Immobilienmonitor 3. Quartal 2014 Steigende Leerstände

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1 Economic Research Swiss Issues Immobilien September 214 Immobilienmonitor 3. Quartal 214 Steigende Leerstände Bauwirtschaft Baukonjunktur: Totgeglaubte leben länger Wohneigentum Abkühlung mit regionalen Unterschieden Mietwohnungen Überraschend hoher Anstieg der Leerstände Mietwohnungsnachfrage hat Zenit überschritten Büroflächen Die Leerstände steigen Verkaufsflächen Trendwende der Leerstände?

2 Impressum Herausgeber Giles Keating Head of Research and Deputy Global CIO Tel Fredy Hasenmaile Head Real Estate & Regional Research Tel Kontakt Tel Redaktionsschluss 19. September 214 Besuchen Sie uns auf dem Internet Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 214 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten Autoren Denise Fries Daniela Häcki Philippe Kaufmann Dr. Christian Kraft Thomas Rieder Swiss Issues Immobilien I September 214 2

3 Editorial Liebe Leserin, lieber Leser Die einzelnen Teilmärkte des Schweizer Immobilienmarktes unterscheiden sich, was deren Position im Immobilienzyklus betrifft, immer mehr. Generelle Aussagen zum Immobilienmarkt werden den Unterschieden in den einzelnen Teilmärkten deshalb nicht mehr gerecht, und ein stärkeres Differenzieren ist gefragt. Der Büroflächenmarkt rutscht beispielsweise zunehmend tiefer in die Abschwungphase (vgl. S. 11), während der Verkaufsflächenmarkt wenn auch aus anderen Gründen erst am Anfang dieses Stadiums steht (vgl. S. 12). Auf dem Wohnungsmarkt steigen dagegen die Preise und Mieten noch. Getragen von einer nahezu unveränderten Zuwanderung befindet sich dieser Markt weiterhin im Stadium der Beruhigung nach jahrelangem Boom. Wer den Wohnungsmarkt aber näher unter die Lupe nimmt, vermag erste Risse im lange Zeit ungetrübten Bild festzustellen. Zum einen hat die Zuwanderung ihren Höhepunkt überschritten. Der Wanderungssaldo liegt zwar im bisherigen Jahresverlauf nur wenig hinter dem Vorjahreswert zurück, doch das schwächere Beschäftigungswachstum und statistische Einmaleffekte deuten darauf hin, dass die Zuwanderung ihre stärksten Tage gesehen hat (vgl. S. 9). Zum anderen sorgen die erneut gesunkenen Zinsen für eine fortgesetzt sehr hohe Produktion von Mietwohnungen, denn der Anlagenotstand der Investoren hat sich jüngst eher wieder akzentuiert. Das stützt auch den Bau, dem in den letzten Quartalen schon wiederholt die Trendwende vorhergesagt wurde. Doch die im 2. Quartal eingereichten Hochbauprojekte zeigen ein Wiedererstarken im Hochbau wie in keinem 2. Quartal seit 1994 (vgl. S. 5). Insgesamt steht einer auf hohem Niveau verharrenden Wohnungsproduktion somit eine sich künftig graduell abschwächende Nachfrage gegenüber. Damit dürften mittelfristig die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt zunehmen. Ein erster Warnschuss war der für viele Marktteilnehmer überraschend starke Anstieg der Leerstände (vgl. S. 8). Auch wenn ein Teil der Zunahme auf die spezielle Situation im Nachgang der Zweitwohnungsinitiative zurückzuführen ist, überrascht deren Ausmass. In einer Zeit, in der die zuwanderungsbedingte Nachfrage noch immer sehr robust ist, die Konjunktur ansprechende Zahlen liefert und die Konsumentenstimmung wenig Veränderung erfährt, ist der merkliche Sprung der Leerstände in der Tat überraschend. Während einer Dekade haben sich die Leerstände kaum verändert. Die Zu- oder Abnahme der Zahl leer stehender Wohnungen lag dabei nie höher als 3'5. Die aktuelle Erhöhung der Leerwohnungszahl um 5'74 Einheiten markiert nun aber das Ende einer der längsten stabilen Phasen auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Früher oder später dürfte auch dem Wohnungsmarkt der Gang in die Abschwungphase nicht erspart bleiben, denn die Produktionsseite wird mit Blick auf die fortgesetzte Tiefzinsphase nicht so rasch an Dynamik verlieren. Diese Entwicklung wird in den kommenden Quartalen zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitragen und die Situation für die Mieter verbessern. Vor dem Hintergrund wachsender Rufe nach regulativen Eingriffen in das Marktgefüge kommt dieses Signal zum richtigen Zeitpunkt. Es zeigt, dass der Markt selbst nach einem so grossen und unerwarteten Nachfrageschock wie der Zuwanderungswelle selber in der Lage ist, mittelfristig wieder ein Gleichgewicht herzustellen. Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre. Fredy Hasenmaile Head Real Estate & Regional Research Swiss Issues Immobilien I September 214 3

4 Themenübersicht Bauwirtschaft: Baukonjunktur totgeglaubte leben länger Temporäre Zinsanstiege und die Annahme der Zweitwohnungsinitiative haben die Hochbauplanung 213 negativ beeinflusst. Doch der erneute Zinsrutsch hält den Anlagenotstand aufrecht und beschleunigt die Neubauplanung erneut. Auch im Alpenraum löst sich die Schockstarre der Investoren. Wohneigentum: Abkühlung mit regionalen Unterschieden Die Abkühlung des Preiswachstums bestätigt sich. Erstens verschiebt sich der Markt zunehmend von einem Verkäufermarkt hin zu einem Gleichgewicht zwischen Anbietern und Nachfragern. Zweitens scheint die Preisdynamik in den Hot Spots nachhaltig gebrochen. Die verschärfte Selbstregulierung dürfte den tiefen Zinsen entgegenwirken und für eine Fortsetzung der Abkühlung sprechen. Mietwohnungen: Überraschend hoher Anstieg der Leerstände Als Folge der kontinuierlich erhöhten Mietwohnungsproduktion ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen angestiegen. Der starke Zuwachs kommt allerdings unerwartet. Licht ins Dunkle bringt die räumliche Analyse: Insbesondere in touristischen Regionen und an den Rändern der Agglomerationen haben sich die Leerstände erhöht. Mietwohnungen: Mietwohnungsnachfrage hat Zenit überschritten Der Mietwohnungsmarkt erfreut sich 214 noch einer starken Nachfrage. Eine erst leicht rückläufige Zuwanderung wird von einer schwächeren Abwanderung vom Mietwohnungs- in den Eigentumsmarkt kompensiert. Veränderungen in der Struktur der Zuwanderung lassen jedoch vermuten, dass diese ihren Zenit überschritten hat. Büroflächen: Die Leerstände steigen Eine unverändert flaue Nachfrage trifft spezifisch im Raum Zürich auf eine zinsgetriebene, überdimensionierte Flächenausweitung. Die Leerstände steigen deshalb wie erwartet an, der Höhepunkt dürfte noch für längere Zeit nicht erreicht sein. Verkaufsflächen: Trendwende der Leerstände? Der Online-Handel stellt für die Verkaufsflächen eine noch nie dagewesene Bedrohung dar. Bis anhin konnte der Markt die Herausforderung gut meistern. Die aktuelle Leerstandsentwicklung deutet aber darauf hin, dass sich dies nun ändern könnte Swiss Issues Immobilien I September 214 4

5 Bauwirtschaft Baukonjunktur: Totgeglaubte leben länger Temporäre Zinsanstiege und die Annahme der Zweitwohnungsinitiative haben die Hochbauplanung 213 negativ beeinflusst. Doch der erneute Zinsrutsch hält den Anlagenotstand aufrecht und beschleunigt die Neubauplanung erneut. Auch im Alpenraum löst sich die Schockstarre der Investoren. 213 nur Zwischentief der Projektierung? Trotz Hoffnungsschimmer: Markante Unsicherheit im Alpenraum Die Baukonjunktur bleibt in Fahrt. Vor allem getrieben von der dynamischen Planung des Jahres 212 wird 214 ein starkes Baujahr werden. Wir rechnen mit einem realen Wachstum der Bauinvestitionen um 3.5% im Vergleich zum Vorjahr. Zudem dürfte der Planungsschub stark genug sein, um das hohe Niveau auch 215 halten zu können. Zwar ist der Trend nachlassender Planung, der mit einer Beruhigung der Wohnimmobiliennachfrage und mit Vermietungsproblemen kommerzieller Flächen in