FERIENHOTELIMMOBILIEN. Die unterschätzte Asset-Klasse. - Kurzfassung -

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1 FERIENHOTELIMMOBILIEN Die unterschätzte Asset-Klasse - Kurzfassung -

2 EDITORIAL Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, Ihnen die erste umfassende Studie zur Asset-Klasse Ferienhotels präsentieren zu können. Hotelimmobilien erleben derzeit einen regelrechten Investment-Boom erreichte das Transaktionsvolumen den Rekordwert von rund drei Milliarden Euro. Allerdings konzentrierte sich das Investoreninteresse im Wesentlichen auf die Business-Hotellerie. Ferienhotels finden dagegen bisher weniger Beachtung. Ihr Betrieb gilt als saisonabhängig und der Markt allgemein als intransparent. Arno Berthold Pöker Vorstand Deutsche Immobilien AG Quentin Sharp, Vorstand Deutsche Immobilien AG Die Deutsche Immobilien AG ist spezialisiert auf die Entwicklung von Hotelimmobilien, darunter zahlreiche Ferienhotels. Wir sind auch aufgrund unserer langjährigen Erfahrungen von der Attraktivität dieser Immobilienklasse für Investoren überzeugt. Um einen objektiven Blick auf dieses Segment zu werfen und einen Überblick zu schaffen, haben wir mit der TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft einen ausgewiesenen Hotelexperten beauftragt, eine umfassende Marktstudie speziell zur Ferienhotellerie zu erarbeiten. Eines der wichtigsten Ziele war es dabei, mehr Transparenz in Bezug auf die Besonderheiten, wirtschaftliche Daten und auch die Chancen sowie Risiken der Anlageklasse zu schaffen. Messlatte und Vergleichsmaßstab für Ferienhotels sind die Business-Hotels: Zu diesem Markt liegen deutlich mehr Daten vor und ein Großteil der Investoren hat damit bereits Erfahrungen gemacht. Daher war es uns ein Anliegen, möglichst den Vergleich zwischen Ferien- und Business-Hotellerie zu ziehen. Denn erst in der Gegenüberstellung werden viele Unterschiede, die auch wir zunächst nicht erwartet haben, deutlich. Die Ergebnisse der Studie zeigen: Bei den wirtschaftlichen Kennzahlen müssen sich die Ferienhotels nicht hinter den Business-Hotels verstecken. Bei einigen Kennzahlen liegen sie sogar vorne. Ein wesentlicher Vorteil besteht beispielsweise in der sehr viel stärkeren Krisenresistenz des Feriensegments gegenüber dem Geschäftsreisesektor. Hinzu kommt unserer Meinung nach ein Renditevorteil: Die Nachfrage nach Stadthotels ist derzeit sehr hoch. Dies spiegelt sich in sinkenden Renditen wider. Laut Colliers International gingen die Bruttoanfangsrenditen an den Top-7-Standorten von durchschnittlich 6,6 Prozent im Jahr 2011 auf 5,7 Prozent im Jahr 2014 zurück. Wir sind der Ansicht, dass Ferienhotels dazu eine attraktive Alternative darstellen, die Anfangsrenditen von mindestens 100 Basispunkten oberhalb der Business-Hotellerie aufweisen. Insgesamt kommt TREUGAST zu dem Schluss, dass das Ertragspotenzial von Ferienhotels mit dem der Business-Hotellerie durchaus vergleichbar ist. Voraussetzung dafür sind eine professionelle Hotelführung und -konzeption. Aufgrund dieses positiven Ergebnisses sind wir überzeugt: Diese Studie wird dazu beitragen, dass Ferienhotels künftig bei den Investitionsentscheidungen von Investoren mehr Berücksichtigung finden werden. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre! Herzlichst Ihr Arno Berthold Pöker und Quentin Sharp 02

