BEBAUUNGSPLAN. Schlesienweg, 1. Änderung. - Entwurf - Landkreis Dillingen a. d. Donau Gemeinde Syrgenstein Gemarkung Staufen. Schriftlicher Teil

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1 Landkreis Dillingen a. d. Donau Gemeinde Syrgenstein Gemarkung Staufen BEBAUUNGSPLAN Schlesienweg, 1. Änderung Schriftlicher Teil - Entwurf - Gefertigt: Steinheim Helmut K o l b Ingenieurbüro Helmut Kolb Zeppelinstraße Steinheim am Albuch Telefon: Telefax: Es gelten: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom zuletzt geändert am Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom zuletzt geändert am Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung vom zuletzt geändert am Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom zuletzt geändert am

2 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite I. Planrechtliche Festsetzungen Bauliche Nutzung ( 9 (1) BauGB) Art der baulichen Nutzung ( 1 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Grundflächenzahl ( 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) Zahl der Vollgeschosse ( 16 Abs. 2 i.v.m. 20 Abs. 1 BauNVO) Höhe der baulichen Anlagen ( 18 BauNVO) Höhenlage ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Bauweise ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Flächen für erforderliche Nebenanlagen Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Pflanzgebot ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stütz-bauwerke bei Straßenkörpern ( 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Leitungsrecht ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)... 7 II. Örtliche Bauvorschriften Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Dachformen Dachaufbauten Stellplätze (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO) Einfriedungen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO) Gestaltung der unbebauten Flächen Unzulässigkeit von Freileitungen... 8 III. Nachrichtlich Übernahmen und Hinweise Bodenfunde, Bodendenkmäler (Art. 8 Denkmalschutzgesetz) Altlasten Entwässerung Immissionen Hinweis: Änderungen gegenüber dem Textteil zur Satzung des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften Schlesienweg vom sind farbig hervorgehoben. Ingenieurbüro Helmut Kolb F:\Projekte\5-Allgemein\ Bebauungsplan Schlesienweg 1. Änderung in Staufen\01- schriftl._dokumente\e_entwurfsunterlagen\ee_bebauungsplan\ bebauungsplan_schriftl.teil.docx

3 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 3 I. PLANRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. BAULICHE NUTZUNG ( 9 (1) BauGB) 1.1 Art der baulichen Nutzung ( 1 BauNVO) Es wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Nutzung nach 4 Abs. 3 BauNVO werden gemäß 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen. Diese sind: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. 2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse. 2.1 Grundflächenzahl ( 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) Für die Grundflächenzahl (GRZ) des Allgemeinen Wohngebiets wird die Obergrenze von 0,4 gemäß 17 BauNVO festgesetzt. 2.2 Zahl der Vollgeschosse ( 16 Abs. 2 i.v.m. 20 Abs. 1 BauNVO) Die Zahl der Vollgeschosse wird gemäß 16 Abs. 2 BauNVO als Höchstmaß festgesetzt. Im WA 1 sind zulässig: II: Zweigeschossig (Untergeschoss und Souterrain als Nichtvollgeschoss, 2 Vollgeschosse, Dach- bzw. Staffelgeschosse sind nicht zulässig) Im WA 2 sind zulässig: II + S: Zweigeschossig (Untergeschoss und Souterrain als Nichtvollgeschoss, 2 Vollgeschosse, ein Staffelgeschoss als Nichtvollgeschoss) Souterrain und Staffelgeschoß sind keine Vollgeschosse. Das Staffelgeschoß darf 2/3 der darunterliegenden Bezugsfläche nicht überschreiten.

