"ÖÖP Öffentliche Partnerschaften zwischen Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen Nischenprodukt oder ernstzunehmende Konkurrenz?

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1 Arbeitskreis ÖPP am im Hause der WL Bank in Münster "ÖÖP Öffentliche Partnerschaften zwischen Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen Nischenprodukt oder ernstzunehmende Konkurrenz?" Christian Gebhardt Wirtschaftsprüfer Referent Betriebswirtschaft/Standardsetting Rechnungslegung und Prüfungswesen

2 Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen Der GdW vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rund 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen, damit fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland Wohnungsgenossenschaften Wohnungen 714 Kommunale Wohnungsunternehmen Wohnungen 25 Öffentliche Wohnungsunternehmen Wohnungen 138 Immobilienunternehmen der Privatwirtschaft Wohnungen 53 Kirchliche Wohnungsunternehmen Wohnungen 2

3 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Wohnungsbestand in Deutschland Tsd. Wohnungen Professionell-gewerbliche Anbieter Tsd. Wohnungen Private Kleinanbieter/ Amateurvermieter Tsd. Wohnungen Selbstnutzer Tsd. Wohnungen Genossenschaften Tsd. Wohnungen Kommunale Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen 206 Tsd. Wohnungen Privatwirtschaftliche professionellgewerbliche Eigentümer * Tsd. Wohnungen Kirchen und sonstige WU 301 Tsd. Wohnungen Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen *privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen, Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen sowie Organisationen ohne Erwerbszweck Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen Quelle: IfS-Berechnungen und Schätzungen auf Grundlage der GdW-Jahresstatistik, Wohnungsbestandsfortschreibung sowie Bautätigkeitsstatistik des Statistischen Bundesamtes sowie umfangreiche Recherchen des IfS zum Wandel der Anbieterstruktur zwischen 1998 und 2006; Stand

4 Öffentliche Partnerschaften zwischen Kommunen und Wohnungsunternehmen Inhalt 1. Anliegen der Broschüre 2. Öffentliche-Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) Was ist das? 3. Varianten und Modellarten 4. Rechtliche Rahmen- Bedingungen 5. Handlungsleitfaden und Projektübersicht 4

5 Öffentliche - Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) Was ist das? ÖÖP ist kein feststehender Rechtbegriff Öffentlicher Auftraggeber: Synonym für den Begriff der öffentlichen Hand Bei der Ausgestaltung der Zusammenarbeit im Einzelfall sind: gesellschaftsrechtliche, vertragsrechtliche, kommunal- und haushaltsrechtliche, steuerrechtliche, arbeitsrechtliche und nicht zuletzt auch europarechtliche Bestimmungen zu beachten. 5

6 Rechtliche Rahmenbedingungen Gesellschaftsrechtliche und satzungsrechtliche Vorgaben Seitens der Wohnungsunternehmen sind die gesellschaftsrechtlichen und satzungsrechtlichen Vorgaben zu beachten. Das ÖÖP/ÖPP-Projekt muss im Einzelfall vom Zweck und Gegenstand der Gesellschaft bzw. Genossenschaft umfasst sein. Soweit die Musterformulierungen des GdW verwendet werden ( sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaues, der Stadtentwicklung und -sanierung und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben und Dienstleistungen übernehmen; ( ); die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck mittelbar oder unmittelbar dienlich sind ), dürfte diese Voraussetzung in den meisten Fällen erfüllt sein. Gegebenenfalls sind bestimmte Zustimmungserfordernisse zu beachten. 6

7 Rechtliche Rahmenbedingungen Vergaberecht Ein Vorteil bei den kommunalen Wohnungsunternehmen kann hierbei sein, dass sie Inhouse-fähig sind, d.h. die Anforderungen des EuGH an vergabefreie Inhouse-Geschäfte erfüllen. Ein Inhouse-Geschäft liegt demnach vor wenn der Auftraggeber über den Auftragnehmer eine Kontrolle "wie über eine eigene Dienstelle" ausübt (Kontrollkriterium) und der Auftragnehmer im Wesentlichen nur für den Auftraggeber und gegebenenfalls die übrigen Verwaltungsträger, welche seine Anteile innehaben, tätig wird (Wesentlichkeitskriterium). In einem solchen Fall kann man davon ausgehen, dass eine Leistung gerade nicht am Markt eingekauft, sondern im eigenen kommunalen Bereich - "im Haus" des Auftraggebers - erbracht wird. 7

