Immobilienfinanzierung 2010 / 2011 Worauf müssen sich Banken und Kunden einstellen?

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1 Georg Irgmaier Immobilienfinanzierung 2010 / 2011 Worauf müssen sich Banken und Kunden einstellen? 08. Juni 2010 Arbeitskreis der Münchner Immobilienwirtschaft

2 Ausgangslage Frühjahr 2009 Die Situation vor einem Jahr: 59 % der 83 größten Banken in Europa lehnen derzeit Finanzierungen von Gewerbeimmobilien ab (Platow vom ) Nur jede vierte europäische Großbank finanziert Neukunden (IZ-Ticker vom ) Georg Irgmaier Seite 2

3 Die EZB brachte im letzten Jahr den Umschwung, Qualitätsunterschiede bleiben deutlicher als vor der Krise Spreads für Covered Bonds in Bp France Spain Ireland Germany UK Portugal Italy Scandinavian Ankündigung des EZB-Ankaufprogramms Rangfolge: Portugal Irland Spanien UK Italien Skandinavien Frankreich Pfandbriefe -50 Sep 08 Nov 08 Jan 09 Mrz 09 Mai 09 Jul 09 Sep 09 Nov 09 Jan 10 Mrz 10 Mai 10 Quelle: BayernLB Research; iboxx, Datastream Georg Irgmaier Seite 3

4 Wo steht der Markt für Immobilienfinanzierung derzeit? Liquidität ist wieder ausreichend am Markt vorhanden Der Pfandbrief hat sich als stabiler Anker in der langfristigen Refinanzierung gut bewährt Strategien für die Neuausrichtungen sind verabschiedet und werden nun umgesetzt Deutschland als wiederentdeckter Kernmarkt Der Wettbewerb um Finanzierungen funktioniert wieder Georg Irgmaier Seite 4

5 Veränderte Anforderungen an Finanzierungen Relationship hat wieder wesentlich stärkere Bedeutung Wer kann was wirklich? Steigende Anforderungen an die Finanzierungen: Höherer Eigenkapitaleinsatz Höhere Vorvermietungsquote und Vermietungsqualität Risikoorientiertere Konditionen Risk/Return-Profil Konzepte, Strategien und Objektqualität vor Excel-Akrobatik Klarere Strukturen (Covenants, Recht, Konsortialverhältnisse) Underwritings deutlich seltener / niedrigere Einzelcommitments Qualität vor Quantität Georg Irgmaier Seite 5

6 Was wurde schwieriger / Was geht nicht mehr? Komplexe Portfoliofinanzierungen o o Überzeugendes Asset Management Qualität in der DD-Prüfung keine Desktop Bewertung Portfolios über verschiedene Länder Zu aufwendige Transaktionen Zu hoher Leverage Bestandshalter haben es leichter als Projektentwickler Georg Irgmaier Seite 6

7 Georg Irgmaier Seite 7

8 Steuern wir wieder auf einen Flaschenhals in der Immobilienfinanzierung zu? Anschlussfinanzierung für fällige CMBS-Papiere Auslaufende Finanzierungen für Transaktionen mit zu hohem Leverage insbesondere aus 2005 bis 2007 Höhere EK-Unterlegung durch verschlechterte Ratings Länderkrisen und deren Folgen Regulatorischer Druck auf De-Leveraging bei Banken künftig höhere EK-Unterlegung (Basel III) Neudefinition Kernkapital / Anrechnung Hybridkapital Tendenz: steigende Kapitalkosten Trotz Stabilisierung bleiben die Märkte fragil Georg Irgmaier Seite 8

9 Was stabilisiert? Investmentmarkt hat wieder angezogen - Großes Interesse speziell für den dt. Immobilienmarkt - Höhere angestrebte Immobilienquote bei Versicherungen - Geschlossene Fonds sind wieder sehr aktive Käufer Die Segmente Büro und Einzelhandel sind relativ stabil - Zwar rückläufige Vermietungsumsätze bei Büros - aber stabiler als von vielen erwartet - Developments im Bürobereich häufig zurückgestellt Historisch niedriges Zinsniveau Georg Irgmaier Seite 9

10 Mrz 09 Mrz 08 EUR 10 Jahres Zinsswap - historisch Mrz 97 Mrz 98 Mrz 99 Mrz 00 Mrz 01 Mrz 02 Mrz 03 Mrz 04 Mrz 05 Mrz 06 Mrz 07 Historische Entwicklung 10 Jahreszinsen Georg Irgmaier Seite 10

11 Guter Zeitpunkt für Prolongation / langfristige Konditionen Liquidität und Finanzierungsbereitschaft ist wieder gegeben Historisch niedriges Zinsniveau Risikoaufschläge für Pfandbriefe sind fast wieder auf Vorkrisenniveau Sicherheit erhöhen gute Objekte bekommen jetzt Kredit Georg Irgmaier Seite 11

12 Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit. Georg Irgmaier Seite 12

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