Steuerberatungsgesellschaft Obermeyer GmbH Steuerberatung Rechtsberatung Wirtschaftsberatung

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1 Erwerb der spanischen Immobilie Das Immobilienrecht in Spanien unterscheidet sich erheblich vom deutschen Rechtssystem. Zu unterscheiden sind der Erwerb durch eine natürliche Person, durch eine Gesellschaft oder durch potentiellen Erben (Nießbrauch). Privatvertrag, Kaufoption Vor Abschluss eines Kaufvertrages besteht in Spanien die Möglichkeit durch einen sog. Optionsvertrag sicherzustellen, dass die Immobilie nicht an einen Dritten veräußert wird. Dies verschafft dem potentiellen Käufer Zeit zum überlegen bzw. Prüfung der Immobilie. Dafür zahlt der Optionsnehmer in der Regel 10% des für die Immobilie geforderten Gesamtkaufpreises. Dieser Betrag geht verloren, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Kommt der Vertrag zustande, wird der Optionsbetrag auf den Kaufpreis angerechnet. Grundbucheintragung und Grundbuchauszug In Spanien kann ein Vertrag über den Erwerb / Veräußerung einer Immobilie wirksam formlos geschlossen werden. Es ist jedoch ratsam, sämtliche Verträge schriftlich zu schließen und den Eigentumserwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen. Voraussetzung für die Eintragung ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell der Eigentümer der Immobilie. Kaufvertragsinhalt, Kaufvertragsunterlagen Im Kaufvertrag sollten Kaufpreis, die Zahlungsmodalität, der Ort, das Datum, die Kostentragungspflicht (in Hinblick auf Notarkosten, Kommunalabgaben, Gebühren des Grundbuchamtes und Steuern), der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und etwa ergänzende Vereinbarungen aufgenommen werden. Spätestens bei Vertragsabschluss sollte sichergestellt worden sein, dass der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch

2 eingetragen ist. Der sicherste Weg dafür ist ein Zertifikat; etwas unsicherer ist ein Grundbuchauszug, da dies nur eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes ist. Bei dem Grundbuchauszug in Form des Zertifikats handelt es sich um eine amtliche Bestätigung, für deren Richtigkeit das Amt haftet. Auf diese Weise kann man außerdem prüfen, ob die Immobilie mit eingetragenen Rechten, wie etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten etc. und Lasten (hypothekarischer oder steuerrechtlicher Natur) belastet ist. Auf jeden Fall sollte die Vorlage folgender Unterlagen von dem Verkäufer verlangt werden: bei ländlichen Grundstücken ein die Immobilie betreffender Katasterauszug, der letzte Zahlungsbeleg der Grundsteuer, eine Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung, eine Kopie der Stromanschlussbescheinigung, die Vorlage entsprechender Beleg über die Begleichung der Strom-, Gas- und Wasserrechnungen, bei ländlichen Grundstücken die offiziellen Unterlagen des Brunnens, das Energieleistungszertifikat Offizielle Berechnung der Wertzuwachssteuer der Gemeinde Plusvalia muncipal für ihre mögliche Einbehaltung durch den Käufer. Darüber hinaus sind natürlich noch verschiedene Besonderheiten zu beachten: Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften Besonderheiten bei Kauf von ländlichen Grundstücken Inhalt der Escritura Formalien bei Nicht-Residenten Zahlungsmittelnachweis Kaufpreiseinbehalt durch die Käuferseite Pflichten der Verkäuferseite Kostentragungspflicht Die dafür anfallenden Informationen erhalten Sie bei einer persönlichen Beratung.

