LEITFADEN Unser Service für Privat-Verkäufer

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1 LEITFADEN Unser Service für Privat-Verkäufer Dieser Leitfaden soll Ihnen helfen, wenn Sie Ihre Immobilie privat, also ohne die Hilfe eines Profi s, verkaufen wollen. Verkauf

2 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück verkaufen? Sie wollen keine unangenehmen Fehler machen? Sie benötigen grundlegende Informationen zum Verkauf? Mit der Erarbeitung unseres Leitfaden für Privat-Verkäufer haben wir es uns zur Aufgabe gemacht, für Sie grundlegende Informationen zusammenzustellen, Ihnen mit Rat und Tat zu helfen sowie Sie vor den häufi gsten Fehlern zu bewahren. DER VERKAUFSPREIS Der wichtigste Pfeiler auf dem Weg zu einem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist der Verkaufspreis. Ist er zu hoch verkaufen Sie Ihre Immobilie nur mit viel Glück. Ist er zu niedrig verlieren Sie sehr viel Geld. Um einen angemessenen Verkaufspreis anzusetzen ist es ratsam den Immobilienmarkt bis ins Detail zu kennen. Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit Angeboten aus dem Internet und aus der Tageszeitung. Ratsam ist es auch einen unbeteiligten Dritten einzubeziehen, denn seine eigene Immobilie objektiv zu bewerten fällt oft schwer. Ist der Verkaufspreis zu hoch oder zu niedrig lässt er sich später nur schwer ändern. Immobilienmakler sprechen in diesem Fall vom Verheitzen einer Immobilie. Sollten Sie unsicher bei der Bewertung sein, empfi ehlt es sich einen seriösen Immobilienmakler zu beauftragen oder einen entsprechenden Gutachter aufzusuchen. DIE ZIELGRUPPE Jede Immobilie hat, aufgrund Ihrer Beschaffenheit, eine bestimmte Zielgruppe. So sind zum Beispiel Eigentumswohnungen im Obergeschoss ohne Aufzug eher für junge Leute interessant. 4-Zimmerwohnungen in Stadtteilen mit Kindergärten, Schulen und Sportvereinen eher für junge Familien. Wichtig ist es für Sie, die Vorteile Ihrer Immobilie zu kennen und das Marketing bzw. die Werbung darauf auszurichten. DAS MARKETING / WERBUNG In der Zeit des Internets hat sich der Vorgang des verkaufens erheblich geändert. Interessierte Käufer haben die Möglichkeit per Knopfdruck entsprechende Immobilien samt Bilder innerhalb von Sekunden auf dem Monitor zu betrachten. Das mühsame Suchen in Tageszeitungen bzw. ettliche Immobilien zu besichtigen ist heute nicht mehr nötig. Aus diesem Grund muss Ihre Immobilie bestmöglichst dargestellt sein um aus diesem riesigen Immobilienangebot herauszustechen. Sie sollten sich bemühen aussagefähige Fotos und Texte für Ihr Verkaufsexposé zu erstellen. Alle benötigten Informationen sollten ebenfalls hier enthalten sein. Je besser das Exposé dargestellt ist, desto besser verkaufen Sie. Die Vermarktung sollte über entsprechende Internet- Immobilienportale sowie Anzeigen in Tageszeitungen, Wochenblättern und Ortsblättern durchgeführt werden. Als Grundlage für ein verkaufsförderndes Exposé können Sie gerne auf unserer Homepage (www.hauserimmo.de - Menüpunkt Immobilien) schauen wie ein Exposé richtig dargestellt wird.

