Aktuelle Themen der notariellen Praxis beim Immobilienverkauf

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1 Aktuelle Themen der notariellen Praxis beim Immobilienverkauf Vortrag von Klaus-Joachim Riechmann Riechmann Rechtsanwälte auf der Veranstaltung der Volksbank Minden Immobilien erfolgreich privat verkaufen 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 1

2 Zur Person Klaus-Joachim Riechmann Seniorpartner von Riechmann Rechtsanwälte (gegr. 1982) Rechtsanwalt, Notar, Mediator Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Fachanwalt für Steuerrecht Lehrbeauftragter für Baurecht Testamentsvollstrecker (DVEV) 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 2

3 Themenübersicht Einstieg Pro und Contra Der Makler aus Sicht des Notars Frühjahrsputz - machen Sie Ihre Immobilie fit für den Markt Aktuelle Themen der notariellen Praxis Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Bürokratie pur Änderungen beim Energieausweis Alles meins? Grundstück, Haus und Zubehör Gekauft wie gesehen - Lasten und Mängel im Vorfeld Nichts ist umsonst das leidige Thema Kosten und Steuern 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 3

4 Pro und Contra Der Makler I Contra Maklercourtage Pro Makler macht Ihre Immobilie fit für den Verkauf Präsentation/Exposé Verkaufserfahrung Hebt die Vorteile Ihrer Immobilie hervor kostenlose Wertabschätzung statt teurem Sachverständigengutachten 20. September 2012 Holiday Inn Minden 4

5 Pro und Contra Der Makler II Pro Makler führt Verkaufs- und Kaufinteressenten zusammen Immobilienmarkt trotz Internet immer noch ein Maklermarkt Makler erkennt als erster Hindernisse rechtlicher und tatsächlicher Art für den Verkauf der Immobilie Beim Verkauf von privat zu privat: Probleme werden häufig erst im Beurkundungstermin beim Notar erkannt. Résumé: Mit Makler verkaufen Sie erfolgreicher! 20. September 2012 Holiday Inn Minden 5

6 Immobilie fit für den Verkauf machen für Ihre Immobilie Werfen Sie einen Blick in Ihr Grundbuch! (beim Grundbuchamt oder beim Notar) Abt. I : Eigentümer Abt. II: Lasten und Beschränkungen Abt. III: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden 20. September 2012 Holiday Inn Minden 6

7 Der Blick ins Grundbuch Abt. 1: Eigentümer Wer ist Eigentümer? Eheleute/geschiedene Eheleute/unter Betreuung stehende Personen/Minderjährige/Erbengemeinschaften Problem: Verstorbene als eingetragene Grundstückseigentümer Nachweis der Erbfolge (Erbschein/notarielles Testament) streitige/unklare Erbfolge dadurch bedingte Verzögerung für den Verkauf (Monate oder gar Jahre) 20. September 2012 Holiday Inn Minden 7

8 Der Blick ins Grundbuch Abt. 1: Eigentümer Tipp: Als Erblasser für klare Verhältnisse sorgen! Testament machen Erbengemeinschaft vermeiden oder Testamentsvollstreckung anordnen nach dem Erbfall sofort Grundbuchberichtigung (innerhalb von 2 Jahren kostenfrei) 20. September 2012 Holiday Inn Minden 8

9 Der Blick ins Grundbuch Abt. 1: Eigentümer Problem: Eigentümer steht unter Betreuung / Minderjähriger Eigentümer Genehmigung durch Betreuungsgericht/Familiengericht erforderlich (Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises) besser: Betreuungen durch rechtzeitige Vorsorgevollmacht vermeiden Vermeiden, dass Minderjährige Grundstückseigentümer werden (z.b. durch richtige Gestaltung der Vermögensnachfolge im Todesfall) 20. September 2012 Holiday Inn Minden 9

10 Der Blick ins Grundbuch Abt. II: Lasten und Beschränkungen Inhalt: Dienstbarkeiten wie Wohnrecht/Pflegeverpflichtung/Altenteil Wegerechte oder sonstige Nutzungsbeschränkungen des Grundstücks Nießbrauch Vorkaufsrechte Reallasten wie Versorgungsrenten Vormerkungen z.b. zur Sicherung der Rückübertragung 20. September 2012 Holiday Inn Minden 10

