SchiedsamtsZeitung 42. Jahrgang 1971, Heft 02 Online-Archiv Seite Organ des BDS

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1 Fragen zum Grundbuch Von Justizoberamtmann a. D. Karl Drischler, Lüneburg Es ist Winter, eine stille Zeit auch für die Landwirtschaft. Die Männer sitzen im Dorfkrug und verplaudern einige Stunden in gemütlicher Runde. Heute führt Heinrich Schulze bittere Klage darüber, dass Friedrich Müller sich weigert, eine im letzten Frühjahr an Schulze verkaufte Ackerparzelle auch grundbuchamtlich überschreiben zu lassen. Schulze glaubt auch, den Grund zu kennen. Inzwischen sei von der Gemeinde ein Flächennutzungsplan aufgestellt und ein Teil der Ländereien des Müller, darunter auch die verkaufte Parzelle, sei jetzt sog. Bauerwartungsland. Müller verspreche sich daher einen erheblich höheren Preis, er sei froh, dass der Verkauf an Schulze noch nicht perfekt sei. Eine Rücksprache beim Rechtsanwalt habe ergeben, dass Schulze nichts machen könne, obwohl der Kaufpreis unter Zeugen ausgehandelt und der Verkauf vereinbart worden sei. Die Meinungen gehen hin und her. Solche oder ähnliche Fragen tauchen im täglichen Leben immer wieder auf. Dem Verfasser ist im Laufe seiner dienstlichen Tätigkeit immer wieder bekannt geworden, dass über grundbuchliche Fragen sehr oft unklare Vorstellungen bestehen. Das wichtigste vom Grundbuch soll deshalb einmal kurz in einigen Beiträgen dargestellt werden. Wie ist also die Rechtslage im Falle Schulze/Müller? 1. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist erforderlich (nach 873 Abs. 1 BGB) a) die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und b) die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Die unter a) genannte Einigung nennt das Gesetz Auflassung (S 925 BGB). Beide Vorgänge müssen vollzogen sein. Also findet kein Eigentumserwerb ohne Auflassung und Eintragung statt. Voraufgehen muss außerdem noch ein sog. schuldrechtlicher Vertrag, der Kaufvertrag. Sowohl dieser als auch die Auflassung bedürfen der notariellen Beurkundung (S 313, 873, 925 BGB). Die früher zu-lässig gewesene gerichtliche Beurkundung ist seit dem 1. Januar 1970 nicht mehr möglich. An diesem Tage ist nämlich das Beurkundungsgesetz vom 28. August 1969 (BGBl. I S. 1513) in Kraft getreten, durch welches die ausschließlicher) Zuständigkeit der Notare für öffentliche Beurkundungen begründet ist2). Schulze hätte also den Kaufvertrag mit Müller sogleich notariell beurkunden Jassen müssen. Nur dann hätte er die Erfüllung des Kaufvertrages von Müller im Wege der Klage erzwingen können. (Wer als Käufer ganz sicher gehen will, lässt seinen Seite 1/5

2 Anspruch auf Eigentumsübertragung sogar durch Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch festlegen; vgl. hierzu unten 5 a (S. 24). Andererseits könnte dann auch Müller die Erfüllung verlangen, wenn sich z. B. Schulze ablehnend verhalten würde3). Merke: Mündliche oder privatschriftliche Kaufverträge über Grundstücke sind nicht durchsetzbar (vgl. 313 BGB)! 2. Ein Grundstück im Rechtssinne ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer besonderen Nummer eingetragen ist4). Dieser Begriff ist zu unterscheiden von den katasteramtlichen Begriffen Gemarkung, Flur und Flurstück. Der Begriff Gemarkung deckt sich mit dem der Gemeinde. Alle zum Bereich der Gemeinde gehörenden Grundstücke sind ohne Rücksicht auf die Eigentumsverhältnisse vermessen. Zunächst sind die Flurkarten zu nennen, in denen alle Grundstücke verzeichnet sind, die im Bereich der Flurkarte belegen sind. Alle Teilstücke, die auf der Flurkarte dargestellt sind, werden Flurstücke genannt. Diese katastermäßige Bezeichnung ist für den Rechtsverkehr mit Grundstücken wichtig. Gegenstand eines Kaufvertrages ist z. B. das Grundstück Gemarkung Neustadt Flur 9 Flurstück 47. Damit ist das Grundstück so zweifelsfrei bezeichnet, dass über die Identität nicht der geringste Zweifel bestehen kann. Die Katasterkarte weist die Größe und die Grenzen dieses Grundstücks genau aus. Der eben verwendete Grundstücksbegriff ist aber nicht gleichbedeutend mit dem Grundstücksbegriff im Rechtssinne. Ein Flurstück ist nur dann ein Grundstück im Rechtssinne, wenn es unter einer besonderen Nummer im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht. Merke: Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Niemals aber kann ein Flurstück mehrere Grundstücke bilden, es sei denn, ein Trennstück wird abgeschrieben (vgl. unter 3). 3. Schulze wollte nicht den gesamten Grundbesitz des Müller, sondern nur einen Teil er nennt es eine Ackerparzelle erwerben. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden: a) Das zu veräußernde Grundstück ist bereits vermessen, es ist also ein Flurstück (oben zu 2.). Bei Abschluss des Kaufvertrages und Beurkundung der Auflassung ergeben sich in diesem Falle keine Besonderheiten. Verkauft und aufgelassen5) wird das im Grundbuch von... Band... Blatt... unter Nr... des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück Flurstück... Flur... der Gemarkung... in Größe von... b) Das zu veräußernde Grundstück ist noch nicht vermessen, also noch kein Flurstück i. S. der Ausführungen oben zu 2. Auch in diesem Falle ist der Abschluss eines Kaufvertrages möglich. Die Auflassung kann aber erst nach katasteramtlicher Vermessung erfolgen, da die genaue Größe und die Katasterbezeichnung noch nicht Seite 2/5