3 Funktion des Notars Anders als in Deutschland beurkundet der spanische Notar oder Konsul nur die von den Parteien abgegebenen Erklärungen. Für den Inhalt übernimmt der Notar keine Haftung oder Garantie. Es findet auch keine Beratung seitens des Notars statt. Seine Unkenntnis dieser Situation verführt den deutschen Investor dazu zu glauben, dass eine ausreichende rechtliche Sicherheit besteht, wenn er vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Dies ist nicht der Fall. Abschließend will ich noch auf ein paar Risiken aufmerksam mach. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine abschließende Aufzählung. Gegebenenfalls sollten eigene Fragen bei einer persönlichen Beratung geklärt werden. Anzahlung Auf die Zahlung bei einem Optionsvertrag oder Kaufvertrag wird in der Regel eine Anzahlung verlangt. Diese sollte aus Gründen der Sicherheit dem sog. despositario = Verwahrer) übergeben werden oder auf einem Bankkonto mit gemeinsamer Unterschrift des Verkäufers und des Käufers hinterlegt werden. Lediglich der Bauträge ist verpflichtet, die Rückzahlung der geleisteten Anzahlung im Fall des Scheiterns des Vorhabens durch Bankbürgschaft bzw. eine Versicherung abzusichern. Gleichzeitig wurde die Stellung des Erwerbers durch Gesetz in verschiedener Hinsicht gestärkt: So wurde z. B. die Haftung der verschiedenen Baubeteiligten für die Schäden eingeführt, die aus Mängeln und Fehlern am Bau entstehen, wobei je nach Art des Schadens drei verschiedene Haftungszeiträume zu unterscheiden sind. Alle an der Errichtung des Baus beteiligten Personen haften 10 Jahre für strukturelle Schäden. Alle am Bau beteiligten Firmen haften außerdem drei Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen

4 Nur der Bauunternehmer haftet 1 Jahr lang für Schäden infolge von Mängeln oder Fehlern an Fertigstellungs- oder Ausbauelementen oder für Schönheitsreparaturen. Angabe eines niedrigeren Kaufpreise Steuerdelikt Es war in der Vergangenheit üblich, dass in der notariellen Kaufurkunde ein niedrigerer Kaufpreis verbrieft wurde als der tatsächlich gezahlte Preis. Dies hatte in erster Linie steuerliche Gründe. Der Verkäufer zahlte geringere Wertzuwachssteuer. Der Käufer zahlte eine geringere Vermögensübertragungssteuer und niedrigere Nebenkosten. In der letzten Zeit ist diese Verfahrensweise aufgrund der Kontrollmaßnahmen, die die spanische Regierung eingeführt hat, fast vollständig aus dem Immobiliengeschäft verschwunden. Es gibt mittlerweise verschieden Möglichkeiten mit denen das Finanzamt bei einer Unterverbriefung tätig werden kann. In der Regel werden die Finanzämter einen selbst ermittelten Verkehrswert erst ansetzen, wenn der verbriefte Kaufpreis unter dem doppelten des Katasterwertes liegt, es empfiehlt sich, mindestens den doppelten Katasterwert zu verbriefen. Strafrechtliche Folgen sind nicht auszuschließen: Die Höhe der Geldstrafe bewegt sich zwischen 50% und 150% des hinterzogenen Steuerbetrages. Gerichtsstandsvereinbarung und anzuwendendes Recht Sie sollten eine Gerichtsstandsvereinbarung mit folgendem Inhalt schließen: in schriftlicher Form oder mündlich mit schriftlicher Bestätigung, in einer Form, welche den Gepflogenheit zwischen den Parteien entspricht, im internationalen Handel in einer Form, die einem Handelsbrauch entspricht, den die Parteien kannten oder hätten kennen müssen und der den Parteien von Verträgen dieser Art in dem betreffenden Geschäftszweig allgemein bekannt ist. Das Grundbuch sagt nur einen Teil der Wahrheit

