Mandantenveranstaltung Die Mietsicherheit beim Verkauf der Immobilie. Philipp J. Scheerans

Transkript

1 Mandantenveranstaltung 2019 Die Mietsicherheit beim Verkauf der Immobilie Philipp J. Scheerans Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht S. 1

2 Übersicht I. Basics Mietsicherheiten Warm Up II. Mietsicherheiten beim Übergang des Grundstücks/ETW

3 Basics I. Basics Mietsicherheiten Warm Up Arten Welche Arten von Mietsicherheiten gibt es? Barkaution (direkte Barzahlung / Zahlung auf Konto) Verpfändung Sparbuch Bürgschaft S. 3

4 Basics Höhe Höhe der Mietsicherheiten Wohnraum: 3-fache monatliche Nettokaltmiete ( 551 I BGB) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Exkurs: Mietpreisbremse: Nachträgliche Reduzierung? Gewerbe: 551 I BGB nicht anwendbar. Grenze lediglich bei Sittenwidrigkeit, Wucher; Angemessenheitsprüfung S. 4

5 Basics Fälligkeit Fälligkeit der Mietsicherheit, wenn Geldsumme Wohnraum: 3 monatliche Teilzahlungen Fälligkeit: Gewerbe: 1. Rate zu Mietvertragsbeginn 2. und 3. Rate zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen ( 551 II S.2 BGB) Nicht zu Lasten des Mieters abdingbar Parteien können frei verhandeln und vereinbaren S. 5

6 Basics Aufrechnung und/oder Entnahme der Kaution während der Mietzeit (WRM+GRM): ja, aber nur bei rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen sodann: Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters keine Pflicht zum Zugriff auf die Kaution bei Vertragsende: Kautionsabrechnung Auszahlung von etwaiger Restkaution S. 6

7 II. Mietsicherheiten beim Übergang des Grundstücks/ETW Welche gesetzlichen Regelungen kennen Sie zum Schicksal des Mietverhältnisses bei Veräußerung der Mietsache? 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. ( ) S. 7

8 BGB Altvermieter Mietvertrag Mieter Neuvermieter Kaufvertrag Kaufvertrag am : Was passiert an diesem Tag mit dem Mietvertrag? Nichts; der Altvermieter bleibt der Vermieter S. 8

9 BGB Altvermieter Mietvertrag Mieter Kaufvertrag Nutzen-Lasten-Wechsel am : Was passiert an diesem Tag mit dem Mietvertrag? Neuvermieter Nichts; der Altvermieter bleibt der Vermieter. Der Nutzen-Lasten ist nur der Zeitpunkt, in welchem die Nutzen und Lasten im Innenverhältnis auf den Neuvermieter übergehen; die Vermieterstellung ändert sich nach außen damit nicht S. 9

10 BGB Altvermieter Mietvertrag Mieter Neuvermieter Kaufvertrag Mietvertrag Eigentumsumschreibung am : Was passiert an diesem Tag mit dem Mietvertrag? 566 BGB: Rechte und Pflichten geht auf Neuvermieter über. S. 10

11 566 These: Geht mit dem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem MV ( 566 I) sogleich auch die Mietkaution über? 566a I S.1 BGB Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Antwort: JA S. 11

12 566 I, 566a I S.1 Darstellung Übergang der Kaution Altvermieter Mietvertrag Mieter KAUTION Kaufvertrag Mietvertrag Neuvermieter KAUTION Die Kaution geht auf den Neuvermieter über. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht. S. 12

13 Häufig zu lesen in notariellen Urkunden: Verpflichtung des Altvermieters, die Mieter anzuschreiben und diese aufzufordern, der Übertragung der Kaution auf den Neuvermieter zuzustimmen und auf eine spätere Inanspruchnahme des Altvermieters zu verzichten Wenn keine Zustimmung erfolgt, soll die Kaution an den Mieter zurückgewährt werden Welche Folgen hat das für den Altvermieter/Neuvermieter? S. 13

14 Frage 1: Weshalb werden Regelungen im KV aufgenommen, dass der Mieter der Übertragung der Kaution vom Altvermieter an den Neuvermieter zustimmen muss? 566a I BGB Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. S. 14

15 Folge der Zustimmung des Mieters: Stimmt der Mieter einer Kautionsübertragung zu, erhält der Neuvermieter die Kaution und kann diese ggf. später verwerten. Aber: Trotz Zustimmung haftet der Altvermieter weiterhin nach den gesetzlichen Vorschriften ( 566a I S.2 BGB). Die bloße Zustimmungserklärung beinhaltet keinen Verzicht auf eine spätere Inanspruchnahme des Altvermieters Welche Folgen hat das für den Altvermieter/Neuvermieter? S. 15