8 Best -Practice-Beispiele 1. WBG Augsburg 2. PRO POTSDAM GmbH 3. SAGA GWG Hamburg 4. Gemeinnützige Baugesellschaft Hildesheim 5. KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft, Tirschenreuth 6. Bauverein zu Lünen eg 7. GBH Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover 8. Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft mbh Chemnitz 9. GWB Elstertal Geraer Wohnungsbaugesellschaft mbh 8

9 WBG Augsburg Neue Stadtbücherei Augsburg Finanzierungsmodell Stadt räumt der WBG ein zeitlich beschränktes Nutzungsrecht auf einem städtischen Grundstück ein WBG baut und finanziert die Bücherei und verpachtet es für max. 30 Jahre an die Stadt Entgelt ist die Refinanzierung mit anteiliger Fremdkapitalbelastung zuzüglich Aufwandsersatz für Bauunterhalt und Instandhaltung 9

10 PRO POTSDAM GmbH Städtebauliches Entwicklungsgebiet Bornstedter Feld - Treuhandmodell Gründung der Entwicklungsträger Bornstädter Feld GmbH Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Finanzierung der Maßnahme Übernahme Öffentlichkeitsarbeit 10

11 SAGA GWG Hamburg Die Ausgangslage 2007 Sanierungsstau an ca. 400 allgemeinbildenden Schulen in Hamburg rd. 3 Mrd. EUR Zergliederte Zuständigkeiten für Schulbau innerhalb der Verwaltung Hamburg ist eine wachsende Stadt Entwicklung des Süderelbe-Raumes soll gefördert werden (Sprung über die Elbe) Gesamtbetrachtung der Quartiersentwicklung unter Beteiligung von SAGA GWG, Bezirksämtern, Stadtentwicklung und sozialen Einrichtungen Internationale Bauausstellung und internationale Gartenschau finden 2013 auf der Elbinsel Wilhelmsburg statt Politische Erkenntnis, dass Bildung wesentliche Aufgabe unserer Gesellschaft ist 11

12 SAGA GWG Hamburg Modernisierung, Neubau und Bewirtschaftung von 32 Schulstandorten in Hamburg Inhouse Lösung Übernahme von 32 Schulen ca. 400 Einzelgebäude mit ca m² Nutzfläche und m² Außenanlagen Sanierung, Umbau, Neubau ca. 275 Mio. EUR Bewirtschaftung 350 Mio. EUR bis

13 SAGA GWG Hamburg Bau- und Sanierungsvertrag Vertragsinhalt: Eigentümer bleibt die Stadt Grundinstandsetzung Erweiterungsbaumaßnahmen Energetische Sanierung Anwendung des öffentlichen Vergaberechts keine GU-Ausschreibungen Terminplan Qualitätsbeschreibung 13

14 Gemeinnützige Baugesellschaft Hildesheim Komplettsanierung des Hildesheimer Stadttheaters Miet-/Pachtmodell Pachtvertrag zwischen Theater GmbH und gbg über 25 Jahre gbg ist wirtschaftlicher Eigentümer Theater zahlt für die Finanzierung und Bewirtschaftung einen kostendeckenden Pachtzins an die gbg 14

15 Bauverein zu Lünen eg Kauf und Sanierung des Empfangsgebäudes Lünen Hauptbahnhof Kauf- und Mietmodell Erwerb des Empfangsgebäudes von der DB Finanzierung durch die Genossenschaft Vermietung durch die Genossenschaft 15

16 Grundstücks- und Gebäudewirtschafts- Gesellschaft mbh Chemnitz (GGG) Entwicklung Kulturkaufhaus DAStiez Gesellschaftsmodell GGG tritt sowohl als Projektentwickler, Planer und Finanzierer auf Vermietung wurde z.t. durch die Stadt Chemnitz sichergestellt (Volkshochschule, Stadtbibliothek, Naturkundemuseum und Vereine) 16

17 Vielfältigkeit von ÖÖP-Projekten 17