Geschätzte Genossenschafterinnen, geschätzte Genossenschafter Sehr geehrte Damen und Herren
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- Calvin Fuhrmann
- vor 8 Jahren
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1 Jahresbericht 2013 Geschätzte Genossenschafterinnen, geschätzte Genossenschafter Sehr geehrte Damen und Herren In gewohnt übersichtlicher Präsentation freuen wir uns, Ihnen einen Rückblick in die Geschäftstätigkeiten des vergangenen Jahres zu geben. Schwerpunkte unserer Tätigkeiten: Mieterwechsel und Finanzen. Etliche Kündigungen, in den meisten Fällen altersbedingt, waren zu bearbeiten. Eine andere Vorgehensweise zur Finanzierung späterer Grosssanierungen wurde aufgegleist. Gemäss einer repräsentativen Studie der Universität Luzern zum Thema Genossenschaft geht hervor, dass, egal welche Bevölkerungsgruppe ausgewertet wird, von allen Teilen die Vorteile der Genossenschaften gleich gesehen werden: U.a. fallen Stichworte wie langfristige Verlässlichkeit, Mitbestimmung, Unterstützung für Mitglieder in besonderen Situationen, Vertrauen,... Die Genossenschaften und somit auch ihre Mitglieder tragen Verantwortung. Die Definition von Verantwortung gemäss Duden: Verpflichtung, dafür zu sorgen, dass alles einen möglichst guten Verlauf nimmt, das jeweils Notwendige und Richtige getan wird und möglichst kein Schaden entsteht. Zum Thema Verantwortung finden Sie auf der nächsten Seite noch ein paar Gedanken dazu. Wir bleiben dran, um die EBG Erstfeld weiterhin auf Kurs zu halten und die nicht immer leichten Anforderungen zu meistern. Dazu gehört auch gelegentlich eine Weiterbildung. Während der letzten Monate absolvierte Walter Burri die Kurse des Management-Lehrgangs für Wohnbaugenossenschaften, mit Schwerpunkten aus den Bereichen Führungsinstrumente, Finanz- und Unterhaltsplanung, Rechnungslegung und -analysen, strategische Planungen. Carmen Enz als Vorstandsmitglied des Regionalverbandes Wohnbaugenossenschaften Zentralschweiz informierte sich über die heutigen Anforderungen an die Führung von Vorstand und Genossenschaft. Generalversammlung Insgesamt besuchten 77 Personen die GV. Da nur die statutarischen Geschäfte anstanden, verlief die Versammlung wiederum äusserst speditiv. Das Protokoll finden Sie ab Seite 25. Einmal mehr wurde darauf hingewiesen, bei Fragen, Anliegen, Unklarheiten, Gerüchten, Feststellungen, usw. sich sofort an ein Vorstandsmitglied zu wenden und damit nicht zu warten bis zur nächsten GV. Nach dem Apéro tischte die Spannortmannschaft ein feines Essen auf.
2 2013 mit viel Arbeit aufgrund der verschiedenen Wohnungswechsel. Diese erfolgten aus Altersgründen oder infolge beruflicher Neuorientierung. Insgesamt wurde 11x eine Wohnung übergeben. Bei jedem Wechsel wurden diese je nach Zustand kleineren oder grossen Renovationen unterzogen. Sowohl die neu zugezogenen als auch die intern wechselnden Mieter kamen somit in den Genuss einer schönen Wohnung oder eines Reihenhauses. Auch die Heizung hielt uns auf Trab: Nach diversen Störungen und Ausfällen mussten Teile der Steuerung sowie die grossen Umwälzpumpen nach den einzelnen Baulosen ersetzt werden. Seit dem Herbst läuft sie aber wieder einwandfrei. Mit diversen Schreiben und Mitteilungsblätter orientierten wir über geplante Erneuerungen, zukünftige Vorhaben sowie allgemein über das Wohnen. Wegen Eigenbedarf mussten einige Parkplätze von ausserhalb der Kolonie wohnenden Personen gekündigt werden. Weitere Kündigungen werden folgen. Bei den internen Bewohnern muss das Mieten von 2 Plätzen (Parkplatz und Garage) für ein Auto geprüft werden. Auch dies wird in naher Zukunft Kündigungen und Platzverschiebungen auslösen. Verantwortung Der Vorstand ist nicht für alles und jedes verantwortlich. Auch jeder einzelne Genossenschafter muss seinen Beitrag leisten. Häufig beschäftigen den Vorstand Themen, die regelmässig zu Diskussionen mit Mietern führen. Für die einen ist etwas selbstverständlich, für andere unbekannt. In den Mitteilungsblättern werden Informationen und verbindliche Hinweise weitergegeben, die von allen zu beachten sind. Und dann müssen wir auf