11 Der Blick ins Grundbuch Abt. II: Lasten und Beschränkungen Empfehlung: rechtzeitige Löschung, soweit möglich unproblematisch: falls Löschung gegen Vorlage einer Sterbeurkunde vorgesehen ist ansonsten auch bei Rechten auf Lebenszeit: bis zu einem Jahr nach dem Tod des Berechtigten nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers ( 23 GBO) bei allen anderen Rechten: nur mit Bewilligung des Berechtigten Problem: falls diese nicht mehr existent oder nicht auffindbar ist 20. September 2012 Holiday Inn Minden 11

12 Der Blick ins Grundbuch Abt. III: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden Inhalt: Zumeist Grundschulden oder Hypotheken (in der Regel zur Finanzierung des Kaufpreises oder der Errichtung des Gebäudes) Wer an Geschichte interessiert ist, werfe einen Blick in das Grundbuch! Währungsgeschichte: Goldmark, Reichsmark, Rentenmark, Ostmark, D-Mark, Euro - was kommt als nächstes? Bankengeschichte: alte Rechtsformen wie egmuh, Bankenfusion, nicht mehr existente Banken etc. 20. September 2012 Holiday Inn Minden 12

13 Der Blick ins Grundbuch Abt. III: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden Häufige Empfehlung: Grundschulden stehen zu lassen, auch wenn das besicherte Darlehen zurückgeführt ist, für die künftige Aufnahme von Darlehen Problem insbesondere bei Briefgrundschulden: Grundschuldbrief ist verloren gegangen Notwendigkeit eines Aufgebotsverfahrens Verzögerung der Auskehr des Kaufpreises 6 Monate Meine Empfehlung: Gehen Sie zu Ihrem Notar: Prüfen und bereinigen Sie Ihr Grundbuch 20. September 2012 Holiday Inn Minden 13

14 Rechtsverhältnisse außerhalb des Grundbuchs Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundstücks Einsichtnahme bei zuständiger Behörde, z.b. Stadt Minden erfolgt nicht durch den Notar Erschließungszustand/Erschließungskosten/Anlieger beitrage Anfrage bei zuständiger Behörde, z.b. Stadt Minden/SBM 20. September 2012 Holiday Inn Minden 14

15 Rechtsverhältnisse außerhalb des Grundbuchs Einmessung des Grundstücks Einmessungspflicht seit Pflicht des Verkäufers (öffentliche Last) häufig nicht erfüllt, z.b. bei Anbauten nicht erforderlich bei Anbauten von bis zu 10 m² oder von geringfügiger Bedeutung, z.b. überdachte Stellplätze Kosten: je nach Herstellungskosten von 357,00 bis zu 2.499,00 und mehr Regelung/Hinweis im Kaufvertrag 20. September 2012 Holiday Inn Minden 15

16 Rechtsverhältnisse außerhalb des Grundbuchs schuldrechtliche Verpflichtungen aus Vorerwerb häufig finden sich im Kaufvertrag des Vorerwerbs Verpflichtungen, die dem Rechtsnachfolger auferlegt werden müssen Schadenersatzpflicht bei Nichtbeachtung bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Verhältnisse des Grundbesitzes Bebaubarkeit Hinweis auf Bebauungsplan (B-Plan) Nutzungsgenehmigung/Nutzungsänderung (ggf. mit erhöhten Anforderungen an die Bauausführung des Gebäudes verbunden) 20. September 2012 Holiday Inn Minden 16

17 Vor dem Notartermin Zwei Parteien, zwei Interessen Informationsinteresse (Due Diligence) Kenntnis von Mängeln Offenbarungspflichten Informationsinteressen Keine Prüfpflichten Interesse am Vertragsabschluss Käufer Verkäufer 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 17

18 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Was muss der Verkäufer offenbaren? Verkäufer muss nicht von sich aus sämtliche Mängel des Kaufobjektes offenbaren Keine Pflicht, sein Objekt in schlechtes Licht zu rücken Keine Pflicht auf Fragen des Käufers zu antworten Aber Verkäufer darf nichts Falsches sagen Keine Aussagen ins Blaue hinein Verkäufer muss wesentliche, aber verborgene Mängel auch ungefragt offenbaren Keine Offenbarungspflicht für Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 18