4 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite Höhe der baulichen Anlagen ( 18 BauNVO) Begriffsdefinition: Folgende Gebäudehöhenfestsetzung werden über der festgelegten Erdgeschossrohfußbodenhöhe (RFB-EG) gemäß 18 Abs. 1 BauNVO getroffen: Wandhöhe (WH) Senkrecht gemessen zwischen Erdgeschoss-Rohrfußboden und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Im WA 1: Die maximale Wandhöhe beträgt 7,50 m. Im WA 2: Die maximale Wandhöhe beträgt 10,50 m. 3. HÖHENLAGE ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Die Höhenlage der Gebäude wird durch die Rohfußbodenhöhe im Erdgeschoss (RFB-EG) bestimmt. Diese wird als Rohbaumaß auf mindestens 75 % der Grundfläche des Gebäudes definiert. Das Erdgeschoss ist das Vollgeschoss über dem Souterrain- bzw. Untergeschoss. Im WA 1: Die Erdgeschoss-Rohfußbodenhöhe (RFB-EG) darf den Schnittpunkt der Gebäude-Außenwand mit dem bestehenden Gelände am höchsten Geländepunkt nicht überschreiten. Im WA 2: Die EG-Rohfußbodenhöhe (RFB-EG) von Haus 1+2 wird auf 510,90 ü. NN, von Haus 3 auf 515,50 ü. NN festgesetzt. Von der festgesetzten Höhe kann jeweils um bis zu +/-50 cm abgewichen werden. 4. BAUWEISE ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Es wird eine offene Bauweise gem. 22 As. 2 BauNVO festgesetzt. Die Länge der in 22 Abs. 2 BauNVO Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen.

5 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 5 5. ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKS- FLÄCHEN ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Innerhalb des Geltungsbereichs wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen gem. 23 Abs. 1 BauNVO entsprechend der Darstellung im zeichnerischen Teil festgesetzt. Gemäß 23 Abs. 5 sind im Sinne des 14 Überschreitungen der südlichen Baugrenze durch Nebenanlagen wie Terrassen, Balkone und Eingangsvordach zulässig. 6. FLÄCHEN FÜR ERFORDERLICHE NEBENANLAGEN ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Garagen und Pkw-Stellplätze ( 12 BauNVO) Garagen, überdachte und nicht überdachte Pkw-Stellplätze sind außerhalb der Baugrenzen zulässig. Im Zufahrtsbereich von Garagen und überdachten Stellplätzen ist ein Grenzabstand von mindestens 1,0 m zu öffentlichen Verkehrsräumen einzuhalten. Der Mindestgrenzabstand ist nur zulässig, wenn bei Garagen ein elektrischer Toröffner vorhanden ist. 7. VERKEHRSFLÄCHEN ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Im zeichnerischen Teil sind Verkehrsflächen dargestellt. Im Bereich des Wendehammers ist eine Freihaltezone gemäß Planeintrag von 1,0 m Breite, für Fahrzeugüberhänge von Fahrzeugen, von baulichen Anlagen und Aufschüttungen freizuhalten. 8. PFLANZGEBOT ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Im Plangebiet sind mindestens zwei Laubbäume pro errichtetes Wohngebäude aus nachfolgender Liste in genannter Qualität zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die Baumstandorte sind im Plan dargestellt, wobei der Standort in Abhängigkeit zur Bebauung flexibel wählbar ist. Bäume: Qualität: Hochstamm mit durchgehendem Leittrieb, STU Acer platanoides Spitz-Ahorn Corylus colurna Baum-Hasel Fagus sylvatica Rot-Buche Prunus avium Vogel-Kirsche Quercus robur Stiel-Eiche Sorbus aria Mehlbeere Sorbus aucuparia Eberesche

6 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 6 Sorbus domestica Tilia cordata Speierling Winter-Linde 9. FLÄCHEN FÜR AUFSCHÜTTUNGEN, ABGRABUNGEN UND STÜTZ- BAUWERKE BEI STRAßENKÖRPERN ( 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) In den an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken werden Stützbauwerke / Böschungen entlang der Grundstücksgrenze hergestellt. 10. MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Ersatzpflanzungen Im Süden des Plangebiets auf Fl.-Nr. 1584/152 befindet sich eine biotopkartierte Haselhecke (Biotopkartierung Bayern, ). Diese ist bereits stark in Ihrem naturschutzfachlichen Wert beeinträchtigt und kann bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Daher ist eine Ersatzpflanzung einer freiwachsenden, landschaftstypischen Hecke auf Fl. Nr. 353 Gemarkung Staufen zu leisten. Es sind insgesamt 25 Meter einer 2-reihigen Hecke aus folgenden heimischen Sträuchern in genannter Qualität zu pflanzen und dauerhaft freiwachsend zu erhalten: Pflanzgröße: Str., 2x v, , Pflanzraster 1,5 x 1,5 m Acer campestre Feld-Ahorn Cornus sanguinea Roter Hartriegel Corylus avellana Haselnuss Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare Liguster Lonicera xylosteum Rote Heckenkirsche Rosa canina Hunds-Rose Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Das Grundstück wird seitens der Gemeinde gestellt, die Herstellungskosten gehen zu Lasten der Vorhabenträger.