Verbindung steht, im Jahr 213 nicht zu übersehen (vgl. Abb. 1). Doch der Bauboom ist noch nicht zu Ende: Im 2. Quartal 214 wurde mit einer Bausumme von CHF 8.2 Mrd. ein seit 1994 historischer Rekordwert eingereichter Hochbauprojekte erzielt. Wie nachhaltig dieses Wiedererstarken ist, lässt sich noch nicht abschliessend beurteilen. Sicher ist jedoch, dass die erneut gesunkenen Zinsen die Anreize für Eingaben baureifer Projekte aufrechterhalten und den Anlagenotstand vieler Investoren akzentuieren. Die Beruhigung des Jahres 213 könnte sich damit rückblickend als Zwischentief entpuppen, geprägt von temporären Zinsanstiegen und Verunsicherungen durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative und noch nicht als die grosse Trendwende. Die Zweitwohnungsinitiative hinterlässt im Alpenraum aus Sicht der Bauwirtschaft markante Spuren. Auf die Flut von Baugesuchen des Jahres 212, getrieben von der Hoffnung auf eine rechtskräftige Baubewilligung, folgte 213 der markante Einbruch der Wohnraumplanung. Viele lokale Bauunternehmungen geraten dadurch in eine äusserst schwierige Situation. Mittelfristig wird vielerorts ein Stellenabbau erfolgen obwohl kurzfristig die Flut an Aufträgen bewältigt werden muss. Für mittelfristige Hoffnung sorgt der Wiederanstieg des Baugesuchvolumens in den Zweitwohnungsgemeinden seit Anfang 214 (vgl. Abb. 2). Mitverantwortlich für die Aufwärtskorrektur sind grosse Hotelprojekte. Drei Baugesuche für Projekte in Savognin, Riederalp und Leysin machten im 1. Halbjahr alleine 7% des gesamten Planungsvolumens in Zweitwohnungsgemeinden aus. Diese Entwicklung stimmt zuversichtlich, dass ein Teil der wegbrechenden Hochbaunachfrage durch bewirtschaftete Beherbergungskonzepte kompensiert werden kann. Abbildung 1 Abbildung 2 Schweiz ohne Alpenraum: Starkes 2. Quartal 214 Alpenraum: Wiederanstieg im ersten Halbjahr 214 Baugesuche Hochbau in CHF Mio., geglättete Monatswerte, ohne Zweitwohnungsgemeinden Baugesuche Hochbau in CHF Mio., geglättete Monatswerte, nur Zweitwohnungsgemeinden 3'5 3' 2'5 2' 1'4 1'2 1' 8 6 Hochbaugesuche in Zweitwohnungsgemeinden geglättet (6-Monatsmittel) langjähriges Mittel 1'5 Hochbaugesuche ausserhalb Zweitwohnungsgemeinden geglättet (6-Monatsmittel) langjähriges Mittel 1' Quelle: Baublatt, Credit Suisse Quelle: Baublatt, Credit Suisse Swiss Issues Immobilien I September 214 5

6 Wohneigentum Abkühlung mit regionalen Unterschieden Die Abkühlung des Preiswachstums bestätigt sich. Erstens verschiebt sich der Markt zunehmend von einem Verkäufermarkt hin zu einem Gleichgewicht zwischen Anbietern und Nachfragern. Zweitens scheint die Preisdynamik in den Hot Spots nachhaltig gebrochen. Die verschärfte Selbstregulierung dürfte den tiefen Zinsen entgegenwirken und für eine Fortsetzung der Abkühlung sprechen. Schere zwischen Angebotsund Transaktionspreiswachstum wird kleiner Regional unterschiedliche Dynamik Tiefe Zinsen und verschärfte Selbstregulierung Im 2. Quartal 214 waren die Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 3% bei Eigentumswohnungen und 2.7% bei Einfamilienhäusern etwas höher als im 1. Quartal. Im langfristigen Vergleich bleibt das Wachstum aber unter den durchschnittlichen Preissteigerungen seit dem Jahr 2 (EWG: +4.9% p.a., EFH: +3.4% p.a.). Derzeit sprechen zwei Indikatoren dafür, dass sich das Wachstum nicht wieder beschleunigt. Erstens schliesst sich zunehmend die Differenz zwischen dem Wachstum der Transkations- und Angebotspreise (vgl. Abb. 3). Auf einem Verkäufermarkt überbieten sich die vielen potenziellen Käufer, womit der tatsächliche Transaktionspreis am Ende oft über dem Angebotspreis zu liegen kommt. Das war noch 211 und sehr ausgeprägt 212 der Fall. Seit 213 verringert sich die Differenz, was darauf hindeutet, dass sich Anbieter und Nachfrager langsam wieder