Privatisierung der Berliner Wohnungsbaugesellschaften. Verlauf - Umfang - Folgen

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1 Privatisierung der Berliner Wohnungsbaugesellschaften Verlauf - Umfang - Folgen

2 Gliederung 1. Was wurde privatisiert? 2. Wieviel wurde privatisiert? 3. Wer hat wann privatisiert? 4. Wem wurden die kommunalen Wohnungsbestände verkauft? 5. Welche Folgen haben die Verwertungsstrategien der Erwerber?

3 1. Ausgangslage kommunale Wohnungsbestände in Berlin Westberlin: Ostberlin: Gesamt: Wohnungen (24 Prozent) Wohnungen (39 Prozent) Wohnungen (28 Prozent) (verwaltet von 20 Wohnungsbaugesellschaften)

4 Kommunaler Wohnungsbestand Ostberlin 1990 WBM WIP WBF HOWOGE WBL WB Pankow WBG Marzahn WoGeHe WBG Treptow KÖWOGE WBG Weißensee Gesamt

5 Kommunaler Wohnungsbestand Westberlin 1990 Bewoge GEWOBAG Bewoge WIR Gesobau DEGEWO GSW Stadt und Land GEHAG Gesamt

6 Kommunaler Wohnungsbestand Berlin 2005 WBM Gruppe Stadt und Land HoWoGe Gesobau DEGEWO Gruppe GEWOBAG Gesamt

7 2. Privatisierungsumfang des kommunaler Wohnungsbestands 1990: Wohnungen 2005: Wohnungen Verkaufsumfang: Wohnungen

8 Privatisierung ist: - ein formaler Schritt der Eigentumsübertragung an private Rechtssubjekte - die Auflösung von Vergesellschaftungen im Bereich der Wohnungsversorgung - Bestandsverkauf einzelner Wohnungen und Anteilsverkäufe kommunaler Geschäftsbeteiligungen

9 3. Phasen der Privatisierung vor WE 7% 1995 bis WE 14% 1999 bis WE 22% seit WE 57%

10 Zusammensetzung und rechtliche Grundlagen der Verkäufe ASHAG WE 17% Senatsbeschluss WE 17% Senatsbeschluss WE 24% Senatsbeschluss 2000 (Anteilsverkäufe) WE 42%

11 Erträge der Wohnungsbaugesellschaften für das Land Berlin In-Sich-Verkäufe Anteilsverkäufe Sonderdividende Gesamt 622 Mio. Euro Mio. Euro 478 Mio. Euro Mio. Euro 29% 49% 22% 100%

12 Folgen der Landespolitik für die Wohnungsbaugesellschaften - künstliche Verschuldung im Umfang von Mio. Euro - entspricht einem Privatisierungsdruck von ca Wohnungen - das sind über 40 Prozent der Bestandsverkäufe (ohne ASHG) Haushaltspolitik schafft wohnungswirtschaftliche Notlage

13 4. Erwerbertypen in den privatisierten Beständen Einzeleigentum Genossenschaften Zwischenerwerber Fonds/Verwerter sonstige ca WE ca WE ca WE ca WE Ca WE 5% 5% 10% 57% 23%

14 Erwerbertypen und Eigentümerstrategien Genossenschaften langfristige Substanzverbesserung Stabilisierung der Bewohnerstruktur Zwischenerwerber Substanzaufwertung Vermietung/teilweise Umwandlung Fonds/Verwerter Verkaufswertverbesserung kurzfristig auf Umwandlung/Verkauf gerichtet

15 5. Neue Eigentümerstrategien: Von der Vermietung zur Verwertung - Verkauf an Zweitverwerter - Umwandlung in Eigentumswohnungen - Erhöhung der Einnahmen - Reduzierung Ausgaben

16 Verwertungsstrategien am Beispiel GSW secondary buyout 05/2004 Kauf von Wohnungen 493 Euro/qm durch Cerberus 10/2004 Verkauf von ca Wohnungen 486 Euro/qm an die Vivacon AG 12/2004 Verkauf an conwert und Auflage 680 Euro/qm des DWF 1 02/2005 Modernisierung und geplante Umwandlung 977 Euro/qm

17 Verwertungsstrategien das Beispiel der GSW buy and sell Gesamtvolumen Gezahlter Kaufpreis Verkauf an Vivacon Verkauf der GSW Zentrale Mio. Euro 405 Mio. Euro 47 Mio. Euro 60 Mio. Euro Entspricht bezogen auf den Kaufpreis 26,4 %

18 Verwertungsstrategien das Beispiel der GSW buy and hold - Ausschöpfung der Mieterhöhungsspielräume - Reduzierung der Instandsetzungs- und Wartungsskosten - Reduzierung der Personalkosten

19 wohnungspolitische Folgen - Umwandlungsdruck und Mietsteigerungen - Ersatzlose Aufgabe von Niedrigmarktsegmenten - Reduzierung kommunaler Verteilungsressourcen - Verzicht auf Sekundäreffekte einer kommunalen Wohnungswirtschaft

20 Fazit - Privatisierungen sind lokalpolitische Entscheidungen - die privatisierten Beständen werden in die globale Finanz/Enteignungsökonomie integriert - Privatisierungen sind Prozesse der Entsozialisierung - Privatisierungen produzieren einen neuen Typ der Wohnungsmarktökonomie: von der Verwaltung zur Verwertung

21 ENDE