Die besten Immobilienlagen Deutschlands

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1 » Drucken TOOL DER WOCHE IMMOBILIEN FÜR KAUF UND MIETE Die besten Immobilienlagen Deutschlands von Jens Hagen Die Preisrally bei Immobilien nähert sich dem Ende. Käufer und Immobilienbesitzer sollten allmählich vorsichtig werden. Ein exklusives Rating zeigt, wo Investitionen sicher sind und wo Risiken drohen , 14:08 Uhr Rating für Immobilienlagen: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kauft lieber in den grün eingefärbten Regionen. Beim Blick auf diese Daten dürfte manchem Kaufinteressenten schwindlig werden. In den vergangenen fünf Jahren sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den deutschen Großstädten um knapp ein Drittel gestiegen. Die wahre Immobilienhausse fand in den Metropolen statt. In Berlin und München stiegen die Preise für 80 Quadratmeter und drei Zimmer in diesem Zeitraum um rund 54 Prozent. In Hamburg um 47 Prozent und Düsseldorf um 44 Prozent. Die Verkäufer agieren selbstbewusst. In München verlangen sie auf Deutschlands größtem Immobilienportal im Schnitt mittlerweile fast 4300 Euro für den Quadratmeter. Im Schnitt. Wie hoch die Angebotspreise für Miete und Kauf in den eigenen Vierteln sind, können Interessenten mit dem Immobilien-Wertfinder auf bei Handelsblatt Online individuell ermitteln. IMMOBILIEN-DOSSIER So wird Ihr Traum von den eigenen vier Wänden wahr Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie den Wert einer Immobilie richtig einschätzen, welche Möglichkeiten es bei der Finanzierung gibt und welche Tücken beim Hausbau lauern mit zahlreichen Grafiken und Tools. Auch wenn sich beim Verkauf nicht jeder Angebotspreis realisieren lässt, zeigen die Zahlen, wie weit die Immobilienpreise davongelaufen sind. Kaufinteressenten wissen aber: Auch die schönste Rally ist irgendwann vorbei. Nach unserer Prognose verlangsamt sich der Anstieg der Kaufpreise in den Metropolen, sagt Jan Hebecker, Leiter Research und Analyse bei Immobilienscout24. In den Top-Sieben-Metropolen dürften die Preise im nächsten Jahr bestenfalls zwischen vier und sechs Prozent steigen, in strukturschwachen Städten und ländlichen Regionen häufig stagnieren oder sogar sinken. Marktkenner raten zu neuer Bescheidenheit. Den Höhepunkt des Immobilienzyklus haben wir bereits gesehen, sagt Reiner Braun, Vorstand beim Marktforschungsinstitut Empirica. Die Steigerungsraten bei Mieten und Kaufpreisen nähmen ab, die Neubauquote steige. Der Trend bei den Bauträgern gehe zu kleineren, bezahlbaren Wohnungen.