in einem Gleichgewicht einpendeln. Für eine Fortsetzung der Marktberuhigung spricht zweitens, dass die Preisdynamik insbesondere in den Hochpreisregionen gebrochen ist. Die überhitzten Hot Spots rund um den Genfer-, Zürich- und Zugersee zeigen die stärkste Abschwächung beim Preiswachstum (vgl. Abb. 4). Entlang des Genfersees sind die Preise teilweise sogar rückläufig. Dagegen werden ausserhalb der Hochpreisregionen, wo Wohneigentum für viele Haushalte noch erschwinglich ist, zum Teil beachtliche Zuwächse verzeichnet. Im Einzugsgebiet von Zürich sind das insbesondere Regionen in den Kantonen Thurgau und St. Gallen, aber auch die beiden Appenzell. In der Westschweiz verzeichnen vor allem die Regionen im Kanton Freiburg die höchsten Preiszuwächse. Doch auch bei diesen Verlagerungseffekten zeichnet sich im Trend eine Beruhigung ab. Die weitere Preisentwicklung wird von zwei gegenläufigen Effekten bestimmt. Einerseits haben die Zinsen für Fix-Hypotheken wieder ihre Tiefststände vom Jahr 212 erreicht, womit Eigentum, was die laufenden Kosten betrifft, sehr attraktiv bleibt. Andererseits hat die verschärfte Selbstregulierung der Banken die Hürden der Eigentumsfinanzierung erneut steigen lassen. Das dürfte die Preisentwicklung im Zaum halten. Sollten die Preise wider Erwarten erstarken, dürften weitere regulatorische Massnahmen folgen. Alle Augen sind demnach auf den weiteren Verlauf der Preisentwicklung gerichtet. Abbildung 3 Abbildung 4 Preiswachstum bleibt im Rahmen Preiswachstum mit grossen regionalen Unterschieden Preisentwicklung Wohneigentum, Wachstum im Vorjahresvergleich in % Preisentwicklung Wohneigentum, 2.Q Q 214, in % 1% 8% 6% EWG Angebotspreise EWG Transaktionspreise EFH Angebotspreise EFH Transaktionspreise > 6% 5% 6% 4% 5% 3% 4% 2% 3% 1% 2% % 1% < % 4% 2% % 1.Q Q Q Q km Quelle: Wüest & Partner, Schweizerische Nationalbank Quelle: Wüest & Partner, Geostat Swiss Issues Immobilien I September 214 6

7 Wohneigentum Verschärfte Selbstregulierung für Hypotheken per 1.9. Die Schweizer Banken haben ihre Selbstregulierung für Hypotheken per 1. September nochmals verschärft. Ab dann muss bei Finanzierungen der Anteil, der eine Belehnung von zwei Dritteln übersteigt, linear und bereits innert 15 anstatt wie bis anhin 2 Jahren amortisiert werden. Dadurch erhöhen sich die jährlichen Kosten, sodass ein leicht höheres Einkommen notwendig ist, um die Tragbarkeitsrichtlinien einhalten zu können. Diese massvolle Regulierungsmassnahme dürfte den Kreis potenzieller Käufer nochmals moderat verkleinern. Des Weiteren wird das Niederstwertprinzip verankert und die Anrechenbarkeit von Zweiteinkommen eingeschränkt. Die neuen Regeln dürften zur Beruhigung des Preiswachstums beitragen. Finanzielle Aufwände für Wohneigentum, in CHF pro Jahr Kaufobjekt von CHF 1 Mio., Belehnung 8%, Zinssatz: 2%; Unterhaltskosten: 1% Zinskosten Amortisation 2 J. Zinskosten Amortisation 15 J. Unterhaltskosten Amortisation 2 J. Unterhaltskosten Amortisation 15 J. Amortisation über 2 J. Amortisation über 15 J. 4' 35' 3' 25' 2' 15' 1' 5' Quelle: Credit Suisse Grosse regionale Unterschiede bei den Bauprojekten Ausweitung des Angebots von Wohneigentum Nachdem die Baubewilligungen für Wohneigentum seit Mitte 213 um mehr als 2% nachgelassen haben, zeichnet sich bei den Eigentumswohnungen am aktuellen Rand eine Stabilisierung ab. Dies im Gegensatz zu Einfamilienhäusern, deren Bewilligungszahl weiter sinkt, und die in erster Linie in zentrumsfernen Regionen entstehen. In den letzten 12 Monaten sind Eigentumswohnungen und 8615 Einfamilienhäuser bewilligt worden. Regional zeigen sich grosse Unterschiede bei der derzeit geplanten Bautätigkeit. Auffallend ist, dass der Schwerpunkt dabei häufig auf Regionen liegt, wo Wohneigentum noch vergleichsweise günstig ist. Spitzenreiter sind die Regionen Sursee/Seetal, La Gruyère, Glâne/Veveyse sowie das Knonaueramt. Geplante Ausweitung in % des Wohnungsbestands Geplante Ausweitung 1.51% 2.