den Rundgängen im Quartier und durch die Häuser feststellen, dass in den Allgemeinräumen private Artikel und in den Veloräumen nicht benutzte Velos immer noch nicht entsorgt sind, im Winter die Kippfenster von Wohnungen dauernd geöffnet sind, die Keller- und Waschküchenfenster vielfach offen sind und die Secomate zum Trocknen der Wäsche nicht benützt werden dunkle Flecken in den Ecken und teilweise Farbabplatzungen sind Folgen davon. Was ist Verantwortung? Jeder Mieter trägt eine Verantwortung gegenüber den Mitbewohnern und gegenüber der Genossenschaft. Verantwortung heisst: Jemand ist für etwas gegenüber jemanden wegen so-und-so verantwortlich. Beispiele aus dem Alltag: Die Mieter sind für den Hausfrieden untereinander für angenehmes Wohnen verantwortlich. Der Mieter ist für das richtige Lüften gegenüber dem Eigentümer zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden verantwortlich.
3 Jeder Benutzer der Kompostsammelstellen ist dafür verantwortlich, dass er nur geeignete Materialien entsorgt. Bei noch mehr Vorfinden von Unrat, Plastik, in Folien verpackte Lebensmittel, usw. ist der Vorstand für die Aufhebung aller Sammelstellen gegenüber der Genossenschaft aus finanziellen Gründen (und wegen berechtigter Klagen über üble Gerüche) verantwortlich. Der Vorstand ist für eine korrekte Geschäftsführung und Rechnungslegung gegenüber Geldgebern, Versicherungen, Steueramt, Handwerker, Lieferfirmen, weiteren Interessierten, aber auch den Genossenschaftern gegenüber, zur Beibehaltung der Glaubwürdigkeit der gesamten Genossenschaft verantwortlich. Der Vorstand/die Generalversammlung sind für zeitgemässen Unterhalt gegenüber der Nachfolgegeneration zur Vermeidung künftiger Altlasten verantwortlich. Der Vorstand/die Generalversammlung sind für genügend finanzielle Mittel gegenüber den Nachfolgern zwecks zukünftiger Finanzierung verantwortlich. Der Vorstand/die Generalversammlung sind für eine soziale Vermietung gegenüber den Genossenschaftern wegen der Einhaltung von Statuten und Richtlinien (Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger) verantwortlich. Dann gibt es noch eine soziale Verantwortung. Darunter fällt auch die Problematik der Unterbelegung von Reiheneinfamilienhäusern. Soziale Verantwortung trägt der Mieter (er war früher auch glücklich, mit seinen Kindern ein Reiheneinfamilienhaus zu beziehen) und auch der Vorstand (Reiheneinfamilienhäuser sollen Familien mit Kindern zur Verfügung stehen). Vorgängig in einem Mitteilungsblatt angekündigt, erhielten bestimmte Mieter ein Schreiben zur Unterbelegung. Die Empfänger wurden eingeladen, sich zusammen mit ihrem Partner Gedanken über ihre künftige Wohnsituation zu machen. Wir alle werden älter, und in der heutigen Zeit sollte es selbstverständlich sein, dass ein 5- Zimmerhaus letztendlich nicht nur durch 1 Person bewohnt wird... Dies wirbelte etwas Staub auf und gab scheinbar Anlass zu diversen Diskussionen über das angeblich nicht soziale zukünftige Vorgehen. Scheinbar deshalb, weil wir dies nur über Dorfgespräche sowie von politischen Gremien vernehmen mussten von den direkt Betroffenen darauf angesprochen wurde die Geschäftsleitung allerdings nie! Einige Hinweise unsererseits klärten dann aber schnell den Sachverhalt: In vielen Genossenschaften wird die Unterbelegung bei familiären Veränderungen jeweils sofort angegangen und eine kleinere Wohnung sofort bei nächstmöglicher Gelegenheit angeboten. Sofort bedeutet, ein REFH mit nur zwei Personen, sobald keine minderjährigen oder in Ausbildung stehende Jugendliche hier wohnen, würde gleich zwingend einen Wohnungswechsel auslösen. Wir hingegen haben nun erst wieder einmal darauf hingewiesen, dass zukünftig das Problem Unterbelegung gezielter angegangen wird. Es soll vermieden werden, dass zwei Personen bis ins hohe Alter ewiges Wohnrecht beanspruchen, oder in einem Pflegefall bzw. in einem Todesfall nur noch 1 Person in einem 5-Zimmer-Haus lebt und dann noch ein Wohnungswechsel vorgenommen werden soll Erfreulicherweise gibt es aber auch Mieter, die sich aufgrund dieses Schreibens bereits für eine kleinere Wohnung anmeldeten.