2 Immobilienrenditen privater Anleger Negative Rendite 6,9 Prozent Erklärung: 6,9 Prozent aller privaten Anleger haben im Jahr 2012 mit Immobilieninvestitionen eine negative Bruttorendite erzielt. Alle hierauf folgenden Werte beziehen sich auf das Jahr Quelle: DIW, SOEP-Panel. Keine Rendite 35,8 Prozent Bis 2,0 Prozent Rendite 14,7 Prozent 2,1 bis 4,0 Prozent Rendite 20 Prozent 4,1 bis 6,0 Prozent Rendite 10,7 Prozent 6,1 bis 8,0 Prozent Rendite 6,2 Prozent Über 8,0 Prozent Rendite 5,5 Prozent Das sei ein Anzeichen, das die Belastungsfähigkeit der Käufer in vielen Regionen an ihre Grenzen stoße. Immobilienkäufer müssen zwar vielerorts mit niedrigeren Renditen als in den vergangenen Jahren rechnen, mit Fokus auf Kapitalerhalt bleibt der Kauf von Immobilien aber interessant, sagt Braun. Wenn sich ein Boom abschwächt, stellen sich Immobilienbesitzer wie Kaufinteressenten die Frage nach der Sicherheit ihres Investments. Denn niemand möchte ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die in einigen Jahren an Wert verlieren. IMMOBILIEN-WERTFINDER Was Mieten und Kaufen kostet Egal ob ein Umzug ansteht oder der Kauf einer Immobilie geplant ist: Finden Sie Miete- und Kaufpreise in ihrem Viertel und ihrer Straße mit einem interaktivem Tool. Auch wer schon eine Immobilie besitzt fragt sich, wie stabil die Preise für sein Objekt sind. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lagequalität, desto besser die Wertsicherheit für die Käufer, sagt Hebecker. Sehr gute und gute Lagen vereinen die größte Nachfrage auf sich und sind daher gut vermietbar oder können wieder veräußert werden. Das sind die besten Lagen Deutschlands

3 IMMOBILIEN Wo Kaufpreise und Mieten steigen Eine aktuelle Untersuchung zeigt die Entwicklung von Angebotspreisen und Mieten in Deutschland. Alle Städte, sortiert nach Bundesländern im Überblick. Bild: dpa Ein exklusives Rating des Immobilienportals Immobilienscout24 für Handelsblatt Online zeigt für mehr als Ortsteile und Gemeinden in Deutschland, wo Investitionen sicher sind, und wo Risiken drohen. Die Analyse bewertet die langfristige Lagequalität eines Standorts und basiert auf Immobilienmarktdaten wie etwa Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre auf den Seiten des Immobilienportals. Auch externe Daten wie die Entwicklung der Bevölkerung und des Arbeitsmarktes fließen in die Bewertung ein. Die Bewertung orientiert sich an bereits bestehenden Ratings, etwa bei Anleihen. Sie reicht von AAA für beste Lage in prosperierenden Metropolen mit exzellenter Investitionssicherheit, sehr hohen Preisen und guter Preisentwicklung bis hin zu einfachsten D-Lagen mit höchstem Investitionsrisiko. So funktioniert das Lagerating Analyse für Immobilienkäufer Das Lagerating ist die Einschätzung der langfristigen Lagequalität eines Standorts. Damit werden erstmals die Investitionsperspektiven für mehr als Ortsteile und Gemeinden in Deutschland vergleichbar gemacht. Das Rating wurde auf Basis der von Immobilienscout24 ermittelten Immobilienmarktdaten wie Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre erstellt. Als externe Faktoren fließen die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein, da diese Faktoren einen entscheidenden Einfluss auf die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt haben. 