19 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Denn sie wissen nicht, was sie tun! Irreführende Antwort (OLG Koblenz, Urt. v Az. 1 U 113/11) Haftung des Verkäufers bei Behauptung über Dichtigkeit eines Bungalow-Flachdaches ins Blaue hinein Der Verkäufer haftet für irreführende Aussagen ins Blaue hinein, wenn er auf entsprechende Käuferfrage antwortet, ohne die Begrenztheit seines eigenen Kenntnisstandes und z.b. seine eigene beschränkte Nutzungszeit offen zu legen. Den Verkäufer kann aber Mitschuld treffen, wenn er eine unschwer mögliche Besichtigung eines Gebäudeteils, an dessen Zustand er ein besonderes Interesse hat, unterlässt und der Mangel dabei ohne Weiteres erkennbar gewesen wäre. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 19

20 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Gefahr erkannt, Gefahr gebannt? Offenbarungspflicht bei Gefahr eines Mangels (OLG Brandenburg, Urt. v Az. 5 U 5/11) Gefahr eines Mangels kann offenbarungspflichtig sein (z.b. Gefahr von Hausschwamm oder Gefahr von Wiederauftreten nach Beseitigung). Keine Offenbarungspflicht, wenn der Käufer die Gefahr begründenden Umstände kennt (z.b. modrig riechenden Keller) und den Schluss einer vorliegenden Gefahr zieht. Sind nur die Umstände erkennbar, aus denen sich die Gefahr eines Mangels ergibt, so muss der Verkäufer offenbaren, wenn sich die Gefahr bereits verwirklicht hat, etwa wenn der Käufer zwar weiß, dass ein Altlastenverdacht besteht, nicht aber, dass tatsächlich Altlasten bestehen. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 20

21 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Symptome sind nur der Teil des Eisberges, der über Wasser liegt Hinweispflicht bei sichtbaren Symptomen (BGH, Urt. v Az. V ZR 18/11) Sind lediglich die Symptome eines Mangels sichtbar, nicht aber dessen genauer Umfang, muss der Verkäufer diesen offenbaren, wenn er den Mangel kennt. Er muss aber nicht ungefragt offenbaren, dass er dessen genaue Ursache nicht kennt. Verkäufer muss auch keine Nachforschungen zur Ursache anstellen Macht er zur vermuteten Ursache irrtümlich falsche Angaben handelt er grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruht. Anders aber bei irreführenden Angaben ins Blaue hinein! 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 21

22 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Aufklärungspflicht für Feuchtigkeitsschäden (OLG Saarbrücken, Urt. v U 132/12) Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet - anders als bei Gebäuden mit neuzeitlichem Standard - aber nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 22

23 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Selbst ist der Mann! Offenbarungspflicht bei Eigenleistungen (str.) OLG Düsseldorf bejaht Offenbarungspflicht für Arbeiten, die ein baulicher Laie üblicherweise nicht selbst ausführt (z.b. Elektroarbeiten) BGH bejaht Offenbarungspflicht für genehmigungspflichtige Umbauten, wenn diese im Schwarzbau erfolgt sind. OLG Brandenburg verneint Hinweispflicht für Eigenleistungen, die zu DDR-Zeiten üblich waren. Fazit: Tendenziell besteht eine Offenbarungspflicht für Arbeiten, die üblicherweise nicht in Eigenleistung erbracht werden oder solche, die ohne erforderliche baurechtliche Genehmigung ausgeführt wurden. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 23

24 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Papier ist geduldig Erfüllung von Aufklärungspflichten durch Übergabe von Unterlagen (BGH, Urt. v V ZR 245/10) Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt (hier: Größe des Grundstücks) gezielt durchsehen wird. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 24

25 Mehr Schein als Sein? - Offenbarungspflichten des Verkäufers Beweislast für arglistig verschwiegene Mängel im Rahmen der Berufung auf den Gewährleistungsausschluss (BGH, Urt. v V ZR 86/11) Beruft sich der Verkäufer auf den vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel des verkauften Grundstücks, hat der Käufer, der die Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln behauptet, die fehlende Aufklärung des Verkäufers hierüber zu behaupten und zu beweisen. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 25

