Kann K von V die Übertragung des Eigentums am Grundstück verlangen?

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1 Fall 7: Scheingeschäft beim Notar Sachverhalt V und K sind sich über den Verkauf eines dem V gehörenden Baugrundstücks am Bodensee zum Preis von EUR einig. Um Steuern und Notarkosten zu sparen, geben beide im notariellen Kaufvertrag einen Kaufpreis von nur EUR an. Bevor dem K das Eigentum an dem Grundstück übertragen wird, kommt es zu Streit zwischen den Parteien. Kann K von V die Übertragung des Eigentums am Grundstück verlangen? Abwandlung V erklärt die Auflassung, K wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. K überweist EUR. Hat V einen Anspruch auf die Differenz von EUR? 1

2 Lösung [ Schwarzkauf : Formmangel beim Grundstückskaufvertrag, nachträgliche Heilung durch Erfüllung; Scheingeschäft und verdecktes Geschäft; Rechtsbindungswillen] Grundfall Fraglich ist, ob K von V die Übertragung des Grundstücks aus Kaufvertrag, 433 I BGB, verlangen kann. Voraussetzung für den Anspruch ist ein wirksamer Kaufvertrag zwischen K und V. 1. Kaufvertrag zum Preis von (Scheingeschäft) Als Vertragsschluss kommt zunächst der vom Notar beurkundete Kaufvertrag über in Betracht. Die essentialia negotii (Käufer, Verkäufer, Kaufgegenstand und Preis) liegen vor. Angesichts von 117 I BGB stellt sich aber die Frage, ob die Willenserklärungen von K und V wirksam sind. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Willenserklärung ist das Vorliegen des so genannten äußeren Erklärungstatbestandes. Problematisch ist im vorliegenden Fall der Rechtsbindungswille. Zwar haben K und V in der notariellen Urkunde erklärt, dass das Baugrundstück gegen Zahlung von dem K übertragen werden soll. 2

3 Diese Erklärung wurde jedoch übereinstimmend nur zum Schein abgegeben. Sie ist daher gemäß 117 I BGB nichtig. Ein Kaufvertrag über das Grundstück zum Preis von ist damit nicht zustande gekommen. Der Umstand, dass dieser Preis notariell beurkundet wurde, hat rechtlich keine Bedeutung. Die Beurkundung soll nur das übereinstimmend von den Parteien gewollte den Formvorschriften entsprechend wiedergeben. 2. Kaufvertrag zum Preis von (verdecktes Geschäft) Es fragt sich, ob die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag über den tatsächlich gewollten Preis von geschlossen haben. Die Vorschrift 117 II BGB stellt zunächst klar, dass sich die Nichtigkeit des Scheingeschäfts nicht auf ein möglicherweise hinter dem Scheingeschäft verborgenes verdecktes Geschäft bezieht. Vorliegend verbirgt sich hinter dem zum Schein vor dem Notar abgeschlossenen Kaufvertrag ein solches dissimuliertes Geschäft, da die Parteien darüber einig waren, einen Kaufvertrag über abschließen zu wollen. Der Kaufvertrag über ist aber nur dann wirksam, wenn die für diesen Vertrag geltenden Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, 117 II BGB. Möglicherweise ist der Kaufvertrag wegen eines Formmangels nichtig nach 125 BGB. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Kaufvertrages über ein Grundstück gehört ge- 3

4 mäß 311b I 1 BGB die notarielle Beurkundung. Zwar ist eine notarielle Beurkundung erfolgt. Diese hatte aber das Scheingeschäft zum Preis von und nicht das tatsächlich gewollte Geschäft zum Gegenstand. Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag ist daher mangels Beachtung der vorgeschriebenen Form nichtig gemäß 125 BGB. 3. Ergebnis Da kein wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen wurde, kann K von V nicht die Eigentumsübertragung (Auflassung und Eintragung ins Grundbuch) verlangen. Abwandlung Zu prüfen ist ein Anspruch des V gegen K auf Zahlung von aus Kaufvertrag, 433 II BGB. 1. Anspruch entstanden? Der von dem Scheingeschäft beim Notar verdeckte, eigentlich gewollte Kaufvertrag lautete über Zwar haben die Parteien die Formvorschrift des 311b I 1 BGB nicht beachtet. Möglicherweise ist dieser Vertrag aber gemäß 311b I 2 BGB wirksam geworden. Nach dieser Vorschrift tritt die Rechtsfolge der Wirksamkeit ein, wenn Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt sind. Das ist hier der 4

5 Fall. Damit ist der zunächst unwirksame Vertrag über später 1 wirksam geworden. Damit besteht grundsätzlich ein Kaufpreisanspruch des V. 2. Anspruch erloschen? Dieser ist in Höhe von von K bereits teilweise erfüllt worden und insoweit erloschen, 362 BGB Ergebnis Ein Anspruch des V gegen K in Höhe von aus dem wirksam gewordenen Kaufvertrag besteht, 433 II BGB. 1 mit dem Zeitpunkt, in dem Auflassung und Eintragung erfolgt sind. Siehe zu dieser Problematik auch oben (Fall 15 Geldkoffer). 2 Die bereits bezahlten sind aus Sicht eines objektiven Dritten als Leistung (Anzahlung) auf das verdeckte Geschäft zu qualifizieren. Es ist nicht zu erkennen, weshalb K ein Interesse daran haben sollte, auf ein nichtiges Scheingeschäft zu leisten. 5

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