10 Lageklassen Vergleichbarkeit Die besten Lagen Die gute Lagen Die einfachen Lagen Und wo befinden sich nun die besten Lagen Deutschlands? Sehr gute und gute Lagen mit höchster Wertsicherheit, Nachfrage und Vermietbarkeit zeichnen laut Immobilienscout ein hohes Preisniveau und steigende Preise aus. Es sind in der Regel zentrale Lagen in Metropolen und Großstädten, die in den vergangenen Jahren besonders stark nachgefragt wurden, sagt Hebecker. Sie sind durch eine positive Bevölkerungs- und Arbeitsmarkt- Entwicklung gekennzeichnet. Häufig handele es sich bei den AAA- bis A-Bewertungen um innerstädtische Standorte mit repräsentativen Altbaubeständen und sehr guter Infrastruktur. Diese Lagen versprechen Eigentümern und Investoren Wachstumspotenzial und Sicherheit, sagt Hebecker. Die begehrtesten Lagen Deutschlands sind in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Düsseldorf zu finden. Das Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt ist ebenso dabei wie die Oberrheinschiene mit Freiburg, Karlsruhe und Basel und die Bodenseeregion. Diese Städte und Regionen vereinen die stärkste wirtschaftliche Entwicklung und das stärkste Bevölkerungswachstum auf sich, sagt Hebecker. Zudem

4 verfügen Sie über eine sehr gute Infrastruktur wie Hochschulen, Kultureinrichtungen und öffentliche Nahversorgung. Für junge Menschen sind diese Lagen besonders attraktiv. Auch einige Ferienregionen an Nord- und Ostsee und an den bayerischen Seen bieten eine besonders stabile Qualität. Für die gute Lagequalität von Urlaubsregionen sind vor allem Zweitwohnsitze und nachgefragte Ferienwohnungen verantwortlich, sagt Hebecker. Auf einer Deutschlandkarte im PDF-Format können Kaufinteressenten und Immobilienbesitzer die Bewertung ihrer Region individuell ermitteln. Mit einer Funktion zur Vergrößerung lassen sich etwa Städte und Umland im Detail vergleichen. Erklärung der Ratings AAA Beste Lage in Metropolen mit exzellenter Investitionssicherheit mit sehr hohen Preisen und guter Preisentwicklung sowohl auf Bezirks-, als auch auf Stadtebene. Die Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen wachsen stark. AA A BBB BB B CCC CC C D Die Karte zeigt auch, wie gespalten das Immobilienland Deutschland ist. Denn die Immobilienmärkte in ländlichen und wirtschaftsschwachen Regionen zeigen sich in einem beklagenswerten Zustand. D-Lagen mit höchstem Investitionsrisiko finden sich in nicht nur in den neuen Bundesländern und um das ehemalige Zonenrandgebiet. Auch Regionen in den alten Bundesländern sind betroffen, etwa in der Pfalz oder der Eifel. Auch im Saarland und in den küstenfernen, wirtschaftsschwachen Regionen Schleswig-Holsteins finden sich D-Lagen. Dort wird laut Immobilienscout das geringe Preisniveau durch einen starken Preisverfall weiter bedroht. Wo Preise steigen

5 IMMOBILIEN UND MIETE Wo die Mieten steigen werden Wo die Mieten am stärksten steigen werden Platz 5: Berlin Die Bundeshauptstadt hat etwa 3,5 Millionen Einwohner. Der Wohnungsmarkt von Berlin ist zweigeteilt. Im ehemaligen DDR-Gebiet der Hauptstadt findet man günstigere Wohnungen, als im Westbereich der Stadt noch. Mittlerweile verwässern die Unterschiede immer mehr. Das erkennt man auch an den Quadratmeterpreisen, die seit Jahren steigen. Preis pro Quadratmeter (2014): 7,70 Euro Erwarteter Anstieg 2015: + 4,9 Prozent Quelle: Immobilienscout24. Bild: dpa In Deutschland sehen wir am Wohnungsmarkt zwei Entwicklungen, sagt Steffen Hanschmann, Geschäftsführer der Baywobau Baubetreuung in Berlin. Auf der einen Seite verlassen die Menschen kleinere Städte und ländliche Regionen. Die Leerstände in wirtschaftlich schwachen Gebieten steigen, Regionalplaner überlegen schon, wie sie mir dem Phänomen moderner Wüstungen umgehen sollen. Auf der anderen Seite gäbe es einen Zuzug in die Großstädte wie etwa Berlin, Hamburg und München. Diese Standorte profitieren zusätzlich vom Trend zu immer