Vorsicht, schwarzes Schaf!

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1 Vorsicht, schwarzes Schaf! 10 Punkte, an denen Sie unseriöse Wohnungsverkäufer erkennen Kleiner Ratgeber für Erwerber von Eigentumswohnungen Eine Warnliste von ALT & KELBER Wohnungsprivatisierung GmbH in Zusammenarbeit mit der Rechtsanwaltskanzlei Schirp Schmidt-Morsbach Apel

2 Inhalt Wolfgang Schirp, Rechtsanwalt Eigentumswohnungen als Kapitalanlage: Die Sünden der Vergangenheit der Handlungsbedarf für die Zukunft Seite 3 Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer von ALT & KELBER Wohnungsprivatisierung GmbH Die eigene Wohnung eine attraktive Kapitalanlage Seite 17 Checkliste: 10 Punkte, an denen Sie unseriöse Wohnungsverkäufer erkennen Seite 19

3 Eigentumswohnungen als Kapitalanlage Die Sünden der Vergangenheit der Handlungsbedarf für die Zukunft Wolfgang Schirp, Rechtsanwalt Zu Hunderttausenden sind in den 80er und 90er Jahren Eigentumswohnungen als Kapitalanlage angeboten und verkauft worden. Steueranreize haben diese Form des Investments attraktiv gemacht, aber auch Sicherheitsaspekte waren ausschlaggebend. Wer erinnert sich nicht an die Werbesprüche von damals? Investment, das sich selbst trägt, Betongold, wertbeständigste Form der Kapitalanlage, Sicherheit für Ihr Alter, Vermögen aus Steuern bilden die Versprechungen und Erwartungen waren riesengroß. 3 Betrachtet man mit dem Blick des Juristen die damaligen Vorgänge, so möchte man die Hände über dem Kopf zusammenschlagen.

4 Große Verkäufer und große Banken! haben damals zusammen gewirkt, um teilweise geradezu abenteuerliche Produkte an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Und das Ergebnis war oft genug verheerend. Menschen sind wirtschaftlich zugrunde gerichtet und um ihre Existenz gebracht worden. 4 Die Folgen im persönlichen Bereich gingen im Extremfall bis hin zum Alkoholismus, zur Scheidung und zum Suizid. Wer sich noch wehren konnte, hat vielfach den Rechtsweg beschritten, aber auch dort lauern Schwierigkeiten und Gefahren, die nicht immer einfach zu beseitigen sind. Es gibt nun einmal juristische und wirtschaftliche Fehlentwicklungen, die im Nachhinein auch mit größter juristischer Anstrengung nicht mehr zu korrigieren sind.

5 Nimmt man die damaligen werblichen Aussagen mit juristischen Mitteln auseinander, so kann man die unterschiedlichsten Falschangaben feststellen, mit denen Anleger damals geködert wurden. Nur einige wenige seien überblicksweise aufgezeigt: Ganz typisch sind Falschangaben zum tatsächlichen Wert der Wohnung. Was wurde in den Hochglanzprospekten nicht alles zu der Qualität der Wohnung, zu ihrem Erhaltungszustand und zu ihrer Attraktivität für mögliche Mieter gesagt! Und wieviel ist davon wahr gewesen? Papier ist geduldig! Um es kurz zu sagen: Die schlimmsten Höhlen wurden den Anlegern in Hochglanzprospekten als wahre Paläste verkauft. 5

6 6 Wie war diese Art von Bauernfängerei möglich? Die Anleger haben in der Regel die Wohnungen, die sie erwarben, vorher nie gesehen. Manche Verkäufer hatten sich förmlich darauf spezialisiert, den Kunden in Süddeutschland möglichst nur Objekte in Norddeutschland anzubieten und umgekehrt um sicher zu stellen, dass möglichst wenige Kunden das Objekt vorher tatsächlich einmal in Augenschein nehmen konnten. Und so sind Investitionsentscheidungen zustande gekommen, die sich für die Betroffenen katastrophal auswirken konnten.

7 Falsch waren oft auch die Aussagen zu den steuerlichen Folgen und zur Rentabilität des Investments. Das Problem beginnt dabei, dass die Wohnungen häufig genug an Erwerber veräußert wurden, die gar nicht in der hohen steuerlichen Progressionsstufe waren, um von Steuervorteilen überhaupt angemessen profitieren zu können; für solche Erwerber waren derartige Investments von vornherein nicht geeignet. 7 Auch hatten die Verkäufer den steuerlichen Nutzen, wenn er denn gegeben war, von vornherein eingepreist, also ihre Objekte entsprechend verteuert. Der steuerliche Nutzen war also schon aufgezehrt, bevor der Erwerber irgendetwas davon haben konnte. Und die Aussage Das Investment trägt sich aus Mieten und Steuerersparnis selbst ist in der Mehrzahl der Fälle unzutreffend gewesen.