% 1.26% 1.5% 1.1% 1.25%.76% 1.%.51%.75%.26%.5%.%.25% Anteile nach Segment Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Quelle: Baublatt, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat Fix-Hypotheken haben wieder Tiefststände erreicht Die Schweizerische Nationalbank wird dank der tiefen Inflationserwartung an der Tiefzinspolitik festhalten. Innert Jahresfrist erwarten wir daher keine Erhöhung der Leitzinsen, womit sich die Flex-Rollover-Hypothek seitwärts bewegen dürfte. Die Zinssätze der Fix-Hypotheken haben wieder ihre Tiefststände von 212 erreicht, was vor allem auf steigende geld- und geopolitische Unsicherheiten zurückzuführen ist. In den kommenden 12 Monaten dürften die Zinssätze von Fix- Hypotheken eher wieder steigen. Die Entwicklung wird aber weiterhin volatil verlaufen. Insbesondere die Geldpolitik in den USA sowie im Euroraum wird die Zinsentwicklung in der Schweiz bestimmen. Hypothekarzinsen Zinsen bei Neuabschluss in % 6% 5% 4% 3% 2% 1% Fix-Hypothek 3J Fix-Hypothek 5J Fix-Hypothek 1J Fix-Hypothek 15J Flex-Rollover-Hypothek (3-Monats-Libor) % Quelle: Datastream, Credit Suisse Swiss Issues Immobilien I September 214 7

8 Mietwohnungen Überraschend hoher Anstieg der Leerstände Als Folge der kontinuierlich erhöhten Mietwohnungsproduktion ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen angestiegen. Der starke Zuwachs kommt allerdings unerwartet. Licht ins Dunkle bringt die räumliche Analyse: Insbesondere in touristischen Regionen und an den Rändern der Agglomerationen haben sich die Leerstände erhöht. Wende in der Leerstandsentwicklung Anstieg vor allem in touristischen Regionen und an den Agglomerationsrändern Höhere Leerstände sowohl bei Miete als auch im Eigentum Was auf dem Büroflächenmarkt schleichend, aber unaufhaltsam zu einem Überangebot geführt hat, blüht auch dem Wohnungsmarkt wenn auch mit geringerer Schärfe. Die tiefen Zinsen locken Investoren in den Immobilienmarkt und sorgen für eine ausserordentlich hohe Produktion von Mietwohnungen. Entsprechend haben sich die Kräfte auf dem Mietwohnungsmarkt verschoben. Lange Zeit konnte durch die seit 27 überdurchschnittlich hohe Zuwanderung ein Überangebot verhindert werden. Gemäss jüngsten Ergebnissen zur Leerwohnungszählung neigt sich die lange Phase der Stabilität nun dem Ende zu. Am 1. Juni 214 standen 45'748 Wohnungen leer. Dies kommt einem Plus von 574 Einheiten gleich (vgl. Abb. 5), der stärkste Anstieg seit Gemessen am Gesamtbestand standen 1.8% der Wohnungen leer. Angesichts der robusten Zuwanderung im vergangenen und aktuellen Jahr kommt die deutliche Zunahme unerwartet. Eine räumliche Analyse bringt Licht ins Dunkle: Mehr als ein Drittel des Anstieges geht auf touristische Gemeinden zurück, in denen aber nur 7% aller Wohnungen zu finden sind. Der merkliche Leerstandsanstieg in den touristischen Regionen dürfte grösstenteils die Folge von veränderten Rahmenbedingungen aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative sein (Last-Minute-Bauboom, Verunsicherung auf der Nachfrageseite). Neben den touristischen Gemeinden haben sich die Leerstände ausserdem an den Rändern der Agglomerationen stark erhöht (vgl. Abb. 6) dort wo aufgrund von verfügbaren Baulandreserven und vergleichsweise tiefen Bodenpreisen viel Wohnraum entstand. Beispiele hierfür sind die Regionen Zürich Oberland-West und -Ost, das Freiamt, Olten/Gösgen/Gäu sowie Murten. In den Zentren hingegen bleibt die Situation trotz mehrheitlich höherer Leerstände angespannt. Wie erwartet präsentiert sich die Aufteilung des Leerstandsanstiegs nach Segment. Die hohe Mietwohnungsproduktion liess die Leerwohnungen insbesondere im