5 Wenn man sich nur auf den aktuellen Grundbuchauszug verlässt kann man ganz schnell verlassen sein. Selbstverständlich lässt sich durch Einsichtnahme im Grundbuch feststellen, ob das Grundstück belastet ist oder nicht. Es gibt darüber hinaus weitere Lasten, die nicht im Grundbuch einzutragen sind, wie etwa: Beschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks (Moratorien auf den Balearen), Teilungsbeschränkungen für eine spätere Bebaubarkeit, Beschränkungen hinsichtlich der Möglichkeit der Wohnungsaufteilung Rückständige Steuerschulden des Voreigentümers, mögliche Risiken aufgrund geplanter Landstraßen, Autobahnen etc. und nachfolgender Enteignungsverfahren, fällige Schulden aus Wohnungseigentum etc., fehlende Vertretungsbefugnis der Handelnden, ggf. ist die Vertretungsbefugnis widerrufen worden oder das Amt ist abgelaufen. Bestehende Mietverhältnisse Nachweispflichten hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises Probleme des ehelichen Güterstandes bei der Eintragung im Grundbuch Der Güterstand einer Ehe spielt auch eine wesentliche Rolle beim Immobilienerwerb in Spanien. Folgende Probleme können auftreten: Fehlerhafte Eintragung im Grundbuch beim Kauf der Immobilie durch Ehegatten Der spanische rechtliche Güterstand ist der Güterstand der Gütergemeinschaft. Kauft ein Deutscher zusammen mit seiner Ehefrau eine Immobilie in Spanien, so gilt grundsätzlich auch für den Kauf das deutsche Eherecht. Mangels einer anderen Wahl gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das spanische Grundbuchamt nicht verpflichtet ist, das deutsche Recht zu kennen bzw. anzuwenden. Aus diesen Gründen wird in vielen Kaufverträgen, die von einem Ehegatten beurkundet werden, als Eigentümer der Ehegatte in Gütergemeinschaft eingetragen. Daraus kann folgendes Problem entstehen:

6 Bei einer späteren Veräußerung wird der Notar und das Grundbuchamt den Nachweis der Einwilligung des Ehepartners verlangen. Sollte in der Zwischenzeit der andere Ehepartner verstorben oder eine Scheidung eingetreten sein, so ist das Problem minifest. Für den Fall des Todes des Ehegatten wäre dann die entsprechende Bestätigung der Erben beizubringen. Fehlerhafte Eintragung im Grundbuch eines Kaufvertrages, der von beiden Ehegatten beurkundet wurde. Ähnliche Probleme, wie zuvor aufgezeigt, können auch dann entstehen, wenn der Kaufvertrag zeitgleich von beiden Ehegatten beurkundet wird. In diesem Fall, sofern deutsches Recht Anwendung findet, würde für den Fall der Zugewinngemeinschaft jeder Eigentümer hälftiges Miteigentum erwerben. Da aber die Eintragung im Grundbuch unter fälschlicher Anwendung spanischen Rechts erfolgen kann, würde die Eintragung zugunsten einer Grundstücksgemeinschaft erfolgen. Grundsätzliche Überlegungen darüber, wer Käufer sein kann Beim Erwerb einer Immobilie wird in der Regel davon ausgegangen, dass derjenige, der den Kaufpreis finanziert auch Käufer der Immobilie sein sollen. Bei späterer Betrachtungsweise der ertragssteuerlichen oder erbschaftssteuerlichen Situation kann man zu der Überzeugung gelangen, dass eine andere Vermögenszuordnung vorteilhafter gewesen wäre. Eine Korrektur ist dann nur mit zusätzlichen Kosten möglich. Alternativen wären z. B. Kauf durch potentielle Erben oder sogar deren Kinder Bei Minderjährigen sind jedoch Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist natürlich zu beachten, dass eventuelle Wertsteigerungen bei der Immobilie, wie sie in der Vergangenheit oft vorgekommen sind, dann bei den Kindern oder Enkelkindern anfallen. Gestaltungen in diesem Bereich setzen voraus, dass die Familienverhältnisse so geordnet sind, dass nicht davon auszugehen ist, dass es zwischen den Beteiligten zum Streit über die Immobilie kommen wird. Dabei ist auch daran zu denken, dass Abkömmlinge auch vor versterben können. Eine entsprechende Rückübertragung ist für diesen Fall immer in die Überlegungen mit einzubeziehen.