26 Bürokratie pur Änderungen beim Energieausweis Living on Earth is expensive, but it does include a free trip around the Sun every year! Änderungen beim Energieausweis: Bereits seit 2008 ist ein Energieausweis für Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen wollen, und für Vermieter Pflicht. Allerdings mussten sie diesen bisher nur auf Verlangen beim Verkauf oder der Vermietung von Wohneigentum vorlegen. Künftig muss der Energieausweis unaufgefordert und schon bei der Besichtigung des Objekts vorgezeigt werden. Die wichtigsten Angaben des Energieausweises sollen bereits in den Wohnungsanzeigen genannt werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit Bußgeldern von bis zu Euro rechnen. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 26

27 Bürokratie pur Änderungen beim Energieausweis Neues zum Energieausweis: Die Novelle des Energiespargesetzes EnEG und die 2. VO zur Änderung der Energiesparverordnung (ENEV E 2012) wurden am von der Bundesregierung - aufgrund der EU-Richtlinie 2010/31/EU* - beschlossen. Der Regierungsentwurf befindet sich zurzeit im Zustimmungsverfahren beim Bundesrat. Spätestens mit Inkrafttreten des 16 Abs. 2 ENEV 2012 ist ein Verzicht auf die Pflicht zur Vorlage und Übergabe des Energieausweises nicht mehr zulässig. Verzicht wäre nach 134 BGB (gesetzliches Verbot) unwirksam. Notare müssen die Vertragsparteien im Vorfeld des Vertragsschlusses auf die Vorlagepflicht hinweisen. Die Kosten des Energieausweises müssen Verkäufer ggf. bei der Kalkulation des Kaufpreises mit berücksichtigen. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 27

28 Alles meins? Grundstück, Haus und Zubehör Mitverkaufte bewegliche Sachen, Zubehör Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstückes i.s.d. 94 BGB (z.b. Gebäude, Garagen, Zäune, Bäume etc.), sind grundsätzlich mitverkauft. Zubehörstücke i.s.d. 97 BGB (z.b. Heizöl, Duschabtrennung, Markise) gelten im Zweifel als mitverkauft und im Kaufpreis enthalten. Eine abweichende Regelung ist daher ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Ebenso ist im Vertrag auszuweisen, wenn auf mitverkaufte bewegliche Sachen (z.b. Einbauküche, Möbel, Lampen) ein angemessener Teilkaufpreis entfällt, da hierfür keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. aber: Vorsicht bei eng gestrickter Finanzierung wegen Beleihungsgrenze 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 28

29 Gekauft wie gesehen Lasten und Mängel im Vorfeld Gewährleistungsregelungen bei Immobilienverkauf: Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird die Gewährleistung regelmäßig vollständig ausgeschlossen. Es gilt der Grundsatz gekauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung. Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Immobilie, also die Festlegung dazu, welche Anforderungen die Kaufimmobilie erfüllen soll, sind deshalb wesentlicher Inhalt der Verhandlungen beim Immobilienkauf 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 29

30 Gekauft wie gesehen Lasten und Mängel im Vorfeld Verkäufer eines Hauses kann bei Verschweigen von Asbest für Sanierungskosten haften (BGH, Fünfter Zivilsenat, Urteil vom , Az.: V ZR 30/08) Verschweigt ein Verkäufer einer Immobilie, dass beim Bau des Verkaufsobjekts Asbestplatten verwendet wurden, kann er unter Umständen vom Käufer für die Sanierung haftbar gemacht werden, auch wenn zur Zeit des Hausbaus in den 80er Jahren Asbestplatten üblicherweise verwendet wurden. Eine solche Haftung ergebe sich einerseits aus der Gefährlichkeit der Stoffe wie Asbest und der Wahrscheinlichkeit eines möglichen Austritts dieser Stoffe. Zudem könnten in einem solchen Fall auch nach Gefahrübergang noch Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen durch arglistiges Verschweigen geltend gemacht werden. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 30