8 8 Falsch waren häufig die Angaben zu den Sicherheiten, die angeblich gestellt worden waren. Die Verkäufer haben bespielsweise mit Mietgarantien geworben, die die Sicherheit der Einnahmen gewährleisten sollten; sie haben dabei vergessen zu verraten, dass diese Garantien von GmbH- Gesellschaften kamen, die nur mit dem gesetzlichen Mindestkapital von damals DM ,- ausgerüstet waren und in kürzester Frist in die Pleite gingen, so dass der Anleger seine vermeintliche Mietsicherheit alsbald verlor. Und angebliche Banksicherheiten, die wiederum die Mietsicherheiten unterlegen sollten, haben in vielen Fällen nicht bestanden.

9 Häufig ist der Anleger darüber getäuscht worden, wer alles an dem Investment mit verdient. Die wenigsten Anleger haben gewusst, wer sich auf Anbieterseite gegenseitig die Bälle zuspielte, welche Gesellschaften beteiligt waren, und wer sich welche Beträge in die Taschen steckte. Und diese Fragen können von großer Bedeutung sein! Wenn etwa der Verkäufer mit dem Bauträger eng zusammen arbeitet, so ist er wahrscheinlich nicht daran interessiert, dem Erwerber bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen zu helfen, und die Immobilie verkommt. Wenn andere Gesellschaften aus dem Initiatorenkreis mit Dienstleistungen beauftragt werden, so wird dies fast immer dazu führen, dass weit überhöhte Preise gezahlt werden natürlich immer zum Nachteil des Erwerbers. 9

10 Und auch die Art der Einwerbung der Anleger selbst war teilweise skandalös. Es fanden unbestellte Hausbesuche statt. Den unvorbereiteten Anlegern wurden Unterschriften abgenötigt, und sie wurden in kürzester Frist zu Notarterminen genötigt. Auch die Finanzierungsmodalitäten wurden oft unseriös abgewickelt. 10 Manches davon ist später juristisch korrigierbar gewesen. In einer unübersehbaren Vielzahl von Entscheidungen haben sich deutsche Gerichte und nicht zuletzt auch der Europäische Gerichtshof mit derartigen Fällen befasst und sind oft aber längst nicht immer zu Urteilen gelangt, die die Misere der Anleger mindern oder beseitigen konnten. Folgende Fälle beispielsweise haben sich juristisch als korrigierbar erwiesen:

11 Wenn die prognostizierte Miete, die der Renditebetrachtung des Anlegers zugrunde liegt, nachhaltig von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht, so kann dies Schadensersatzansprüche des Anlegers begründen (BGH NJW 2004, 1868). Das Gleiche gilt, wenn Falschangaben zu den Provisionen gemacht wurden (BGH NJW 2004, 1732). 11 Auf kapitalmäßige und personelle Verflechtungen zwischen den Parteien, die auf Verkäuferseite beteiligt sind, muss hingewiesen werden (BGHZ 100, 117), sonst können dem Erwerber Schadensersatzansprüche zustehen.

12 Auch ein fehlender Hinweis, dass angebliche Mietbürgschaften nur von einer kapitalschwachen GmbH übernommen wurden, hilft dem Anleger weiter (BGH NJW-RR 2003, 1351). 12 Wenn Steuervorteile für den Anleger von vornherein nutzlos sind, da sein Einkommen zu gering ist, so muss er darauf hingewiesen werden (so diverse instanzgerichtliche Entscheidungen). Auch die (Falsch-)Aussage, das Investment trage sich aus Steuerersparnissen und Mieten von selbst, begründet Schadensersatzansprüche des Anlegers (so ebenfalls diverse instanzgerichtliche Entscheidungen).

