffelt und vom Bewohner zu zahlen ist. Für den Bewohner sind die Kosten der Pflege im Wesentlichen durch die Pauschalbeträge der Pflegeversicherung gedeckt. Die Aufwendungen für Unterkunft und Verpflegung sowie die Mietkosten (Investitionskosten) trägt der Bewohner vom Grundsatz her selbst, da diese seine regelmäßigen, unabhängig von der Pflegebedürftigkeit anfallenden, Lebenshaltungskosten betreffen. Können der Bewohner oder seine unterhaltspflichtigen Kinder bzw. Eltern diese Kosten nicht tragen und besteht für die Einrichtung eine Pflegesatzvereinbarung, so regelt 75 Abs. 3 SGB XII die Kostenübernahme durch den Träger der Sozialhilfe. Diese Regelung bietet dem Anleger des Fonds ein hohes Maß an Sicherheit, denn sichere Mieten bzw. Pachten bedeuten sichere Ausschüttungen. 22