mehr Single-Haushalten und einer Vergrößerung der pro Kopf genutzten Wohnfläche. Daraus resultiert eine ungebrochen starke Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren, sagt Hanschmann. Hier ist der Neubau von Wohnungen nötig, allerdings explodieren beim Wohnungsneubau förmlich die Kosten. TOP-ZINSEN FÜR IMMOBILIENKREDITE Die besten Baugeld-Anbieter Das historische Zinstief macht den Kauf von Immobilien attraktiv. Der Vergleich zeigt die individuell günstigsten Anbieter von Baufinanzierungen. Zusammen mit den hohen Grundstückspreisen in den Ballungszentren legen damit auch die Preise und Mieten für Wohnungen zu. Die Preise werden weiter steigen, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber. Nur wenn das Objektangebot stark wachsen würde, käme es zu einer Preisdämmung. Doch dafür gibt es aktuell keine Anzeichen. In den Städten greifen Käufer ihre Sparreserven an. Das zeigt sich deutlich bei der Finanzierung. Der sogenannte Beleihungsauslauf, der das Verhältnis zwischen Immobilienpreis und Darlehenssumme anzeigt, ist in acht untersuchten Städten von durchschnittlich 70,5 Prozent in 2008 bis zum ersten Halbjahr 2014 auf 67,6 Prozent gesunken, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Interhyp. Am meisten Eigenkapital brachten die Käufer in den beiden teuersten deutschen Städten München und Hamburg mit. Immobilientipps von Wertgrund-Chef Thomas Meyer Welche Lagen in der jeweiligen Stadt bieten privaten Eigenheim- und Zinshaus-Käufern eine besondere Sicherheit? Meyer: Nicht nur die Innenstadtlagen in Köln, Bonn und Düsseldorf sind attraktiv. Auch die kleineren Städte im Einzugsbereich

6 profitieren von der positiven Entwicklung und bieten gute Perspektiven für Kapitalanleger. Zu nennen wären hier beispielsweise Bonn-Bad Godesberg, Frechen oder auch Troisdorf. Welche Objekte in der jeweiligen Stadt bieten privaten Eigenheim- und Zinshaus-Käufern eine besondere Sicherheit? Am sichersten sind wahrscheinlich bestehende Mehrfamilienhäuser in traditionellen und etablierten Wohngegenden. Die Kaufpreise liegen hier immer noch deutlich unter dem Neubauniveau. Wo gibt es die größten Chancen für risikoreiche private Käufer? Risikoaffinere Investoren mit längerem Anlagehorizont können von Investments in prosperierenden C-Städten im Westen oder B-Städten im Osten Deutschlands wie etwa Erfurt. Die thüringische Landeshauptstadt hat sich in den letzten Jahren großartig entwickelt. Als Landeshauptstadt und Oberzentrum der gesamten Region wird sich Erfurt auch in den nächsten Jahren positiv entwickeln. In welchen Märkten gibt es Überhitzungen? Übertreibungen erkenne ich momentan in besonders stark nachgefragten Teilmärkten der deutschen Big Seven-Städte. Ein Beispiel wäre Berlin, wo die Kaufpreise in den letzten fünf Jahren um bis zu 70 Prozent gestiegen sein, während die Mieten in diesen Lagen gerade einmal um 30 Prozent im gleichen Zeitraum gestiegen sind. Wie wirkt die Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse wird nur geringfügig dämpfend auf die Mietenentwicklung wirken. Da Neubauten und umfassende Modernisierungsmaßnahmen von der Regulierung ausgenommen sind, wird sich das Mietniveau in den Ballungsräumen bei gleichbleibender Nachfrage trotz Kappung weiter erhöhen. Was sind die größten Risiken aktuell, wenn private ein Eigenheim kaufen? Privatanleger sollten darauf achten, ihr Erspartes zu diversifizieren und nicht ihr gesamtes Vermögen in eine Eigentumswohnung zu investieren. Sonst nehmen sie ein Klumpenrisiko in Kauf. Sollten Mietzahlungen ausbleiben oder ungeplante Zahlungen anfallen, wäre sonst das gesamte