3 feststehen. Verkauft wird dann von dem im Grundbuche von... Band... Blatt... unter Nr.... des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundstück ein Teilstück in Größe von ca.... qm, das wie folgt begrenzt wird...". Die genaue Beschreibung der Grenzen nach natürlichen, in der Natur vorhandenen Merkmalen ist unerlässlich. Es könnte also z. B. gesagt werden: Im Süden entlang dem Verkoppelungsgraben bis zur Einmündung in den... Bach, im Osten entlang der dort vorhandenen Hecke usw Sehr wesentlich ist weiter, dass im Kaufvertrage klargestellt wird, ob das Grundstück lastenfrei erworben wird oder ob, und bejahendenfalls welche, Lasten von dem Käufer übernommen werden. Trennstücke (wie in unserem Beispiel) werden in aller Regel lastenfrei, also frei von Rechten Dritter, veräußert. Wird dagegen ein Gesamtbesitz übertragen, werden im allgemeinen die auf dem Grundbesitz ruhenden Belastungen (z. B. Hypotheken) in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen und nur der Restbetrag bar gezahlt. Der das bürgerliche Recht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit, lässt den Beteiligten in dieser Richtung jedoch völlig freie Hand. In den Kaufverträgen übernimmt in der Praxis der Käufer stets alle mit dem Erwerb zusammenhängenden Kosten, Steuern und Abgaben. Das entspricht der gesetzlichen Regelung in 449 Abs. 1 BGB, der folgenden Wortlaut hat: Der Käufer eines Grundstücks hat die Kosten der Auflassung und der Eintragung, der Käufer eines Rechts6) an einem Grundstück hat die Kosten der zur Begründung oder Übertragung des Rechts nötigen Eintragungen in das Grundbuch, mit Einschluss der Kosten der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen, zu tragen. Dem Käufer fallen in beiden Fällen auch die Kosten der Beurkundung des Kaufes zur Last. Der Erwerb eines Grundstücks ist grunderwerbsteuerpflichtig. Diese Steuer (7 /o des Kaufpreises) fällt ebenfalls dem Erwerber zur Last. Er kann als neuer Eigentümer in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Grunderwerbsteuerstelle) dem Grundbuchamt vorgelegt wird ( 189 d ReichsAbgO). Im Kaufvertrage werden auch Abreden darüber getroffen, wann und in welcher Weise der Kaufpreis gezahlt wird. Auch insoweit haben die Beteiligten völlig freie Hand. In der Regel wird vereinbart, dass der Kaufpreis Zug um Zug gegen Erklärung der Auflassung zu zahlen ist oder aber, dass er fällig wird, nach erfolgter Eintragung in das Grundbuch oder beim Nachweis, dass der Eintragung in der erbetenen Weise keine grundbuchamtlichen Bedenken entgegenstehen. 5. In der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrages und der Einreichung der Eintragungsanträge beim Grundbuchamt kann u. U. viel passieren. Es kann z. B. ein unreeller Verkäufer über denselben Grundbesitz einen weiteren Kaufvertrag mit einem anderen Interessenten abschließen und die Auflassung erklären; es können Seite 3/5