7 Hinsichtlich der Zurverfügungstellung der finanziellen Mittel durch Darlehen und deren Rückführung müssen ebenfalls durchdacht werden. Dies im Besonderen, wenn die Abkömmlinge noch Minderjährig sind. Kauf durch eine Gesellschaft Der Erwerb durch Kinder oder Enkel ist mit dem Nachteil verbunden, dass diese früher oder später die vollständige Verfügungsmacht über die Immobilie erlangen und deshalb Auseinandersetzungen über die künftige Nutzung entstehen können. Probleme zwischen den Generationen sind nicht auszuschließen. Vor diesem Hintergrund kann es sich anbieten, eine Gesellschaft zu errichten, die die Immobilie erwirbt. Hierin besteht ihr einziger Zweck, so dass etwa aus Haftungsgründen oder dgl. Keine weiteren Nachteile für das Immobilievermögen entstehen. Hierbei kann grundsätzlich eine deutsche oder eine spanische Gesellschaft gewählt werden. Denkbar ist auch, weitere Familienangehörige an dieser Gesellschaft zu beteiligen. Nutzung einer deutschen Gesellschaft Wird die Immobilie in eine inländische Kapitalgesellschaft eingebracht oder ggfs. Gleich von ihr erworben, führt der Tod des inländischen Gesellschafters nicht zu einer Belastung mit ErbSt in Spanien. Ursächlich hierfür ist vorbehaltlich evtl. Sonderregelungen, die für reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften bestehen -, dass kein erbschaftsteuerbarer Vorgang vorliegt. Wird die Immobilie in eine ausländische Kapitalgesellschaft eingebracht, erfolgt allenfalls bei dieser eine Belastung mit lokaler ErbSt. In der Regel wird jedoch auf den Eigentümer angestellt. Dies ist die Kapitalgesellschaft, die als solche nicht verstirbt. Insoweit wird nicht der Übergang der Immobilie der Besteuerung unterworfen, sondern der der Anteile an der Kapitalgesellschaft. Hiermit kann möglicherweise eine Berufung auf die Begünstigungen für Betriebsvermögen erfolgen. Bei solchen Gestaltungsansätzen dürfen jedoch ertragssteuerliche Fogen nicht übersehen werden.

8 Hierbei kommen als mögliche Rechtsformen sowohl die GmbH als auch die GmbH & Co. KG in Betracht. Bei der GmbH & Co. KG kommt es jedoch zu einer beschränkten Steuerpflicht in Spanien. Eine umfassende Abschirmung gegen die lokale Besteuerung ist nicht gegeben. Darüber hinaus sind derzeitig steuerrechtliche Probleme in Deutschland nicht auszuschließen es besteht zumindest eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daher erweist sich die GmbH als vorzugswürdig. Nutzung einer spanischen Gesellschaft In Spanien bestand die Rechtsfigur der Immobiliengesellschaft Sociedad patrimonial. Sie führte zu erheblichen Vorteilen, wenn Immobilien hierüber gehalten wurden. Hierbei handelte es sich um eine herkömmliche spanische GmbH (SL), die sich dadurch auszeichnete, dass sie kein aktives Gewerbe betrieb, sondern lediglich der Verwaltung eigenen Vermögens diente. Hiermit waren vergleichsweise niedrige Steuersätze verbunden. Diese Regelungen sind jedoch mit Wirkung zum abgeschafft worden. Unabhängig davon besteht die Möglichkeit, in Spanien eine übliche S. L. zu errichten und von dieser die Immobilie halten oder gleich erwerben zu lassen. Diese Gesellschaft wird nach deutschem Verständnis als Kapitalgesellschaft qualifiziert und verfügt über eine eigene Rechtsfähigkeit. In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, ob die spanische S. L. im Privatvermögen oder über eine inländische GmbH gehalten wird. Bei einer Veräußerung können sich dadurch Vorteile verschafft werden. Besteuerung beim Erwerb Das Thema möchte ich nur stichpunktartig behandeln. Grundsätzlich kommt es beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie Grunderwerbsteuer an. Je nach Region, kann diese unterschiedlich sein. Auf den Baleraren sind dies zwischen 8 10 % (abhängig vom Beurkundungswert). Dabei ist der Verkehrswert (= Kaufpreis) Bemessungsgrundlage. Auf das Problem der Unterverbriefung nehme ich gesondert Stellung. Wird Eigentum an einer fertig gestellten Immobilie als Erstbezug übertragen, so ist diese Transaktion umsatzsteuerpflichtig. Der Steuersatz richtet sich nach Art der Immobilie, die erworben wird.