4 Wohnungswechsel/-statistik 2013 waren 11 Wohnungswechsel zu verzeichnen: - 8 Wohnungsaufgaben - 8 Zuzüge - 3 interne Wechsel Renovationen, Installationen und Neuerstellungen 2013 Die nachstehenden Arbeiten sind in der Rechnung enthalten: Ersatz von diversen elektrischen Geräten und etliche Reparaturen 37 Raumrenovationen 4 Küchenneubauten 10 neue Secomat-Wäschetrockner Baulos 3: Montage von Handläufen in allen Treppenhäusern Baulos 4: neue Lichttaster in den Treppenhäusern Heizung: Ersatz der Umwälzpumpen in den Leitungen nach Baulosen 1, 2 und 3 Tiefgarage: neues Einfahrtstor Jahresrevision an allen Garagentoren Finanzielles Im Zusammenhang mit dem Wechsel von der SBB zur Pensionskasse SBB wurden die notwendigen administrativen Arbeiten erledigt und es wird voraussichtlich an der Generalversammlung 2015 eine Anpassung unserer Statuten vorgenommen. Die EBG Erstfeld hat sich rechtzeitig über eine Anschlussfinanzierung der per Ende 2013 auslaufenden Festhypothek (Fr. 5 Mio. zu 3,5%) informiert. Als Variante kam eine Anleihensbeteiligung bei der Emissionszentrale gemeinnütziger Wohnbauträger in Frage. Deren strenge Aufnahmekriterien und -bedingungen wurden erfüllt, eine Bewilligung zur Teilnahme lag vor. Neu gewährt aber auch die PK SBB Libor- Hypotheken. Aus verschiedenen Gründen haben wir uns für die Fortsetzung dieser Tranche bei der PK SBB entschieden (neu zu 1.08% des 6-Monate Liborzinssatzes). Im Herbst durften wir Herr Olivier Cardini von der Pensionskasse SBB bei uns begrüssen. Auf einem Rundgang wurde der aktuelle Zustand unserer Liegenschaften festgehalten und danach der aktuelle Verkehrswert berechnet. Der Verkehrswert liegt neu bei Fr Bezogen auf Ende Jahr ergibt sich somit eine Hypothekar-Belehnungshöhe von 63,3% (max. wären bis 80% erlaubt).
5 Das Auswerten der notwendigen Unterlagen und Zahlen dazu, die Diskussionen mit beteiligten Partnern (PK SBB, Revisionsstelle, Bautreuhänder, Verband Wohnen Schweiz, Emissionszentrale gemeinnütziger Wohnbauträger) bestätigten jedoch erneut, dass wir grundsätzlich zu wenig Einnahmen haben, um die zukünftige Werterhaltung bzw. die Sanierungen richtig finanzieren zu können. Dies wurde bereits in etlichen früheren Jahresberichten festgehalten. Baugenossenschaften wirtschaften nach dem Prinzip der Kostenmiete. Mit den Einnahmen müssen sämtliche Kosten gedeckt und die notwendigen Abschreibungen vorgenommen werden. Auch sind Rückstellungen für kommende Grossrenovationen zu bilden. Nur so können langfristig günstige Mieten gesichert werden. Zur Deckung all dieser Kosten fehlen jedes Jahr ca. Fr an Mieten. Grossrenovation bedeutet, dass bestimmte Bauteile erst in ferner Zukunft saniert werden (z.b. Hausfassaden, Dächer, Abwasserleitungen, Mauern). Diese Sanierungen verursachen hohe Kosten, die das jährliche Unterhaltsbudget massiv übersteigen. Der nicht wertvermehrende Anteil solcher Renovationen kann auch nicht wie früher üblich, auch wenn wir eine tiefe Belehnung aufweisen, über neue Hypotheken oder mit Mietzinserhöhungen finanziert werden. Diese Kosten sind deshalb vorgängig grösstenteils anzusparen. Mit dem heutigen Steuergesetz sind Rückstellungen bis zu einer bestimmten Höhe frei. Deshalb ändern wir ab 2013 die bisherige Praxis. Aus dem Ergebnis vor Abschreibungen wird ein Betrag als