31 Gekauft wie gesehen Lasten und Mängel im Vorfeld Auswirkungen für die Praxis: Die hinsichtlich der kaufrechtlichen Gewährleistung mit früher als harmlos, heute aber als gefährlich eingestuften Stoffen verbundenen Fragen entziehen sich einer zusammenfassenden und vereinheitlichenden Behandlung. Käufern kann nur geraten werden, sich vom Verkäufer insoweit einen umfassenden Fragenkatalog beantworten zu lassen. Für die juristische Praxis ist jedenfalls geklärt: Für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit sind die Bewertungen zum Zeitpunkt des Kaufs entscheidend. Die berechtigten Käufererwartungen können aber durchaus auch durch das Alter der Sache bestimmt sein jedenfalls bei hinnehmbaren Nutzungsbeeinträchtigungen (Feuchtigkeit). Wesentlich ist nicht die abstrakte Gefährlichkeit, sondern das im Rahmen der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung bestehende Risiko. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 31

32 Gekauft wie gesehen Lasten und Mängel im Vorfeld Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf Errichtung eines Hauses in Fertigbauweise (OLG Celle 8. Zivilsenat, Teilurteil v , - 8 U 11/07 Der Verkäufer eines Hausgrundstücks ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Vertragsschluss ungefragt darauf hinzuweisen, dass das Haus in Fertigbauweise und nicht massiv errichtet wurde, wenn dieser Punkt bei den Vertragsverhandlungen keine Rolle spielte. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 32

33 Nichts ist umsonst das leidige Thema Kosten und Steuern Maklerhonorar bei Internetanzeige Provisionsabrede i.s.v. 652 BGB kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. BGH, Urt. v III ZR 62/11: Ein konkludenter Abschluss eines Mäklervertrages auch mit dem Käufer ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn der gewerbliche Immobilienmakler ein zum Verkauf stehendes Objekt in einer Internetanzeige mit dem Hinweis Provision 7,14 % direkt unter dem Kaufpreis anbietet, da darin regelmäßig ein unmissverständliches Provisionsverlangen gegenüber dem Käufer zu sehen ist. Damit ist ohne Weiteres erkennbar, dass der Makler auch mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet. Restzweifel kann der Makler dadurch beseitigen, dass er den Begriff Käuferprovision verwendet. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 36

34 Nichts ist umsonst das leidige Thema Kosten und Steuern Schadensersatzanspruch des Grundstücksmaklers gegen seinen Auftraggeber (OLG Koblenz, Beschl. v U 644/11) Dem Makler steht kein Schadensersatzanspruch zu, wenn sein Auftraggeber, der Grundstückseigentümer, trotz Stellung eines Kaufinteressenten nicht bereit ist, sein Anwesen zu veräußern, und dadurch dem Makler ein Anspruch auf Zahlung des Maklerhonorars entgeht. Der Auftraggeber wird durch Einschaltung eines Maklers nicht in seiner Entschließungs- oder Abschlussfreiheit beschränkt. Er braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, dass der Makler nur beim Zustandekommen des Hauptvertrages bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder infolge der Vermittlung des Maklers seine Maklergebühr erhält. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 37

35 Nichts ist umsonst das leidige Thema Kosten und Steuern Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Fehlvorstellung über die Erhebung von Erschließungskosten (LG Münster, Teilurt. v O 273/11) Stellt sich bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag heraus, dass die Vorstellung des Käufers, die Stadt werde keine weiteren Erschließungskosten erheben, falsch ist, kann dies zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führen mit der Folge, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 38

36 Nichts ist umsonst das leidige Thema Kosten und Steuern Keine Belehrungspflicht des Notars über Entstehung gesetzlich festgelegter Notarkosten (KG Berlin, Beschl. v W 195/10) Ein Notar ist grundsätzlich nicht verpflichtet, über die Entstehung gesetzlich festgelegter Notarkosten zu belehren. Ebenso ist ein Notar grundsätzlich nicht verpflichtet, auf die gesamtschuldnerische Kostenhaftung mehrerer Veranlasser hinzuweisen. Wird der Notar nach der Höhe der Kosten ausdrücklich gefragt, muss er sachlich zutreffend antworten. 10. April 2013 Victoria Hotel Minden 39

37 Vielen Dank für Ihr Interesse! Haben Sie noch Fragen an unsere Experten? Einfach 0571 / wählen! 40

38 Redaktion Rechtsanwalt und Notar Klaus-Joachim Riechmann Rechtsanwalt Jochen Zülka September 2013 Erben und Vererben Teil 1 41