3 Executive Summary Trotz florierender Investmentmärkte für Business-Hotels in City-Standorten hielten sich die Investoren im Sektor der Ferienhotels bisher zurück. Dabei kann die Asset-Klasse Ferienhotel eine gute Alternative zu anderen Hotelimmobilien sein. Die Deutsche Immobilien AG, einer der führenden Entwickler von Hotelimmobilien, hat die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft beauftragt, eine Studie zu erstellen, um diese spezielle Immobilienklasse aus Investorensicht zu beleuchten. Die größte Herausforderung bei der Analyse: Die Ferienhotellerie ist ein sehr heterogener Markt, der durch sehr unterschiedliche, zumeist kleinteilige familiäre Betreiberstrukturen gekennzeichnet ist. Zur Darstellung von aussagekräftigen Kennziffern, die den Markt abbilden, greift TREUGAST auf Betreiberdaten der unternehmenseigenen Datenbank zu. Grundlagen bilden Betriebe: die sich eindeutig dem Ferien- oder dem Business-Segment zuordnen lassen, die zwischen 60 und 160 Zimmer umfassen, die dem Mid- bis Upscale-Bereich (3-, 4-Sterne nach Dehoga) zuzuordnen sind, die als gesunde bzw. profilierte Betriebe einzuschätzen sind und die die Umsatzgrößenklasse zwischen zwei Mio. Euro und sechs Mio. Euro abbilden Die Kernergebnisse der Studie sind: 1. Ferienhotellerie birgt Ertragspotenziale, die vergleichbar zur Stadthotellerie sind. Das Ertrags-Risiko-Profil einer Investition in Ferienhotels ist sehr positiv vorausgesetzt die Hotelführung und Hotelkonzeption ist professionell. Die Ertragspotenziale sind mit der Business-Hotellerie vergleichbar. Dabei ist das Marktumfeld deutlich stabiler, besser prognostizierbar und weniger wettbewerbsintensiv. Übersicht Pachtwerte / pro Zimmer / pro Monat nach Kategorien in Euro Primary City Ländlicher Raum Kategorie Zentrum Rand Primary Secondary 1-Stern Sterne Sterne Sterne Sterne Luxus Anm.: Bei Inventarisierung durch Mieter kann Abschlag von ca. 20 % auf Pachtwert erfolgen; Quelle: TREUGAST interne Datenbank 03

4 2. Ferienhotels an sehr guten Standorten können ein Pachtniveau erreichen, das mit dem von zentral gelegenen Hotels in A-Städten vergleichbar ist. Die Pacht pro Zimmer und Monat bewegt sich im 3-Sternesegment innerhalb einer Bandbreite von 450 bis 650 Euro dies gilt für Business-Hotels in zentralen Lagen in A-Städten ebenso wie für Ferienhotels an erstklassigen Feriendestinationen. Im 4- und 5-Sternesegment sind die Pachtspannen von Ferienhotels an erstklassigen Standorten und Business-Hotels in zentralen Lagen der A-Städte im Wesentlichen vergleichbar, wenngleich die Spannen der Ferienhotels leicht niedriger sind. 3. Beim Netto-Umsatz pro Zimmer liegen Ferienhotels und Business-Hotels in etwa gleich auf. Beim Netto-Umsatz pro verfügbarem Zimmer (REVPAR, revenue per available room) erreichen Ferienhotels 53 Euro, bei Business-Hotels liegt diese Kennzahl bei 55 Euro. Logisumsatz (REVPAR) versus Gesamtumsatz (TREVPAR) Ferienhotellerie REVPAR TREVPAR Spitzenwert TREVPAR* 55 Business-Hotellerie Quelle: interne Datenbank TREUGAST *Spitzenwert der Stichprobe in der jeweiligen Kategorie 4. Ferienhotels generieren einen relativ hohen Teil des Gesamtumsatzes pro Zimmer aus Zusatzleistungen. Zusatzleistungen wie beispielsweise Wellnessangebote sind in der Ferienhotellerie von großer Bedeutung. Während der reine Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer (REVPAR) bei 53 Euro liegt, ist der Gesamtumsatz pro Zimmer (TREVPAR) in der Ferienhotellerie signifikant höher (103 Euro). Das bedeutet: Bei der Ferienhotellerie wird fast die Hälfte des Umsatzes aus Zusatzleistungen generiert. Diese Relation verdeutlicht das hohe Potenzial, das in der Ferienhotellerie durch ergänzende Angebote wie Gastronomie, Wellness, Fitness etc. erzielt werden kann. 5. Das Ferienreisesegment ist konjunkturunabhängiger. Der Geschäftsreisetourismus erlitt 2009 bedingt durch die Finanz- und Wirtschaftskrise einen deutlichen Rückgang um rund 11 Prozent und erreichte erst 2012 das Vorkrisenniveau. Der Ferienmarkt blieb dagegen verhältnismäßig stabil und erzielte bereits 2010 wieder ein Wachstum von 7,3 Prozent. In den Jahren 2007 bis 2013 wuchs die Anzahl der Urlaubsreisen jährlich um 1,5 Prozent. 04