Mietsegment ansteigen. Diese erhöhten sich gegenüber dem Vorjahreswert um mehr als 4 Einheiten. Insgesamt standen 214 knapp 35'841 Mietwohnungen leer, d.h. vier von fünf leer stehenden Wohnungen waren zur Miete ausgeschrieben. Aber auch im Eigentum erhöhte sich die Zahl leer stehender Wohnungen mit einem Plus von 1565 Wohnungen deutlich, weil die Regulierungsmassnahmen und vielerorts das hohe Preisniveau den Kreis der Nachfrager einschränkten. Abbildung 5 Abbildung 6 Veränderung der Anzahl Leerwohnungen Schweiz Regionale Leerstandsziffer 214 Leerwohnungsziffer (rechte Skala) und Wachstum der Leerwohnungen (linke Skala) Leerwohnungsziffer 214, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr 1' 8' 6' 4' 2' -2' 1.5% 1.2%.9%.6%.3%.% -.3% Leerwohnungsziffer 214 > 2% % % %.75 1.%.5.75% <.5% -4' -6' -8' Veränderung Leerstand Miete Veränderung Leerstand Eigentum Leerwohnungsziffer (rechte Skala) % -.9% -1.2% Leerstandsveränderung Anstieg Seitwärtsbewegung Rückgang Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat Swiss Issues Immobilien I September 214 8

9 Mietwohnungen Mietwohnungsnachfrage hat Zenit überschritten Der Mietwohnungsmarkt erfreut sich 214 noch einer starken Nachfrage. Eine erst leicht rückläufige Zuwanderung wird von einer schwächeren Abwanderung vom Mietwohnungs- in den Eigentumsmarkt kompensiert. Veränderungen in der Struktur der Zuwanderung lassen jedoch vermuten, dass diese ihren Zenit überschritten hat. Nettozuwanderung trotzt abgeschwächtem Beschäftigungswachstum Zuwanderung aus dem iberischen Raum lässt nach Zuwanderer fragen vermehrt günstigere Mietwohnungen nach Von Januar bis Juli 214 lag der Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung bei 45'1 Personen. Damit schwächte sich die Nettozuwanderung seit Jahresbeginn gegenüber dem Vorjahreswert um 4% ab, liegt aber nach wie vor deutlich über den Vergleichswerten der vier Jahre zuvor. Dass sich die Nettozuwanderung im laufenden Jahr trotz tieferem Beschäftigungswachstum nur geringfügig abgeschwächt hat (vgl. Abb. 7), ist auf die generell verzögerte Reaktion der Zuwanderung auf die Beschäftigungssituation und auf das Auslaufen der Ventilklausel gegenüber den EU-8-Staaten per Ende April zurückzuführen. Seit Mai 214 ist die Zuwanderung der EU-8-Staatsangehörigen nicht mehr kontingentiert und in der Folge sprunghaft gestiegen (vgl. Abb. 8). Wir gehen davon aus, dass es sich bei diesem Anstieg nur um eine kurzfristige Entwicklung handelt sozusagen um einen Aufholeffekt aufgrund der vorhergehenden Beschränkung. Die Zuwanderung aus Südeuropa, welche vor zwei Jahren die markante Abschwächung der Zuwanderung aus Deutschland und dem Norden Europas fast vollumfänglich kompensiert hat, zeigt ebenfalls erste Ermüdungserscheinungen. Besonders die Nettozuwanderung aus Spanien und Portugal ist aus zwei Gründen rückläufig. Zum einen hat sich die Arbeitsmarktsituation in den beiden Ländern der iberischen Halbinsel stabilisiert und die sehr hohen Arbeitslosenraten sinken wieder. Zum anderen ist die Aufnahmefähigkeit des Schweizer Arbeitsmarktes für Arbeitskräfte, welche keine der Landessprachen beherrschen, begrenzt. Im Wanderungssaldo der Schweiz hat sich das Nachlassen noch kaum manifestiert, weil die ungebrochene Zuwanderung aus Frankreich und Italien sowie der oben erwähnte Zustrom aus den EU-8-Staaten den Rückgang weitgehend kompensieren (vgl. Abb. 8). Die Mietwohnungsnachfrage bleibt damit 214 robust, nicht zuletzt auch weil die Abwanderung vom Mietwohnungs- in den Eigentumswohnungsmarkt regulierungsbedingt abgenommen hat. Insgesamt setzt sich damit der Trend fort, dass die Zuwanderer vermehrt aus Ländern kommen, wo der Kaufkraftunterschied zwischen Herkunfts- und Zielland grösser ist als noch , als die Zuwanderer mehrheitlich aus Deutschland kamen. Entsprechend