7 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite LEITUNGSRECHT ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Das im zeichnerischen Teil dargestellte Leitungsrecht dient zur Sicherstellung der Ver- und Entsorgung des nördlichen Planbereichs mit Anbindung an die Brunnenstraße. Hierbei werden Schmutz- und Regenwasserkanäle, Trinkwasser- und Gasleitung sowie Strom- und Telekommunikationsleitungen eingelegt.

8 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 8 II. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 1. ÄUßERE GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN (Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) 1.1 Dachformen Es sind nur Dächer mit einer Dachneigung bis maximal 15 zulässig. 1.2 Dachaufbauten Solar- und Photovoltaikanlagen sind zulässig. 2. STELLPLÄTZE (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO) Pro Wohneinheit sind mindestens 1,0 Stellplätze zu errichten. 3. EINFRIEDUNGEN (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO) Im Plangebiet sind Einfriedungen entlang der öffentlichen Fläche zulässig. Entlang von öffentlichen Straßen und Wegen müssen Einfriedungen um 0,50 m gegenüber der Grundstücksgrenze zurückgesetzt werden. Am Wendhammer sind Einfriedungen hinter die Freihaltezone zurückzuversetzen. 4. GESTALTUNG DER UNBEBAUTEN FLÄCHEN (Art. 81. Abs. 1 Nr. 1 BayBO) 4.1 Unzulässigkeit von Freileitungen Die Energieversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes darf nur über Erdleitungen erfolgen.

9 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 9 III. NACHRICHTLICH ÜBERNAHMEN UND HINWEISE 1. BODENFUNDE, BODENDENKMÄLER (Art. 8 Denkmalschutzgesetz) Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische bzw. Bodendenkmäler aufgefunden werden ist die Untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Dillingen oder das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich zu benachrichtigen. Gemäß Art. 8 Abs. 1 DschG gilt des Weiteren: Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, so wie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet (Art. 8 Abs. 2 DSchg). 2. ALTLASTEN In den überbaubaren Flächen des Plangebiets sind keine Altlasten und keine Verunreinigungen des Bodens oder des Grundwassers mit umweltgefährdenden Stoffen bekannt. Werden bei den Aushubarbeiten Untergrundverunreinigungen oder Altablagerungen festgestellt (z.b. Müllrückstände, Verfärbung des Bodens, auffälliger Geruch oder ähnliches), sind die Arbeiten sofort einzustellen und die weitere Vorgehensweise mit der Bodenschutzbehörde beim Landratsamt Dillingen abzuklären. 3. ENTWÄSSERUNG Die Entwässerung der Grundstücke und der baulichen Anlagen wird im modifizierten Trennsystem durchgeführt. Dabei wird das anfallende Schmutz- / Regenwasser über neu zu bauende Kanäle an die bestehenden Entsorgungsleitungen angeschlossen. Unbelastetes Regenwasser kann, wenn gefahrenlos möglich, versickert werden.

10 Gemeinde Syrgenstein / Gemarkung Staufen Seite 10 Das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsflächen ist dem neu zu bauenden Regenwasserkanal zuzuführen. Versickern von gesammeltem Niederschlagswasser Gesammeltes Niederschlagwasser kann erlaubnisfrei in das Grundwasser eingeleitet werden, wenn die Voraussetzungen der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) mit den dazugehörigen Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) eingehalten werden. 4. IMMISSIONEN Landwirtschaftliche Immissionen Durch die angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücke können Immissionen wie Lärm, Staub und Geruch tagsüber jedoch auch während der Nachtzeit und an Sonn- und Feiertagen auftreten. Diese von der Landwirtschaft ausgehenden Immissionen sind von den Anliegern (Eigentümer oder Mieter) dauerhaft und entschädigungslos zu dulden. Immissionen von angrenzenden Nutzungen Bedingt durch die unmittelbare Nachbarschaft zu gewerblichen Nutzungen im Süden sind erhöhte aber nicht unzulässige Immissionen zu erwarten. Diese sind entschädigungslos zu dulden.