5 Entwicklung Geschäftsreisen vs. Urlaubsreisen in Deutschland Geschäftsreisen (deut. Unternehmen) Urlaubsreisen ab 5 Tage* Anm.: * von Personen über 14 Jahre; Quellen: VDR Geschäftsreiseanalysen und F.U.R. Reiseanalysen Die operativen Ergebnisse pro Zimmer (GOPPAR) sind in der Ferienhotellerie leicht höher als in der Business- Hotellerie. Betrachtet man die operativen Ergebnisse pro Zimmer (Gross operating profit per available room, GOPPAR) in absoluten Zahlen, schneiden die Ferienhotels mit 28 Euro leicht besser ab als die Business-Hotels mit 26 Euro. 7. Die GOP-Margen (Gross operating profit) sind in der Ferienhotellerie niedriger. Der GOP (Gross operating profit) steht für das Ergebnis nach Abzug aller operativen Aufwendungen, jedoch vor Steuern, Gebäudeversicherung, Rücklagen und Pacht. Es handelt sich um eine der wichtigsten Finanzkennzahlen eines Hotelbetriebs und spiegelt zu einem erheblichen Maß die operative Wirtschaftlichkeit eines Hotels wider. Die GOP-Margen der Business-Hotellerie liegen mit durchschnittlich 33,1 Prozent (Spitzenwert 52,0 Prozent) deutlich oberhalb der Werte der Ferienhotellerie mit 25,7 Prozent (Spitzenwert 43,0 Prozent). 8. Großes Potenzial für professionell geführte Ferienhotels. Die besten Ferienhotels der Stichprobe erreichen bei Auslastung und Gesamtumsatz pro verfügbarem Zimmer (TREVPAR) sehr gute Werte. Das Spektrum ist bei der Ferienhotellerie breiter: Sehr gute Betriebe erreichen bspw. eine Auslastung von 89 Prozent und liegen damit nur einen Prozentpunkt unterhalb der besten Business-Hotels der Stichprobe. Beim TREVPAR erreichen die besten untersuchten Hotels sogar Werte von 198 Euro deutlich oberhalb des Durchschnitts von 103 Euro. Dies verdeutlicht das Potenzial von professionell geführten Ferienhotels. 9. Landkreise mit der höchsten Tourismusintensität (TI) konzentrieren sich in Deutschland und Österreich im Wesentlichen auf vier Regionen: Nordseeküste, Ostseeküste, bayerisches Voralpenland und die österreichischen Alpen. 05

6 EXECUTIVE SUMMARY In Österreich ist die Tourismusintensität wesentlich höher als in Deutschland. Die Tourismusintensität bezieht sich auf das Verhältnis Übernachtungsaufkommen zu Einwohnerzahl und ist ein Indikator für die lokale bzw. regionale Bedeutung des Tourismus. Der Bundesdurchschnitt liegt bei einer Tourismusintensität von 5,1 Übernachtungen pro Einwohner. Die Top-Ten-Landkreise bewegen sich zwischen 43 (Landkreis Wittmund, Nordsee) und 24 (Landkreis Vorpommern, Ostsee). In Österreich ist die Tourismusintensität höher als in Deutschland, was allerdings auf eine unterschiedliche Methode in der Statistikerhebung zurückzuführen ist. Während in Deutschland lediglich gewerbliche Betriebe erfasst werden, erfolgt in Österreich eine Vollerhebung unabhängig von Größe und Struktur. Der nationale Durchschnitt liegt dort bei 20. Die Spitzendestination (Verwaltungsbezirk Landeck, Tirol) erreicht einen Wert von 181. Die übrigen Spitzendestinationen (Top 2 bis Top 10) bewegen sich in einer Spanne von 64 bis 117. Top 10 Landkreise in Deutschland nach Tourismusintensität Nordfriesland 43,22 2. Wittmund 43,17 3. Vorpommern-Rügen 41,14 4. Oberallgäu 35,97 5. Garmisch-Partenkirchen 34,75 6. Ostholstein 30,11 7. Regen 26,78 8. Berchtesgadener Land 25,84 9. Cochem-Zell 24,45 23, Vorpommern-Greifswald 9. Eigene Berechnungen nach Daten der Statistischen Regionaldatenbank