gefragt sind daher besonders die günstigeren Mietwohnungen. Abbildung 7 Abbildung 8 Wanderungssaldo und Beschäftigungswachstum Wanderungssaldo nach Herkunftsländern Wanderungssaldo: Ständige ausländische Wohnbevölkerung Ständige ausländische Wohnbevölkerung (gleitende 12-Monatssumme) 12' 1' 8' 6' 4' 2' -2' Wanderungssaldo, gleitende Zwölfmonatssumme Wachstum Gesamtbeschäftigung, gegenüber Vorjahresquartal -4' ' 18' 16' 14' 12' 1' 8' 6' 4' 2' 1/21 1/211 1/212 1/213 1/214 Deutschland Frankreich Italien Portugal Spanien Übrige EU-17/EFTA EU-8 EU-2, übriges Europa Übrige (Amerika, etc.) Quelle: Bundesamt für Migration, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Quelle: Bundesamt für Migration, Credit Suisse Swiss Issues Immobilien I September 214 9

10 Mietwohnungen Wiederbeschleunigende Wohnungsproduktion Dynamische Wohnungsplanung im ersten Halbjahr 214 Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative im März 212 hatte starke Verzerrungen in der Baubewilligungsstatistik zur Folge. Die Beurteilung der Angebotsentwicklung im Wohnungsbau wurde entsprechend erschwert. Unter Ausschluss der Bauvolumen in den betroffenen Zweitwohnungsgemeinden wird deutlich, dass die Dynamik in der Wohnungsproduktion bereits wieder auf historische Höchststände zustrebt. Schweizweit wurde im 2. Quartal der Neubau von 14'9 Wohnungen und Häusern bewilligt der höchste Wert eines 2. Quartals seit Messbeginn Obwohl die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum regulierungs- und preisbedingt nachgelassen hat, treiben markant gesunkene Zinsen und der Anlagenotstand vieler Investoren die Produktion von neuem Wohnraum weiter voran. Baubewilligte Wohnungen ausserhalb von Zweitwohnungsgemeinden 6' 5' 4' 3' 2' Bewilligungen ohne Zweitwohnungsgemeinden 1' geglättet (6-Monatsmittel) langjähriges Mittel Quelle: Baublatt, Credit Suisse Sinkende Bruttoanfangsrenditen Je nach Entwicklung der Angebotsmieten und der Transaktionspreise für Renditeliegenschaften verändern sich die Bruttoanfangsrenditen. Steigen die Mieten (=Ertragsseite) stärker als die zinsgetriebenen Preise (=Kostenseite), so steigen die Bruttoanfangsrenditen. Dies war bspw. zu Beginn des letzten Jahrzehnts zu beobachten. Wachsen hingegen die Preise stärker als die Mieten, sinkt die Bruttoanfangsrendite. Letzteres Verhältnis besteht aufgrund der hohen Nachfrage nach Renditeobjekten seit 29, was sich in einem seitdem sinkenden Verlauf der Bruttoanfangsrenditen widerspiegelt. Weil die Transaktionspreise weiterhin ein stärkeres Wachstum aufweisen als die Mieten, bleibt der Druck auf die Bruttoanfangsrenditen bestehen. Veränderung der Bruttoanfangsrendite Linke Skala: Index der Bruttoanfangsrendite, 22 = 1. Wachstum Angebotsmieten (YoY, rechte Skala) Wachstum Transaktionspreise Renditeliegenschaften (YoY, rechte Skala) 1.3 Index der Bruttoanfangsrendite (linke Skala) % 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% Quelle: IAZI, Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse Weitere Senkung des Referenzzinssatzes wahrscheinlich Die Zinsen für Fix-Hypotheken sind im ersten Halbjahr 214 wieder spürbar gesunken. Das ermöglicht derzeit neuen, aber auch bestehenden Wohneigentümern Hypotheken zu rekordtiefen Zinsen abzuschliessen, respektive zu verlängern. Das hat zur Folge, dass sich der Rückgang des durchschnittlichen Zinssatzes aller Hypothekarkredite ungebrochen fortsetzt. Dieser liegt mittlerweile auf 1.95%. Damit kommt die nächste Rundungsgrenze für den Referenzzinssatz von 1.875% rasch näher. Wir erwarten, dass der Referenzzinssatz im ersten Halbjahr 215 von heute 2% auf 1.75% sinkt. Weil der Referenzzinssatz träge auf Zinsveränderungen reagiert, ist damit ein Anstieg vom heutigen Niveau aus in noch weitere Ferne gerückt. Hypothekarischer Referenzzinssatz und Durchschnittssatz Referenzzinssatz in Viertelprozentpunkten bei Veröffentlichung 3.5% 3.25% 3.% 2.75% 2.5% 2.25% 2.% 1.75% Rundungsgrenzen seit Dez % 3.375% 3.125% 2.875% 2.625% 2.375% 2.125% 1.875% Durchschnittssatz am Stichtag Referenzzinssatz 1.625% 1.5% Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Credit Suisse Swiss Issues Immobilien I September 214 1