16 Zusätzlich wird in vielen notariellen Urkunden aufgenommen, dass sich der Altvermieter nicht nur bemühen wird, das Einverständnis des Mieters zur Übertragung der Kaution einzuholen, sondern auch den Verzicht des Mieters auf eine spätere Inanspruchnahme des Altvermieters. Wird dadurch der Altvermieter von der Haftung des 556 I S.2 BGB befreit? S. 16

17 Irrtum: Enthaftung des Altvermieters Selbst wenn der Mieter neben der Zustimmung zur Übertragung der Mietsicherheit auch eine Haftentlassung (Verzicht auf Inanspruchnahme) zu Gunsten des Altvermieters erklärt, so ist jene Haftentlassungserklärung in den meisten Fällen unwirksam, da eine solche vom Altvermieter/Verwalter vorgegebene Erklärung einer AGB- Kontrolle nicht standhält. S. 17

18 Ergebnis 1: Selbst eine dem Mieter vorgegebene Erklärung, den Altvermieter nicht mehr wegen der Kaution in Anspruch zu nehmen, wenn der Mieter die Kaution nicht vom Neuvermieter erhält, führt nicht zur Enthaftung des Altvermieters. Eine Enthaftung des Altvermieters ist nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung von allen Beteiligten (Altvermieter, Neuvermieter, Mieter) über eine Haftentlassung des Altvermieters bezüglich der Rückgewähr einer Barkaution möglich; in der Praxis unwahrscheinlich. S. 18

19 Frage 2: Weshalb werden Regelungen im KV aufgenommen, dass der Altvermieter zur Rückgewähr der Kaution an den Mieter verpflichtet ist, sofern der Mieter der Kautionsübertragung auf den Neuvermieter nicht zustimmt? 566a I BGB Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. S. 19

20 Ergebnis 2: Zahlt der Altvermieter die Kaution an den Mieter zurück, so wird der Altvermieter nicht mehr für die Rückgewähr durch den Neuvermieter haften müssen, selbst wenn der Mieter später erneut an den Neuvermieter zahlt. Vorteil für den Altvermieter (Verhinderung einer späteren Haftung für die Kaution) S. 20

21 Fragen 3: Wie wirkt sich diese Rückzahlung der Kaution auf den Neuvermieter aus? Kann der Neuvermieter die Kaution vom Mieter erneut verlangen? S. 21

22 Ergebnis 3: Stimmt der Mieter einer Kautionsübertragung nicht zu und wird die Kaution zurückgezahlt, hat der Neuvermieter keinen Anspruch gegen Mieter auf erneute Sicherheitsleistung. Der Mieter hat einmal seine Kautionspflicht erfüllt und muss daher nicht erneut leisten. S. 22

23 Ergebnisse: Eine Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietsicherheit ist nicht erforderlich: Die Kaution geht bereits kraft Gesetzes auf den Erwerber (Neuvermieter) über. Das ergibt sich aus den bereits erläuterten 566 BGB und 566a BGB Eine Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietsicherheit führt nicht zu einer Enthaftung des Altvermieters, selbst wenn der Mieter einen vorformulierten Verzicht erklärt Die Rückzahlung der Kaution stellt sich lediglich als Vorteil für den Altvermieter und als Nachteil für den Neuvermieter dar, da letzterer nicht erneut die Kaution verlangen kann. S. 23

24 Praxishinweise: Wie verhalte ich mich als Verwalter, wenn derartige Regelungen im Kaufvertrag enthalten sind? Auch wenn der Mieter einer Übertragung der Mietsicherheit nicht zustimmen muss, ist dieser aufgrund der kaufvertraglichen Verpflichtung anzuschreiben Stimmt der Mieter einer Übertragung nicht zu und muss die Kaution zurückgewährt werden, lassen Sie sich diese Rückgewähr quittieren und überlassen diese Quittung sowohl Alt- als auch Neuvermieter S. 24

25 Praxishinweis: Häufig ist der Verwalter nicht an den Vertragsverhandlungen beteiligt. Lassen Sie sich daher die kaufvertraglichen Regelungen geben und korrespondieren aufgrund dieser Angaben mit den Mietern; ggf. lassen Sie sich den Wortlaut für das Anschreiben vorgeben. Sensibilisieren Sie den Altvermieter, dass selbst bei erfolgter Haftentlassungserklärung durch den Mieter ohne individualvertragliche Vereinbarung aller Beteiligten eine Haftung bei Beendigung des MV eintreten kann S. 25

26 Sonderfall Verpfändetes Sparbuch In der Literatur wird es als möglich erachtet, dass bei einer Mietsicherheit in Form eines verpfändeten Sparbuches eine formularmäßige Enthaftungserklärung wirksam ist, wenn diese Mietsicherheit insolvenzfest angelegt ist und Über diese Mietsicherheit nicht ohne Mitwirkung des Mieters verfügt werden kann S. 26

27 Danke.! S. 27