4 im Wege der Zwangsvollstreckung weitere Belastungen in das Grundbuch eingetragen werden (da ja der Verkäufer noch immer grundbuchmäßiger Eigentümer ist) oder gar die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundbesitzes gegen den alten Eigentümer angeordnet werden. Wie kann sich der Erwerber eines Grundstücks gegen solche Pannen, die seinem Eigentumserwerb überhaupt entgegenstehen, zumindest aber erhebliche Schwierigkeiten entgegensetzen, schützen? Dazu bieten sich zwei Wege an: Fragen zum Grundbuchrecht a) Bei Abschluss des Kaufvertrages bewilligt der Verkäufer in notarieller Form die Eintragung einer sog. Auflassungsvormerkung auf dem verkauften Grundstück zugunsten des Erwerbers. Dies ist auch in dem oben unter 3. b) geschilderten Falle möglich. Eine solche auf Grund der Bewilligung des Verkäufers in das Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung hat, wie es in der Fachsprache heißt, die 'Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots. Das bedeutet, dass alle nach Eintragung der Vormerkung mit dem veräußerten Grundstück rechtsgeschäftlich oder im Wege der Zwangsvollstreckung vorgenommenen Veränderungen dem aus der Auflassungsvormerkung Berechtigten (d. i. dem Käufer) gegenüber unwirksam sind, sofern der Käufer sich auf die Vormerkung beruft. Er kann trotz angeordneter Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, ja auch trotz Eintragung eines anderen Eigentümers seine Eintragung in das Grundbuch weiter betreiben. Wird er, ganz gleich wann, als Eigentümer eingetragen, dann wird er so gestellt, als ob er schon im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden wäre (Q 883 Abs. 3 BGB). Er kann dann die Beseitigung aller zwischen der Eintragung der Vormerkung und der Eintragung als Eigentümer vorgenommenen Eintragungen von den Beteiligten fordern und mit Erfolg auch im Wege einer Klage durchsetzen7). b) Ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vom Verkäufer nicht bewilligt oder sogar ausdrücklich abgelehnt worden, so kann der Käufer eine solche Vormerkung auf Grund einer einstweiligen Verfügung eintragen lassen. Eine solche einstweilige Verfügung erlässt das Gericht auf Antrag. Dabei ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung8) des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird (Q 885 Abs. 1 BGB). Das Gericht ist befugt, das Grundbuchamt von sich aus um Eintragung der Vormerkung zu ersuchen (Q 941 ZPO), kann dies aber auch dem Käufer überlassen. Die auf Grund einer einstweiligen Verfügung eingetragene Vormerkung hat die gleichen Wirkungen wie eine rechtsgeschäftlich bewilligte (vgl. oben unter 5. a). 6. Die unter 5. beschriebene Auflassungsvormerkung ist streng zu unterscheiden vom Vorkaufsrecht nach QQ 504 ff. BGB. Die Auflassungsvormerkung ist wesentlich stärker. Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums mit Wirkung gegenüber jedermann und sichert weiter die Rückwirkung auf den Tag der Eintragung (vgl. oben 5. unter a). Das Vorkaufsrecht hingegen setzt voraus, dass Seite 4/5

5 hinsichtlich des durch das Vorkaufsrecht gesicherten Grundstücks ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen worden ist. Der Berechtigte kann dann in den Vertrag zu den vereinbarten Bedingungen eintreten oder, mit anderen Worten, an die Stelle des ursprünglichen Käufers treten. Auf die Gestaltung dieses Vertrages insbesondere auch auf die Höhe des Kaufpreises hat er keinerlei Einfluss. Der Verkäufer muss den Kaufvertrag dem Vorkaufs-berechtigten mitteilen, dem eine Frist von zwei Monaten (Q 510 BGB) zusteht, innerhalb welcher er sich darüber erklären muss, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Im Falle einer Zwangsversteigerung wegen einer Forderung oder beim Verkauf des Grundstücks durch den Konkursverwalter kann das Vorkaufsrecht überhaupt nicht ausgeübt werden ( 512 BGB) 9). 7. Zusammenfassend ist also zu sagen, dass Schulze seinen Anspruch auf Übertragung der Ackerparzelle mit Erfolg und ohne jeden Nachteil hätte durchsetzen können, wenn ein notarieller Kaufvertrag vorgelegen hätte und zusätzlich noch eine Auflassungsvormerkung für ihn in das Grundbuch eingetragen gewesen wäre. Er hätte dann gegen Müller auf Abgabe der Auflassungserklärung klagen können ( 894 ZPO). 1) Einige wenige geringfügige Ausnahmen interessieren im Rahmen dieses Aufsatzes nicht 2) Entfallen ist auch die Zuständigkeit der Gemeindedirektoren für Beglaubigungen für das Genossenschaftsregister 3) Die Möglichkeiten der Anfechtung eines Vertrages oder des Rücktritts vom Vertrage werden hier nicht behandelt. Es handelt sich dabei um rechtlich oft sehr schwierige Fragen, die die Beratung durch einen Rechtsanwalt notwendig machen 4) RGZ Bd. 84, S ) Kaufvertrag und Auflassung können in diesem Falle in einer Urkunde beurkundet werden 6) z. B. einer Hypothek (der Erwerber trägt dann auch die Kosten der Abtretung) 7) Ausnahme: Eine Zwangsversteigerung aus einem rangbesseren dinglichen Recht (z. B. aus einer Hypothek mit Vorrang) kann nicht verhindert werden 8) Insoweit handelt es sich um eine Sonderregelung. In allen anderen Fällen kann eine einstweilige Verfügung nur ergehen, wenn eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht ist ( $ 935 ff., 940 ZPO) 9) Wohl kann das Vorkaufsrecht nach h. M. bei der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auseinandersetzung ausgeübt werden, da diese keine echte Versteigerung ist Seite 5/5

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