11 Büroflächen Die Leerstände steigen Eine unverändert flaue Nachfrage trifft spezifisch im Raum Zürich auf eine zinsgetriebene, überdimensionierte Flächenausweitung. Die Leerstände steigen deshalb wie erwartet an, der Höhepunkt dürfte noch für längere Zeit nicht erreicht sein. Zunehmendes Überangebot trotz passablem Wirtschaftswachstum Zürcher CBD: Leerstand wächst um 138% auf 96' m 2 Die Projektierung von neuen Büroflächen hat gegenüber den Höchstständen von 211 nicht deutlich genug abgenommen. Das Überangebot wird weiterhin zunehmen. Erstens akzentuieren die tiefen und wieder gesunkenen Zinsen den Anlagenotstand und halten damit die Planung neuer Flächen auf einem überhöhten Niveau (vgl. Abb. 9). Zweitens dürften noch Flächen auf den Markt kommen, die bereits vor Längerem geplant wurden, deren Baustart aber aufgrund von Vermarktungsschwierigkeiten verzögert wurde. Drittens dürfte sich die flaue Nachfrage trotz ansprechendem Wirtschaftswachstum fortsetzen: Unternehmensansiedlungen sind seltener geworden, der Markt für Flächenoptimierungen grosser Unternehmen ist gesättigt und binnenorientierte Wachstumsbranchen haben eine geringe Zahlungsbereitschaft für neue Flächen. Die Leerstandsentwicklung der fünf grössten Schweizer Büroflächenmärkte reagiert mit einem markanten Anstieg um 9.7% im Vergleich zum Vorjahr. Besonders ausgeprägt ist die Leerstandsproblematik in der Stadt Zürich, wo per Juni ' m 2 Bürofläche leer standen (vgl. Abb. 1). Insgesamt dürfte dies zwar nur 3.4% des geschätzten Flächenbestandes der Stadt ausmachen. Bedenklich ist jedoch die Verteilung der Leerstände: Mit 96' m 2 konzentriert sich fast die Hälfte des Leerstandes auf den geografisch kleinen CBD und ist eine Folge der Flächenverlagerung grosser Firmen aus der Innenstadt heraus. Die leerstehenden Flächen sind aufgrund ihrer guten Lagen teuer, oft jedoch sanierungsbedürftig und nicht mehr adäquat hinsichtlich der Raumansprüche moderner Unternehmen. Weil ein Ende der Flächenausweitung auch in den Aussenquartieren und im Glattal nicht abzusehen ist, dürfte sich die Leerstandsproblematik in den kommenden Jahren verstärkt auf die Ränder des Zürcher Büroflächenmarktes fokussieren. Modernisierungen und Umnutzungen bleiben in Zürich die Themen für Investoren, um sich gegen die Neubauten behaupten zu können. In den vier anderen Grosszentren liegt die Leerstandsveränderung innerhalb gängiger Schwankungen. Erfreulich ist, dass sich die Situation im Markt Genf verbessert hat. Aufgrund des Genfer Platzmangels und der hohen bürokratischen Hürden bei der Immobilienentwicklung sind in den letzten Jahren vergleichsweise nur wenige neue Büroflächen entstanden. Die Raumknappheit und die zurückhaltende Neuflächenplanung haben Genfer Unternehmen in den letzten Jahren hohe Mietkosten beschert, konnten einen weiteren Anstieg des Leerstandes jetzt jedoch verhindern. Abbildung 9 Abbildung 1 Tiefe Zinsen treiben Neuflächenplanung Ausgeprägter Anstieg der Leerstände Baubewilligungen für neue Büroflächen in CHF Mio., gleitendes 3-Monatsmittel; 1- jähriger Swap-Satz CHF Leerstehende Büroflächen in Tausend m % Neubaubewilligungen Büroflächen Swap-Satz CHF 1 Jahre (rechte Skala) 2% 1% Stadt Zürich CBD Zürich Basel-Stadt Genf Region Lausanne % Stadt Bern Quelle: Baublatt, Datastream, Credit Suisse Quelle: Diverse statistische Ämter Swiss Issues Immobilien I September

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