13 Aber Vorsicht! Ein nachträgliches Reagieren mit juristischen Mitteln birgt immer große, große Gefahren. Nicht umsonst heißt der alte Spruch: Vor Gericht und auf hoher See sind wir in Gottes Hand : Wer einen Schadensersatzanspruch durchsetzen will, muss zunächst einmal über entsprechende Beweise verfügen. Sehr häufig scheitern Prozesse daran, dass dies nicht gelingt! Wenn Aussage gegen Aussage steht, wenn es keine schriftlichen Unterlagen gibt, dann wird es sehr schwer, einen Rechtsstreit zu gewinnen. 13

14 Manche Rechtsfragen werden von den Gerichten zurückhaltender beurteilt als von den Anlegern. So ist es beispielsweise sehr schwer, einen Prozess allein wegen des Missverhältnisses zwischen dem gezahlten Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu gewinnen; da liegt die Schwelle sehr hoch. 14 Und einen Aspekt darf man nie wirklich nie! aus den Augen lassen: Kann der Gegner, wenn man denn seinen Prozess gewinnt, auch tatsächlich noch zahlen? Nicht wenige obsiegende Urteile kann man letztlich zum Altpapier geben, weil der Gegner Insolvenz angemeldet hat und man kein Geld mehr erhält. Dann hat man zwar Recht bekommen, aber in der Familienkasse bleibt trotzdem ein riesiges Loch.

15 Daher ist die vorliegende Initiative von ALT & KELBER so verdienstvoll, und wir haben die Teilnahme unserer Kanzlei daran gern zugesagt. Nicht gerichtlich hinter den Fehlern der Vergangenheit herlaufen, sondern mit dem Blick nach vorn bei neuen Investments die alten Fehler vermeiden! Das ist die richtige Devise. Denn, professionell und klug angefasst, sind und bleiben Immobilien ein Investment, das einem zu jeder Zeit viel Freude bereiten kann. 15

16 16 Wenn Sie diesen kleinen Ratgeber gelesen haben und beherzigen, dann vermeiden Sie zumindest die schlimmsten Missgriffe. Arbeiten wir gemeinsam an einem ehrlichen und funktionierenden Markt, in dem Sie gute Produkte von verlässlichen Anbietern erwerben und für sich und Ihre Kinder und Enkel Vermögen schaffen. Und mit dieser abschließenden Bemerkung darf ich Sie in die Lektüre der nachfolgenden Checkliste entlassen.

17 Die eigene Wohnung eine attraktive Kapitalanlage Jürgen F. Kelber Immobilien eignen sich hervorragend als langfristige Geldanlage. Der Grund dafür, dass Anlageberater ihren Kunden diese Investition derzeit besonders nachdrücklich als Altersvorsorge empfehlen, liegt aber nicht nur an den momentan niedrigen Baugeldzinsen. 17 Vielmehr sind Immobilien nach dem Wegfall des Steuerprivilegs und dem wiederholten Herabsetzen des Garantiezinses für Kapitallebensversicherungen eines der wenigen Produkte, deren Verkauf auch für den Vertrieb sehr attraktiv ist. Daher tummeln sich mittlerweile viele unseriöse Anbieter auf diesem Markt.

18 ALT & KELBER hat für Sie eine Warnliste zusammengestellt, anhand der Sie unseriöse Verkäufer erkennen können. Zu jedem Punkt ist kurz erläutert, warum er ein Hinweis darauf ist, dass Sie es vermutlich mit einem schwarzen Schaf der Branche zu tun haben. 18 Achtung: Kein Punkt (außer Punkt 5) ist für sich allein genommen ein Hinweis auf einen unseriösen Anbieter. Treffen jedoch mehr als drei Punkte von der Liste auf Ihren Verkäufer zu, sollten Sie mit ihm kein Geschäft machen.

19 Die Checkliste 10 Punkte, an denen Sie unseriöse Wohnungsverkäufer erkennen 1. Sie werden nicht dazu aufgefordert, die Wohnung zu besichtigen. Lassen Sie sich nicht davon abbringen, die Wohnung im Vorfeld zu besichtigen. Bietet der Verkäufer Ihnen nicht von sich aus eine Besichtigung an, fordern Sie diese ein. 19 Lassen Sie sich nicht mit dem Argument abwimmeln, dies sei unnötig oder zum Beispiel aufgrund von Bauarbeiten oder dem Urlaub des Mieters derzeit nicht möglich. Jeder, der eine Wohnung mietet oder zur Eigennutzung kauft, besichtigt diese vorher, um festzustellen, ob ihm das Objekt so gut gefällt, dass er dort wohnen möchte. Das sollten auch Kapitalanleger tun.