3 IHRE HAUSAUFGABEN Käufer haben in der Regel einen großen Bedarf an möglichst detaillierten Informationen. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig alle notwendigen Unterlagen und Informationen vorab zu beschaffen und sich in die Materie einzuarbeiten. Sie müssen über Ihre Immobilie Bescheid wissen. Ein aktueller Grundbuchauszug, Baupläne, der Lageplan, der Bebauungsplan, das Baulastenverzeichnis, die Teilungserklärung etc.. Nicht zu vergessen der Energieausweis (der ab Pfl icht für alle Immobilien ist) sollten Sie besorgen. Natürlich benötigt die Beschaffung sehr viel Zeit und Aufwand. Allerdings lohnt sich die Mühe. Denken Sie auch daran. Alle Informationen die Sie weitergeben müssen der Wahrheit entsprechen. DER BESICHTIGUNGSTERMIN Sie haben den richtigen Verkaufspreis gefunden. Die Immobiliendarstellung ist optimiert und Sie haben Ihre Immobilie beworben. Das Telefon klingelt und die ersten Interessenten melden sich. Um nicht unnötig viel Zeit mit Besichtigungen zu verschwenden sollten Sie direkt am Telefon Kaufi nteressenten von sog. Exposétouristen unterscheiden. Hierzu sollten Sie einen Fragekatalog erstellen um die Absichten der Kaufi nteressenten zu kennen. Anhand der Antworten erkennen Sie schnell ob ein echtes Interesse besteht oder die Wohnung einfach mal angeschaut werden möchte, weil man selbst in der Nachbarschaft eine Wohnung besitzt. Typische Fragen währen: Wie lange suchen Sie schon? Wie viele Immobilien haben Sie schon besichtigt? Wann möchten Sie ein- bzw. umziehen? Was suchen Sie genau? Der zeitliche Aufwand der in Besichtigungstermine investiert wird, kann sehr hoch sein. Sie sollten sich auch im klaren darüber sein, dass Sie fl exibel sein müssen. Einige Besichtigungstermine können nur tagsüber stattfi nden, andere abends, manche morgens. Telefonisch und per sollten Sie am Besten den ganzen Tag erreichbar sein. DIE KAUFABWICKLUNG Der Interessent möchte die Immobilie kaufen. Nun geht es in die Verhandlungsphase. Ohne neutralen Vermittler, der auch als Puffer zwischen den zwei Parteien dient, ist es oft schwer sachlich zu verhandeln. Ob Forderungen akzeptabel bzw. zustimmungswürdig sind, ist oft schwer zu bestimmen. Unser Rat; nehmen Sie sich die Zeit und schauen Sie sich Ihre Immobilie mit den Augen eines Käufers genau an. Überlegen Sie welche Kritikpunkte auf Sie zukommen können. Typisches Beispiel: Ein altes Badezimmer. Hier wird oft versucht zu verhandeln. Wenn Sie diesen Punkt bereits registriert haben, können Sie schon im Vorfeld Ihre Antwort darauf formulieren. Sie sind zu einem Konsens gekommen? Gratulation! Nun ist es Zeit einen Termin beim Notar zu vereinbaren. DER NOTARTERMIN Hinter der notariellen Kaufabwicklung verbirgt sich eine sogenannte Zug-um-Zug Abwicklung. Zum besseren Verständnis kann man diese Abwicklung mit dem Drehteller am Bankschalter vergleichen. In die eine Hälfte kommt das Geld in die andere Hälfte der Beleg. Wird die Scheibe nun gedreht, erhalten beide Parteien auf sichere Weise das gewünschte Produkt. Wichtig für das Grundverständnis des Grundstücksverkehrs ist, dass das Eigentum erst bei der Umtragung im Grundbuch und nicht bei Unterzeichnung des Kaufvertrages übergeht. Den Kaufvertrag über eine Immobilie müssen Sie bei einem Notar beurkunden lassen. Ein Notar hat neben der Beurkundung auch die Aufgabe, beiden Parteien den Inhalt des Vertrages zu erläutern. Deswegen sollten Sie unbedingt beim Notar nachfragen, wenn für Sie etwas unverständlich war. Desweiteren übernimmt der Notar auch die Aufgabe der Vertragsabwicklung.