7 Top 10 Bezirke in Österreich nach Tourismusintensität Landeck Zell am See St. Johann im Pongau Schwaz Reutte Imst Kitzbühel Hermagor Rust (Statutarstadt) 180,80 117,40 117,22 109,37 107,90 100,92 91,52 83,02 77, Bludenz 63,55 Eigene Berechnungen nach Daten der Bundesanstalt Statistik Österreich, TREUGAST 10. Die vier Erfolgsfaktoren für ein Ferienhotel: das natürliche Angebot, die touristische Freizeitinfrastruktur, ein qualitativ gutes Hotelangebot und eine hohe Nachfrage. a) Das natürliche Angebot ist einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren. Dazu gehören natürliche Gegebenheiten wie das Meer, die Berge oder Seen. b) Eine gute touristische Infrastruktur ist ebenfalls bedeutend und beinhaltet bspw. Schwimmbäder, Golfplätze, Seilbahnen oder besucherstarke Großevents wie Festspiele o.ä. Diese Faktoren tragen zur ganzjährigen Attraktivität der Top-Destinationen bei und wirken sich dämpfend auf die traditionell hohe Saisonalität in der Ferienhotellerie aus. c) Ein weiterer Faktor ist ein qualitativ hochwertiges Hotelangebot am Ort bzw. der Region, das professionelle Betreiberstrukturen aufweist. Die Gutachter sehen die Markendurchdringung als wichtigen Indikator. Während die Markenhotellerie auf dem Land eine Marktdurchdringung im einstelligen Prozentbereich aufweist, sind es an den Top-Destinationen 15 bis 20 Prozent. Dies lässt auf einen deutlich höheren Professionalisierungsgrad der Hotellerie an den Top-Destinationen schließen. d) Die zehn Top-Destinationen in Deutschland verfügen mit einer Ausnahme über ein hohes Tourismusaufkommen von mehr als einer Million Übernachtungen pro Jahr, das sich zudem auf einen ausgewogenen Zielgruppen-Mix verteilt. Die Top-Ten-Landkreise verzeichneten zwischen 2009 und 2013 einen durchschnittlichen Zuwachs von 2,8 Prozent. 07

8 11. Die Zahl der Urlaubsreisen der Deutschen insgesamt und die Reiseausgaben steigen. Im Jahr 2000 machten die Deutschen rund 62,2 Millionen Urlaubsreisen. Diese Zahl stieg bis 2014 auf 70,3 Millionen Euro. Analog entwickelten sich die Reiseausgaben: Während diese im Jahr 2000 noch bei 792 Euro pro Kopf und Reise lagen, kletterten die Ausgaben im Jahr 2014 auf 958 Euro. 12. Reisen im eigenen Land werden immer beliebter. Auf dem deutschen Beherbergungsmarkt sind die Inländer die wichtigste Nachfragegruppe: 82,2 Prozent aller Übernachtungen entfielen 2014 auf inländische Reisende. In Österreich stellen die Deutschen mit 51,5 Prozent aller Übernachtungen die wichtigste Gruppe. An zweiter Stelle kommen die Österreicher selbst mit einem Anteil von 27,1 Prozent. 13. Hotelmarkt Deutschland: Nachfragewachstum stärker als Angebotswachstum, in Österreich ähnliche Entwicklung allerdings weniger dynamisch. Das Bettenangebot in deutschen Hotels stieg zwischen 2005 und 2014 um 13,5 Prozent, die Zahl der Übernachtungen legte im gleichen Zeitraum um 31,6 Prozent zu. Am österreichischen Hotelmarkt nahm das Bettenangebot zwischen 2005 und 2014 um rund fünf Prozent zu. Die Übernachtungen wuchsen dagegen um rund 13 Prozent. In beiden Ländern wächst also die Nachfrage stärker als das Angebot, allerdings ist diese Entwicklung in Deutschland deutlich dynamischer. 14. Konzentrationsprozesse sowohl am deutschen als auch am österreichischen Hotelmarkt, allerdings ist der Prozess in Österreich stärker. Obwohl das Bettenwachstum in Deutschland zwischen 2005 und 2014 bei 13,5 Prozent lag, nahm die Zahl der Betriebe im selben Zeitraum nur marginal zu (um 2,6 Prozent). Dies zeigt den allgemeinen Konzentrationsprozess am Hotelmarkt. In Österreich war die Entwicklung vergleichbar, aber stärker ausgeprägt: Die Zahl der Hotels nahm zwischen 2005 und 2014 um rund zehn Prozent ab, die Anzahl der angebotenen Betten stieg im selben Zeitraum um rund fünf Prozent. 08