20 Denn selbst Lage, Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung lassen sich auf dem Papier nur mangelhaft beschreiben. 20 Von anderen Dingen, beispielsweise dem Zustand der Wohnung, kann man sich nur vor Ort ein Bild machen. Seriöse Anbieter fordern den Kapitalanleger von sich aus zu einer Besichtigung auf, da sie wissen, dass auf diese Weise die meisten Fehlkäufe verhindert werden können. Leider scheuen manche Anbieter von Eigentumswohnungen diese Vor-Ort-Besichtigungen, weil der Anleger dann feststellen könnte, dass die schönen Worte und Bilder in den Werbeprospekten nicht mit der Realität übereinstimmen.

21 Wenn Sie die Ihnen angebotene Wohnung besichtigen, und darauf sollten Sie auf keinen Fall verzichten, dann sollten Sie vor allem folgende Faktoren prüfen: Wie ist die Infrastruktur? Wie ist z.b. die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist das äußere Erscheinungsbild der Immobilie? Sprechen Sie mit Menschen, die in dem Haus bzw. in der Gegend wohnen. Von diesen erfahren Sie oft Probleme, die ein unseriöser Verkäufer nicht anspricht. Falls auch eine Innenbesichtigung möglich ist, sollten Sie vor allem den Grundriss prüfen. 21 Wer meint, er habe keine Zeit die Wohnung zumindest von außen vorher zu besichtigen, sollte auch keine Wohnung kaufen. Oder würden Sie auf die Idee kommen, einen

22 Gebrauchtwagen für Euro zu kaufen, ohne vorher eine Probefahrt zu machen und das Auto unter die Lupe zu nehmen? Sicher nicht. Warum sollten Sie dann bei einer Wohnung, die ein Vielfaches davon kostet, anders verfahren? Ihnen wird eine Wohnung als Kapitalanlage angeboten, die sehr weit von Ihrem Wohnort entfernt liegt. In Ihrer Stadt oder Region ist Ihnen das Image verschiedener Bezirke bekannt und Sie wissen, welche Mietpreise dort üblich sind. Hier können Sie auch am besten beurteilen, wie sich die soziale Zusammensetzung der Mieterschaft in den kommenden Jahren entwickeln wird. Für andere Regionen können Sie all das in der Regel nicht einschätzen.

23 Manchmal hat ein Verkäufer sowohl Wohnungen in Norddeutschland wie auch in Süddeutschland im Angebot, aber er verkauft ganz bewusst die norddeutschen Wohnungen an Süddeutsche und die süddeutschen an Norddeutsche, damit die Gefahr von Vor-Ort-Besichtigungen reduziert wird. Natürlich können auch Wohnungen interessant sein, die nicht in Ihrer eigenen Stadt liegen. Dann sollten Sie jedoch bei der Prüfung noch sehr viel vorsichtiger und gründlicher vorgehen. 23

24 3. Der Berater stellt Ihnen kein Material zur Verfügung, aus dem Sie zum Vergleich die Preise für Immobilien auf dem Wohnungsmarkt entnehmen können. 24 Nur Kapitalanleger, die wissen, was vergleichbare Wohnungen auf dem Markt kosten, können beurteilen, ob der Preis für ihre Wohnung angemessen ist. Seriöse Anbieter scheuen diesen Vergleich nicht. Sie können heute viele Möglichkeiten nutzen, um Preise für Immobilien und Mieten zu recherchieren. Allein das Internet bietet Ihnen diverse Möglichkeiten dazu. Die Preise für Kapitalanleger-Wohnungen von ALT & KELBER liegen in der Regel unter den Preisen, die ein Selbstnutzer zahlen würde. Lassen Sie sich nicht einreden, der Preis Ihrer Wohnung sei nicht vergleichbar mit dem anderer Wohnungen.

25 4. Im Mittelpunkt der Anlageberatung stehen steuerliche Themen. Der Berater geht vor allem auf Steuervorteile ein, die Sie beim Kauf der Immobilie hätten. In der Vergangenheit wurden Immobilien häufig mit dem Argument verkauft, es handle sich um ein attraktives Steuersparmodell. Die steuerlichen Vorteile von Immobilien sind jedoch in den letzten Jahren stark reduziert worden. 25 Es gibt sie nur noch für wenige Segmente wie etwa für denkmalgeschützte Immobilien oder für Objekte in Sanierungsgebieten. Bei normalen Immobilien gibt es lediglich die lineare Abschreibung von 2 Prozent im Jahr.