Investment gefährdet. Welche Fehler machen private Käufer am häufigsten? Private Immobilieninvestoren unterschätzen häufig den Effekt der Risikodiversifikation. Sein ganzes Vermögen in eine vermietete Eigentumswohnung zu stecken, kann verheerend sein. Zudem sehen sie häufig nicht den Managementaufwand ihrer Immobilieninvestments. Bei der Verwalterauswahl sollten Privatanleger nicht nur auf den Preis achten, sondern sicherstellen, dass sich die Verwalter auch intensiv vor Ort um die Objekte und Mieter kümmern können und die Anlage im Blick behalten. Weiterhin sollte der Ankauf langfristig und gut überlegt sein. Wer sich die besten lagen nicht leisten kann, der schaut sich im Umland oder in B-Städten um. Das Immobilienscout-Rating zeigt: Auch in Lüneburg nahe Hamburg, oder in Potsdam bei Berlin gibt es begehrenswerte und sichere A-Lagen. In den nächsten Wochen präsentiert Handelsblatt Online die Immobilienscout-Ratings für die sieben wichtigsten städtischen Regionen Deutschlands. Käufer können so die besten regionalen Lagen innerhalb der Städte mit dem Umland vergleichen. Zittern vor der Zinswende

7 PFUSCH AM BAU Was nicht passt, wird passend gemacht Seit 2012 dokumentiert Marc Steiner Pfusch am Bau. Egal ob Großbaustelle oder Privataufträge, in über 20 Jahren Bauerfahrung als Dachdecker habe ich schon einiges gesehen und erlebt, schreibt er im Vorwort. Aufgrund dieser Erlebnisse entstand die Facebookseite Pfusch am Bau. Aus den Highlights dieser Sammlung ist jetzt ein gleichnamiges Buch geworden, das gerade im Riva-Verlag (ISBN ) erschienen ist. Und es ist wahrhaftig einiges was dort dokumentiert wird. Bild: Pfusch am Bau von Marc Steiner Der Blick über die Metropolengrenzen hinaus ist vor allem für Käufer interessant, die trotz hoher Preise eine überdurchschnittliche Rendite erzielen möchten. Zwar locke in Zeiten der Finanzkrise die Angst um den Verlust ihres Vermögens immer noch Anleger aus der ganzen Welt in die Metropolen. Riesige Summen an Liquidität lassen aktuell bei reduziertem Angebot die Preise steigen. Einer der Gründe, warum viele Kapitalströme in diese Städte zielen, liegt in der Meinung vieler großer Investoren, nur dort großvolumig einkaufen zu können und zu jeder Marktsituation wieder so viel Kapital im Markt vorzufinden, dass die Investition durch Veräußern wieder beendet werden kann, sagt Jacke. Objekte in kleineren Städten abseits der Metropolen oder in ländlichen Regionen gelten als weniger leicht marktgängig. Die umsatzstärksten Wohnungsmärkte in Deutschland Platz 10 Augsburg Umsatz 2012: 497 Millionen Euro Umsatz 2013: 466 Millionen Euro Die Auswertung zeigt Umsätze beim Verkauf von Wohnungsimmobilien. Quelle: Accentro Wohneigentums-Report Basis: Daten der Gutachterausschüsse. Platz 9 Platz 8 Platz 7 Platz 6 Platz 5 Platz 4 Platz 3 Platz 2 Platz 1 In den Geldströmen aus dem Ausland liegt aber auch ein Risiko. Spätestens bei einer gegenläufigen Entwicklung des Kapitalmarktzinsniveaus mit Renditechancen die gleichauf oder über den derzeitigen Immobilienrenditen liegen würden kommt es zu einer Konkurrenzsituation der Anlagevarianten, sagt Kelber. Damit würde die Liquidität, die heute die Preise nach oben treibt, in eine nicht mehr vorhandene Liquidität umschlagen. Investoren würden in einer solchen Situation vermehrt veräußern wollen. Die Preise fielen. Auch wenn eine mögliche Zinswende an den weltweiten Finanzmärkten noch in weiter Ferne erscheint, sollten die Käufer aktuell bei den Preisen ganz genau hinsehen. In besonders nachgefragten Lagen stimmt uns die

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