9 KONTAKT Die Studie Ferienhotelimmobilien die unterschätzte Assetklasse wird im August 2015 veröffentlicht. Eine ausführliche Präsentation mit vielen weiteren Ergebnissen und eine Executive Summery stellen wir Ihnen zum Download auf unter dem Navigationspunkt Presse zur Verfügung. Über Deutsche Immobilien AG Die Kernkompetenz der Deutsche Immobilien AG liegt in der Entwicklung und Errichtung anspruchsvoller Büro-, Wohn- und Hotelimmobilien. Seit ihrer Gründung im Jahr 1992 als Tochterunternehmen der Deutsche Seereederei GmbH, Rostock, hat die Gesellschaft Projekte mit einer Gesamtfläche von Quadratmeter Bruttogeschossfläche und einem Investitionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro erfolgreich entwickelt und verkauft. Mit Unternehmenssitz in Rostock und einer Niederlassung in Hamburg liegt der Schwerpunkt des operativen Geschäfts derzeit im norddeutschen Raum. Ob klassische Projektentwicklung und Projektmanagement, die Errichtung von Immobilien als Investor und Generalübernehmer oder deren erfolgreiche Vermarktung und Verwaltung: Die Deutsche Immobilien AG deckt die gesamte Wertschöpfungskette eines Immobilieninvestments ab. Die Deutsche Immobilien AG ist eine Holding-Gesellschaft mit vier operativen Geschäftseinheiten sowie einer Vielzahl von Projektgesellschaften, die für laufende Projekte gegründet werden. Die Holding beinhaltet wesentliche zentrale Funktionen und hält einige Bestandsobjekte, während die operativen Einheiten Dienstleistungen im Bereich der Projektentwicklung und Baubetreuung, der Vermarktung, des Facility Managements und der Fondskonzeption und -verwaltung erbringen. Pressekontakt c/o RUECKERCONSULT GmbH Nikolaus von Raggamby Wallstraße Berlin Tel.: +49 (0) Kontakt Deutsche Immobilien AG Katharina Wulf Am Kaiserkai Hamburg Tel.: +49 (0) Kontakt TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbh Michael Lidl Senior Consultant Bavariaring 29 D München Tel.: +49 (0) Über die TREUGAST Solutions Group 1985 als Unternehmensberatung für Hotellerie und Gastronomie in München gegründet, zählt die heutige TREUGAST Solutions Group zu den führenden Beratungsunternehmen in der Hospitality Industry in Europa. In Deutschland besitzt die Gruppe Standorte in München und Frankfurt. Mit den drei Kern-Geschäftsfeldern Beratung, Management und Wissenschaft deckt die TREUGAST Gruppe die gesamte Bandbreite der Hospitality Industry ab und vereint in einzigartiger Weise Theorie und Praxis auf Top Niveau. Die American Academy of Hospitality Sciences zeichnete die TREUGAST Solutions Group als erste Beratungsgesellschaft weltweit mit dem Star Diamond Award aus. Der Deutsche Fachverlag und der Hugo Matthaes Verlag verliehen der TREUGAST Solutions Group 2011 den Special Award Hotelier des Jahres. Die Begründung der Fach-Juroren: Detailliertes Hintergrundwissen gehört zum Markenzeichen der Unternehmensberatung, die Hotellerie und Gastronomie seit 25 Jahren begleitet. Mehr noch: Sie bringt die Branche weiter. 09