26 Auch das Damnum bei der Finanzierung, das früher bis zu 10 Prozent steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden konnte, kann heute nur noch bis zu 5 Prozent geltend gemacht werden. 26 Oftmals sollte der Hinweis auf Steuersparmöglichkeiten vertuschen, dass sich die Immobilie in Wahrheit nicht rechnete. Angesichts der hohen Steuerlast in Deutschland hoffen unseriöse Verkäufer, die Gier Steuern zu sparen, mindere die Kritikfähigkeit des Erwerbers. Leider ging diese Rechnung auch allzu oft auf. Nicht selten wurden die steuerlichen Beispielrechnungen nur für die ersten zehn Jahre dargestellt und die Zeit danach wenn die Steuervorteile ausgelaufen sind wurde in den Beispielberechnungen weggelassen.

27 Eine gute Immobilie rechnet sich aber auch ohne Steuervorteile. Es spricht nichts dagegen, diese zusätzlich zu nutzen, doch sollten Sie sich immer eine Aufstellung geben lassen, welche Mietrendite Sie ohne Steuervorteile zu erwarten haben. Liegt diese unter einer zu erwartenden Rendite von 5 Prozent (bezogen auf den Kaufpreis und die Jahresnettokaltmiete ohne Erwerbsnebenkosten), handelt es sich bei der Wohnung nicht um eine rentable Kapitalanlage. Es gibt nur wenige Ausnahmen wie etwa München, wo Mietrenditen von unter 5 Prozent akzeptiert werden müssen. 27

28 5. Es werden Ihnen so genannte Kick-Backs angeboten. 28 Sofort von der Investition Abstand nehmen sollten Sie, wenn Ihnen im Gegenzug für Ihre Investition die sofortige Auszahlung einer hohen, oft fünfstelligen, Summe garantiert wird. Ein Anbieter, der Ihnen einen solchen Kick-Back anbietet, verkauft Ihnen eine Immobilie zu einem völlig überhöhten Preis. Zwar erhalten Sie das Geld, haben aber Schulden für eine Immobilie am Hals, die bei weitem nicht das wert ist, was Sie dafür per Kreditaufnahme bezahlt haben. Das Geschäft der Anbieter, die in Zeitungen mit Anzeigen wie Bargeld sofort durch Kauf einer Immobilie werben, ist stets unseriös. Angesprochen werden Käufer, die bereits hoch verschuldet sind. Ihnen wird beispiels-

29 weise eine Immobilie für Euro angeboten, die in Wahrheit nur Euro wert ist. Der Erwerber erhält dafür ein Kick back in Höhe von Euro. Er ist jetzt jedoch noch viel höher verschuldet als früher. 6. Der Verkäufer kann nicht nachweisen, dass bereits ein Großteil der Mieter in der Immobilie seine ehemalige Mietwohnung als Eigentumswohnung erworben hat. 29 Niemand kann die Qualität einer Immobilie besser beurteilen als Mieter, die schon jahrelang darin wohnen. Sie kennen die Bauqualität, die Infrastruktur und ihre Nachbarn. Daher sind Mieter, die mit ihrer Wohnung so zufrieden waren, dass sie diese als Eigentum für sich erworben haben, der wichtigste Indikator für die Qualität einer Immobilie.

30 Eine gute Mischung von Mietern, Selbstnutzern und Kapitalanlegern dokumentiert die Qualität einer Immobilie. 30 Dagegen sind große Mehrfamilienhäuser, deren Eigentümer ausschließlich einzelne Kapitalanleger sind, oft sehr problematisch. Die meisten dieser Anleger haben keine Beziehung zu ihrer Immobilie. Sie erscheinen auch nicht zu den Wohnungseigentümerversammlungen, weil sie oft weit entfernt wohnen.

31 7. Die Kontaktaufnahme erfolgt über ein Call-Center oder durch nicht erbetene Hausbesuche. Seriöse Anbieter arbeiten nicht über Kaltakquise. Sie stellen vorher sicher, dass der Kunde tatsächlich Interesse an einem Gespräch hat und vereinbaren mit ihm gemeinsam einen völlig unverbindlichen Beratungstermin. Dagegen kaufen unseriöse Anbieter Ihre Adresse bzw. Telefonnummer von einem darauf spezialisierten Call-Center, dessen Tätigkeit ausschließlich darin besteht Termine zu akquirieren und diese Termine dann weiter zu verkaufen. 31 Oft melden sich diese Call-Center mit falschen oder irreführenden Bezeichnungen und verbergen ihre eigentliche Absicht, nämlich Ihnen eine Immobilie zu verkaufen.