4 Die Vertragsabwicklung: In der Regel wird der Verkauf wie folgt abgewickelt. 1. Kaufvertrag wird beim Notar abgeschlossen. 2. Der Notar beantragt eine Vormerkung ins Grundbuch einzutragen und holt alle Bescheinigungen und Genehmigungen ein. Z.B. Die Vorkaufsrecht-Verzichtsbescheinigung der Gemeinde, Löschungsbewilligungen der Grundpfandrechte etc. 3. Der Käufer übeweist den Kaufpreis entweder an Sie, oder an die abzulösende Bank. 4. Wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt (d.h. die Grunderwerbsteuer wurde bezahlt) veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Grundbuch Selbst wenn Sie z.b. ein Haus kaufen, so ist im Grundstücksverkehr immer von einem Flurstück die Rede. Juristisch kaufen Sie stets nur ein Grundstück, das Gebäude ist nur ein wesentlicher Bestandteil. Im Grundbuch sind besonders die Abteilung II und III interessant. In Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen wie z.b. Wegerechte, Wohnrechte oder ein Nißbrauchsrecht vermerkt. In Abteilung III vermerkt das Grundbuchamt die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden. Aufl assungsvormerkung Die Aufl assungsvormerkung ist eine der wichtigsten Sicherungsinstrumente im Grundstücksverkehr. Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer nicht mehr frei über sein Grundstück verfügen. Es handelt sich also um einen Eintragungsstop mit dem Ziel die Zahlung des Käufers abzusichern. Das Grundstück kann also nicht an einen zweiten Käufer verkauft werden, das Grundstück nicht noch höher belastet werden und auch vor einer Insolvenz des Verkäufers ist der Käufer abgesichert. Der Verkäufer muss dieser Vormerkung im notariellen Kaufvertrag zustimmen. Notaranderkonto Eine weitere Möglichkeit die Eigentumsübergabe abzusichern, ist die Verwendung eines Notaranderkontos. Hierbei zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Eigentümer oder die abzugeltende Bank, sondern auf ein vom Notar eingerichtetes Anderkonto. Erst wenn alle Vertragsinhalte erfüllt sind veranlasst der Notar die Zahlung. Da Verkäufer und Käufer mit anderen Maßnahmen ausreichend abgesichert sind und weitere Kosten hierfür entstehen, kommt das Notaranderkonto nur selten zum Einsatz. Lastenfreistellung/Finanzierung Hierauf bezieht sich insbesondere die Abteilung III des Grundbuches mit seinen Grundpfandrechten. In erster Linie hat der Käufer ein gesteigertes Interesse daran, ein Grundstück lastenfrei zu übernehmen. Hierfür müssen die eingetragenen Banken sogenannte Löschungsbewilligungen an den Notar senden. Die Banken müssen also der Löschung einer Hypothek oder Grundschuld zustimmen. Dies macht eine Bank allerdings nur, wenn durch den Kaufpreis die Schuld zurückbezahlt ist. Auf der anderen Seite benötigt der Käufer meist zur Finanzierungssicherung eine Erlaubnis des Verkäufers das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Da das Grundstück allerdings noch nicht den Eigentümer gewechselt hat, ist diese Genehmigung nur in Verbindung mit der Kaufpreissicherung genehmigt. Sollte ein Kaufvertrag platzen so ist vertraglich geregelt, dass die fi nanzierende Bank die Sicherheit nur dann verwerten kann, sofern der Kaufpreis mit dem Darlehen bezahlt wurde. Dies wird im notariellen Kaufvertrag ebenfalls geregelt. Unbedenklichkeitsbescheinigung Bevor das Grundbuchamt aktiv werden kann, fehlt noch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Diese stellt das Amt aus, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

5 Aufl assung Die Aufl assung ist quasi der fi nale Schritt. Sie beschreibt die Vereinbarung, dass Ihr Eigentum tatsächlich übertragen wird. Hier beantragt der Notar den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt. Allerdings erst wenn der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt hat. Die Kaufnebenkosten Notarkosten ca. 1,5% vom Kaufpreis (meist Käufer), Grunderwerbsteuer derzeit 5% vom Kaufpreis (Käufer). UNSER TIPP Um unnötige Kosten zu umgehen sollte der Immobilienkäufer den benötigten Finanzierungsrahmen vor dem Notartermin von seiner Bank genehmigen lassen. In der Praxis passiert es häufi g, dass der Kaufvertrag unterschrieben ist, aber die Finanzierung platzt. In diesem Fall entstehen unnötige Notarkosten. ZUSAMMENFASSUNG- DAS WICHTIGSTE Den Verkaufspreis bestimmen, Zielgruppe erarbeiten, Checkliste erstellen, Werbung organisieren, Verkaufsverhandlungen führen, Kaufvertrag beim Notar abschließen. Wir hoffen wir konnten Ihnen durch diesen Leitfaden weiterhelfen. Selbstverständlich stehen wir Ihnen jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Wenn Sie Ihre Immobilie lieber über einen Profi verkaufen, der alle Arbeiten für Sie übernimmt, dann freuen wir uns auf Ihren Anruf. Für diesen Leitfaden können wir keine Haftung auf die Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen. Stand: September 2009 Mit freundlichen Grüßen Tobias Hauser Melonenstraße 16B Stuttgart Tel.: 0711/ Fax: 0711/ Mail: P.S.: Wenn Sie Probleme haben Ihr Exposé (Fotos und Texte) selbst zu erstellen oder Ihre Immobilie in den Internetportalen zu platzieren, dann sind wir Ihnen selbstverständlich gerne behilfl ich - fordern Sie dazu unser Angebot an. Auch viele weitere Leistungen sind bei uns einzeln buchbar!

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