Rückstellung für zukünftigen Grossunterhalt verbucht. Damit können die späteren Grossrenovationen finanziert werden ohne dafür zusätzliche Hypotheken aufnehmen zu müssen. Bis die zulässige Rückstellungshöhe von 10% des Gebäudeversicherungswertes erreicht ist, fallen jedoch die Abschreibungen weniger hoch aus. Aktuell helfen uns auch die tiefen Zinsen für das Fremdkapital, vermehrt Abschreibungen und Rückstellungen vorzunehmen. Die Bewegungen des Kontos Rückstellungen werden jeweils in der Jahresrechnung separat ausgewiesen. Das heutige Mietrecht lässt bei den Wohnungsmieten keine Mietzinserhöhung für eine berechtigte Korrektur von Abschreibungen und Rückstellungen zu. So werden uns auch in Zukunft die nicht getätigten Rückstellungen der rückliegenden Jahrzehnte beschäftigen. Bei neuen Mietverträgen für Wohnungen sowie generell für das Parkieren werden jedoch die effektiven Kosten, Investitionen, Abschreibungen und Rückstellungen berechnet. Beim Parkieren werden die alten, teilweise weit über zehnjährigen Ansätze demnächst auf die heutigen Preise gehoben. Somit bezahlen auch alle Mieter wieder den gleichen Preis für ein gleiches Parkobjekt. Ziel ist weiterhin, gesunden Wohnraum zu bezahlbaren Mieten zur Verfügung zu stellen. Zu unseren Mietpreisen können wir stehen und brauchen auch Vergleiche nicht zu scheuen: z.b. Fr für eine 4-Zimmerwohnung komplett renoviert und mit dem grossen Balkon ins Grüne, inkl. unserem generell gebotenen Service in allen Belangen. Vielfach fehlt aber nach langjährigem, günstigem Wohnen hier das Verständnis für unsere Mietpreise sowie vor allem das Wissen über jene in anderen Gegenden. Dort sind 4- oder 5-Zimmer nach unserem Ausbau- und Platzstandard netto ab Fr und mehr zu haben
6 Schlusswort und Dank Das vergangene Geschäftsjahr war intensiv, spannend und abwechslungsreich. Wie eingangs erwähnt: Die Schwerpunkte Mieterwechsel mit den Renovationen und Neuvermietungen sowie die Aufgaben aus dem Bereich Finanzen fordern gegenseitiges Vertrauen. Es braucht immer ein Miteinander um etwas Schönes und Nachhaltiges erfolgreich zu Ende zu bringen: bisherige und neue Mieter, Handwerker, Personen aus allen administrativen Bereichen, usw. Allen Mitgliedern des Vorstandes besten Dank für die Arbeit und das Miteinander während des ganzen Jahres, sei es an Sitzungen oder weiteren Zusammenkünften und Gesprächen. Unser diesjähriger Dank gilt ganz besonders den Bewohnern, die uns in unserer Arbeit und unseren Anliegen begleiten und unterstützen. Ein grosses Dankeschön all jenen, die ihren Beitrag zu einem angenehmen Wohnen in unserer schönen Genossenschaft leisten. Wir danken auch jenen Mietern, die uns anlässlich des Rundgangs zur Verkehrswertberechnung freien Zugang zu Ihrer Wohnung gewährten und die Zustimmung für eine Fotodokumentation erteilten. Wir freuen uns auch über Eigeninitiativen, die allen Bewohnern eines Hauses nützen. Jüngstes Beispiel dazu ist in Haus 52 die gemeinsame, hausinterne Sammelstelle zur Wiederverwertung von Kunststoffen. Den Angehörigen, die im vergangenen Jahr durch einen schmerzlichen Verlust von einem lieben Menschen Abschied nehmen mussten, sprechen wir unser herzliches Beileid aus. Erstfeld, im Januar 2014 Carmen Enz Walter Burri Geschäftsleitung EBE
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