32 In den Gesprächen wird oft über Steuersparmöglichkeiten oder über staatliche Förderungen gesprochen, über die man Sie angeblich informieren will. 8. Belege über die Zahlungsmoral der Mieter werden Ihnen auch auf Nachfrage verweigert. 32 Die Miete ist die wichtigste Einnahmequelle für denjenigen, der eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt. Von ihr hängt der Erfolg seiner Anlage ab. Für einen seriösen Verkäufer ist es kein Problem, den Nachweis zu erbringen, dass der Mieter in den vergangenen fünf Jahren regelmäßig seine Miete bezahlt hat und dass keine Rechtsstreitigkeiten anhängig sind.

33 Fordern Sie einen solchen Beleg unbedingt an! Ansonsten kaufen Sie die Katze im Sack. Vielleicht hat der Mieter ernste finanzielle Probleme oder aus anderen Gründen eine schlechte Zahlungsmoral. Warum sollte sich dies, wenn das in der Vergangenheit so war, ändern, nachdem Sie die Wohnung erworben haben? Vielleicht handelt es sich auch um einen Querulanten, der gerne Rechtsstreitigkeiten über Mietminderungen etc. ausfechtet. 33

34 9. Die Immobilie hat einen überwiegenden Anteil an 1-Zimmer-Appartements. 34 Seit Jahren nimmt die durchschnittlich nachgefragte Quadratmeteranzahl pro Haushalt zu. Noch im Jahr 1989 betrug die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Deutschland 34,7 Quadratmeter, im Jahr 2005 waren es bereits 41,2 Quadratmeter. Insbesondere 1-Zimmer-Appartements sind meist schwerer zu vermieten bzw. weiterzuverkaufen. Der Leerstand und die Fluktuation in Mehrfamilienhäusern mit vielen 1-Zimmer- Appartements ist daher häufig hoch. Unseriöse Vertriebe aber verkaufen besonders gerne 1-Zimmer-Appartements, da sie vergleichsweise günstig sind, sich also am ehesten an Kapitalanleger mit niedriger Bonität verkaufen lassen.

35 10. Der Verkäufer bietet Ihnen ein Rund-umsorglos-Paket an. Komplettangebote, mit denen der Kunde neben der Immobilie die dazugehörige Finanzierung, verschiedene Versicherungen oder Mietgarantien gleich mitkauft, sind mit Vorsicht zu genießen. Versicherungen müssten teuer eingekauft werden und schmälern die Rendite. Vor allem aber ist keine Mietgarantie so viel wert wie ein ordentlicher Mieter. 35 Oftmals wird mit Mietgarantien eine Miete vorgetäuscht, die viel zu hoch ist. Wenn zum Beispiel die Miete realistischerweise bei 4 Euro liegt, wird eine Mietgarantie über 6 Euro angeboten.

36 Diese Mietgarantie wird natürlich vom Käufer der Immobilie selbst bezahlt. Jedoch läuft sie meist nur über fünf oder über zehn Jahre. Danach muss dann die tatsächliche, realistische Miete erwirtschaftet werden, was oft nicht möglich ist. 36 Oftmals hält die Mietgarantie nicht einmal so lange. Der Mietgarant ist nicht selten eine eigens dafür gegründete GmbH, die nur ein Eigenkapital von Euro besitzt. Häufig sind solche Mietgaranten schon nach wenigen Jahren in die Insolvenz gegangen.

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38 Und denken Sie immer daran: Abstand nehmen sollten Sie von Verkäufern, die Sätze sagen wie: Wenn Sie sich nicht sofort diese Woche entscheiden, schnappt Ihnen garantiert ein anderer dieses Angebot weg. 38 Ein guter Berater lässt dem Käufer Zeit zu überlegen, nimmt seine Einwände ernst und begleitet ihn umfassend in seinem Entscheidungsprozess. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Wohnungskauf! Ihr Jürgen F. Kelber Dr. Wolfgang Schirp

39 Die Herausgeber: Jürgen F. Kelber ist Geschäftsführer von ALT & KELBER, Marktführer für sozialverantwortliche Wohnungsprivatisierung. ALT & KELBER hat in den vergangenen 20 Jahren über Wohnungen im Einzelverkauf privatisiert und verfolgt mit seinen Mitarbeitern die Vision einer Gesellschaft der Eigentümer. 39 Wolfgang Schirp ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Schirp Schmidt-Morsbach Apel, Berlin. Er hat in den so genannten Schrottimmobilien -Prozessen hunderte von Anlegern vertreten.

40 ALT & KELBER Wohnungsprivatisierung GmbH Bahnhofstraße Heilbronn Tel.: / Fax: / Internet: info@altundkelber.de